Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#26 21/05/2014 08h29 → Investissement immobilier locatif dans l'Yonne... (investissement immobilier, yonne)

Membre
Réputation :   61 

Boubouka a écrit :

Pour l’instant, il est seul, les autres regardent et lui prend de l’avance … et tant que les autres regardent c’est qu’il est dans une conjoncture favorable.

Développer une stratégie asymétrique … évidemment personne ne peut l’encourager autrement elle ne l’est plus.

Être à contre courant… stratégie asymétrique : n’est-ce pas exactement ce qu’il faudrait faire, moins rassurant, certes, que la pratique générale ? Je crois à ce marché de niche même si je ne pratique pas pour des motifs tenant à ma personnalité.

Philippe, oui la démarche est risquée et si je ne réagis pas c’est qu’elle est dans le droit fil de ce que fait un de mes copains avec un certain succès depuis plusieurs années… il essaie de me convaincre… avec moins de succès.
Il gère une relation bailleur locataire que je ne supporterais pas mais le fait avec brio. Il arrive à rire de départs d’incendie dans les communs (pour enfumer un voisin…), de l’appel à 23h pour remplacer l’ampoule d’une cave etc etc
Vous savez aussi que pour moi le risque doit être corrélé au montage financier et à l’évolution législative. Acheter un bien de qualité douteuse financé en 5 ans et qui rapporte 20 % : le risque est relativement faible. Faire le même investissement financé sur 20 ans me semble très risqué, ne serait-ce que si on devait se voir imposer des normes de décence plus strictement contrôlées.
Or, autant le législateur est démuni dans le champ économique, autant dans le normatif il se défoule…

Hors ligne

 

#27 21/05/2014 09h20 → Investissement immobilier locatif dans l'Yonne... (investissement immobilier, yonne)

Membre
Réputation :   317 

J’avais bien compris que ce n’était pas votre approche immobilière.

Respect à votre ami qui gère de départ d’incendies avec le sourire , cela dénote bien le type de locataire inhérent à ces biens.

Pour le risque dans le long terme , on ne peux savoir mais la vie passe assez vite pour ne pas rester sur le quai à regarder les trains passer.
Il faut juste s’assurer avant de monter dans un train qu’il aille dans la bonne direction ensuite il est toujours temps de descendre avant le terminus.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

Hors ligne

 

#28 22/05/2014 16h09 → Investissement immobilier locatif dans l'Yonne... (investissement immobilier, yonne)

Membre
Réputation :   43 

Dans toute cette histoire, le pb est que la notion de "20% de renta" ne vaut que si le bien est loué, d’une part, et que d’autre part il le soit au montant de loyer que l’on souhaite. Or c’est l’offre et la demande qui déterminent les prix, et ce rapport peut tout de suite faire sensiblement baisser les 20%, CAF ou pas CAF. Dans ce genre de zone ou il y a peu de repères, il me semble assez aléatoire d’établir un montant pour lequel la vacance locative serait nulle (ou "frictionnelle", un petit laps de temps entre deux locataires).

Ceci étant, je note Philippe30 que le bien que vous êtes allé visiter se trouve dans une contrée aussi désertique que Villeneuve l’Archeveque, comme quoi…

Je salue votre panache à tous les deux, perso j’ai un peu investi à Troyes et déjà à 500 m du centre ville j’étais en stress de ne pas trouver de locataire.

Hors ligne

 

#29 22/05/2014 17h10 → Investissement immobilier locatif dans l'Yonne... (investissement immobilier, yonne)

Membre
Réputation :   221 

pierrejacques11 a écrit :

Je salue votre panache à tous les deux, perso j’ai un peu investi à Troyes et déjà à 500 m du centre ville j’étais en stress de ne pas trouver de locataire.

On dirait une remarque de Parisien sauf qu’il n’investirait pas dans un hameau comme Troyes (je taquine)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

Hors ligne

 

#30 22/05/2014 17h46 → Investissement immobilier locatif dans l'Yonne... (investissement immobilier, yonne)

Membre
Réputation :   127 

@DDtee

Il y a des routes pour aller a Troyes  ? Pour un parisien, Levallois c’est déjà chelou wink
Voir ceci big_smile

Ce que disent les parisiens - vidéo Dailymotion

Hors ligne

 

#31 22/05/2014 18h32 → Investissement immobilier locatif dans l'Yonne... (investissement immobilier, yonne)

Membre
Réputation :   

pierrejacques11 a écrit :

Dans toute cette histoire, le pb est que la notion de "20% de renta" ne vaut que si le bien est loué, d’une part, et que d’autre part il le soit au montant de loyer que l’on souhaite. Or c’est l’offre et la demande qui déterminent les prix, et ce rapport peut tout de suite faire sensiblement baisser les 20%, CAF ou pas CAF. Dans ce genre de zone ou il y a peu de repères, il me semble assez aléatoire d’établir un montant pour lequel la vacance locative serait nulle (ou "frictionnelle", un petit laps de temps entre deux locataires).

Ceci étant, je note Philippe30 que le bien que vous êtes allé visiter se trouve dans une contrée aussi désertique que Villeneuve l’Archeveque, comme quoi…

Je salue votre panache à tous les deux, perso j’ai un peu investi à Troyes et déjà à 500 m du centre ville j’étais en stress de ne pas trouver de locataire.

Je n’annonce pas 20 % de renta sans un minimum de recherche. Je pense qu’il y a peu de chance de que je me soit trompé sur mon estimation au point de dégrader la renta brute à mois de 15 points. De plus Je n’ai pas pris en compte dans mon calcul le déficit foncier générer par les travaux.

Hors ligne

 

#32 23/05/2014 14h32 → Investissement immobilier locatif dans l'Yonne... (investissement immobilier, yonne)

Membre
Réputation :   22 

Bravo pumbadu77 !!!

A fond avec toi !!!

campagne power !!!

boubouka a écrit :

J’ai un avis mitigé sur la méthode pumbadu77. Ce n’est ni une découverte ni un secret.

Néanmoins, si on fait comme tout le monde, on se fond dans la moyenne des 3 ou 4%, rabotté par la fiscalité, les travaux et autres imponderables. On peut ainsi investir dans un bien, voire 2 mais guère plus.

Pour réussir, il faut une stratégie différentes et une petite dose de bonne chance … sans oublier la persévérance.

Certains font du meublé, d’autres avec travaux, d’autres du saisonnier. Ce sont des stratégies asymétriques différentes qui permettent d’aller plus loin.

La où je suis admiratif devant notre ami pumbadu77, c’est qu’il une stratégie asymétrique appliquée avec constance, lucidité et consistence. Maintenant sur la longueur il faut qu’il bénéficie du facteur chance … en tout cas qu’il l’a saisisse quand elle passe.

La limite eu modèle quand tout le monde voudra faire pareil. Pour l’instant, il est seul, les autres regardent et lui prend de l’avance … et tant que les autres regardent c’est qu’il est dans une conjoncture favorable.

Développer une stratégie asymétrique … évidemment personne ne peut l’encourager autrement elle ne l’est plus.

Voila pour la théorie facile …. la pratique, c’est notre ami qui l’exerce a ses propres risques. Rien que pour cela, il mérite l’estime.

- See more at: [url=http://www.devenir-rentier.fr/post.php?tid=6323#sthash.BUs3sKsF.dpuf

]Info • Forums des investisseurs heureux[/url]
Commentaire plein de bon sens !!!  Ca fait plaisir à lire, pour une fois que ça enchaine pas sur les idées préconçues !!!


rêver sa vie ou vivre ses rêves …

Hors ligne

 

#33 23/05/2014 14h45 → Investissement immobilier locatif dans l'Yonne... (investissement immobilier, yonne)

Membre
Réputation :   22 

ddtee a écrit :

On dirait une remarque de Parisien sauf qu’il n’investirait pas dans un hameau comme Troyes (je taquine) - See more at: [url=http://www.devenir-rentier.fr/viewtopic.php?pid=97794#p97794

]Investissement immobilier locatif dans l’Yonne… (2/3)[/url]
TROP FORT !!! Exactement ça !!!

Range19, tout à fait d’accord avec vous :

Range19 a écrit :

Être à contre courant… stratégie asymétrique : n’est-ce pas exactement ce qu’il faudrait faire, moins rassurant, certes, que la pratique générale ? Je crois à ce marché de niche même si je ne pratique pas pour des motifs tenant à ma personnalité.

Philippe, oui la démarche est risquée et si je ne réagis pas c’est qu’elle est dans le droit fil de ce que fait un de mes copains avec un certain succès depuis plusieurs années… il essaie de me convaincre… avec moins de succès.
Il gère une relation bailleur locataire que je ne supporterais pas mais le fait avec brio. Il arrive à rire de départs d’incendie dans les communs (pour enfumer un voisin…), de l’appel à 23h pour remplacer l’ampoule d’une cave etc etc
Vous savez aussi que pour moi le risque doit être corrélé au montage financier et à l’évolution législative. Acheter un bien de qualité douteuse financé en 5 ans et qui rapporte 20 % : le risque est relativement faible. Faire le même investissement financé sur 20 ans me semble très risqué, ne serait-ce que si on devait se voir imposer des normes de décence plus strictement contrôlées.
Or, autant le législateur est démuni dans le champ économique, autant dans le normatif il se défoule… - See more at: [url=http://www.devenir-rentier.fr/post.php?tid=6323#sthash.ECZyEkAw.dpuf

]Info • Forums des investisseurs heureux[/url]
J’invite tout ceux que ça interesse à venir débattre sur le nouveau fil villes/campagnes, je vois avec plaisir que tout le monde n’est pas dans le "politiquement correct" …


rêver sa vie ou vivre ses rêves …

Hors ligne

 

#34 23/05/2014 15h13 → Investissement immobilier locatif dans l'Yonne... (investissement immobilier, yonne)

Membre
Réputation :   20 

grand21 a écrit :

J’invite tout ceux que ça interesse à venir débattre sur le nouveau fil villes/campagnes, je vois avec plaisir que tout le monde n’est pas dans le "politiquement correct" …

Votre approche est bizarre, il ne s’agit pas de politiquement correct, mais de mathématique et d’économie.

C’est exactement la même approche que pour les actions, il y a des gens qui recherche du rendement, d’autre de la valeur

Je ne crois pas qu’une seule personne ici pense que la méthode de Pumbadu77 soit mauvaise.
Je crois que seulement que Philippe30 veut mettre en avant le fait que cette méthode est risquée

A la limite il serait bon de calculer l’esperance de gain en fonction du pourcentage de vacances locative
j’ai trouvé un document ici (page 3) mais les % sont par région (et il faudrait par ville/village)
www.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/CS482.pdf

Hors ligne

 

#35 23/05/2014 15h16 → Investissement immobilier locatif dans l'Yonne... (investissement immobilier, yonne)

Membre
Réputation :   

Ma principale préoccupation lorsque j’ai commencé à investir a été de ne pas être bloqué par mon endettement. Les rentabilités inférieures à 10 % nous bloquent très rapidement ou nous obligent à emprunter sur 25 ans et + , ce qui est effrayant quand on est jeune et encore moins envisageable à 50 ans. (lorsque l’on souhaite emprunter la totalité)

Je ne parle pas de ne pas dépasser les 33% ce n’est pas le sujet.  Je parle d’avoir un reste à vivre qui n’effraye pas les banques.  L’immobilier est un sujet qui me passionne.

Ce type d’investissement est donc la seule solution que j’ai trouvé.

Il est fort possible qu’avec le temps je m’assagisse et que je me repose seulement sur des SCPI ou AV.

Hors ligne

 

#36 23/05/2014 15h19 → Investissement immobilier locatif dans l'Yonne... (investissement immobilier, yonne)

Membre
Réputation :   

LordWolfy a écrit :

A la limite il serait bon de calculer l’esperance de gain en fonction du pourcentage de vacances locative
j’ai trouvé un document ici (page 3) mais les % sont par région (et il faudrait par ville/village)
www.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/CS482.pdf

Attention, je pense qu’il y a plus de gens dans les campagnes qui laisse à l’abandon leur logement du fait du manque de dynamisme du marché ce qui fait monter les stats.
En effet, le pourcentage par région n’est pas très précis.

Hors ligne

 

#37 23/05/2014 15h36 → Investissement immobilier locatif dans l'Yonne... (investissement immobilier, yonne)

Membre
Réputation :   22 

A la limite il serait bon de calculer l’esperance de gain en fonction du pourcentage de vacances locative
j’ai trouvé un document ici (page 3) mais les % sont par région (et il faudrait par ville/village)
www.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/CS482.pdf - See more at: [url=http://www.devenir-rentier.fr/viewtopic.php?pid=97811#p97811

]Investissement immobilier locatif dans l’Yonne… (2/3)[/url]
Mais pourquoi diable toujours associé campagne = vacances locatives ???

C’est honteusement faux … encore une "vérité absolue" …


rêver sa vie ou vivre ses rêves …

Hors ligne

 

#38 23/05/2014 16h26 → Investissement immobilier locatif dans l'Yonne... (investissement immobilier, yonne)

Membre
Réputation :   317 

Il y a plusieurs campagnes ….

Vos investissements Grand21 sont en partie en centre ville et un peu excentré d’après ce que j’ai vu dans votre présentation.

Investir dans des zones reculées , sans travail proche condamne l’investisseur à subir des locataires.
Le manque de candidats limite les choix possibles de candidats et place le bailleur en position de faiblesse.

Le fait qu’il y ait ou pas de la vacance locative , c’est fonction des secteurs mais attention  à l’entreprise du coin qui ferme quelques mois après avoir acheter la super affaire…..

Les locataires sont mobiles à la différence des biens …..

Me retrouver avec un bien dévalorisé par le départ d’un gros employeur dans la région avec l’impossibilité de relouer facilement et un crédit  à rembourser peux vite devenir un problème pour l’ensemble des investissements fait.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

Hors ligne

 

#39 23/05/2014 16h36 → Investissement immobilier locatif dans l'Yonne... (investissement immobilier, yonne)

Membre
Réputation :   221 

Boubouka a écrit :

Certains font du meublé, d’autres avec travaux, d’autres du saisonnier. Ce sont des stratégies asymétriques différentes qui permettent d’aller plus loin.

La où je suis admiratif devant notre ami pumbadu77, c’est qu’il une stratégie asymétrique appliquée avec constance, lucidité et consistence. Maintenant sur la longueur il faut qu’il bénéficie du facteur chance … en tout cas qu’il l’a saisisse quand elle passe.

La limite eu modèle quand tout le monde voudra faire pareil. Pour l’instant, il est seul, les autres regardent et lui prend de l’avance … et tant que les autres regardent c’est qu’il est dans une conjoncture favorable.

Il y a fort à parier qu’avec l’application de l’encadrement des loyers, des investisseurs des "28 agglo tendues" vont migrer vers petites villes voire campagne.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

Hors ligne

 

#40 23/05/2014 21h44 → Investissement immobilier locatif dans l'Yonne... (investissement immobilier, yonne)

Membre
Réputation :   20 

grand21 a écrit :

A la limite il serait bon de calculer l’esperance de gain en fonction du pourcentage de vacances locative
j’ai trouvé un document ici (page 3) mais les % sont par région (et il faudrait par ville/village)
www.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/CS482.pdf - See more at: [url=http://www.devenir-rentier.fr/viewtopic.php?pid=97811#p97811

]Investissement immobilier locatif dans l’Yonne… (2/3)[/url]
Mais pourquoi diable toujours associé campagne = vacances locatives ???

C’est honteusement faux … encore une "vérité absolue" …

Pardon j’ai du mal à comprendre votre remarque.
Ou avez vous lu campagne = vacances locatives ?
Ils s’agit d’un document qui recense les vacances locatives par régions,
Je faisais justement remarquer que cette informations n’était pas assez précise et qu’il faudrait le même genre d’info par ville pour mieux apprécier le risque

Dernière modification par LordWolfy (23/05/2014 21h46)

Hors ligne

 

#41 25/05/2014 19h14 → Investissement immobilier locatif dans l'Yonne... (investissement immobilier, yonne)

Membre
Réputation :   43 

DDtee a écrit :

pierrejacques11 a écrit :

Je salue votre panache à tous les deux, perso j’ai un peu investi à Troyes et déjà à 500 m du centre ville j’étais en stress de ne pas trouver de locataire.

On dirait une remarque de Parisien sauf qu’il n’investirait pas dans un hameau comme Troyes (je taquine)

Pour rebondir sur votre remarque DDtee : la population de la commune dans laquelle j’habite regroupe 690 habitants… La "mégapole" la plus proche abrite quant à 9000 habitants. Cela fait quatre ans que j’essaie d’y investir car il y a une demande locative qui existe et un très faible nombre de petites surfaces, avec de surcroît un potentiel pour la location saisonnière. Mais le prix au m2 est trop élevé et la qualité pas vraiment au rdv alors je continue à chercher. Donc même si j’ai un a priori plutôt négatif sur la "campagne", je n’exclue absolument pas qu’il puisse exister un potentiel dans certains patelains.

Pour info également, j’ai de la famille qui a construit plusieurs pavillons dans la campagne troyenne (vraiment campagne, pire que Villeneuve l’Archevêque), et ils n’ont pas de vacance locative pour l’instant. Néanmoins ils sont quand même contraints de ne pas être trop regardants sur les locataires entrants.

Hors ligne

 

#42 01/07/2014 09h57 → Investissement immobilier locatif dans l'Yonne... (investissement immobilier, yonne)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Semaine dernière, j’ai signé le compromis de vente pour Villeneuve l’Archevêque. Les travaux sont prévus pour début octobre. Je vais étudier la proposition de mon voisin pour racheter son terrain et éventuellement refaire des logements dans les bâtiments "abandonnés".

Hors ligne

 

#43 01/07/2014 10h52 → Investissement immobilier locatif dans l'Yonne... (investissement immobilier, yonne)

Membre
Réputation :   127 

Bravo pour votre audace … vous enchainez les opérations à un bon rythme.

Hors ligne

 

#44 01/07/2014 21h52 → Investissement immobilier locatif dans l'Yonne... (investissement immobilier, yonne)

Membre
Réputation :   

Merci pour vos encouragements. J’essaye de faire ce qu’il faut pour réaliser mes objectifs de vie.

Hors ligne

 

#45 01/07/2014 23h12 → Investissement immobilier locatif dans l'Yonne... (investissement immobilier, yonne)

Membre
Réputation :   22 

Félicitations Pumbadu77 !!! Tenez nous au courant de l’évolution de votre acquisition !!!


rêver sa vie ou vivre ses rêves …

Hors ligne

 

#46 02/07/2014 15h00 → Investissement immobilier locatif dans l'Yonne... (investissement immobilier, yonne)

Membre
Réputation :   

Merci Grand21.

Mon autre achat de l’année est actuellement en travaux. La fin des travaux est prévue pour la fin du mois.
Un des logements est actuellement loué, en plus du local commercial que j’ai acheté déjà loué.
Soit 765 € HC pour un emprunt à 980 €.

Mais il reste encore 3 studios à louer pour 250 € HC en moyenne par logement.
C’est mon premier investissement avec des travaux que je considère important (= au montant de l’achat). C’est un test important pour moi.

Mes objectifs d’être rentier à 40 ans (avec 6 000€/ mois d’ici 20ans) et le million de patrimoine net dans 8 ans n’ont jamais été aussi proches!

Hors ligne

 

#47 02/07/2014 15h27 → Investissement immobilier locatif dans l'Yonne... (investissement immobilier, yonne)

Membre
Réputation :   69 

Pumbadu77 a écrit :

Merci Grand21.


C’est mon premier investissement avec des travaux que je considère important (= au montant de l’achat). C’est un test important pour moi.

Dans l’existant, si vous engagez des travaux représentant 80% de la valeur du bien, il doit être aux normes handicapés comme du neuf.

J’espère que vous avez anticipé cela.

Cordialement.


Pourquoi pas Vous?

Hors ligne

 

#48 02/07/2014 15h31 → Investissement immobilier locatif dans l'Yonne... (investissement immobilier, yonne)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

cela ne représente pas 80% de la valeur du bien. Il s’agit principalement d’améliorations et de remise au propre des biens.

mais merci pour l’info. j’y penserais pour la suite. Car je souhaite aménager à l’avenir une ancienne "grange"

Hors ligne

 

#49 02/07/2014 23h22 → Investissement immobilier locatif dans l'Yonne... (investissement immobilier, yonne)

Membre
Réputation :   22 

Remarque très interessante de PRULS. Merci pour l’info !

pumbadu77 a écrit :

Mes objectifs d’être rentier à 40 ans (avec 6 000€/ mois d’ici 20ans) et le million de patrimoine net dans 8 ans n’ont jamais été aussi proches! - See more at: [url=http://www.devenir-rentier.fr/post.php?tid=6323#sthash.nrHxIxMw.dpuf

]Info • Forums des investisseurs heureux[/url]
.

Encore un point commun, mes objectifs ont toujours été les vôtres : l’indépendance financière à 40 ans (oui, surtout la liberté quoi !!!) et pour le million de patrimoine, je viens de passer le cap à 32 ans.

Vu votre parcours, votre age et votre détermination (et surtout votre stratégie asymétrique …), nul doute que vous ferez encore bien mieux !

Force et détermination !


rêver sa vie ou vivre ses rêves …

Hors ligne

 

#50 02/07/2014 23h44 → Investissement immobilier locatif dans l'Yonne... (investissement immobilier, yonne)

Membre
Réputation :   69 

J’ai recherché le texte définissant cette obligation et il m’apparaît que cela s’applique uniquement pour l’habitat collectif.

Lors de ma recherche, je suis tombé sur la définition de la valeur du bien.

A vu de nez, cela est préoccupant si vous faites des travaux en RDC, ou dans un immeuble avec ascenseur. Cela semble moins contraignant que ce que j’avais en tête.


Pourquoi pas Vous?

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech