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#1 09/09/2014 22h45 → Location de locaux équipés : bail commercial avc meubles et services (exonération d'ISF) ? (exonération isf, location de locaux équipés)

Membre
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Bonsoir,

Je ne trouve par l’onglet "lancer un sujet" alors je me permets de poster le sujet dans ce thème du LMNP.

Lors d’une négociation de Bail commercial portant sur la location d’un local d’activité, un Bailleur m’a indiqué qu’il stipulait dans son Bail la mise à disposition d’un local équipé en meubles (bureau, comptoir d’accueil, armoires…) et des services annexes (gardiennage, wifi etc..)
Il s’agit d’un propriétaire privé disposant d’un patrimoine immobilier de 30 actifs environ, chaque bien était détenu par une SCI ad-hoc au régime fiscal de l’IS avec option de TVA.

Cette particularité au Bail lui permettait d’extraire le bien immobilier des actifs taxables à l’ISF, c’est donc une économie d’impôt sur la fortune qu’il opère.

Il est vrai que les textes officiels précisent que ;
-----
Les biens professionnels peuvent être exonérés d’ISF à condition que  :
    les biens soient utilisés dans le cadre d’une profession industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale ;
    l’activité professionnelle soit exercée par le propriétaire des biens, son conjoint, son partenaire lié par un Pacs ou son concubin ;
    l’activité soit la profession principale du redevable c’est-à-dire constitue l’essentiel de ses activités économiques ;
    les biens soient nécessaires à l’exercice de cette profession.
(source : notice ISF et impots.gouv)
-----
SCI soumis à l’IS
La SCI se livre à une exploitation ou à des opérations présentant fiscalement un caractère industriel ou commercial au sens des articles 34 et 35 du CGI.
(source : 206-2 du CGI)
-----

A cet égard, le propriétaire en question estime remplir les conditions puisque ;
- il estime que le bien est utilisé dans le cadre d’une profession commerciale puisqu’il est Bailleur soumis à l’IS avec option de TVA
- l’activité professionnelle qui consiste à "donner à bail" est bien exercé par le propriétaire-bailleur
- l’activité de "bailleur" est bien sa profession principal puisqu’il ne vit que des loyers

Toutefois, si je me réfère à un principe fondamental du droit des sociétés civiles, il est formellement interdit à une SCI, sous peine de lourdes sanctions, de louer en meublé ou d’exercer une opération à caractère commercial.

Alors qu’en est il exactement ?

Mots-clés : exonération isf, location de locaux équipés


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#2 09/09/2014 23h12 → Location de locaux équipés : bail commercial avc meubles et services (exonération d'ISF) ? (exonération isf, location de locaux équipés)

Modérateur
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J’ai déplacé ce message, créant une nouvelle discussion.

PS : Pour créer une nouvelle discussion, allez par exemple sur www.devenir-rentier.fr/viewforum.php?id=11 et cliquez sur "Nouvelle discussion" à droite au dessus de la liste des discussions .


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#3 09/09/2014 23h22 → Location de locaux équipés : bail commercial avc meubles et services (exonération d'ISF) ? (exonération isf, location de locaux équipés)

Modérateur
Réputation :   1084 

MB a écrit :

Toutefois, si je me réfère à un principe fondamental du droit des sociétés civiles, il est formellement interdit à une SCI, sous peine de lourdes sanctions, de louer en meublé ou d’exercer une opération à caractère commercial.

Alors qu’en est il exactement ?

Qu’appelez-vous "lourdes sanctions" ??

A ma connaissance, la "sanction" est juste que la SCI sera imposée à l’IS d’office. Pour le cas que vous décrivez, avec des SCI déjà à l’IS, il n’y a pas d’impact. (Il aurait d’ailleurs sans doute pu utiliser des SARL ou SNC ou SAS.)

Cette activité me semble être de la location de locaux équipés (voir aussi cette étude), qui ressemble à bien des égards au LMP.

Ce sujet a déjà été lancé plusieurs fois sur ce forum (sans beaucoup de succès) : www.devenir-rentier.fr/viewtopic.php?id=5801 ou www.devenir-rentier.fr/viewtopic.php?id=4877


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#4 11/09/2014 22h36 → Location de locaux équipés : bail commercial avc meubles et services (exonération d'ISF) ? (exonération isf, location de locaux équipés)

Membre
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Bonsoir,

Les sanctions seraient une requalification en activité de nature commerciale et non civile.
Ce qui implique davantage d’obligations, de frais et de fiscalité.
Recours a comptable pour tenir comptabilité similaire a une société commerciale, redressement fiscal des années précédentes puisque la pression fiscale aurait pu être supérieure (taux d’imposition des associes de la sci contre taux imposition de société) Et enfin, réintégration des immeubles dans la déclaration d’ISF avec rappel, pénalités et intérêt de retard au taux légal.

Je vais consulter vos liens

Merci


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#5 12/09/2014 01h23 → Location de locaux équipés : bail commercial avc meubles et services (exonération d'ISF) ? (exonération isf, location de locaux équipés)

Modérateur
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Pouvez-vous préciser les références des textes de loi (ou du BOI) qui indiqueraient ceci, et des cas de jurisprudence ?


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#6 13/09/2014 20h09 → Location de locaux équipés : bail commercial avc meubles et services (exonération d'ISF) ? (exonération isf, location de locaux équipés)

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Bonjour,

Concrètement les effets seraient les suivants ;

Frais de gestion augmenté : J’ai une SCI "classique", elle est familiale et en régime de transparence fiscale. Les revenus sont transposés sur la déclaration RF des associés à hauteur de leurs parts, la taux d’imposition est le suivant : taux fixe CSG-CRDS (15,5%) + taux d’IRPP, ce dernier est variable puisqu’il dépend du taux global d’imposition au niveau de chaque foyer fiscal déclaré. Du fait de ce régime, je tiens moi-même la comptabilité relativement simple, c’est un compta purement patrimoniale.
En revanche, si ma SCI est requalifié en activité de nature commerciale, il faut un minimum de compétence d’ordre comptable puisqu’il faut intégrer les amortissements, les charges d’exploitation etc…
A cet égard, à moins d’être comptable de formation, le recours aux services d’un comptable sont indispensables. En conséquence, les frais de fonctionnement du véhicule juridique augmentent, il y a donc plus de contraintes et une baisse du rendement net.

Modification de la pression fiscale : Prenons mon cas, j’ai 2 enfants à charge et je suis actuellement imposé à 10 % en IRPP. La pression fiscale sur mes revenus fonciers est d’environ 25,5 % (10% IRPP + 15,5% CSG CRDS). Si mon régime fiscal devait basculé sur un régime d’IS, la fiscalité serait forcement différente puisque le barème est différent.
http://vosdroits.service-public.fr/prof … tml#N1010F

Conséquence sur l’ISF : Dans mon sujet, le Bailleur en question dispose d’un patrimoine composé de 30 actifs. J’ignore si son patrimoine est totalement "payé" ou si des crédits existent encore.
Dans l’hypothèse que son patrimoine soit NET, c’est à dire sans dettes (je reprends le principe de l’ISF : Patrimoine taxable = Actif Net = Actif - Passif)
Avec 30 biens d’une valeur moyenne de 300 000 euros, on aurait un Actif Net taxable de 9 M.
Le barème de l’ISF étant dégressif, je propose de retenir un taux d’imposition moyen de 1 %.
A 1%, l’impot du serait déjà de 90 000 euros.
http://vosdroits.service-public.fr/part … F138.xhtml

A cela, vous ajoutez un délai de reprise de 3 ans au mieux, de 6 ans au pire.
Sans oublier les pénalités et les intérêts, la note finale du redressement peut faire très mal, d’ou mon terme de "lourdes sanctions".
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4037-PGP.html

In fine, je m’interroge toujours sur l’opportunité de faire, avec une SCI, de la location de locaux équipés pour réduire son impot sur les recettes ET s’extraire de l’impot sur la fortune compte tenu de ses risques ?

J’assiste mes parents dans leur déclaration d’ISF, je peux vous garantir que les règles à ce sujet sont très claires et que les agents du fisc sont très stricts.

Au passage, j’en profite pour tirer un coup de gueule contre cet impôt absurde, injuste, et stupide.
Parcequ’il détruit les richesses privées au profit de l’assistanat
Parceque c’est une forme de double taxation (on vous taxe un patrimoine que vous avez constitué avec des revenus surlesquels vous avez déjà payé des impôts!)
Parcequ’il est tout simplement né d’un sentiment de jalousie et d’un idéal démagogique socialiste
Parceque la jalousie et la démagogie n’ont jamais amélioré l’économie, pire elle stigamtisent et divisent les classes sociales, c’est destructeur à long terme
Parceque jusqu’à preuvre du contraire, l’Etat n’a jamais bien réutilisé ces impôts qu’il collecte sur le dos des travailleurs.
Les raisons ne manquent pas mais je m’arreterai là pour ce coup de gueule.

Merci pour votre lecture,

Dernière modification par MB (13/09/2014 20h12)


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