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Forums des investisseurs heureux

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#51 26/02/2015 22h13 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

Membre
Réputation :   40 

Comme quoi déléguer à un expert comptable c’est très confortable mais il vaut mieux maîtriser soit-même tous les aspects pour faire les bons choix !

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#52 26/02/2015 23h13 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

Modérateur
Réputation :   1084 

Patman29 a écrit :

Pour la trésorerie, je n’ai pas compris ou vous vouliez en venir, ou plutôt ou l’inclure dans le calcul lié au bilan annuel. J’ai du louper un épisode.

Vous avez uniquement calculer le BIC, et peut-être la fiscalité associée.

Vous n’avez nullement évalué vos futurs flux de trésorerie (cash flow).

C’est en oubliant ce second aspect que pas mal d’entreprises en forte croissance, même confortablement bénéficiaires, font … faillite. Pour une activité de location meublée, c’est sans doute moins critique, mais mieux vaut l’avoir simulé aussi.


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#53 27/02/2015 11h06 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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Réputation :   49 

DDtee, suite à votre message j’ai vérifié la CFE pour la ville où j’ai ma piste de projet la plus avancée (Tourcoing), et je serai à 500€ de cotisation car dans la tranche de recettes > 32500€. Donc l’estimation de l’expert semble correcte.

Vous avez également raison sur les déclarations POi, mais dans mon cas l’immeuble serait vide donc début de bail <=> début d’activité.

Avez-vous des exemples de "questions-pièges" pour tester la compétence de l’expert-comptable ? Car sur le principe je souhaite prendre un expert-comptable au moins la première année justement car je ne suis pas expert moi-même…

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#54 27/02/2015 11h35 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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Réputation :   221 

perecastor a écrit :

Avez-vous des exemples de "questions-pièges" pour tester la compétence de l’expert-comptable ?

Pas facile de répondre à cela, sujet polémique car plusieurs positions différentes sont parfois défendables (encore faut-il les défendre). Je ne suis pas et n’ai pas la compétence d’un EC. Il s’agit de vérifier si votre interlocuteur qui se dit expert comptable l’est vraiment ou seulement expert en comptabilité wink

- Quels frais sont déductibles comme charges pour la gestion du bien : restaurant, indemnités kilométriques ou indemnités de carburant, billets de trains ?
A partir de quel montant de ce type de charges y a t-il abus de droit ?

- Combien déduire pour le terrain non amortissable en LMNP. Argumenter (pour test) que le prix du foncier est variable selon chaque commune. Accepterait-il une expertise de votre notaire sur cette valeur ?

- J’achète un bien 100 et fais 10 de travaux et le loue nu (au foncier réel). Je décide de le louer meublé (BIC/LMNP) en année N+2. Quelle valeur j’amortis ? Quelles implications fiscales pour moi ?

La réaction du comptable aux arguments est souvent aussi importante que les réponses. Cite t-il des textes ou règles de référence ?

Si d’autres ont des idées…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#55 27/02/2015 11h46 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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GoodbyLenine a écrit :

Vous avez uniquement calculer le BIC, et peut-être la fiscalité associée.
Vous n’avez nullement évalué vos futurs flux de trésorerie (cash flow).

En fait je les avais calculés, mais pas transmis… cf colonne "revenu nets"

En reprenant mes hypothèses avec quelques ajouts ou différences :
- 1 mois de vacance locative
- un amortissement dégressif basé sur le découpage mentionné plus haut (et validé par un EC en ligne)
- une CFE et des frais de comptabilité de 1750E TTC
- l’amortissement mobilier sur 7 ans au lieu de 10
Toujours aucune revalorisation intégrée à ce stade.
J’arrive à (roulement de tambour…).

                   loyers perçus      résultat net      Revenu net
année 1      24 460,33 €     -17 502,40 €      1 872,44 €
année 2      24 460,33 €     -18 975,16 €      1 872,44 €
année 3      24 460,33 €     -20 264,91 €      1 872,44 €
année 4      24 460,33 €     -21 368,25 €      1 872,44 €
année 5      24 460,33 €     -22 281,70 €      1 872,44 €
année 6      24 460,33 €     -23 001,72 €      1 872,44 €
année 7      24 460,33 €     -23 524,69 €      1 872,44 €
année 8      24 460,33 €     -21 046,93 €      1 872,44 €
année 9      24 460,33 €     -18 364,72 €      1 872,44 €
année 10      24 460,33 €     -15 474,22 €      1 872,44 €
année 11      24 460,33 €     -7 802,80 €      1 872,44 €
année 12      24 460,33 €      84,74 €                       1 872,44 €
année 13      24 460,33 €      8 107,70 €      1 860,44 €
année 14      24 460,33 €      8 331,96 €      656,44 €
année 15      24 460,33 €      8 560,41 €      623,44 €
année 16      24 460,33 €      11 838,96 €      588,44 €
année 17      24 460,33 €      12 076,01 €      97,44 €
année 18      24 460,33 €      12 317,49 €      61,44 €
année 19      24 460,33 €      12 563,47 €      25,44 €
année 20      24 460,33 €      12 814,04 €     -11,56 €

Ne pas prendre en compte les dernières valeurs de "revenus", mon tableau n’est pas encore affiné sur ce point.
L’essentiel était de vérifier la non fiscalisation des premières années.
C’est chose faite. Merci à vous.
P29

Dernière modification par Patman29 (27/02/2015 12h14)

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#56 27/02/2015 11h59 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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C’est quoi le résultat net? c’est le déficit reportable?


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#57 27/02/2015 12h12 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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Oui le résultat net c’est bien le déficit reportable

Dernière modification par Patman29 (27/02/2015 12h13)

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#58 27/02/2015 12h35 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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c’est étrange car il devrait être à son maximum la première année et décroitre ensuite. La première année, vous avez les frais de notaire qui plombent le déficit que vous reportez l’année suivante.

Pour que ce soit plus clair, je vous conseille de faire une colonne "déficit de l’année" et "déficit cumulé"


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#59 27/02/2015 13h35 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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Dans son tableau précédent, Patman incluait dans son calcul de résultat l’amortissement comme pouvant mettre en négatif ce résultat.

Ce qui est inexact : l’amortissement ramène au mieux à 0 le résultat, et l’amortissement non consommé est reportable indéfiniment.

Je pense qu’il a fait pareil ici, et que la variation du "déficit" correspond au cumul de l’amortissement non consommable au début, puis son utilisation (réduisant le déficit affiché par le calcul).

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#60 27/02/2015 13h38 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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Pour préciser, le calcul fait initialement par patman :
-7067E  en fin d’année 1 : 26684-4526-692-5482-2000-667-1734-1000-2000-15650
+1704E en fin d’année 2 : 26684-4335-692-5482-2000-667-1734-1000-2000-7067
+8968E en fin d’année 3 : 26684-4140-692-5482-2000-667-1734-1000-2000 .

En gras, l’amortissement qu’il avait considéré.

En fait, il faut calculer le résultat hors amortissement, puis appliquer l’amortissement si ce résultat est positif.

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#61 27/02/2015 14h46 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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tout à fait d’accord (calcul similaire pour les intérêts d’emprunt en location nue).


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#62 27/02/2015 15h26 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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xa a écrit :

Dans son tableau précédent, Patman incluait dans son calcul de résultat l’amortissement comme pouvant mettre en négatif ce résultat.

Ce qui est inexact : l’amortissement ramène au mieux à 0 le résultat, et l’amortissement non consommé est reportable indéfiniment.

Je pense qu’il a fait pareil ici, et que la variation du "déficit" correspond au cumul de l’amortissement non consommable au début, puis son utilisation (réduisant le déficit affiché par le calcul).

Vous avez tout à fait raison tous les 2, je vais donc reprendre mes tableaux avec vos précisions.
Je pense que cela ne change pas le résultat cumulé, mais change la répartition annuelle, ou à chaque fois que mon résultat net est négatif, il faut le lire comme nul, et le Delta reporté sur l’année N+1.

lachignolecorse a écrit :

c’est étrange car il devrait être à son maximum la première année et décroitre ensuite. La première année, vous avez les frais de notaire qui plombent le déficit que vous reportez l’année suivante.

Pour que ce soit plus clair, je vous conseille de faire une colonne "déficit de l’année" et "déficit cumulé"

En fait le déficit est bien à son maximum la première année, reporté sur l’année suivante et cumulé il grimpe encore jusqu’à la 7ème année (amortissement du mobilier), puis décroit au rythme de la dégressivité de l’amortissement de l’immobilier.
Dans mon calcul de déficit, j’intègre bien l’amortissement chaque année.
Ets-ce que cela vous parait plus clair, et surtout juste?
P29

Dernière modification par Patman29 (27/02/2015 15h53)

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#63 05/04/2015 10h53 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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on ne paie pas d’impôt un mythe ?

Sauf si vous achetez un bien avec de très gros travaux, achat appart 100KE gros travaux 200KE vous générez un déficit pendant dix ans reportable chaque année soit 20KE de déficit si vos loyers ne dépassent pas les 20KE vous ne payez pas d’impôts sur ces loyers générés.

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#64 05/04/2015 11h24 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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Honnêtement 100000 euros et 200000 euros de travaux ça fait 310000 euros au total avec fdn . 200000 euros de travaux je pense que cela génère bcp de vacance locative dans un premier temps et lorsque tt est loués : cela fait 6% de rentabilité BRUT .

Normalement , pour un investissement de cette ordre , c est minimum 10% brut qui faut viser si vous cherchez un minimum la rentabilité ..
soit environs 31000 euros annuel . Et la vos 200000 de travaux ne tienne pas 10 ans mais bcp moins…..

Après c est des chiffres en gros car il y a plein d autres paramètres à déduire évoque ci dessus .

Dernière modification par cricri77700 (05/04/2015 11h27)


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#65 05/04/2015 15h30 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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Oui vous avez raison, mais je faisais une transposition par rapport à ma propre situation. j’ai fait un achat coup de coeur d’une maison ; au départ pas dans un esprit d’investir ; et donc pas forcément le bon placement !. L’objectif était de réunir toute la famille pour les vacances (il y a 14 couchages possibles). 
Le lieu n’était pas négociable ("la raison du coeur") et des maisons de ce type (en pierre beaucoup de cachet ) et à 100m de la mer, il n’y en a quasiment plus.
Et ce n’est qu’après que j’ai réalisé que cela serait un gouffre financier si je ne prévoyais pas de la louer en saisonnier.
J’ai réfléchi longuement pour savoir comment faire et j’ai décidé le régime BIC réel (en LMNP)
Du coup 6% brut devient intéressant comparativement à 0% voire pire ! non ? pour une maison dont nous avons l’intention de passer notre retraite là bas ! et dont nous pouvons profiter pour quelques semaines dans l’année en attendant !

Qu’en pensez-vous ?

Dernière modification par Al1970 (05/04/2015 15h32)

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#66 05/04/2015 22h10 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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Si vous voulez et avez comme projet de garder la maison pour la retraite et la famille vous faite le bon choix de la garder … car vous dites que c est un coup de coeur .

Après financièrement pouvez vous la garder ? Avez vous le temps de gérer des locations ? Dans quel état retrouverez vous votre maison pour vos vacances ? Au départ vous dites que c était pour investir : 6% autour de chez vous est rare ou vous pouvez trouver mieux ?

Je ne peux malheureusement pas répondre pour vous ….


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#67 05/04/2015 22h45 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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Un achat coup de coeur est rarement un bon coup fnancier l’idee est juste de limiter les frais…c’etait cette maison est pas une autre et ça ne s’explique pas !
Au depart c’etait pour une residence secondaire pas pour la louer, je ne prevois de louer qu’une dizaine d’annee pour amortir un peu les gros travaux.

Sinon pour info avec la nouvelle loi finance il n’est plus possible de reduire son impot pour frais comptable limité de 915 euros en passant par CGA c’est dorenavant de la deduction sur les revenus fonciers generes.

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