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Forums des investisseurs heureux

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#51 06/06/2013 23h34 → Investissement immobilier avc plusieurs membres des forums de l'IH ? (investir, limite, sci)

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Réputation :   224 

Je voulais faire le même type de post. Faut redescendre sur terre, on parle d’investir de gros montants, il n’y a aucune chance que ça se fasse comme ça sur un forum.

Dans le meilleur des cas, ca permet de rentrer en contact de manière privée avec un ou 2 membres avec lesquels on a des affinités.


Left the Rat Race in 2013

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#52 07/06/2013 07h20 → Investissement immobilier avc plusieurs membres des forums de l'IH ? (investir, limite, sci)

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Réputation :   313 

guillaumega a écrit :

Je viens de retirer le lien vers le site web

Votre survie sur le forum s’accroit , changer de logo et vous serez certain de vivre de longs posts dans les semaines à venir surtout que vos réponses sont pertinentes.

construiresaretraite a écrit :

Alors imaginez entre des inconnus, qui plus est sur sur des sommes importantes ! Les problèmes se poseront en fait dès que des frais interviendront.
Et puis que se passera t-il si l’un des associés veut reprendre son argent ? il faut vendre les parts de la SCI et qu’un autre associé les rachètent (avec leur plus value éventuelle).

Tout ce mécanisme nécessite de sérieux statuts et une gestion pro pour éviter les discussions type AG s’éternisant jusqu’au bout de la nuit !

C’est une évidence à plusieurs il y aura toujours des problèmes , des dissensions , la sortie d’une SCI n’est pas simple , si un gérant choisi un mauvais locataire , les rentrées ne se font plus tout le monde doit y mettre de sa poche , les travaux seront toujours faits par les mêmes , certains auront toujours des excuses pour ne pas rester donner un coup de main à refaire la peinture , celui qui est le plus proche va se retrouver gérant de tous les problèmes.

Je ne suis pas certain que l’on soit beaucoup gagnant en terme de rentabilité sur des gros projets , l’avantage d’être à plusieurs est la confiance donnée à la banque par xx personnes salariés donc on peux prendre plus grand mais à mon sens ils faut des personnes qui ont déjà un patrimoine propre et qui veulent prendre des biens importants.
Le choix du bien à acheter doit être aussi sympathique …déjà avec Mme nous ne sommes pas toujours d’accord sur des points précis mais globalement on sait quand c’est bon ou pas alors avec plusieurs personnes qui ont des visions différentes , il ne faut oublier que dans l’immobilier et pour reprendre votre  comparaison avec le camping , le camping c’est pour le temps des vacances et encore on peux écourté par contre pour l’immobilier c’est pas les mêmes durées ….

Beaucoup de connaissances des autres , pas trop de monde et surtout être sur la même ligne de pensée et d’investissement , l’idée est de mutualiser les forces pour aller plus vite et non pas de créer une association antinomique avec un moteur et un ralentisseur

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#53 07/06/2013 22h31 → Investissement immobilier avc plusieurs membres des forums de l'IH ? (investir, limite, sci)

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Oui en phase avec vous Philippe.
Finalement ce type d’approche se doit d’être gérée avec tout le professionnalisme et nous ne sommes pas loin de la SCPI…


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#54 07/06/2013 23h10 → Investissement immobilier avc plusieurs membres des forums de l'IH ? (investir, limite, sci)

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c’est clairement un truc ou il faut tout déléguer et eviter les problemes liés à des taches effectuées par l’un  ou par l’autre.

mais bon,on n’arrivera pas à un consensus pour decider de passer le pas.

c’est un peu comme l’UE comparé aux autres puissances:c’est trop lourd et inerte


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#55 09/06/2013 02h24 → Investissement immobilier avc plusieurs membres des forums de l'IH ? (investir, limite, sci)

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Bonsoir,

Ce type d’opération où on investi à plusieurs s’appelle un "club deal".

Quand il y a un équilibre dans le tour de table ce sont des choses qui sont envisageable (ex: un qui source le deal, un qui fait la gestion locative, un qui fait les travaux etc.).

Cependant, avec les années les équilibres changent entre les associés (le faible qui a mal négocié au départ devient plus fort, celui qui fait la gestion courante est fatigué de voir que celui qui a sourcé ne fait rien depuis des années, etc.).

Il y a aussi les enjeux de la vie non annoncés (décès d’un proche d’un associé, divorce, etc.).

Plus l’opération est longue, plus les risques que cela ne se passe pas bien sont forts.

En conclusion :
- sur les opérations courtes (marchand) pas (trop) de problème.
- sur les opérations longues (patrimoniales) c’est plus compliqué. Il faut un pacte d’associé qui présente la stratégie générale et surtout les conditions de sortie anticipées par l’un des associés.

Les deux possibilités auxquelles on pense tous sont la cession de parts à un tiers associé ou à un tiers externe. Il peut exister une autre solution lorsque l’immeuble est composé de plusieurs lots loués à plusieurs locataires : la société détenant l’actif peut procéder au rachat de ses propres parts en découpant une partie de l’immeuble.
Je pense que la triple option de sortie anticipé est importante sur les opérations long terme en club deal.

Cordialement,
Guillaume

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#56 09/06/2013 19h46 → Investissement immobilier avc plusieurs membres des forums de l'IH ? (investir, limite, sci)

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http://www.lesechos.fr/finance-marches/ … -deal.html
Sauf si cette définition n’a rien a voir mais je ne vois pas le lien avec votre définition ?

D’autre part, quel est le cadre légal de ces clubs deal dont vous parlez ?


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#57 09/06/2013 19h51 → Investissement immobilier avc plusieurs membres des forums de l'IH ? (investir, limite, sci)

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Il est vrai que l’on peut faire un club deal sur de la dette (syndication) mais aussi sur des fonds propres. C’est dans ce sens que je l’entendais.

Il y a tout simplement club deal lorsqu’un projet d’investissement est porté par une société (ne faisant pas appel public à l’épargne) elle même détenue par plusieurs personnes.

Donc a fortiori pas de cadre légal spécifique

Dernière modification par guillaumega (09/06/2013 21h29)

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