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Forums des investisseurs heureux

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#1 14/08/2013 19h43 → Investissement locatif dans des murs de boulangerie (boulangerie, immobilier, investissement locatif, murs commerciaux)

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Bonjour à tous,

Après mon premier investissement locatif dans des murs de restauration rapide au Havre, je vous présente maintenant des murs commerciaux de boulangerie que je visite la semaine prochaine :

Description du bien

Il s’agit d’une boulangerie-patisserie située en face de la gare d’une ville de province d’environ 200K habitants, proposé à 165K€ FAI, négociable aux alentours de 145K€ FAI de l’aveu de l’agent immobilier que je commence à connaitre (le propriétaire est visiblement pressé de vendre car besoin de cash). Le loyer est de 1100€ HT HC / mois, 20€ / mois de quote part de charges propriétaires, charges foncières et de copropriété à la charge du locataire.
En partant d’un net vendeur à 135K€ (+ 10K€ de frais d’agence) et un loyer de 1100€ HT HC / mois, on arrive à une rentabilité brute de 9.8%.
Le bail a été signé début avril 2012. Les compteurs eau et électricité sont séparés, le local est accessible en fauteuil.

Concurrence

http://img11.hostingpics.net/thumbs/mini_976862Etudemarchboulangerie.png

Le bien est situé en face de la gare, à l’entrée d’une rue perpendiculaire à l’axe principal. J’ai trouvé 6 boulangerie dans une zone d’environ 1km² :
Boulangerie B : CA 2011 : 360K€ / résultat net 2011 : 15K€ / effectifs : 8 / date création : 2005
Boulangerie G : CA 2011 : 193K€ / résultat net 2011 : 13K€ / effectifs : 3 à 5 / date création : 2006

Pour les autre je n’ai malheureusement pas de données chiffrées (les comptes ne sont pas publiés).

Points forts
- Proximité de la gare, des nouveaux bureaux CPAM & CAF, du pôle étudiant.
- A l’entrée de quartiers d’habitation.
- Rentabilité brute élevée.
- Rue menant au centre ville.
- Développement en cours de l’activité pâtisserie.
- Différenciation par rapport au concurrent direct (boulangerie B boulangerie/sandwicherie) grâce à l’activité pâtisserie.
- Grand local d’environ 300m² (grande vitrine + grande surface pour le laboratoire)
- Bail neuf.
- Local refait récemment.
- Petite copropriété, quote part de charges propriétaire faible.

Points faible
- Pas sur l’axe principal.
- Concurrence directe d’une grande boulangerie (boulangerie B).
- Reconversion des murs vers un autre type d’activité à priori difficile (je suppose mais je n’en suis pas sûr).
- Frais d’assurance potentiellement élevés du fait de la grande surface (à vérifier).
- Très peu de visibilité sur internet de l’actuel locataire.
- Pas d’accès aux bilans (je peux peut être demander).

J’aurais une idée plus précise après la visite de la semaine prochaine, que je vais faire entre 11h30 et 12h histoire de tester l’affluence. Le bien à l’air intéressant, je vais aller m’acheter une petite pâtisserie dans cette boulangerie et chez le concurrent pour tester la qualité des produits. J’avoue ne pas trop savoir quoi en penser pour le moment,t. A suivre.

Mots-clés : boulangerie, immobilier, investissement locatif, murs commerciaux

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#2 15/08/2013 01h25 → Investissement locatif dans des murs de boulangerie (boulangerie, immobilier, investissement locatif, murs commerciaux)

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Bonsoir,

pour faire suite à notre discussion précédente, je vous indiquais qu’une première approche était de vérifier que la densité de 1000 habitants par boulangerie était respectée.
La proximité de la gare laisse à penser que la clientèle ne se situe pas uniquement au niveau des habitants.

Si vous pouvez récupérer les coordonnées des minotiers du coin, vous pourrez peut être glaner des informations.

Il existe des agences immobilières spécialisée dans la vente de ce genre de fonds de commerce (j’en connais une, disponible par mp si besoin). En effet, pour évaluer la valeur du fond, il est nécessaire de développer une véritable expertise, que cela soit pour valoriser le matériel, le potentiel de valorisation par un réaménagement ou encore le ratio CA valeur.
Vous pourriez donc chercher de ce côté pour mieux cerner la valeur du fonds, et donc des murs.

De mémoire, les business plans des boulangers ce font sur 7 ans, ce qui implique un peu de turn over, d’où l’importance de vérifier la valeur du local.

Mais pour avoir eu des retours sur l’implantation d’un local de boulangerie dans un bâtiment neuf, l’une des questions à se poser concerne les modalités d’évacuation des fumées du four, donc de prévoir une grosse cheminée.
Autrement dit, il n’est pas facile de trouver un local adéquat pour un boulanger, sauf à le construire dans du neuf. La zone pourrait elle voir s’installer de la concurrence?

Un détail qui a son importance, vous n’évoquez pas les frais de notaire?


Pourquoi pas Vous?

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#3 15/08/2013 10h52 → Investissement locatif dans des murs de boulangerie (boulangerie, immobilier, investissement locatif, murs commerciaux)

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Merci Pruls, c’est effectivement grâce à votre précédente remarque dans une autre file que je me suis intéressé à la densité d’habitants entourant la boulangerie.
L’exercice n’est par contre pas facile, puisque suivant le positionnement de la zone d’environ 1km², je peux me retrouver avec de gros écarts : dans mon schéma actuel, j’ai pris le pire positionnement avec 6 boulangeries pour environ 2000 habitants + les zones tertiaires et étudiantes. Si je décale ma zone d’étude vers la droite en placant le bien qui m’intéresse en bordure, je pourrait me retrouver avec 2-3 boulangeries pour plus de 2000 habitants tout en englobant toujours les zones tertiaires et étudiantes.

Pour votre remarque sur la valeur du fond, merci pour votre proposition de contact d’agence je vais vous contacter par mp. Par contre, la valeur de murs commerciaux est-elle aussi intimement liée au fond ? D’après ce que je peux voir, c’est aussi lié fortement au loyer, à l’emplacement et donc à la demande locative, et à la qualité des murs (normes, état général, etc.).

Mais pour avoir eu des retours sur l’implantation d’un local de boulangerie dans un bâtiment neuf, l’une des questions à se poser concerne les modalités d’évacuation des fumées du four, donc de prévoir une grosse cheminée

.
Merci, je n’avais absolument pas pensé à ces points précis, ne connaissant pas le business des boulangeries.

Pour les frais de notaires, j’ai rapidement donné le rendement brut mais je fais des simulations plus complètes en parallèle avec mon excel maison, qui me donne les résultats suivants :

- Prêt sur 18 ans
- 2 mois de vacances locative / an
- frais de notaire estimés : 12325 €
- rendement net d’environ 7% (prix d’achat TTC FAI et frais de notaires, frais de copropriété, assurance, CSG-CRDS, hors impact IR)
- cash flow d’environ +50€ / mois quand le bien est loué
- L’hypothèse de vacances locative de 2 mois me donne un cashflow de -90€/mois.
- Pour avoir un cash flow positif sur l’ensemble de la durée du crédit de 18 ans, je dois proposer un prix de 138K€ FAI, avec une vacance locative de 1.5 mois / an.

Merci pour votre retour.

Dernière modification par NYBR (15/08/2013 10h52)

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#4 15/08/2013 11h08 → Investissement locatif dans des murs de boulangerie (boulangerie, immobilier, investissement locatif, murs commerciaux)

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L’analyse du fond permet de mieux cerner le risque de vacance, donc la valeur des murs.

Et puis comme évoqué, un boulanger a des contraintes techniques pour s’installer.

Si le local date de l’époque où on faisait tout à la main, et qu’une modernisation n’est pas possible, quel artisan prendra la suite de celui en place?

On ne parle pas de simples bureaux/boutiques où on déplace des cloisons (sans parler de l’accès handicapé et de la sécurité incendie).

Par contre, l’activité de la boulangerie me semble très pérenne dans le temps, la baguette et les croissants chauds me semblent être des produits fortement ancrés dans la culture française et où les grandes surfaces rivalisent difficilement en terme de qualité et de proximité.


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#5 15/08/2013 11h38 → Investissement locatif dans des murs de boulangerie (boulangerie, immobilier, investissement locatif, murs commerciaux)

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Bonjour,
Comme pour tous commerces et plus particulièrement ceux liés à des métiers de bouche, assurez vous du parfait respect des normes et de ce qui est prévu dans le bail sur qui aurait la charge d’une éventuelle mise aux normes.
Comment est le reste de l’immeuble ?
Pour le reste… 18 ans, c’est à mon sens très long.
Quel âge ont les exploitants ?

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#6 15/08/2013 11h47 → Investissement locatif dans des murs de boulangerie (boulangerie, immobilier, investissement locatif, murs commerciaux)

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@ Pruls : ok merci pour ces précisions, j’ai plus l’habitude des commerces ou des bureaux mais les boulangeries sont visiblement une activité qui mérite une étude toute particulière. Je vais me concentrer sur l’état des installation lors de ma visite.

@ Range19 : je vais creuser le bail pour la partie travaux/mise aux normes. Pour la durée de 18 ans de crédit, c’est un choix personnel pour maximiser les cash flow mensuels. Pour l’état général de l’immeuble, je vais prendre contact avec la personne en charge de la copropriété lundi, et je vérifierai par moi même mercredi.
Le gérant de la boulangerie a 30 ans.

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#7 15/08/2013 13h13 → Investissement locatif dans des murs de boulangerie (boulangerie, immobilier, investissement locatif, murs commerciaux)

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Bonjour,

J’ai quelques parts (dont je ne m’occupe pas) dans un restaurant-pizzeria qui a la particularité d’avoir un four à bois. Le gérant (un ami ) m’a dit que le fond valait plus cher parce que, justement ce four à bois existait et qu’il était maintenant interdit d’en installer de nouveaux.
Est-ce comparable dans une boulangerie?

Frédéric

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#8 15/08/2013 13h58 → Investissement locatif dans des murs de boulangerie (boulangerie, immobilier, investissement locatif, murs commerciaux)

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Pour le four à bois, je n’en ai aucune idée.

Peut être cela varie t il en fonction de son emplacement, si il est possible de voir l’artisan travailler c’est valorisant.

Un truc marketing des boulangeries est de rediriger les effluves du four vers l’extérieur pour attirer le chaland.

Bon je suis pas spécialiste, mais j’en ai côtoyé un.


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#9 17/08/2013 11h16 → Investissement locatif dans des murs de boulangerie (boulangerie, immobilier, investissement locatif, murs commerciaux)

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Quelques éléments complémentaires après lecture du bail :

- L’activité du locataire décrite dans le bail est la suivante : boulangerie, pâtisserie, traiteur, petite alimentation, salon de thé. J’aime bien cette idée de diversification des activités, reste à voir sur place si elles sont effectivement exploitées.

- Les travaux de mise aux normes, même importants, sont à la charge du locataire.
- Les travaux à la charge du propriétaire sont ceux décrits par l’article 606 du code civil.

legifrance.gouv.fr a écrit :

Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien.

- provision mensuelle sur charges de 145€ incluant : taxe foncière, dépense d’entretien des parties communes et des espaces verts, ainsi que des éclairages communs.

- Loyer révisable tous les 3 an selon l’indice du cout de la construction INSEE

- Pas de versement de caution ! c’est la première fois que je vois ça dans un bail, est-ce courant ?

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#10 19/08/2013 23h06 → Investissement locatif dans des murs de boulangerie (boulangerie, immobilier, investissement locatif, murs commerciaux)

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Bonjour NYbR,

Nous confirmons que la norme sur les murs commerciaux est l’application de l’article 606 du code civil. Donc sauf arrangement spécifique, les charges liées aux mises aux normes reviennent au locataire.

Le bail étant signé en 2012, on prend plutôt l’indice ILC au lieu de l’ICC.

Le loyer  aurait pu être revu annuellement.

A noter que pour la caution, il est anormal qu’il n’y ait pas un mois.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#11 19/08/2013 23h30 → Investissement locatif dans des murs de boulangerie (boulangerie, immobilier, investissement locatif, murs commerciaux)

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Juste un bémol de néophyte, mon notaire m’a indiqué qu’en matière de bail commercial, il y avait un paquet de jurisprudences.

Les baux qu’il rédige comptent plusieurs pages pour définir explicitement ce qui revient à qui, dans quelles circonstances.


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#12 20/08/2013 09h44 → Investissement locatif dans des murs de boulangerie (boulangerie, immobilier, investissement locatif, murs commerciaux)

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Construiresaretraite a écrit :

Bonjour NYbR,

Nous confirmons que la norme sur les murs commerciaux est l’application de l’article 606 du code civil. Donc sauf arrangement spécifique, les charges liées aux mises aux normes reviennent au locataire.

Je vais dans le sens de Pruls en tempérant votre enthousiasme.

Il faut impérativement régler ces questions dans le bail, les jurisprudences condamnant les propriétaires au financement de ces travaux sont légions.
Ils ont, pour commencer, l’obligation de délivrance d’un local permettant d’exercer l’activité prévue. Donc si pas aux normes et que le contrat est flou ou n’y fait pas référence, quelques mois ou années de loyers peuvent s’envoler !

Dernière modification par Range19 (20/08/2013 11h42)

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#13 20/08/2013 11h21 → Investissement locatif dans des murs de boulangerie (boulangerie, immobilier, investissement locatif, murs commerciaux)

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Bonjour,

Vous faites bien d’ajouter le bémol ! Nous l’avons déjà indiqué dans d’autres posts, mais nous ne saurions trop vous conseiller de contractualiser un bail notarié. Cela a un coût mais c’est une garantie pour gérer toutes les subtilités de ce type de bail. D’autre part , le bail notarié vous évite d’attendre un jugement de condamnation de votre  locataire pour obtenir le paiement des loyers en cas de problème.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#14 20/08/2013 14h30 → Investissement locatif dans des murs de boulangerie (boulangerie, immobilier, investissement locatif, murs commerciaux)

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Merci à vous 3 pour ces précisions.

Je compte faire systématiquement un bail notarié pour mes prochains locataires, mon notaire me l’a fortement conseillé ne serait-ce que pour accélérer la procédure en cas d’impayés (j’ai déjà eu le cas sur mon local et j’ai perdu 4 mois de loyers).

Par contre, lorsque j’achète des murs fraichement loués, il me semble difficile d’exiger au locataire en place de résilier le bail et d’en refaire un neuf chez un notaire.

Je prévois systématiquement au moins 12 mois de loyers + charges en cash pour palier à ce genre de soucis.
Avec un bail récent sous seing privé, je ne vois pas quoi faire d’autre.

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#15 20/08/2013 14h37 → Investissement locatif dans des murs de boulangerie (boulangerie, immobilier, investissement locatif, murs commerciaux)

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Pour changer le bail, il faut que le locataire y voit un intérêt, évidemment.

Dans votre cas, il me semble que la conclusion à tirer de notre échange est à minima de faire lire le bail actuel à votre notaire.

J’ai eu l’occasion de le faire pour une opportunité, et il a rapidement détecter 2/3 trucs fumants.

Par exemple, le bail faisait référence à des textes traitant des logements alors que c’était un local commercial. En clair, la phrase n’avait aucune valeur…
Il a aussi remarqué que le tarif pratiqué par l’agence qui avait rédigé le bail était 3 fois plus cher que son propre tarif.

Bref, faites relire par un professionnel du droit en qui vous avez confiance. Moi, mon notaire, faut rien lui demander sur le LMNP, mais par contre c’est un crac des ventes aux enchères!


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#16 20/08/2013 14h45 → Investissement locatif dans des murs de boulangerie (boulangerie, immobilier, investissement locatif, murs commerciaux)

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Merci pour le conseil ! Je fais également relire les baux commerciaux à mon notaire avant de faire une offre (c’est d’ailleurs lui qui me l’a conseillé).

Dans ce cas particulier, où le loyer n’est révisé que tous les 3 ans et où le locataire n’a pas déposé de garantie, la signature d’un bail neuf chez le notaire me semble tendue smile

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#17 20/08/2013 14h56 → Investissement locatif dans des murs de boulangerie (boulangerie, immobilier, investissement locatif, murs commerciaux)

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Dans mon cas, il y avait une cave qui pouvait intéresser le locataire alors qu’elle n’était pas valorisée.

Peut être qu’une dépendance, une place de stationnement?


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#18 20/08/2013 15h08 → Investissement locatif dans des murs de boulangerie (boulangerie, immobilier, investissement locatif, murs commerciaux)

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Piste intéressante ! Je vais regarder ça demain au cours de ma visite.

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#19 20/08/2013 17h14 → Investissement locatif dans des murs de boulangerie (boulangerie, immobilier, investissement locatif, murs commerciaux)

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Construiresaretraite a écrit :

D’autre part , le bail notarié vous évite d’attendre un jugement de condamnation de votre  locataire pour obtenir le paiement des loyers en cas de problème.

Je ne vois pas ce qu’un bail notarié modifie en terme de procédure en cas de litige, sauf procédure en injonction de payer sans réaction de l’autre partie… et encore.

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#20 20/08/2013 17h16 → Investissement locatif dans des murs de boulangerie (boulangerie, immobilier, investissement locatif, murs commerciaux)

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Un gain de temps lors d’impayés

Notaires de France a écrit :

Quand un un bail contient l’obligation de payer un loyer, le notaire délivre au propriétaire bailleur une copie exécutoire, lui permettant d’obtenir l’exécution forcée de l’engagement du locataire, de la même manière que s’il s’agissait d’une décision de justice.
Le contrat de location va ainsi pouvoir être exécuté, dans toutes ses conditions, sans qu’il y ait besoin d’une décision de justice.

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#21 21/08/2013 15h28 → Investissement locatif dans des murs de boulangerie (boulangerie, immobilier, investissement locatif, murs commerciaux)

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J’ai fait la visite ce matin, enfin quand je dis visite c’est un bien grand mot, le locataire ne voulait pas nous laisser visiter le local sans avoir l’accord oral du propriétaire (qu’il n’arrivait évidemment pas à joindre) !
On a finalement pu faire rapidement le tour du local.

Il y a en fait un contentieux entre le propriétaire et le locataire. Le bail commercial signé l’année dernière stipulait que les charges de copropriété revenait au locataire, sauf que le propriétaire ne lui a jamais demandé, et lui-même ne réglait pas ces charges au syndic de copro.
Résultat des courses, le locataire ne paye pas ses charges, et le propriétaire a une ardoise d’environ 9K€ auprès du syndic !
Après discussion avec le responsable d’agence qui est également propriétaire du reste de l’immeuble (8 appartements au-dessus), le propriétaire ne souhaite pas vraiment vendre mais le syndic lui force la main du fait de cet impayé de charges, ainsi que d’autres créances sur d’autres biens.
Le local n’est donc pas officiellement en vente mais si le propriétaire ne paye pas ses dettes, une procédure judiciaire sera engagée.

Pour en revenir au local, voilà ce que j’en retiens du peu que j’ai vu :

Point positifs
- Grand local (70m² environ de local + 230m² de à l’arrière servant pour la matériel, fours, etc.)
- Présence d’un petit garage d’environ 15m² donnant sur la même rue avec une entrée d’environ 2m et qui est inutilisé pour le moment. Le locataire a demandé l’autorisation au syndic de l’exploiter pour en faire une rotisserie, demande refusée du fait du contentieux au sujet des charges.
- diversification de l’activité : boulangerie, pâtisserie, sandwicherie + quelques tables pour  manger sur place ou prendre le thé
- Les 230m² servant actuellement de labo à la boulangerie sont accessibles par une arrière cour depuis les parties communes de d’immeubles et pourraient potentiellement être aménagés en 2 petits appartements.
- Pas mal de monde pendant la visite (11h30-12h)
- Le concurrent direct n’est pas une véritable boulangerie comme je le croyais mais est plutôt une sandwicherie/viennoiserie qui propose également du pain mais qui n’est pas préparé sur place (surgelé puis réchauffé).
- Petite copropriété rénové très récemment (parties communes, façade, toiture, car problème d’infiltration d’eau).
- à 50m de l’entrée de la gare, et le quartier est en pleine restructuration (grands bureaux accueillant environ 800 personnes début 2015).

Points négatifs
- Contentieux entre le locataire et le propriétaire au sujet des charges (le loyer est par contre payé en temps et en heure)
- Local en état moyen (face et intérieur propres mais j’ai vu une prise électrique en mauvais état)
- le local représente 40% de la copro et la fin des travaux de toitures (10K€) sont prévus pour janvier 2014.

Ca mérite une autre visite pour voir l’état exact du matériel, et la conformité du local. Compte tenu de la situation, je vais attendre la régularisation de payement des charges parle locataire, mais ça mériterait une offre assez basse d’ici quelques semaine je pense.

Dernière modification par NYBR (21/08/2013 15h30)

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#22 21/08/2013 15h47 → Investissement locatif dans des murs de boulangerie (boulangerie, immobilier, investissement locatif, murs commerciaux)

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Ça sent l’embrouille quand même, comment sortir de cette situation d’impayés?

Le locataire ne veut pas payer ce qui est marqué au bail? Même si le propriétaire actuel n’a pas payé et que la situation s’assainit avec son départ, il restera à gérer le paiement des charges de copro.

Avec la rôtisserie et ce contentieux, vous avez peut être matière à faire signer un bail notarié, mais il me semble qu’il y a du boulot quand même.


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#23 21/08/2013 15h52 → Investissement locatif dans des murs de boulangerie (boulangerie, immobilier, investissement locatif, murs commerciaux)

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Oui, clairement cette histoire de charges non payées (et non réclamées) par le propriétaire est assez obscure.
Le fait que le locataire ne paye pas non plus ses charges qui sont pourtant indiquées dans le bail est assez étrange également, alors que visiblement il paye son loyer sans problème depuis bientôt 1 an et demi.
Le fait qu’il veuille aménager la garage en rôtisserie me laisse penser qu’il dispose d’un peu de trésorerie, ou qu’une banque est prête à le suivre pour faire les travaux.

Pour moi, c’est typiquement le type de bien pour lequel il est urgent de ne rien faire, pour se positionner plus tard quand (si !) la situation d’impayés de charges est régularisée.
Reste que partir sur un bail quasiment neuf avec un locataire qui n’a jamais payé ses charges, c’est loin d’être rassurant.

Si je faisait une offre sur ce bien, elle serait soumise à un certain nombre de conditions suspensives, et notamment rédaction d’un nouveau bail notarié et l’acceptation du syndic de copro pour l’aménagement du garage en rôtisserie.

Wait and see…

Dernière modification par NYBR (21/08/2013 15h53)

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#24 21/08/2013 18h17 → Investissement locatif dans des murs de boulangerie (boulangerie, immobilier, investissement locatif, murs commerciaux)

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NYBR a écrit :

Le loyer est de 1100€ HT HC / mois, 20€ / mois de quote part de charges propriétaires, charges foncières et de copropriété à la charge du locataire.

Il veut pas pas payer ses charges de 20€/mois mais il paye 1100€/mois de loyer. Je suppose que c’est pas 20€/mois mais 200€/mois.
Le locataire ne paye pas ses charges donc le proprio ne paye pas ses charges non plus. Tout ca juste parce que le proprio ne lui demande pas! Je trouve que c’est une fausse excuse.
Le locataire a pars la raison que le propriétaire lui demande pas et t’il prêt a payer ou y a t’il un autre problème?

Je pense pas que ça soit un un dossier difficile mais il y a des mésententes ou des non dits qui faut creuser plus.


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#25 21/08/2013 20h41 → Investissement locatif dans des murs de boulangerie (boulangerie, immobilier, investissement locatif, murs commerciaux)

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en fait 20€/mois c’est la quote part de charges de copropriété  restant à la charge du propriétaire car non reportable sur le locataire (frais de gestion du syndic par ex.).
Le bail mentionne une provision sur charges de 145€/mois (incluant la taxe foncière et les charges de copro) qui sont dues par le locataire.

Reste effectivement qu’il y a un loup, le problème étant que le syndic qui est également le patron de l’agence immobilière à tout intérêt à vendre le bien (et donc ma raconter ce qu’ils veulent) pour récupérer l’arriéré de charges dues.

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