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Forums des investisseurs heureux

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#26 29/05/2013 10h41 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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GeGe777 a écrit :

Ce que je reproche souvent à des investisseurs c’est de maximiser les intérêts bancaires juste parce que c’est déductible des impôts selon leurs termes (on voit donc très vite qu’ils n’ont aucune connaissance fiscale : ils ne font pas la différence entre charge déductible, déduction d’impôt et crédit d’impôt).
Ils me disent souvent "t’es idiot t’as mis un apport faut jamais mettre d’apport". Moi je préfère mettre un apport (qui de toutes façons dort sur mon compte courant) j’ai donc un taux plus faible donc moins d’intérêts d’emprunt à payer…

Oui et non. D’une part, un investisseur avisé ne laissera pas dormir sa trésorerie sur son compte courant. D’autre part, il saura (les chiffres sont juste des exemples) qu’un emprunt à 3% lui coute en réalité 1.635% (3%*(100%-30%-15.5%)) net s’il a un TMI IR de 30%, et aura sans doute su placer ses fonds  à un meilleur taux net. Enfin, il aura pris en compte le fait qu’en conservant ses fonds il conservait aussi une flexibilité financière bien meilleure (la capacité de faire face à une dépense imprévue, sans devoir recourir à un emprunt couteux ou difficile/long à obtenir). Bien entendu, il aura tenu compte du fait qu’un apport plus faible ne lui aura pas forcément permis de négocier le meilleur taux avec sa banque (mais s’il envisage de toute manière d’utiliser durablement la quasi totalité de sa capacité d’emprunt, en fait il aura obtenu quasiment le meilleur taux possible sur l’ensemble de ses opérations).


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#27 29/05/2013 14h58 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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Pruls a écrit :

GeGe777 a écrit :

De savoir s’il y aura fiscalité ou non et pendant combien d’années est secondaire. - See more at: [url=http://www.devenir-rentier.fr/viewtopic.php?pid=64438#p64438

]LMNP au réel - pas d’impôts pendant 10 ans : un mythe ![/url]
De ce que j’ai compris, cela dépend du profil.

Pour tout investisseur la question est importante. Si au moindre euro généré on paie 45 cents d’impôts, on se pose très rapidement la question.
Dans un pays où revenus de transfert et fiscalité sont omniprésents, on a intérêt à faire de l’optimisation… même si pour ce qui me concerne le but n’est pas de payer 0 impôts, juste éviter la faillite de mes investissements.

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#28 30/05/2013 21h51 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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Conseil de notre notaire :
lorsque l’on évalue le pour et le contre d’un investissement immobilier, il faut bien penser à la fiscalité lors de l’acquisition et l’exploitation du bien (charges, intérêts d’emprunt, amortissement si LMNP/LMP, …) mais aussi à la revente.
Effectuer une simulation sur la globalité de l’opération est important pour avoir une évaluation précise de la rentabilité de l’opération.

Par exemple, cela ne concerne pas le LMNP mais dans le cas d’une SCI, il est coutume de dire qu’une SCI à l’IS est fiscalement plus intéressante pendant la période de l’amortissement mais cet avantage est compensé par une taxation plus importante au moment de la vente.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#29 31/05/2013 06h56 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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construiresaretraite a écrit :

Par exemple, cela ne concerne pas le LMNP mais dans le cas d’une SCI, il est coutume de dire qu’une SCI à l’IS est fiscalement plus intéressante pendant la période de l’amortissement mais cet avantage est compensé par une taxation plus importante au moment de la vente.

Ce que vous ne payez pas durant la période d’investissement vous le paierez à la revente du bien.
Il est préférable d’investir sans devoir sortir trop de fiscalité cela permet des investissements plus importants.
Concernant la sortie de la SCI , il faut connaitre ses objectifs patrimoniaux , je n’irais pas mettre un appartement dans une SCI Is par contre je le fais pour un immeuble dont je connais la valeur dans le temps.

Pour un autre immeuble dont la sérénité locative est plus aléatoire je ne le met pas dans une SCI. 

La meilleure sortie d’une SCI Is reste la revente des parts sociales  , il est possible d’envisager cette revente auprès d’une holding détenue alors par les enfants.

Le débat de  la SCi IS est un faux débat , il faut juste savoir et bien se renseigner pour ventiler ses investissements dans les bonnes cases.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#30 01/06/2013 01h34 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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Philippe30 a écrit :

Ce que vous ne payez pas durant la période d’investissement vous le paierez à la revente du bien.
Il est préférable d’investir sans devoir sortir trop de fiscalité cela permet des investissements plus importants.

Parfaitement d’accord

Philippe30 a écrit :

La meilleure sortie d’une SCI Is reste la revente des parts sociales  , il est possible d’envisager cette revente auprès d’une holding détenue alors par les enfants.

Merci pour le tuyau wink

.


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#31 01/06/2013 06h16 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#32 01/06/2013 18h25 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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Concernant les amortissements en LMNP, est il possible que l’administration fiscal rejette une part des amortissements car le bien est situé dans un lieu ou les prix sont disproportionnès par rapport aux prix du marché ?  En l’occurrence une station de ski.

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#33 12/08/2014 11h15 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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Bonjour à tous,

J’ai entendu dire (une personne d’agence d’immobilier spécialisé en location)que la loi ALUR ne permet plus d’amortir les gros travaux et la valeur du bien dans le cadre du LMNP.
Cella modifiera beaucoup de chose au niveau de fiscalité.
Est-ce que vous avez eu la confirmation d’une telle information?

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#34 12/08/2014 11h27 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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Fin 2013, mon conseiller ADIL m’avait alerté que le statut LMNP pouvait être revisité.

Je n’ai rien vu allant dans ce sens depuis.

Il faut faire gaffe aux "on dit" et s’appuyer sur les textes de LégiFrance.

+


Pourquoi pas Vous?

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#35 20/11/2014 19h54 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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Bien sûr beaucoup d’entre vous connaissent la réponse à apporter à la question de Meade du 29 mai 2013 ; je me posais la même question à savoir : l’imputation des frais de mutation d’un 2ème bien vont bien sûr permettre d’allonger au delà de la moyenne évoquée de 5 ans la non ou faible fiscalité du premier ;
mais ce 2ème bien subira donc alors une fiscalité bien avant les 5 ans (si l’on prend les mêmes hypothèses moyennes pour chaque bien) ; c’est donc une roue sans fin qui va vite se mettre en place si l’on veut toujours défiscaliser…et à un moment donné il va bien falloir arrêter et payer;

je comprend bien, comme évoqué souvent, que plus tard on paie mieux on se porte pour un calcul de TRI :
mais ne faut il pas pour être "réaliste" isoler le "compte de résultat" de chaque bien ? On va bien de toute façon analyser le TRI de chaque bien (et non pas tout mélanger sauf à acheter et revendre en même temps ce qui est le cas d’un immeuble)

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#36 10/01/2015 18h12 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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Bonjour et meilleurs voeux à tout le monde !

Je solicite vos compétence pour un cas particulier et complexe pour moi, meme apres des heures de lecture sur ce site ou d’autres ou d’ailleurs les réponses se sont rares.

Je vous expose ci-apres toutes les données du prbleme:

RFR:24k/an -12k frais reels donc pas imosé sur le revenu

Achat studio en 2008 au prix de 74500 (oui je sais pas le bon moment on me disait ) 89300 emprunté (dont 71700 à 5% 300 mois, 8800 à 3,95% 180 mois   et 8800 à0% 264 mois) sur 25 ans sans apport car reservé pour les travaux. (le but n’était pas d’investir mais simplement me loger et quitter le cocon familial) : 89300 emprunt total dont 7000 frais agence ,6230 frais notarial et le reste frais de dossier et charge syndical du au prorata.

Travaux par mes soins (je suis menuisier) pour 13000 environ sur 2 ans (fenetres, isolation, agencement, plomberie, peinture, carrelage …la totale) +3000 electro menager

Prise des lieux aout 2010.

Emmenagement chez ma nouvelle copine ,une bonne partie de l’année en Avril 2011.

Location de tourisme 2012 et 2013 en micro bic : 164 euro impot en 2014 rien de bien méchant.

Rachat credit effectif janvier 2015 en incluant le pret 0% pour mise en location meublé à titre de residence principale pour le locataire.

Mon soucis est de savoir  quelle date prendre en compte pour le debut de l’amortissement comptable de l’appartement et si je peux peux y ajouter les frais de notaire et d’agence?

Le cout des travaux peuvent ils etre ajouté a la valeur du bien et etre amortis?

J’ai lu que la date d’achat du bien etait le point de reference ( c’est de l’ancien).Puis-je dans ce cas inclure les frais de courtage et de garantie du nouveau pret en tant que charges ?

Je me pose egalement la question de passer par un expert comptable ou non pour la realisation de la liasse fiscale. je m’explique : en effet n’etant pas imposable le cout d’adhesion au centre agree et les honoraires du comptable ne m’offre pas de reduction d’impot.

Merci de bien vouloir m’eclairer.

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#37 10/01/2015 19h34 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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Soit vous continuez en micro bic. Ça vous savez comment faire.

Ou vous passez en reel. Vous ne pouvez déduire ni les frais de notaire ni les travaux. Pour l’amortissement vous prenez la valeur vénale a la date de début de l’exercice en réel. Prenez un comptable si vous passez en réel.

Faites vos calculs pour savoir ce qui serait le plus intéressant entre le réel et le micro bic.

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#38 10/01/2015 20h17 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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Bonsoir Boubouka,

Il est pertinent que je passe en reel car l’affaire n’est pas rentable du tout. je m’explique le but premier n’etait un investissement locatif. J’ai 9000 de charges ( divrses taxes, assurances et rembourcement emprunt,charges copro non recuperable sur locataire etc ) pour 6000 de revenu locatif charges locatives incluses (c’est un studio de 29m² avec vrai lit plutot standing)

Pourquoi ne puis je integrer les frais de notaires et les travaux? notaire je pense avoir une idee mais les travaux ?( j’avais deja contacté un cabinet d’expert en lmnp ou on m’a dis qu’on pouvait les integrer.)

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#39 10/01/2015 20h18 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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Quand vous commencez une activité de location meublée, avec un bien immobilier auparavant utilisé pour autre chose, l’amortissement commence lors de l’inscription du bien au bilan de l’activité de location meublée (qui ne peut pas être avant de débuter cette activité….), et la valeur pour laquelle ile bien est inscrit au bilan doit correspondre à la valeur vénale de ce bien (la valeur qu’il aurait pour se vendre sur le marché), qu’il faut déterminer sous votre propre responsabilité (vous pouvez demander des estimations à des professionnels, ou utiliser d’autres informations comme le prix d’achat et le cout des travaux effectués, ou utiliser la base de données Patrim du fisc, ou autre chose, mais ce sera à vous de pouvoir démontrer que la valeur est pertinente et représentative de la valeur vénale).
(Note : C’est sans doute presque la 10ème fois que je le répète sur ce forum, avec +ou- de détails…)

Dans votre cas, ce qui est antérieur à l’activité de location meublée, comme vos frais de notaire ou d’agence, vos travaux, etc. n’a pas à être pris en compte. Seul compte ce que le studio vaut effectivement maintenant.

Vue votre compréhension de la comptabilité, je ne saurais trop vous recommander d’avoir recours à un professionnel de la comptabilité pour de la location meublée au réel. En vous plongeant dans ce qu’il vous produira, et en lui posant des questions, vous devriez monter petit à petit en compétence dans ce domaine (en tout cas, moi, j’ai beaucoup appris ainsi).

PS: Un "remboursement d’emprunt" n’est PAS une charge. Seuls les intérêts (et les frais) sont une charge. Le capital remboursé ne peut pas être comptabilisé comme une charge.


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#40 10/01/2015 20h36 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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Je parlai de charge pour ma bourse non pas de charge comptable . Vous faites bien de le souligner.

Le probleme des proffessionel de l’immobilier est de sous estimer le prix d’un bien surtout en cette periode afin de pouvoir conclure des ventes. J’ai deja eu recours à leurs services avant d’envisager la location. Et au vu des travaux realiser ils me parle juste de marché.

Le probleme des comptables du quartier est l’indifference quand au LMNP (peu de specialistes  ou peu de rentabilité pour le cabinet ? ) J’ai deja prospecté mais en vain. On derive donc sur une autre file du forum "compta local ou en ligne"

Je reste persuadé que chacun son metier mais de nos jours il y a tellement d’incompetents. Si vous aviez des spécialistes à me recommander avec experiences en retour ,je serai heureux d’en apprendre tous les jours.

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#41 11/01/2015 11h23 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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japthor a écrit :

Le probleme des proffessionel de l’immobilier est de sous estimer le prix d’un bien surtout en cette periode afin de pouvoir conclure des ventes. J’ai deja eu recours à leurs services avant d’envisager la location. Et au vu des travaux realiser ils me parle juste de marché.

N’est-il pas plutôt envisageable que le prix du marché ait vraiment baissé ?


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#42 11/01/2015 12h06 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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Effectivement et les taux baissent aussi, ce qui m’arrange car j’ai fait racheter mon emprunt par un autre etablissement banquaire mais fait donc baisser la valeur venale de mon bien . On ne peut pas tout avoir.

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#43 26/02/2015 12h32 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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Une autre simulation sur un cas réel, pour me permettre de vérifier que je ne me trompe pas dans mes calculs :
Achat immeuble : 215000E amortis à 3% sur 85% soit 5482E/an
Loyers nets de charges : 26684E
Prêt sur 20 ans de la totalité à 2% : Intérets de 4526E la première année, puis 4335E,…
+ 0,3% Ass : 692E
Frais Notaire : 15650E
Mobilier : 20000E amortis sur 10 ans soit 2000E/an
Pas de frais d’agence
GLI à 2,5% : 667E/an
Gestion locative à 6,5% : 1734E/an
Assurance PNO : 1000E
Taxe Foncière : 2000E

J’arrive à (sans revalorisation de quoique ce soit pour simplifier):
-7067E  en fin d’année 1 : 26684-4526-692-5482-2000-667-1734-1000-2000-15650
+1704E en fin d’année 2 : 26684-4335-692-5482-2000-667-1734-1000-2000-7067
+8968E en fin d’année 3 : 26684-4140-692-5482-2000-667-1734-1000-2000

Il peut y avoir quelques arrondis liés à l’utilisation du tableur.
Merci de corriger mes erreurs si vous en voyez. Ou de rajouter (allez-y faites vous plaisir!) autant de déductions que j’aurais pu oublier.
Je débute en LMNP, donc soyez indulgents ;-)

P29

Dernière modification par Patman29 (26/02/2015 12h37)

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#44 26/02/2015 13h13 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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Pour le calcul du BIC : il manque les vacances locatives (qui diminueront les 26684), les frais lors de la mise en place de nouveaux locataires (si vous déléguez, il y aura un cout…), les autres charges de l’immeuble (si vous avez des travaux à faire par ex), et les 3%/an d’amortissement sont quelque chose de simplifié (alors qu’il faut amortir par partie (le gros oeuvre, le second oeuvre, etc. sur des durées différentes).

Pour la trésorerie (qu’il faut aussi prévoir), il manque le renouvellement du mobilier.


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#45 26/02/2015 13h50 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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Et la CFE?
Et l’expert comptable si vous en avez un?


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#46 26/02/2015 14h28 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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L’amortissement n’est effectivement pas linéaire, mais par composant donc plus fort au début (addition des durées courtes, moyennes et longues)
Frais de dossier banque (assez négligeable)
Il me semble que l’amortissement du mobilier est sur une période plus courte (5 à 7 ans, à confirmer ?)


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#47 26/02/2015 16h26 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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GoodbyLenine a écrit :

les autres charges de l’immeuble (si vous avez des travaux à faire par ex), et les 3%/an d’amortissement sont quelque chose de simplifié (alors qu’il faut amortir par partie (le gros oeuvre, le second oeuvre, etc. sur des durées différentes).

Pour la trésorerie (qu’il faut aussi prévoir), il manque le renouvellement du mobilier.

Bien reçu, 3% c’est très simplifié, mais j’ai du mal à me faire un "modèle" de répartition pour un immeuble…
Pensez vous que cette clé de répartition soit acceptable? Je l’ai vue sur le forum si je ne m’abuse.

GO 40% = 360 MOIS
FACADE 10% = 240 MOIS
IGT 25% = 180 MOIS
AGENCEMENT 25% = 120 MOIS

Pour la trésorerie, je n’ai pas compris ou vous vouliez en venir, ou plutôt ou l’inclure dans le calcul lié au bilan annuel. J’ai du louper un épisode.

lachignolecorse a écrit :

Et la CFE?

Alors là, comme tout ce que j’ai lu sur l’assiette à prendre en compte est complètement variable…
Je ne sais pas quoi prendre. C’est un montant pour tout un immeuble, dépendant du CA et de la localisation géographique, c’est bien cela?

DDtee a écrit :

Frais de dossier banque (assez négligeable)
Il me semble que l’amortissement du mobilier est sur une période plus courte (5 à 7 ans, à confirmer ?)

Je vais intégrer les frais de banque dans les frais de notaires.
Je vais passer ma moulinette avec 7 ans pour le mobilier

Dernière modification par Patman29 (26/02/2015 16h53)

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#48 26/02/2015 17h01 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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Si vous voulez affiner votre simulation notamment pour les aspects frais CFE/CGA/expert-comptable et répartition de l’amortissement, je vous recommande de contacter un cabinet d’expert-comptable en ligne spécialiste de la location meublée. J’en ai appelé un aujourd’hui pour affiner mon projet, et leurs conseils étaient excellents.

Dans mon cas (projet d’immeuble avec + de 32k€ de recettes annuelles) :
450€ HT par an + 100€ HT par an par lot supplémentaire, pour toutes les formalités administratives, comptables et fiscales (inscription à la CFE, déclarations POi en début de chaque bail, préparation et télé-transmission de la liasse fiscale…)
CFE obligatoire, montant entre 200€ et 600€ selon la ville
Inscription CGA facultative, 128€ TTC

Sachant que 2015 est la dernière année pendant laquelle il sera possible d’obtenir une réduction d’impôt jusqu’à ~ 900€ pour ces frais d’expert-comptable, sous certaines conditions. Dans mon cas avec un achat en milieu d’année je rentrerai dans les conditions, donc les frais d’expert-comptable seraient de ~200€ la première année puis ~ 1100€ ensuite, plus la cotisation CFE.

Ils m’ont également fourni une proposition de découpage comptable pour les amortissements mais je n’en ai pas noté le détail.

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#49 26/02/2015 17h48 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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Patman29 a écrit :

Alors là, comme tout ce que j’ai lu sur l’assiette à prendre en compte est complètement variable…
Je ne sais pas quoi prendre. C’est un montant pour tout un immeuble, dépendant du CA et de la localisation géographique, c’est bien cela?

Il est préférable de se tromper sur la valeur plutôt que de l’oublier carrément!

Dernière modification par lachignolecorse (26/02/2015 17h49)


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#50 26/02/2015 19h00 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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perecastor a écrit :

CFE obligatoire, montant entre 200€ et 600€ selon la ville

La CFE est très différente d’une ville à l’autre, et peut parfois être bien supérieure à ces montants, voir cette discussion Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP…

La POi (ou autre selon situation) se fait en début d’activité et non en début de chaque bail, heureusement wink

Pour choisir un comptable en ligne soyez méfiant et posez des questions "piégeuses" pour le tester.
J’ai moi même mal choisit le 1er EC et ait du partir en cours d’exercice devant approximations et non respect de la doctrine fiscale…


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