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#1 08/05/2013 12h12 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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Volontairement polémique (et désolé d’avance Philippe wink ), j’ai souhaité ouvrir ce sujet pour revenir sur un point que j’ai eu maintes fois l’occasion de lire par ici (et encore très récemment) :

avec le statut LMNP au réel, on ne paie pas d’impôts pendant 10 ans

Ce à quoi je réponds : il ne faut pas généraliser !!!

Cette affirmation peut être vraie dans certains cas (un exemple a été cité très récemment ici : LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel…), mais c’est loin d’être une règle absolue.

Pour que ça soit vrai, il faut :
- soit une rentabilité parisienne médiocre (l’exemple que je cite partait avec 5% brut comme hypothèse)
- soit beaucoup de travaux.

Voici donc un contre-exemple chiffré, mélangeant des données réelles (un immeuble acheté en 2012 à 12% brut, mais loué en location nue) avec certaines données fictives (montant de l’amortissement des meubles par exemple)

Le bien : immeuble de 8 apparts, acheté 250.000 € FAI
Frais de notaire : 20.227 €
Financé à 110% sur 25 ans (je vais remonter dans l’estime de Philippe et ZX-6R wink ) à 4,15%
Assurance emprunteur (délégation) : 0,08%
Revenus annuels : 34.200 € (en location nue)
Rentabilité brute : 12.65%

Hypothèses :
- valeur des meubles à amortir : 10000 €
- amortissement des meubles sur 5 ans
- amortissement des murs : 3% par an sur 80% du montant (prix d’achat + frais notaire)
- petits travaux et diverses charges déductibles pour 1500 € par an

Voici le résultat des calculs :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/1576_tableau.jpg

On voit bien que dès la première année, les charges déductibles ne suffisent pas à produire un résultat négatif. Donc les revenus fonciers dans cet exemple seront imposés dès le début…

Pour avoir un déficit, il aurait fallu que les revenus soient inférieurs de plus de 10000 € à ce qu’ils sont, soit une rentabilité brute de moins de 8,5%…

Evidemment, de telles rentabilités ne courent pas les rues, mais elles ne sont pas non plus introuvables. Nous sommes nombreux ici à prétendre ne pas être intéressés par des rentabilités inférieures à 10%…

Dernière modification par Siocnarf (08/05/2013 12h27)

Mots-clés : impôts, lmnp


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#2 08/05/2013 14h53 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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A vérifier avec un expert comptable mais je crois qu’une majorité des frais de notaire, des frais d’agence sont déductibles.

Donc dans votre exemple :
- 5% de frais agence soit environ 12k€
- 20 227€ de notaire

donc année 1 : 10250-12000-20227=-21977€ reporté année 2
donc année 2 : 10550-21977=-11427€ reporté année 3
donc année 3 : 10800-11427=-627€ reporté année 4
donc année 4 : 11100-627=10473€
donc année 5 : 11400€

Total des revenus imposables sur 5 ans : 10473+11400=21873€

Si un autre bien est acheté tous les 2-3 ans comme conseillé dans les différents posts alors en effet on peut arriver à un résultat nul pas seulement dans 10 ans mais toutes les années jusqu’à la fin des achats immobiliers.


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#3 08/05/2013 15h00 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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Ma comptable m avais parler du meublé mais avec abattement de 50% et elle m avais parler d une taxe de l ordre de 300€

Vous avez des infos?


« If you don’t make mistakes, you’re not working on hard enough problems. And that’s a big mistake.” Frank Wilczek

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#4 08/05/2013 15h10 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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Très bon sujet smile J’ai hâte de voir ce que Philippe30 va répondre !

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#5 08/05/2013 15h14 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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julien62 a écrit :

Ma comptable m avais parler du meublé mais avec abattement de 50% et elle m avais parler d une taxe de l ordre de 300€

Vous avez des infos?

Vous avez le choix entre me micro-BIC et le réel si vous ne dépassez pas 32600€ de revenus locatifs meublés. Sur le forum il a très souvent conseillé de prendre le réel si vous avez un crédit long ou des travaux à faire.


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#6 08/05/2013 16h19 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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Siocnarf et Kool 31, vous validez une intuition que je n’ai pas eu le courage de vérifier par une exemple concret.
On pourrait aussi imaginer qu’il n’y ait pas de frais d’agence.

Quoiqu’il en soit, on se retrouve dans la problématique de la plupart des bailleurs : réinvestir régulièrement (acquisition et/ou travaux) pour réduire l’impact fiscal.
N’oublions pas non plus le nécessaire remplacement du mobilier et des équipements du logement.

Le cash flow reste cependant très attractif sur 25 ans tant qu’un grain de sable n’enraye pas la machine (mise aux normes quelconque pour les ascenseurs par exemple, marché locatif en berne, évolution fiscale).
Si je me dirigeais vers cette pratique, je m’imposerais d’en épargner une grosse partie… et réduirais la durée comme le préconise Philippe.

J’oubliais, il reste une limite pour moi : je me demande à quoi peut ressembler un immeuble qui rapporte autant.

Dernière modification par Range19 (08/05/2013 16h25)

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#7 08/05/2013 16h29 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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Siocnarf sur le principe je suis d’accord avec vous qu’il ne faut pas généraliser l’affirmation du "10 ans sans impôt en LMNP".
Par contre, vous embrouillez un peu les données dans votre exemple : vous parlez de LMNP (donc de location meublée), mais donnez des recettes de location nue. En location meublée, on paie une taxe supplémentaire, la CFE, non mentionnée dans vos exemples de charges. Vous passez sous silence les charges d’eau, électricité, chauffage, etc, donc je suppose que vous les répercutez sur les locataires au réel en sus du loyer (donc vos locataires sont des locataires longue durée, pas des touristes). Enfin vous concluez que "les revenus fonciers seront imposés …", or il s’agit dans le cas de la location meublée de BIC.

Dernière modification par Isa6068 (08/05/2013 16h28)

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#8 08/05/2013 18h01 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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Exemple très intéressant, je pars hélas en vacances ce soir et n’ai pas le temps de faire un retour la dessus mais l’analyse de vos chiffres m’intéresse au plus haut point et je vous ferais un retour d’ici 2 semaines!! Merci pour le sujet!


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#9 08/05/2013 19h51 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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Si on choisit le micro BIC soit l’abattement de 50%.
On obtient 34200€ de loyer -50%=17100€ de revenu imposable/an
Sur 5 ans on obtiens 85 500€ contre 21 873€ en réel

Ce qui démontre bien l’avantage du réel contre le micro-BIC.

Dernière modification par Kool31 (08/05/2013 19h56)


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#10 09/05/2013 05h00 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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Je vois que certains ici me cherche ……

On envoie des sujets polémiques pour me faire sortir du bois …belle mentalité

Et vous attendez quoi comme réponse , en toutes mauvaises fois je vais vous dire que ces chiffres sont truqués à l’évidence ….

Bon pour reprendre l’exemple de Siocnarf que je remercie d’avoir mis ce sujet en place qui part d’un cas concret.
La déclaration au réel est la meilleure option face au micro bic et même pour 1 ou 2 appartements , l’exemple fourni montre que l’on est imposable la première année mais comme l’a fait remarqué Kool31  , les frais de mutation n’apparaissent pas et sont pourtant d’un montant total estimé à 32 K€

Kool31 a écrit :

donc année 1 : 10250-12000-20227=-21977€ reporté année 2
donc année 2 : 10550-21977=-11427€ reporté année 3
donc année 3 : 10800-11427=-627€ reporté année 4
donc année 4 : 11100-627=10473€
donc année 5 : 11400€

Si l’on reprend ces chiffres rien que cela nous permet de "tenir" presque 5 ans sachant que chaque année on amortie , on a des charges qu’il faut passer en priorité , on peux reporter l’amortissement  , il reste ces frais d’achats à passer donc je vous le dis haut et clair on peux arriver à 10 ans.
La durée de 10 ans étant aussi le temps maximum de report de déficit

Il est certain qu’il faut alimenter un peu la machine à réduction d’impôt en procédant à des achats et en revendant ce qui est moins rentable , déjà payé etc….

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#11 09/05/2013 05h14 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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Range19 a écrit :

Quoiqu’il en soit, on se retrouve dans la problématique de la plupart des bailleurs : réinvestir régulièrement (acquisition et/ou travaux) pour réduire l’impact fiscal.
N’oublions pas non plus le nécessaire remplacement du mobilier et des équipements du logement.

Vous avez raison sur les deux points

Range19 a écrit :

Le cash flow reste cependant très attractif sur 25 ans tant qu’un grain de sable n’enraye pas la machine (mise aux normes quelconque pour les ascenseurs par exemple, marché locatif en berne, évolution fiscale).
Si je me dirigeais vers cette pratique, je m’imposerais d’en épargner une grosse partie… et réduirais la durée comme le préconise Philippe.

Nous parlons d’immeuble de rapport et on suppose que l’immeuble de Siocnarf ne possède pas d’ascenseur devenu obligatoire pour les immeubles de plus de 2 étages.

Le cash flow restera toujours plus intéressant qu’avec le même achat sur une durée plus courte ou vous êtes déjà en mode stress en fin de mois car vous devez alimenter la banque pour financer votre achat donc tout dérapage financier pose problème.

Je répète que 25 ans c’est trop long en terme de durée , de coût d’emprunt , de taux d’intérêt , un maximum de 20 ans est bien. 

Range19 a écrit :

J’oubliais, il reste une limite pour moi : je me demande à quoi peut ressembler un immeuble qui rapporte autant.

Voyons Range19 , nous ne sommes plus dans le cas de maison mais d’immeuble de rapport , si l’on part de 8 lots avec 34200 de revenus locatifs ça fait par lot et par mois 350 € , c’est pas grand chose.
On s’habitue vite à ces chiffres et on en rajoute toujours ensuite.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#12 09/05/2013 11h57 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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Kool31 a écrit :

A vérifier avec un expert comptable mais je crois qu’une majorité des frais de notaire, des frais d’agence sont déductibles.

L’intégralité des frais de notaire et des frais d’agence sont :
- soit déductibles
- soit pris en compte dans l’amortissement des murs (c’est l’option que j’avais choisie pour mon calcul)

Et c’est vrai que cette option de déduction est plus avantageuse.

Voici donc un nouveau tableau avec quelques modifications (CFE, revalorisation des loyers estimée à 1% par an, augmentation des loyers issus de mon exemple puisqu’on peut louer plus cher un meublé)
Pour info, les frais d’agence étaient de 7500 € sur ce cas précis.

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/1576_tableau1.jpg

Donc pas d’impôts les 2 premières années avec ce scénario.
Par contre le débat sur le micro-BIC n’a pas lieu d’être, puisque les revenus dépassent le plafond.
Mais on voit bien effectivement que le régime réel est plus avantageux.

Isa6068 a écrit :

Par contre, vous embrouillez un peu les données dans votre exemple : vous parlez de LMNP (donc de location meublée), mais donnez des recettes de location nue. En location meublée, on paie une taxe supplémentaire, la CFE, non mentionnée dans vos exemples de charges.

Je ne donne pas les recettes de la location nue puisque je prends en compte les amortissements, la déduction des frais de notaire etc… La CFE est juste un oubli, je l’ai ajoutée dans le tableau.

Isa6068 a écrit :

Vous passez sous silence les charges d’eau, électricité, chauffage, etc, donc je suppose que vous les répercutez sur les locataires au réel en sus du loyer (donc vos locataires sont des locataires longue durée, pas des touristes).

Pour les charges, puisque je fait de la location nue pour le moment, elles sont bien évidemment répercutée au réel. Nous prévoyons de passer au fur et à mesure certains logements en meublés (1 en cours d’ailleurs), ça sera de toute façon de la location à l’année et pas saisonnière. Donc les charges seront également répercutées au réel.

Isa6068 a écrit :

Enfin vous concluez que "les revenus fonciers seront imposés …", or il s’agit dans le cas de la location meublée de BIC.

Vous chipotez… ça ne change de toute façon rien à l’exemple. Je vais donc parler de revenus locatifs à l’avenir.

Sinon il n’y a effectivement pas d’ascenseur. Ce sont de petits logements, de 18 à 50 m2, loués entre 250 et 450 € par mois pour le moment. Pas du haut de gamme évidemment, vu le prix d’achat… Mais très bien adaptés à la demande du coin.

Philippe, je vous rassure, nous ne comptons pas faire durer le crédit jusqu’au bout. Nous avons une option de remboursement annuel supplémentaire de 2500 € sans frais, ce qui fait retomber la durée à 21 ans si nous le faisons chaque année.

Dernière modification par Siocnarf (09/05/2013 15h01)


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#13 09/05/2013 13h51 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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Désolée si vous avez l’impression que je "chipote" … c’est juste que comme vous faites une démonstration sur un sujet fort intéressant, il me parait préférable d’être précis sur les termes utilisés. En effet, tout les lecteurs ne sont pas tous au fait des régimes du foncier ou du BIC. En foncier au réel(et donc en location nue), on n’amortit pas, sauf dans des cas spécifiques de défiscalisation (genre Borloo).
Nous faisons de la location meublée de tourisme, au réel, depuis 8 ans.
A noter que le régime de BIC pour les gîtes, chambres d’hôtes et autres hébergements touristiques est différent du régime général de la location meublée, puisque le plafond du micro pour ce type d’activité est de 80 K€, avec un abattement de 70% au lieu de 30%.

Dernière modification par Isa6068 (09/05/2013 14h07)

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#14 09/05/2013 18h56 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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Siocnarf a écrit :

Donc pas d’impôts les 2 premières années avec ce scénario.
Par contre le débat sur le micro-BIC n’a pas lieu d’être, puisque les revenus dépassent le plafond.
Mais on voit bien effectivement que le régime réel est plus avantageux.

Et pourtant cela fait 4 à 5 ans que je ne paye pas d’impôt mais il est certain que j’ai ajouté des biens avec des travaux qui ont gonflé l’amortissement et les charges.

Depuis 2012 , j’ai fait des ventes pour réinvestir pour relancer la machine à amortissement.

Par un système  de vase communicant achat , travaux , revente on arrive à tenir mais objectivement tenir 10 ans me semble difficile dans le cas évoqué mais 4 à 5 ans sont réalisables ensuite cela dépend des charges et des reports d’amortissements qui sont un vrai trésor de déduction fiscale.

Par contre comme je l’ai évoqué en alimentant la machine on peux tenir 10 ans.


ISA6068 a écrit :

A noter que le régime de BIC pour les gîtes, chambres d’hôtes et autres hébergements touristiques est différent du régime général de la location meublée, puisque le plafond du micro pour ce type d’activité est de 80 K€, avec un abattement de 70% au lieu de 30%.

Vous n’avez pas eu la chance en 2009 de voir votre par de déduction raboté dans le cadre des gites ruraux donc les données ne sont pas les mêmes.

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (09/05/2013 19h07)


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#15 09/05/2013 19h28 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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J’ai fait une petite coquille : c’est 50% d’abattement en régime "général" BIC (et non pas 30%) et 70% d’abattement pour les hébergements touristiques.

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#16 09/05/2013 23h15 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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Bonjour,

Siocnarf a écrit :

Pour que ça soit vrai, il faut :
- soit une rentabilité parisienne médiocre (l’exemple que je cite partait avec 5% brut comme hypothèse)
- soit beaucoup de travaux.
- See more at: [url=http://www.devenir-rentier.fr/t4088#sthash.PgpdfFja.dpuf

]LMNP au réel - pas d’impôts pendant 10 ans : un mythe ![/url]
Pour être plus précis si les charges sont inférieures au loyer vous aurez un impôt à payer. L’intérêt du meublé au réel c’est que l’amortissement (la dotation aux amortissements pour être plus précis) est une charge comptable.
C’est pourquoi il est généralement plus intéressant de déclarer au réel qu’au forfaitaire. Bien sûr si les charges sont inférieures au pourcentage forfaitaire il est alors plus avantageux de passer au forfaitaire (quand on a le choix)
Mais il ne s’agit pas d’une spécificité LMNP c’est le même principe pour les frais professionnels si vos frais professionnels sont supérieurs à 10 % de votre salaire n’optez pas pour la déduction forfaitaire wink
Pas besoin de se prendre la tête c’est juste des mathématiques wink

Siocnarf a écrit :

Pour les charges, puisque je fait de la location nue pour le moment, elles sont bien évidemment répercutée au réel. Nous prévoyons de passer au fur et à mesure certains logements en meublés (1 en cours d’ailleurs), ça sera de toute façon de la location à l’année et pas saisonnière. Donc les charges seront également répercutées au réel

En meublé vous pouvez toujours forfaitiser les charges facturées à votre locataire (il faut que le bail le stipule). Puisque vous gérez de nombreux locataires le gain de temps (à ne pas gérer les régularisations) est appréciable.

En revanche je ne comprends pas l’utilité de cette file. Vous nous informez que si on a une rentabilité nette trop importante on peut être amené à payer des impôts ? La belle affaire ! En ce qui me concerne je préfère une grosse rentabilité et payer des impôts et ce sera le cas tant que je ne serai pas imposé à 100 % ! Ce qui compte c’est d’avoir la plus grosse rentabilité nette nette (ie rentabilité après impôts) c’est à dire que l’optimisation fiscale est un plus mais pas une fin en soi !

Dernière modification par GeGe777 (09/05/2013 23h21)

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#17 10/05/2013 05h36 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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Isa6068 a écrit :

J’ai fait une petite coquille : c’est 50% d’abattement en régime "général" BIC (et non pas 30%) et 70% d’abattement pour les hébergements touristiques.

Le 30 % c’est pour le micro foncier.

Philippe


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#18 10/05/2013 05h38 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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GeGe777 a écrit :

En meublé vous pouvez toujours forfaitiser les charges facturées à votre locataire (il faut que le bail le stipule). Puisque vous gérez de nombreux locataires le gain de temps (à ne pas gérer les régularisations) est appréciable.

La forfaitisation est dangereuse en terme de surconsommation ( eau ) …..

GeGe777 a écrit :

En revanche je ne comprends pas l’utilité de cette file. Vous nous informez que si on a une rentabilité nette trop importante on peut être amené à payer des impôts ? La belle affaire ! En ce qui me concerne je préfère une grosse rentabilité et payer des impôts et ce sera le cas tant que je ne serai pas imposé à 100 % ! Ce qui compte c’est d’avoir la plus grosse rentabilité nette nette (ie rentabilité après impôts) c’est à dire que l’optimisation fiscale est un plus mais pas une fin en soi !

Oui mais nous sommes des accros de la rentabilité maximale et des revenus locatifs sans fiscalité.

Fréquemment dans des réponses j’ai indiqué qu’en louant en meublé on était tranquille pour 10 ans sans fiscalité alors Siocnarf à voulu me démontrer que c’était pas exact.

Nous avons fini par tomber d’accord sur une durée médiane de 5 ans sans fiscalité.   

Philippe


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#19 10/05/2013 08h29 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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GeGe777 a écrit :

En revanche je ne comprends pas l’utilité de cette file. !

Bonjour,

Je ne peux qu’être d’accord avec vous sur le reste, par contre, sur l’utilité de ce fil, il était nécessaire de poser un modèle réaliste face à ce qui rendait la défense systématique du modèle LMNP parfois douteuse. Siocnarf l’a fait judicieusement.

Donc oui, il y a plusieurs manières de s’enrichir par l’immobilier… et la méthode décrite comme reine ici a elle aussi ses limites sur le plan fiscal.

Dernière modification par Range19 (10/05/2013 08h32)

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#20 10/05/2013 12h41 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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Bonjour,

Effectivement, on ne peut pas généraliser.
J’ai indiquer clairement dans mon post que l’exemple que j’ai donné comprenait des frais de notaires ET des frais d’agence.

Nous avons fini par tomber d’accord sur une durée médiane de 5 ans sans fiscalité.  - See more at: [url=http://www.devenir-rentier.fr/t4088#sthash.bvmYaLtV.dpuf

]LMNP au réel - pas d’impôts pendant 10 ans : un mythe ![/url]
C’est au cas par cas.
Avec une rentabilité élevée, peu de travaux, ça sera certainement moins.
A contrario, avec une rentabilité faible, ça sera beaucoup plus.

Je lis souvent sur ce forum qu’il n’y a que la rentabilité qui compte. je ne suis pas tout à fait d’accord. Ca dépend de ses projets. On peut par exemple acheter un bien avec une faible rentabilité mais avec une décôte importante ce qui augmentera les chances de plus-value à la revente. Ca peut être parfois plus intéressant que de chercher une rentabilité élevée à tout prix.

Pour revenir sur le débat microbic/réel, mon conjoint vient d’acheter un 2 pièces (Paris 5ème) avec une faible rentabilité 3.5% net. Il a acheté bon marché (9000 du m2 contre 11500 du m2 dans ce secteur).
J’ai fait les calculs, la déduction des frais de notaires et des frais d’agence associée à une rentabilité faible lui garantisse 14 ans sans impôts alors qu’il n’a pour l’instant pas fait de travaux et qu’il a fait un crédit que sur 20% du prix du bien.
Le but de mon post était de montrer que le réel peut être intéressant dans certains cas même sans intérêts d’emprunt et sans travaux.

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#21 28/05/2013 21h41 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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Range19 a écrit :

Quoiqu’il en soit, on se retrouve dans la problématique de la plupart des bailleurs : réinvestir régulièrement (acquisition et/ou travaux) pour réduire l’impact fiscal.

Je ne comprends pas le principe de réinvestir régulièrement pour réduire l’impact fiscal.
Faut il comprendre que lorsqu’un bien devient fiscalement moins intéressant on le revend pour acheter un autre bien et repartir à 0 avec des amortissements, des intérêts d’emprunt…
Ou alors on se sert du déficit crée lors de l’achat du nouveau bien (frais d’agence, frais de notaire..) pour réduire l’impact fiscal du premier bien?

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#22 28/05/2013 21h51 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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Vous avez compris le principe.

Dernière modification par Pruls (28/05/2013 21h47)


Pourquoi pas Vous?

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#23 29/05/2013 07h10 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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Philippe30 a écrit :

La forfaitisation est dangereuse en terme de surconsommation ( eau ) …..

J’ai horreur des compteurs eau ou edf communs. J’ai visité une superbe résidence. A la fin de la visite j’éteins la lumière, l’Agent Immobilier re-rentre dans l’appartement remets la lumière et me dit l’électricité est comprise dans les charges pas la peine d’éteindre !

C’était une très belle résidence mais je trouvais néanmoins les charges un peu élevées même compte tenu du standing de la résidence (j’ai compris pourquoi !). Je n’ai pas acheté on ne peut pas répercuter indéfiniment sur le locataire si ce n’est pas sa réelle consommation au risque qu’il finisse par aller ailleurs et si c’est sa réelle consommation je préfère qu’il règle directement le fournisseur…

Une surconsommation passagère est surmontable elle intègre alors les charges déductibles (les charges non récupérées sont déductibles ce qui revient au même que les récupérer intégralement et de ne plus les déduire !) seule une surconsommation chronique est problématique car elle réduit durablement le bénéfice.
En ce qui me concerne le ratio gain de temps/risque est satisfaisant (bien sûr c’est fonction du turnover, je suppose que vous ne faites pas de location saisonnière car j’imagine mal courir après une trentaine de locataires pour régularisation annuelle et si j’avais des locataires qui restaient des années mon opinion serait sans doute différente car s’il est assez aisé de demander une régularisation à un locataire en place c’en est une autre quand le locataire est parti)


Oui mais nous sommes des accros de la rentabilité maximale et des revenus locatifs sans fiscalité.

Trouver la rentabilité maximale et des revenus locatifs sans fiscalité c’est résoudre la quadrature du cercle.
En outre, je suis fonctionnaire, j’imagine que dans un monde sans fiscalité je ne mangerais pas tous les jours à ma faim wink

La seule rentabilité qui compte c’est la rentabilité nette nette du moment qu’un euro n’entre pas dans ma poche qu’il aille dans la poche de Pierre, de Paul ou du Fisc m’importe peu. Du coup ce qui compte c’est de trouver un bon compromis ça ne sert à rien de payer des charges juste pour payer moins d’impôt ! Il faut que la charge apporte un plus.
Ce que je reproche souvent à des investisseurs c’est de maximiser les intérêts bancaires juste parce que c’est déductible des impôts selon leurs termes (on voit donc très vite qu’ils n’ont aucune connaissance fiscale : ils ne font pas la différence entre charge déductible, déduction d’impôt et crédit d’impôt).
Ils me disent souvent "t’es idiot t’as mis un apport faut jamais mettre d’apport". Moi je préfère mettre un apport (qui de toutes façons dort sur mon compte courant) j’ai donc un taux plus faible donc moins d’intérêts d’emprunt à payer et avec la somme économisée je paie un gestionnaire ce qui m"évite de poser une RTT pour organiser une visite et je peux dormir au bureau comme tout bon fonctionnaire qui se respecte wink

Fréquemment dans des réponses j’ai indiqué qu’en louant en meublé on était tranquille pour 10 ans sans fiscalité alors Siocnarf à voulu me démontrer que c’était pas exact.
Nous avons fini par tomber d’accord sur une durée médiane de 5 ans sans fiscalité.

Le coté "private joke" m’avait échappé.
De savoir s’il y aura fiscalité ou non et pendant combien d’années est secondaire. Ce qui est important de comprendre c’est que le meublé c’est la seule option qui permette de déduire une charge fictive : l’amortissement. Toutes les autres charges donnent lieu à un décaissement. Les intérêts d’emprunt vont dans la poche du banquier, les charges de gestion locatives vont dans la poche du gestionnaire, les charges de copropriété dans celle du syndic (c’est un raccourci bien sûr !). L’amortissement ne donne lieu à aucun décaissement annuel c’est ça la force du meublé par rapport au nu (les charges déductibles en location nue sont sensiblement identiques à celles qu’on trouve en meublé la seule grosse différence c’est l’amortissement) !

Range19 a écrit :

Bonjour,

Je ne peux qu’être d’accord avec vous sur le reste, par contre, sur l’utilité de ce fil, il était nécessaire de poser un modèle réaliste face à ce qui rendait la défense systématique du modèle LMNP parfois douteuse. Siocnarf l’a fait judicieusement.

Donc oui, il y a plusieurs manières de s’enrichir par l’immobilier… et la méthode décrite comme reine ici a elle aussi ses limites sur le plan fiscal.

Comme je le disais je n’avais pas compris car après tout je n’ai pas la prétention de dire si une file a ou pas d’utilité. Je suis assez nouveau sur ce forum donc je n’ai pas la connaissance de tous les rapports de force entre les différents points de vue. En effet maintenant je comprends mieux.

Pour ma part, je ne défends pas l’un ou l’autre des modes de location nue ou meublée. D’ailleurs, l’un ou l’autre ne s’appliquent pas systématiiquement à tous les biens. Un studio pour étudiant par exemple se prête moins facilement à de la location nue et a contrario un bien "familial" trouvera mieux preneur en nu car une famille transportera généralement ses meubles.
De même il faut tenir compte du turnover. Généralement les biens meublés auront un turnover supérieur à un bien nu.
Mais à conditions identiques (vacance locative, charges …) la location meublée sera plus intéressante du fait de l’amortissement.
En réalité, il n’y a que l’amortissement qui fasse la différence. Le jour où l’amortissement est supprimé (je pense que c’est de la science fiction !) ou que les plus-values en BIC se calquent sur les plus-values professionnelles (hypothèse plus vraissemblable) c’est à dire que la PV se calcule par la différence entre le prix de vente et la valeur comptable (ie Prix Achat - Amortissements) le LMNP perdra beaucoup de son intérêt.

Sandra a écrit :

.
Je lis souvent sur ce forum qu’il n’y a que la rentabilité qui compte. je ne suis pas tout à fait d’accord. Ca dépend de ses projets. On peut par exemple acheter un bien avec une faible rentabilité mais avec une décôte importante ce qui augmentera les chances de plus-value à la revente. Ca peut être parfois plus intéressant que de chercher une rentabilité élevée à tout prix.

Si vous achetez votre bien avec une décôte, il aura une meilleure rentabilité que si vous l’achetez sans décôte CQFD wink
Comme la majorité ici fait de l’investissement locatif, nous parlons en effet de rentabilité locative.
Il est vrai que pour calculer la rentabilité d’un investissement il faudrait prendre en compte la rentabilité locative et la plus (ou moins !) value et d’appliquer un taux d’actualisation (une somme touchée dans 20 ans n’a pas la même valeur que la même somme aujourd’hui)
Le hic c’est que si la rentabilité locative est relativement facile à estimer a priori, il en est tout autre de la plus-value (ou moins-value j’insiste) et en achetant aujourd’hui il est rare qu’on sache déjà dans combien d’années on revendra et pourtant cela a une importance capitale car plus vite on revendra et moins la rentabilité locative est proportionnellement importante.

Pour ma part (je réside dans la Caraïbe) je distingue deux types de biens :
- les biens de pur rendement. Ils sont situés dans les zones économiques. Généralement peu chers je ne regarde que ceux qui présentent une rentabilité nette de 10 % minimum car il ne faut pas compter sur une plus-value. Ils ne sont intéressants que s’il y a un locataire.
- les biens qui présentent une vraie valeur patrimoniale. Plus onéreux que les premiers, ils sont proches du littoral et idéalement ont une belle vue mer. Je sais que ce genre de biens trouvera (quasiment) toujours preneur. Par conséquent je me penche sur les biens dès qu’ils présentent une rentabilité nette de 7 %. Au pire, en cas de vacance locative je propose à la famille ou à des amis de venir passer des vacances.

Pour revenir sur le débat microbic/réel, mon conjoint vient d’acheter un 2 pièces (Paris 5ème) avec une faible rentabilité 3.5% net. Il a acheté bon marché (9000 du m2 contre 11500 du m2 dans ce secteur).
J’ai fait les calculs, la déduction des frais de notaires et des frais d’agence associée à une rentabilité faible lui garantisse 14 ans sans impôts alors qu’il n’a pour l’instant pas fait de travaux et qu’il a fait un crédit que sur 20% du prix du bien.
Le but de mon post était de montrer que le réel peut être intéressant dans certains cas même sans intérêts d’emprunt et sans travaux.

Pour pas payer d’impôt il faut soit naître à Monaco (dixit Joe Dassin) soit que Loyer - Charges - Amortissement = 0
Avec une rentabilité de 3.5 % il faut 28.57 ans pour payer le bien c’est-à-dire qu’on est quasiment dans les durées d’amortissement donc l’amortissement à lui seul efface quasiment le loyer.
C’est clairement un bien que je classe dans ma deuxième catégorie (valeur patrimoniale) dont la vocation est plus d’être vendu d’ici quelques années pour empocher une plus-value que d’être conservé longtemps (cela dit ce n’est pas possible de comparer les Antilles et Paris)

Meade a écrit :

Je ne comprends pas le principe de réinvestir régulièrement pour réduire l’impact fiscal.
Faut il comprendre que lorsqu’un bien devient fiscalement moins intéressant on le revend pour acheter un autre bien et repartir à 0 avec des amortissements, des intérêts d’emprunt…
Ou alors on se sert du déficit crée lors de l’achat du nouveau bien (frais d’agence, frais de notaire..) pour réduire l’impact fiscal du premier bien?

Les deux.
En effet le déficit d’un bien LMNP se déduit des bénéfices des autres biens LMNP ce qui réduit la fiscalité et dès que le marché est favorable on vend pour empocher une plus-value (c’est toujours bon d’empocher ses plus-value de temps à autre).
Avant c’était royal, il suffisait de 15 années de détention pour ne pas payer de taxe sur la plus-value, maintenant avec 30 ans il sera difficile d’échapper à tout impact fiscal

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#24 29/05/2013 09h35 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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GeGe777 a écrit :

De savoir s’il y aura fiscalité ou non et pendant combien d’années est secondaire. - See more at: [url=http://www.devenir-rentier.fr/viewtopic.php?pid=64438#p64438

]LMNP au réel - pas d’impôts pendant 10 ans : un mythe ![/url]
De ce que j’ai compris, cela dépend du profil.

Pour l’investisseur débutant, la question est importante car son jeune patrimoine est encore soumis à des emprunts qui mobilisent une partie du revenu locatif pouvant empêcher de payer les impôts sur le revenu.

La question peut être d’autant plus critique que le budget du ménage est tendu, hors revenus locatifs.

On a vu sur le forum que pour palier à cela, 2 stratégies pouvaient s’envisager: 1) je réinvestis avec des travaux 2) je vends un bout de mon patrimoine.


Pourquoi pas Vous?

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#25 29/05/2013 10h19 → LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! (impôts, lmnp)

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GeGe777 a écrit :

Meade a écrit :

Je ne comprends pas le principe de réinvestir régulièrement pour réduire l’impact fiscal.
Faut il comprendre que lorsqu’un bien devient fiscalement moins intéressant on le revend pour acheter un autre bien et repartir à 0 avec des amortissements, des intérêts d’emprunt…
Ou alors on se sert du déficit crée lors de l’achat du nouveau bien (frais d’agence, frais de notaire..) pour réduire l’impact fiscal du premier bien?

Les deux.
En effet le déficit d’un bien LMNP se déduit des bénéfices des autres biens LMNP ce qui réduit la fiscalité et dès que le marché est favorable on vend pour empocher une plus-value (c’est toujours bon d’empocher ses plus-value de temps à autre).
Avant c’était royal, il suffisait de 15 années de détention pour ne pas payer de taxe sur la plus-value, maintenant avec 30 ans il sera difficile d’échapper à tout impact fiscal

Merci pour votre réponse
Pour le cas de la revente: RAS, c’est limpide

En revanche si l’on se sert du déficit crée l’ors de l’achat d’un nouveau bien (frais d’agence, frais de notaire…) pour réduire l’impact fiscal du premier bien, ne va-t-on pas de facto impacter la fiscalité du nouveau bien, puisque comme il est dit dans cette file, il n’est pas très facile de rester avec une fiscalité nulle pendant de longues années.

Enfin lorsqu’on revend un bien pour lequel il reste du déficit/des amortissements reportables conserve t’on cette réserve de déficit/amortissements une fois le bien vendu
MEADE

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