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Forums des investisseurs heureux

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#1 16/05/2014 11h39 → Investissement immobilier locatif dans l'Yonne... (investissement immobilier, yonne)

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Bonjour,

Je suis entrain d’acquérir un nouvel immeuble de rapport dans l’Yonne, à Villeneuve l’Archevêque précisément. Je souhaitais faire appel aux connaisseurs de ce secteur pour connaitre leur avis sur ce secteur vis à vis de l’investissement locatif. Il s’agit d’un T1 d’un T2 et de deux T3 que je souhaite loué en nu. Actuellement aucun des logements n"est loué car il y a des travaux à faire.

Prix négocié : 65 k€
Travaux estimés : 35 k€
Notaire : 6 000 €
Total : 106 000 €

Je suis partie sur un objectif de 1600 -1700 € par mois de revenus. malgré mes recherches sur les différents sites de location, je ne suis pas sur de mes estimations.

T1 : 300 €
T2 : 400 €
T3 : 500 €

Les T3 sont peut être un peu surévalués.

Dans l’attente de vos réponses

Merci d’avance

Mots-clés : investissement immobilier, yonne

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#2 16/05/2014 11h57 → Investissement immobilier locatif dans l'Yonne... (investissement immobilier, yonne)

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Leboncoin est un ami pour l’investisseur

Annonces Locations Villeneuve-l’Archevêque - leboncoin.fr

Des annonces que je vois ce sont des biens haut de gamme.

Aucune demande de location.

Ce que j’apprécie chez vous Pumbadu77 , c’est en plus de votre enthousiasme et votre motivation , c’est aussi votre capacité à nous faire découvrir des petits villages de France.
Des coins reculés où la vie est paisible et tranquille.

Nous en avons déjà parlé mais soyez prudent sur vos achats excentrés subventionnés par la CAF à outrance.

Je peux vous indiquer des investissements dans le Gard à la Grande Combe, Bessèges , Saint Ambroix  avec des rentabilités parfois supérieure à 15 % mais il faut louer là bas et aussi voir les profils.
J’ai tourné sur ces secteurs et je suis revenu en étant convaincu que ce ne sont pas des secteurs viables et porteurs.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#3 16/05/2014 14h02 → Investissement immobilier locatif dans l'Yonne... (investissement immobilier, yonne)

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J’ai évidemment consulté leboncoin avant de venir vous voir.

Je suis d’accord qu’on ne peut pas investir que sur la base de la renta. J’ai visité le village. j’étais déjà allé voir des immeuble dans le coin. Nous ne sont pas très loin de paris c’est un gros avantage pour moi. Le village semble être agréable. J’ai pu discuter avec une adjointe à la mairie qui m’a confirmé une demande importante en terme de location.

Je sais que ma méthode n’est pas à votre gout. Et j’en connais les risques. Malgré les apparences les risques sont mesurés et l’impact fiscal étudié avant tout.

Pour information 42 % de mes revenus foncier proviennent de la CAF

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#4 16/05/2014 14h22 → Investissement immobilier locatif dans l'Yonne... (investissement immobilier, yonne)

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Justement le fait que 42 % de vos revenus proviennent de la CAF présente pour moi un risque important car vous êtes face à des personnes difficilement solvables et vos revenus et remboursement dépendent de la politique en terme d’immobilier.
Il est notoire d’indiquer que la politique immobilière est assez fluctuante….

Sarkozy avait envisager une baisse des aides au logement de 30 % en 2010 , sans suite mais dans le contexte actuel il faudra faire des coupes budgétaires , un durcissement des conditions d’accès à la CAF en fonction du montant des loyers est envisageable.

A mon avis nous allons vers un durcissement progressif des aides au logement par des mesures contraignantes pour les propriétaires comme cela à commencer avec Duflot.
Des conditions telles que , l’isolation , les normes , les montants de loyer en fonction du marché , de l’activité économique de la région , tout est dans la tête de ceux qui doivent faire rentrer de l’argent.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#5 16/05/2014 18h55 → Investissement immobilier locatif dans l'Yonne... (investissement immobilier, yonne)

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Quel que soit le domaine, la diversification permet de ne pas être trop exposé aux imprévisibles changements…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#6 17/05/2014 09h27 → Investissement immobilier locatif dans l'Yonne... (investissement immobilier, yonne)

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Vous êtes audacieux et vous avez une méthode peu conventionnelle. L’avenir dira la pertinence de cette méthode.
J’espère pour vous qu’elle est bonne.

Si vous arrivez a trouver des locataires c’est une affaire qui roule. La ville est peu endettée même si le chômage est élevé et beaucoup de logements sont vacants (de l’orde d’un logement vacant pour 10 habitants).

Vous avez 150 locataires sur le marché et 120 logements vacants …. avec une population en decroissance et deja  un nombre élevé de boulangeries.

Les revenus des habitants sont faibles (un loyer de 500€ ne doit pas poser pb) et 2/3 des habitants ne patients pas d’impôts.

Lorsque vous aurez des locataires gardez les, bichonnez les, tant que votre prêt n’est pas remboursé.

Bonne chance.

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#7 17/05/2014 12h16 → Investissement immobilier locatif dans l'Yonne... (investissement immobilier, yonne)

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La problématique sur ce type d’investissement est un risque de ne pas trouver de locataire , un risque d’impayé , de dégradations vis à vis d’une population difficile.

Ce risque peux être assumé sur quelques lots mais quand l’ensemble du montage réside uniquement sur les rentrées de la CAF dans un environnement de faibles ressources alors je pense que ce n’est pas viable.

La belle période de la CAF prendra fin progressivement par des règles plus strictes pour les propriétaires et nombreux seront ceux qui se retrouveront en difficulté.

Dans le cas évoqué , même si le bien est à 170 Kms de Paris , il ne rentre pas dans la couronne de Paris donc à qui loué ?

Je souhaite une bonne réussite à Pumbadu77 qui est motivé et enthousiaste.

Philippe


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#8 18/05/2014 11h00 → Investissement immobilier locatif dans l'Yonne... (investissement immobilier, yonne)

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Je partage partiellement l’analyse de Philippe.

L’éventuelle baisse des allocations CAF peut laisser imaginer clairement non pas l’insolvabilité des locataires mais leur solvabilisation par la baisse des loyers. Il faut pouvoir assumer.

J’imagine que ceux qui cogitent à ces solutions se disent aussi qu’une baisse des loyers = une diminution des rentrées fiscales, entre autres.

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#9 19/05/2014 07h04 → Investissement immobilier locatif dans l'Yonne... (investissement immobilier, yonne)

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Si on raisonne en terme de baisses des versements de CAF et de fait des loyers , je ne pense pas que cela impactera beaucoup les rentrées fiscales car on peux déjà beaucoup optimiser.

Aujourd’hui je serais curieux de connaitre le montant des APL versés et comment elles sont financés et surtout si les comptes sont équilibrés avec la fiscalité locatives.

L’équation APL versée = rentrées fiscales locatives est déséquilibré , une piste pour la rééquilibrer serait une baisse des APL et une augmentation de la fiscalité locative.

En ces temps de rabotage sur tout , il faudrait s’attendre à une tonte sur la "rente" immobilière , heureusement que les nombreuses élections même si elle n’apporte par grand chose font quand même hésiter les gouvernements à trop saigner les Français en une fois.

Philippe


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#10 19/05/2014 08h53 → Investissement immobilier locatif dans l'Yonne... (investissement immobilier, yonne)

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Petit calcul de coin de table pour essayer de réduire le brouillard wink

Le budget de l’allocation logement est de 5 Milliards.
Il y 6 million de logements dans le parc locatif privé qui représentent 55% du parc total.

Donc, on peut considérer que 1/3 ou 1/4 des allocations est orienté vers le privé. Le % d’allocataires est très élevé dans le parc public.

Ainsi, environ 1,5 Mds sont orientés vers le privé. Avec un loyer moyen de 600 euro dont 30% de charges divers.

600x12x0.7 => 5000€ de recette par an et par logement. Soit 30Mds de recettes qui génèrent 4.5Mds de PS a mettre en face des 1.5Mds d’allocations. En plus, on peut estimer a minima 4.5Mds d’IR.

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#11 19/05/2014 09h28 → Investissement immobilier locatif dans l'Yonne... (investissement immobilier, yonne)

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Merci pour vos lumières


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#12 19/05/2014 14h01 → Investissement immobilier locatif dans l'Yonne... (investissement immobilier, yonne)

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Philippe30 a écrit :

Aujourd’hui je serais curieux de connaitre le montant des APL versés et comment elles sont financés et surtout si les comptes sont équilibrés avec la fiscalité locatives.

En cherchant un peu :

wiki indique "En décembre 2010, 6,1 millions de ménages - soit environ un ménage sur quatre - percevaient une aide personnelle au logement, d’un montant mensuel moyen de 211 euros, pour un montant total annuel de 16 milliards d’euros, soit 0,8 % du produit intérieur brut (PIB)".

L’extrait d’un rapport de la Cour des Comptes sur les APL (de 2005) détaille divers aspects des APL, dont les montants et nombres d’allocataires, et leur évolution dans les dernières années, et bien d’autres choses. Bonne lecture !


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#13 19/05/2014 14h50 → Investissement immobilier locatif dans l'Yonne... (investissement immobilier, yonne)

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Il est indéniable que je prends des risques sur des investissements de ce type (environ tous mes investissements en fait). Mais des investissements à 20% de renta sans risque vous en connaissez?

Je sais qu’il est important que je diversifie mes investissements. J’ai mis récemment 30 k€ sur une AV. et je compte continuer dans ce sens et ainsi mettre une majorité de mes bénéfices générés par l’immobilier dans des AV.

Aujourd’hui l’ensemble des mes investissements me permet de rembourser l’ensemble et mes prêts et payer impôt. Et mon taux de remplissage est en moyenne de 98 % sur les 5 dernières années.

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#14 19/05/2014 16h43 → Investissement immobilier locatif dans l'Yonne... (investissement immobilier, yonne)

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Le taux de remplissage est vraiment bon, je trouve que ta stratégie est bien pensée.
Je pense faire le même genre d’investissement pour le prochain immeuble. Je vois déjà sans trop chercher des immeubles a 15%, mais a 20%, c’est déjà plus compliqué.
Tu les trouves dans des villes de combien d’habitants a peu près?

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#15 19/05/2014 17h58 → Investissement immobilier locatif dans l'Yonne... (investissement immobilier, yonne)

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#16 20/05/2014 08h42 → Investissement immobilier locatif dans l'Yonne... (investissement immobilier, yonne)

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Bigbil a écrit :

Le taux de remplissage est vraiment bon, je trouve que ta stratégie est bien pensée.
Je pense faire le même genre d’investissement pour le prochain immeuble. Je vois déjà sans trop chercher des immeubles a 15%, mais a 20%, c’est déjà plus compliqué.
Tu les trouves dans des villes de combien d’habitants a peu près?

Merci BIGBIL,

Même si je ne suis pas venu ici pour trouver du soutien c’est tout de même agréable.  Les villages dans lesquels j’investie ont une population comprise entre 600 et 4 500 habitants.
Je ne sais pas si c’est la bonne technique, en tout cas c’est celle que je tente. L’avenir nous dira si j’ai fait le bon choix.

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#17 20/05/2014 09h50 → Investissement immobilier locatif dans l'Yonne... (investissement immobilier, yonne)

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Pumbadu77 a écrit :

Même si je ne suis pas venu ici pour trouver du soutien c’est tout de même agréable.  Les villages dans lesquels j’investie ont une population comprise entre 600 et 4 500 habitants.
Je ne sais pas si c’est la bonne technique, en tout cas c’est celle que je tente. L’avenir nous dira si j’ai fait le bon choix.

Bonjour,

Et nous vous le souhaitons vivement. Comme vous pouvez le voir, nous sommes plusieurs à suivre votre aventure immobilière qui sera riche d’enseignement pour un grand nombre d’entre nous.

Tenez nous au courant.

Merci pour vos informations.

Cdt

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#18 20/05/2014 10h07 → Investissement immobilier locatif dans l'Yonne... (investissement immobilier, yonne)

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Dans tout les cas, quelque soit la définition de zone tendue dans la loi ALUR, aucun doute vous vous échapperez aux montant de loyers imposés wink


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#19 20/05/2014 10h35 → Investissement immobilier locatif dans l'Yonne... (investissement immobilier, yonne)

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Pumbadu77 a écrit :

Je ne sais pas si c’est la bonne technique, en tout cas c’est celle que je tente. L’avenir nous dira si j’ai fait le bon choix.

Effectivement mais quand on recherche la bonne technique , il peux être intéressant d’en essayer justement plusieurs afin d’avoir des éléments de comparaison.

Dans votre démarche , la trop grande dépendance aux APL me gêne , la faible capacité locative induit des locataires "subis".

J’ai visité un immeuble dans le Gard , 6 T3 à 79.000 € avec rénovation , bonne rentabilité en perspective ( sur le papier )

http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=13_s

L’annonce présente bien , la toiture est correcte mais le reste ….

Immeuble complètement délocalisé , humidité ayant rongé les plaques de BA13 dans les parties communes , portes fermées avec des vis car déjà squatté , terrain en pente à l’arrière avec risque d’inondations en cas de fortes de pluies , ruisseau à coté bien calme au printemps …., la structure à bougée , les planchers ont travaillé , champignons galopant sur les murs  etc ….

Pas compliqué de connaitre la vie de cet immeuble , le gars a acheté le bien il y a 7 à 8 ans , l’immeuble avait été entièrement refait avant la vente.

Location facile au début on touche les loyers puis dégradations progressive par manque d’entretien.

Location devenue plus difficile donc population de locataire moins regardante sur le bien.

Location devenu quasiment impossible sur certains lots , début du squat des locaux , départ des derniers locataires.

Immeuble devenu invendable même à 79 K€ , il faut au diviser le prix par 2 et ensuite il faut avoir la foi pour penser louer dans ce coin.

Pour les travaux , la facture à prévoir est au moins de 100 K€

Philippe


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#20 20/05/2014 11h26 → Investissement immobilier locatif dans l'Yonne... (investissement immobilier, yonne)

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Philippe30 a écrit :

Pumbadu77 a écrit :

Je ne sais pas si c’est la bonne technique, en tout cas c’est celle que je tente. L’avenir nous dira si j’ai fait le bon choix.

Effectivement mais quand on recherche la bonne technique , il peux être intéressant d’en essayer justement plusieurs afin d’avoir des éléments de comparaison.

Dans votre démarche , la trop grande dépendance aux APL me gêne , la faible capacité locative induit des locataires "subis".

Bonjour Philippe,

Pétris d’incertitudes, je vais me faire l’avocat du diable.
Les uns et les autres sommes soit trop exposés aux APL, soit trop exposés aux avantages comptables et fiscaux du meublé soit, dans mon cas par exemple, trop exposé à des investissements, dépenses, engagements divers offrant des avantages fiscaux conséquents qui ont été… plafonnés.

Conclusion : on ne ferait plus rien si on réfléchissait un peu trop.

Ce qui est certain, c’est que même en rase campagne, 20% de renta aujourd’hui c’est bizarre pour des logements en parfait état, aux normes, sans locataires "difficiles" subis comme le dit Philippe (je ne considère pas les allocataires APL comme difficiles, je me suis déjà exprimé sur le sujet) et la prime de risques qui va avec… les coûts de rénovation ou d’entretien au m² n’étant pas aussi bas que ça dans les coins perdus (j’habite un coin paumé).

Dernière modification par Range19 (20/05/2014 11h26)

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#21 20/05/2014 11h37 → Investissement immobilier locatif dans l'Yonne... (investissement immobilier, yonne)

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Je suis à la fois scandalisé par la politique du gouvernement sur les aides à outrance et le fait de réduire le nombre de personnes imposables mais d’un autre côté la CAF ça a du bon pour un investisseur.

C’est bien joli toutes ces faveurs fiscales… - L’Express Votre Argent

A 20% de renta on n’ a pas un bien en parfait état, très bien situé avec que des locataires adorables et j’en suis évidemment conscient. Malgré tout, je préfère ça plutôt qu’investir à 3-4% dans Paris.
Je précise néanmoins que les 20% comprennent les travaux.

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#22 20/05/2014 11h40 → Investissement immobilier locatif dans l'Yonne... (investissement immobilier, yonne)

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Souvent je lis diversification en terme de type d’investissement.

Moi je rétorque diversification en terme d’immobilier , mettre tout son patrimoine dans une même direction dans des contrées éloignées de l’activité économique n’est pas judicieux.

Je n’ai rien contre les personnes bénéficiant des APL et je les encourage à se renseigner pour savoir si elles peuvent en bénéficier.

Je n’ai rien contre les coins perdus bien au contraire.

Par contre la conjonction de sans travail , avec des aides au logement , des minimas sociaux dans un coin perdu m’interpelle.

J’ai évoqué un immeuble visité il y a pas longtemps dans un coin perdu , cet immeuble est lui aussi perdu à terme.

@Range19
Il faut un minimum de réflexion avant de signer pour 15 ou 20 ans.
On doit mesurer la rentabilité d’un bien non sur 1 an mais avec un recul de 3 à 4 ans , continuez dans cette démarche d’achat délocalisé comme le fait Pumbadu77 me semble risqué, je suis étonné que vous n’ayez pas réagit plus sur ce point

Concernant la dépendance aux APL , elle est accrue dans des zones sans activité.
Pour les autres avantages , meublé ou autre , nous devons conserver une capacité d’adaptation aux mouvements incessants de la fiscalité immobilière.

Pour les avantages fiscaux plafonnés , c’est inadmissible de pondre des lois et de faire des corrections rétro actives , le principe de la loi est pourtant la non rétro activité mais dans l’immobilier il semble que ce soit l’exception.

Philippe


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#23 20/05/2014 11h42 → Investissement immobilier locatif dans l'Yonne... (investissement immobilier, yonne)

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Pumbadu77 a écrit :

Je suis à la fois scandalisé par la politique du gouvernement sur les aides à outrance et le fait de réduire le nombre de personnes imposables mais d’un autre côté la CAF ça a du bon pour un investisseur.

Attention à une trop forte dépendance au ce bon coté ……

Pumbadu77 a écrit :

A 20% de renta on n’ a pas un bien en parfait état, très bien situé avec que des locataires adorables et j’en suis évidemment conscient. Malgré tout, je préfère ça plutôt qu’investir à 3-4% dans Paris.
Je précise néanmoins que les 20% comprennent les travaux.

Un compromis entre Paris et l’Yonne doit permettre aussi un compromis de rentabilité à 10 %

Philippe


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#24 20/05/2014 22h48 → Investissement immobilier locatif dans l'Yonne... (investissement immobilier, yonne)

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J’ai un avis mitigé sur la méthode pumbadu77. Ce n’est ni une découverte ni un secret.

Néanmoins, si on fait comme tout le monde, on se fond dans la moyenne des 3 ou 4%, rabotté par la fiscalité, les travaux et autres imponderables. On peut ainsi investir dans un bien, voire 2 mais guère plus.

Pour réussir, il faut une stratégie différentes et une petite dose de bonne chance … sans oublier la persévérance.

Certains font du meublé, d’autres avec travaux, d’autres du saisonnier. Ce sont des stratégies asymétriques différentes qui permettent d’aller plus loin.

La où je suis admiratif devant notre ami pumbadu77, c’est qu’il une stratégie asymétrique appliquée avec constance, lucidité et consistence. Maintenant sur la longueur il faut qu’il bénéficie du facteur chance … en tout cas qu’il l’a saisisse quand elle passe.

La limite eu modèle quand tout le monde voudra faire pareil. Pour l’instant, il est seul, les autres regardent et lui prend de l’avance … et tant que les autres regardent c’est qu’il est dans une conjoncture favorable.

Développer une stratégie asymétrique … évidemment personne ne peut l’encourager autrement elle ne l’est plus.

Voila pour la théorie facile …. la pratique, c’est notre ami qui l’exerce a ses propres risques. Rien que pour cela, il mérite l’estime.

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#25 21/05/2014 06h51 → Investissement immobilier locatif dans l'Yonne... (investissement immobilier, yonne)

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Je suis d’accord avec votre commentaire.

Pumbadu77 est jeune et dynamique jusqu’à présent il n’a peut être pas eu à gérer des problèmes.

La théorie de l’emmerdement maximal s’applique aussi à l’immobilier , c’est pour cela que je l’ai mis en garde quand tout va bien alors tout va bien mais quand tout va mal alors ….

La ou je ne suis pas d’accord , c’est une prise de risque concentré sur une même méthode très  dépendante des versements d’aides dans des zones sinistrées.

Philippe


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