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Forums des investisseurs heureux

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#1 01/06/2013 10h48 → Investissement immobilier avc plusieurs membres des forums de l'IH ? (investir, limite, sci)

Membre
Réputation :   13 

Bonjour,

On est ici une bonne communauté d investisseur et nous avons chacun nos propre limite.
Je viens de tomber sur une annonce qui a première vue semble tres tres intéressante mais qui est largement hors budget pour moi….

Je me suis donc dit, pourquoi ne pas proposer a d autres membres si ils seraient intéressé pour investir dans un immeuble en commun   

Les +:
Plus facile de diversifier son investissement
Avoir l avis de plusieurs investisseur

Les -:
Moins d indépendance, choix du locataire a prendre en commun ou définir quel logement appartiens a quel investisseur
Plus difficile a revendre ( vendre des part d une sci )

Je n est pas été plus loin dans ma réflexion mais j aurais bien aimé votre avis smile

L’annonce :
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=17_s
1,6M€ pour 84 logement = - de 20k€ par logement et surtout 300k€ de revenu annuel soit 18,75% brut :p

Merci d avance

Mots-clés : investir, limite, sci


« If you don’t make mistakes, you’re not working on hard enough problems. And that’s a big mistake.” Frank Wilczek

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#2 01/06/2013 10h58 → Investissement immobilier avc plusieurs membres des forums de l'IH ? (investir, limite, sci)

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Bonjour,

Quelqu’un a une photo de l’immeuble ? Je n’en vois pas sur leboncoin.

Par ailleurs, il faudrait aussi se renseigner sur la vacance locative du coté de Dunkerque. Le loyer brut est une donnée intéressante, mais si la société vend, il y a sans doute des raisons (immeuble classe G… avec grosse rénovation thermique de prévue à 25k€/m2 ? ça serait une mauvaise surprise !)

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#3 01/06/2013 11h27 → Investissement immobilier avc plusieurs membres des forums de l'IH ? (investir, limite, sci)

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J ai envoyé un mail pour avoir d autres photos, connaitre le système de chauffage, le nombre de logements par type, le rapport des dernières années avec le taux de vacances locative…

On verra la réponse smile

Meme sans se focaliser sur ce bien je pense qu’il pourrait être utile d’investir a plusieurs dans des biens même a budget moins élevé, ça permettrait de diversifier géographiquement nos investissements.

Par contre il faut avoir 100% confiance dans le co-investisseur!


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#4 01/06/2013 13h13 → Investissement immobilier avc plusieurs membres des forums de l'IH ? (investir, limite, sci)

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Bonjour,

après une rapide recherche sur google street view je miserais sur le 4, rue Jean Jaurès si vous voulez des images de cet immeuble.
Les paris sont ouverts ? smile

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#5 01/06/2013 13h28 → Investissement immobilier avc plusieurs membres des forums de l'IH ? (investir, limite, sci)

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Au vue de la 1er photo de l annonce je pense que vous avez raison smile

C est a 15min a pied de la plage smile


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#6 01/06/2013 14h44 → Investissement immobilier avc plusieurs membres des forums de l'IH ? (investir, limite, sci)

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Le concept me plait, en fait ça revient peu ou prou à faire une SCPI du forum.

Si ça permet en effet de diluer le risque, ça dilue aussi la responsabilité…. il faut bien qu’il y ait un "gérant" qui s’occupe des biens et de leur gestion, surtout en cas de pépin, avec des règles claires en cas de désaccord entre les "actionnaires".

Bref, à mûrir et approfondir car ce genre d’investissement ne se fait pas en un claquement de doigt, mais je suis partant sur le principe.

Dernière modification par Geronimo (01/06/2013 14h41)

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#7 01/06/2013 16h07 → Investissement immobilier avc plusieurs membres des forums de l'IH ? (investir, limite, sci)

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Oui une sorte de SCPI du forum mais tres limité en nombre de personne dans une SCPI mais plusieurs SCPI dans le forum

Ce a quoi je pense:

Une personne du nord ( moi par exemple) a pour objectif d investir 150k€, une personne de la région Rhône-Alpes a elle pour objectif d investir 150k€ aussi.
Nous cherchons chacun de notre coté un bien qui correspond a nos critères et au lieux d acheter chacun un bien nous achetons 2 moities de deux maisons

Les avantages sont de pouvoir diversifier géographiquement meme avec un petit investissement, la gérance est laisser a la personne qui habite a proximité ( pas de frais ) et il est possible d acheter des plus gros bien en étant plus que deux.
Les menus réparations seront fait a moindre cout.
Le fait d investir l un dans l autre découragera certainement les arnaqueurs ( j’investis dans un bien proche de chez vous que vous allez gérer, vous investissez dans un bien proche de chez moi que je gère )   

les inconvénients: Plus difficile a revendre car il faut soit revendre des parts soit mettre tout le monde d’accord pour vendre le bien.
Trouver une personne de confiance que l on ne connais presque pas.
A la fois le risque est divisé mais aussi multiplier ( deux fois plus de risque qu un bien perde de la valeur mais alors cela sera sur une seul parti de votre patrimoine, plus de risque d’impayé mais la encore sur une seul parti de vos revenus locatif….)
Moins de réactivité car décision prise a plusieurs.

Dernier gros avantage: Deux cerveaux valent mieux qu un, trouver des biens sera le travail de la personne habitant la région mais le choix final sera fait par l’ensemble des investisseurs et pour achat de plusieurs dizaines de k€ je pense que la plus part feront une visite du bien meme si cela est a 1000km. ( La encore un avantage pour une personne seul qui souhaite investir dans une autre région, il y a de grande chance qu il ne se déplace pas pour rien ).


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#8 01/06/2013 17h37 → Investissement immobilier avc plusieurs membres des forums de l'IH ? (investir, limite, sci)

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Juste quelques remarques sur ce qui a été dit. La SCPI est très réglementée (capital mini 750K€, agrément AMF etc..) donc si le nombre de membres est limité autant faire une SCI dont les statuts vont clairement prévoir les particularités( indemnités de frais de gérance, agrément d’associé etc) .

Simple exemple le gérant est dans le Nord, l’immeuble du Rhone-Alpes a besoin d’une réparation qui signe le bon d’intervention.

Si plusieurs membres, dans plusieurs régions cela oblige à faire confiance plein de fois….
Autre question, si vous voulez investir 150 K€ dans un bien et que vous investissez 2 fois 75 K€ dans 2 biens, comment financez-vous les 1 600K€ du bien de l’annonce citée?

Et si sur le principe, je me dis pourquoi pas sur un immeuble avec une telle rentabilité, je me dis aussi qu’elle est la cause d’une telle rentabilité? ( bref, ou est le loup?)


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#9 01/06/2013 18h27 → Investissement immobilier avc plusieurs membres des forums de l'IH ? (investir, limite, sci)

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Bonsoir,
Il y a quelques mois, j’étais tombé sur ce site qui rejoignait un peu votre concept.
Il s’agit d’un groupement de médecins qui souhaitent investir dans l’immobilier de rapport.

Lire la suite:
http://www.fonciere-en-vue.fr/index.htm … 9qd5604i20
http://fr.linkedin.com/pub/jean-michel- … 18/4ab/854

Je ne sais pas où ils en sont…

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#10 01/06/2013 22h10 → Investissement immobilier avc plusieurs membres des forums de l'IH ? (investir, limite, sci)

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dans le cas présent, il est bien plus simple de créer une SCI, le terme SCPI a été employé comme exemple je suppose.
maintenant le principal inconvénient est la confiance a accorder à la personne qui sera gérant de ce bien commun, mais ceci dit investir avec un plus gros budget permet aussi de limiter certaines charges.
C’est vrai que le projet est tentant.

Dernière modification par pasdequoi (01/06/2013 22h31)

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#11 01/06/2013 22h23 → Investissement immobilier avc plusieurs membres des forums de l'IH ? (investir, limite, sci)

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Oui j’ai employé l’acronyme SCPI par abus de langage (en fait par analogie), ça n’allait pas plus loin.

Concernant la confiance : un ticket d’entrée élevé (quelques k€) serait déjà un filtre important.  Par exemple pour une SCI avec 10 personnes détenant chacune 10% de la SCI et 500k€ empruntés, ça veut dire 50k€ par tête …. ça filtre déjà pas mal !

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#12 01/06/2013 22h40 → Investissement immobilier avc plusieurs membres des forums de l'IH ? (investir, limite, sci)

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Geronimo a écrit :

Oui j’ai employé l’acronyme SCPI par abus de langage (en fait par analogie), ça n’allait pas plus loin.

je m’en doutais bien wink

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#13 01/06/2013 23h15 → Investissement immobilier avc plusieurs membres des forums de l'IH ? (investir, limite, sci)

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bonjour

je ne vois pas pourquoi une personne investissant 50 k€ serait plus fiable qu’une autre n’investissant que 10 k€.
La confiance ne se mesure pas à l’épaisseur du portefeuille….


Travail: 750 h/an. Siestes, voyages et loisirs le reste du temps…

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#14 02/06/2013 01h15 → Investissement immobilier avc plusieurs membres des forums de l'IH ? (investir, limite, sci)

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Bonsoir,

L’idée est intéressante car elle permet d’investir dans l’immobilier physique sans y mettre le paquet, comme on devrait le faire seul. 

Sinon concernant l’annonce,  d’après les images street view, le batiment n’est pas en bonne forme. Le béton est malade :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/thumbs/2066_dunkerque.png.
Ca explique le rendement.

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#15 02/06/2013 07h53 → Investissement immobilier avc plusieurs membres des forums de l'IH ? (investir, limite, sci)

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J’avais eu une idée similaire d’investissement à plusieurs dans des viagers. On investit à plusieurs dans plusieurs viager pour mutualiser le risque, mais surtout on achète en indivision pour que la revente fasse moins de 15 000 € par part pour être totalement exonéré de plus value.
Le viager nécessitant que tout le monde paye sa part, on peut prévoir des clauses d’abandons des parts aux autres in-divisionnaires en cas de défaut de paiement, voir une clause de tontine pour gérer les décès éventuelles des membres. Bref on peut prévoir pas mal de cas problématique à l’avance.

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#16 02/06/2013 09h14 → Investissement immobilier avc plusieurs membres des forums de l'IH ? (investir, limite, sci)

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carpediem a écrit :

Juste quelques remarques sur ce qui a été dit. La SCPI est très réglementée (capital mini 750K€, agrément AMF etc..) donc si le nombre de membres est limité autant faire une SCI dont les statuts vont clairement prévoir les particularités( indemnités de frais de gérance, agrément d’associé etc) .

Simple exemple le gérant est dans le Nord, l’immeuble du Rhone-Alpes a besoin d’une réparation qui signe le bon d’intervention.

Si plusieurs membres, dans plusieurs régions cela oblige à faire confiance plein de fois….
Autre question, si vous voulez investir 150 K€ dans un bien et que vous investissez 2 fois 75 K€ dans 2 biens, comment financez-vous les 1 600K€ du bien de l’annonce citée?

Et si sur le principe, je me dis pourquoi pas sur un immeuble avec une telle rentabilité, je me dis aussi qu’elle est la cause d’une telle rentabilité? ( bref, ou est le loup?)

Pour les travaux il faut savoir faire confiance a la personne qui est a proximité du bien, définir des réglés comme par exemple en dessous de 500€ de réparation pas besoin d’accord de l autre investisseur, au dessus un accord est nécessaire ( ce sont des réglés a mettre en place dés le debut smile )

Le bien a 1600k€ est le bien qui m’a fait penser a ce système et comme dit plus haut il ne faut pas se cantonné a ce bien.

Il y a plusieurs possibilité pour investir a plusieurs membre:
Plusieurs membres sur un gros bien ( par exemple 10 investisseurs a 50k€ pour un immeuble a 500k€ )
2 ou 3 membres pour investir dans 2 ou 3 logements reparti dans 2 ou 3 régions de France.
L’idée de yannou77 investir a plusieurs dans plusieurs viagers smile
Ou carrément creer une SCPI IH avec tout ce que cela comprend derrière ( gérant….)


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#17 02/06/2013 09h35 → Investissement immobilier avc plusieurs membres des forums de l'IH ? (investir, limite, sci)

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mafo a écrit :

bonjour

je ne vois pas pourquoi une personne investissant 50 k€ serait plus fiable qu’une autre n’investissant que 10 k€.
La confiance ne se mesure pas à l’épaisseur du portefeuille….

Plus l’investissement de la personne sera élevé plus elle s’investira dans le projet , je connais aucun arnaqueur pret a mettre 50k€ dans une affaire bidon.
Ce n est pas une question de confiance mais surtout eviter les arnaqueurs et autre personne non sérieuse.

Par contre travailler avec des personnes qui ont deja investi dans l immobilier en nom propre est un vrai plus pour moi, ils ont deja une bonne expérience. 

galerien a écrit :

Bonsoir,

L’idée est intéressante car elle permet d’investir dans l’immobilier physique sans y mettre le paquet, comme on devrait le faire seul. 

Sinon concernant l’annonce,  d’aprés les images street view, le batiment n’est pas en bonne forme. Le béton est malade :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/t … kerque.png.
Ca explique le rendement.

Cela permet de faire des prets plus petit et donc de les multiplier.Surtout ca permet d’acheter des biens qui seraient inaccessibles pour la plus part d’entre nous ( bien de plus de 500k€ difficile a financer a 100% en banque sans avoir un salaire de ministre ), et c est souvent sur ce type de bien que le rendement est le meilleur.

Pour le bien sur Dunkerque je n ai pas encore eu de réponse, les photos datent de 2008 donc il y a peut etre eu des travaux depuis.
Je passe pas loin le week end prochain si il y a des personnes réellement intéressées je peux jeter un oeil smile

yannou77 a écrit :

J’avais eu une idée similaire d’investissement à plusieurs dans des viagers. On investit à plusieurs dans plusieurs viager pour mutualiser le risque, mais surtout on achète en indivision pour que la revente fasse moins de 15 000 € par part pour être totalement exonéré de plus value.
Le viager nécessitant que tout le monde paye sa part, on peut prévoir des clauses d’abandons des parts aux autres in-divisionnaires en cas de défaut de paiement, voir une clause de tontine pour gérer les décès éventuelles des membres. Bref on peut prévoir pas mal de cas problématique à l’avance.

Idée tres intéressante, je m’intéresse depuis quelques semaines au viager libre qui permet d’etre rentable immédiatement (par exemple un bien du coté de valencienne avec un bouquet de 40k€ une rente de 1200€ et un revenu locatif de 2300€/mois )
Tres intelligente l’idée de la revente avec moins de 15k€ de plus value/part
De plus cela permet d’investir dans plusieurs viagers ( étant donné les sommes moins importantes que dans de l’achat direct) et eviter d avoir un seul viager avec des personnes qui décèdent très tard.

PS: Le fait d’investir a plusieurs permet aussi de multiplier les compétences ( électricité, plomberie, compta, plaquo, finition…) et a mettre en commun les bons plans de tous les investisseurs smile

PS2: Il serait sympa de mettre en place un multi quote


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#18 02/06/2013 10h15 → Investissement immobilier avc plusieurs membres des forums de l'IH ? (investir, limite, sci)

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julien62 a écrit :

Le bien a 1600k€ est le bien qui m’a fait penser a ce système et comme dit plus haut il ne faut pas se cantonné a ce bien.

1600k€ est le prix affiché, rien ne dit qu’un "éventuel" achat se fera à ce prix.
Etant donné l’état du marché immo actuel, un prix d’achat inférieur de 10 ou 15% est peut être envisageable (remarque qui est d’actualité pour l’ensemble des annonces immo).

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#19 02/06/2013 10h21 → Investissement immobilier avc plusieurs membres des forums de l'IH ? (investir, limite, sci)

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pasdequoi a écrit :

julien62 a écrit :

Le bien a 1600k€ est le bien qui m’a fait penser a ce système et comme dit plus haut il ne faut pas se cantonné a ce bien.

1600k€ est le prix affiché, rien ne dit qu’un "éventuel" achat se fera à ce prix.
Etant donné l’état du marché immo actuel, un prix d’achat inférieur de 10 ou 15% est peut être envisageable (remarque qui est d’actualité pour l’ensemble des annonces immo).

Il est tres rare dans l’immobilier que le prix ne soit pas négocier… ( en tout cas dans la region )

Pour des biens tres cher cela doit etre encore plus vrai , il ne doit pas y avoir pour un bien de 1600k€ smile


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#20 02/06/2013 11h20 → Investissement immobilier avc plusieurs membres des forums de l'IH ? (investir, limite, sci)

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@Julien62

Renseignez vous sur les charges de gestion , d’entretien , assurance le foncier , le mode de chauffage collectif ou individuel , impayés en cours ?

Combien d’appartements sont loués , taux de remplissage ?

84 appartements à 25.000 / mois cela fait des loyers moyen de 300 €

Avec votre montage à plusieurs , vous pouvez tenir combien de temps avec des logements non loués car sur le volume de 84 appartements je ne serais pas surpris qu’une dizaine ne soit pas loués tous les mois du fait des départs et des recherches de locataires.

Faire un investissement aussi important même à plusieurs me parait hasardeux à moins de trouver 10 personnes à 100 K€ , un nombre de 10 personnes semble déjà conséquent.
Vous aurez du mal à trouver une banque pour vous suivre sauf à avoir un apport important.

Dernière remarque , 84 logements à Dunkerque dans le même immeuble cela me semble risqué.
La valeur  de chaque appartement serait de 20.000 € loué à 300 € , c’est donc un maximum de studio….

Bon courage pour les locations ..

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#21 02/06/2013 12h27 → Investissement immobilier avc plusieurs membres des forums de l'IH ? (investir, limite, sci)

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Philippe30 a écrit :

@Julien62

Renseignez vous sur les charges de gestion , d’entretien , assurance le foncier , le mode de chauffage collectif ou individuel , impayés en cours ?

Combien d’appartements sont loués , taux de remplissage ?

84 appartements à 25.000 / mois cela fait des loyers moyen de 300 €

Avec votre montage à plusieurs , vous pouvez tenir combien de temps avec des logements non loués car sur le volume de 84 appartements je ne serais pas surpris qu’une dizaine ne soit pas loués tous les mois du fait des départs et des recherches de locataires.

Faire un investissement aussi important même à plusieurs me parait hasardeux à moins de trouver 10 personnes à 100 K€ , un nombre de 10 personnes semble déjà conséquent.
Vous aurez du mal à trouver une banque pour vous suivre sauf à avoir un apport important.

Dernière remarque , 84 logements à Dunkerque dans le même immeuble cela me semble risqué.
La valeur  de chaque appartement serait de 20.000 € loué à 300 € , c’est donc un maximum de studio….

Bon courage pour les locations ..

Philippe

Bonjour,

Comme dit dans mon 2eme post j ai envoyé un mail pour connaitre toutes ces infos (Investissement immobilier avc plusieurs membres des forums de l’IH ? )

Je suis d’accord avec vous il faut un nombre limité d’investisseurs et bien sur un apport conséquent mais en etant 10 a investir, il y aura 10x plus d’apport.

Sur l’annonce il y a ecris: "Un intendant sur place, gère les entrées, les sorties, les encaissements et l’entretien."
Cela a un cout il faut aussi le prendre en compte.

Mais il faut bien comprendre que j ai mis cette annonce comme exemple et que j ai ouvert ce topic pour développé une réflexion sur l’investissement entre membre pour n’importe quel bien….

++


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#22 02/06/2013 12h39 → Investissement immobilier avc plusieurs membres des forums de l'IH ? (investir, limite, sci)

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#23 02/06/2013 23h57 → Investissement immobilier avc plusieurs membres des forums de l'IH ? (investir, limite, sci)

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Nous trouvons l’idée d’investir à plusieurs intéressante puisque c’est ce que nous avons fait, … à 4!
Cela nous permet de partager nos points de vue et d’éviter de nous lancer au hasard.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#24 03/06/2013 17h18 → Investissement immobilier avc plusieurs membres des forums de l'IH ? (investir, limite, sci)

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julien62 a écrit :

Idée tres intéressante, je m’intéresse depuis quelques semaines au viager libre qui permet d’etre rentable immédiatement (par exemple un bien du coté de valencienne avec un bouquet de 40k€ une rente de 1200€ et un revenu locatif de 2300€/mois )

Julien, 
Bonne idée ça également, mais hélas il n’est pas possible de loué un viager libre à un prix supérieure à la rente. Ca peux casser le viager… cependant on trouve plein d’annonce de viager à vendre dans ce cas . C’est assez surprenant.

Peut-on louer un viager ? | Viager Rentable.com

[url=http://www.viager-rentable.com/peut-on-louer-un-viager/ a écrit :

Peut-on louer un viager ? | Viager Rentable.com[/url]]Toutefois, la jurisprudence de la Cour de cassation rappelle que la rente ne peut être payée en partie ou en totalité par les revenus générés par le bien en viager.

Ainsi, par exemple, l’arrêt 81-11.821 de la Cour de Cassation, Chambre civile 1, du 5 mai 1982 stipule que le loyer doit être inférieur à la rente viagère car il n’y aurait alors plus d’aléa dans le contrat viager, devenu sans risque partagé entre les 2 parties.

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#25 03/06/2013 17h30 → Investissement immobilier avc plusieurs membres des forums de l'IH ? (investir, limite, sci)

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galerien a écrit :

julien62 a écrit :

Idée tres intéressante, je m’intéresse depuis quelques semaines au viager libre qui permet d’etre rentable immédiatement (par exemple un bien du coté de valencienne avec un bouquet de 40k€ une rente de 1200€ et un revenu locatif de 2300€/mois )

Julien, 
Bonne idée ça également, mais hélas il n’est pas possible de loué un viager libre à un prix supérieure à la rente. Ca peux casser le viager… cependant on trouve plein d’annonce de viager à vendre dans ce cas . C’est assez surprenant.

Peut-on louer un viager ? | Viager Rentable.com

[url=http://www.viager-rentable.com/peut-on-louer-un-viager/ a écrit :

Peut-on louer un viager ? | Viager Rentable.com[/url]]Toutefois, la jurisprudence de la Cour de cassation rappelle que la rente ne peut être payée en partie ou en totalité par les revenus générés par le bien en viager.

Ainsi, par exemple, l’arrêt 81-11.821 de la Cour de Cassation, Chambre civile 1, du 5 mai 1982 stipule que le loyer doit être inférieur à la rente viagère car il n’y aurait alors plus d’aléa dans le contrat viager, devenu sans risque partagé entre les 2 parties.

Pourtant ca existe:
Achetez un Viager sur Lille ou le Nord Pas de Calais
http://www.viager-entre-particuliers.co … on=com_jea

A voir si les immeubles de rapport sont hors jurisprudence ( risque d’impayer plus élevé, charge des communs…


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