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Forums des investisseurs heureux

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#1 15/06/2013 17h33 → Investissement locatif dans le 93 ? (investissement locatif, paris, saint denis, saint ouen)

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Bonjour,

Ne pouvant pas m acheter un appartement de 4/5 pièces sur Paris, je réfléchis à me lancer dans l’investissement locatif comme un certain nombre d’entre vous.

Pour des raisons pratiques et pour limiter le risque en investissant dans une région que je ne connais pas, je souhaite investir sur Paris ou en petite couronne.

Toutefois, je me pose la question d’investir dans le 93 (notamment Saint Denis ou Saint Ouen) où les prix au m² sont bien inférieurs à ceux de Paris avec des loyers finalement pas si faibles que ça.

La qualité de vie est certes moins sympa qu’à Paris mais ces 2 villes sont bien desservies.

Qu’en pensez vous?

Merci d’avance pour vos réponses !

Mots-clés : investissement locatif, paris, saint denis, saint ouen

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#2 16/06/2013 21h41 → Investissement locatif dans le 93 ? (investissement locatif, paris, saint denis, saint ouen)

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Bonjour,

Saint denis saint ouen argenteuil etc sont des villes où peu d’investisseurs veulent aller car ils ont peur d’aller chercher les loyers avec le fusil.
Les investissements y sont donc plus rentables. On peut y investir dans de bonnes zones en logement aux alentours de 7% (deux fois plus qu’à Paris) et à 10% dans de mauvaises zones.

En conclusion cela demande plus de savoir faire et de courage mais oui c’est une bonne idée :
les meilleures affaires se font en période de crise et là où personne ne veut aller.

Cordialement,
Guillaume

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#3 16/06/2013 22h26 → Investissement locatif dans le 93 ? (investissement locatif, paris, saint denis, saint ouen)

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Calcul simple ….

Si on veut un 8% de rentabilité brute, et avec un m2 loué 30€ par mois, ça nous ramène à un prix de 4500 € / m2.

Ça limite le périmètre en région parisienne.

Perso, je ne connais pas precisement ces coins, mais j’ai regardé récemment creteil ou le m2 est a 3500€, avant de renoncer.

En région parisienne, le locatif devient compliqué. Il faut choisir de sacrifier un paramètre important (l’emplacement, le cash, ou autre).

Bien entendu, il reste des affaires mais elles sont de plus en plus rares.

Maintenant, St Denis se transforme et il faut choisir son quartier, a defaut d’avoir des liens dans le coin ou une très très  bonne GRL.

Un autre calcul grossier et simpliste, les frais de notaire, c’est un an de loyer, idem pour les frais d’agence, de même pour les travaux (400 €/m2). Donc, dites vous que vous avez besoin au moins de quelques années de loyer avant de rentrer dans vos frais.

Guillaumega a parfaitement raison … même si entre la théorie et la pratique il y a un gap !

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#4 17/06/2013 10h04 → Investissement locatif dans le 93 ? (investissement locatif, paris, saint denis, saint ouen)

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La seine saint denis a voulu devenir une alternative aux couples et familles de cadres sup qui ne pouvaient pas acheter à Paris et ne voulaient pas habiter en banlieue lointaine mais vu les récits de certains proches, le pari ne semble pas gagné.
D’une, les prix ne sont pas si bas que ça, la taxe d’habitation/foncière reste élevée, l’insécurité quoiqu’on en dise, reste élevée et surtout on reste dans un département "socialiste" donc la cadre sup qui achète à saint denis dans le le neuf et voit 5 ans après que la mairie va construire des HLM … il vend le plus vite possible.

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#5 17/06/2013 19h57 → Investissement locatif dans le 93 ? (investissement locatif, paris, saint denis, saint ouen)

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Bien vérifier la santé financiere de la copropriété.Franchement,je sais pas si c’est une bonne affaire d’acheter pour le rendement dans ces endroits.Meme si vous avez un rendement interessant et des locataires irréprochables la dégradation de la copro et du quartier rend l’investissement hyper hasardeux.
Peut-etre que des quartiers qui bénéficient d’un plan de rénovation urbaine peuvent gagner en standing mais en cette periode de restrictions budgetaire,j’éviterai.
Prospectez donc en province


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#6 17/06/2013 22h28 → Investissement locatif dans le 93 ? (investissement locatif, paris, saint denis, saint ouen)

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Nous serions très réservés nous aussi si nous souhaitions investir dans le 93. La rentabilité peut-être intéressante mais elle rémunère un risque bien réel. Ce risque, si l’affaire tourne mal, peut aussi vous coûter votre sommeil …

A moins que vous ne viviez dans le quartier et que vous maitrisiez bien les risques ?


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#7 17/06/2013 22h49 → Investissement locatif dans le 93 ? (investissement locatif, paris, saint denis, saint ouen)

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Le dernier CGP que j’ai vu voulait me vendre un Duflot dans le 93, "mais Monsieur je vous garantis qu’il y a de bonnes affaires à faire dans le 93" qu’il m’a dit, juste avant que je parte en courant…


Left the Rat Race in 2013

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#8 12/08/2014 02h33 → Investissement locatif dans le 93 ? (investissement locatif, paris, saint denis, saint ouen)

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Bonsoir,
Quelle image les gens ont du 93?
risque locatif au Raincy????Dégradations à gournay???(oui certainement mais pas plus qu’ailleurs)
Pensez vous que tout le 93 ressemble à Clichy sous bois?
Connaissez vous : Le raincy,villemomble,gournay,pavillons sous bois?
J’habite dans le 93 depuis l’âge de 8ans donc je n’aime pas l’image que ce département possède mais bon c’est un mal pour un bien car à cause de cette image il y a peu d’investisseur sur le coup alors qu’il y a de bonnes affaires à faire.

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