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#1 30/12/2013 17h33 → Location meublée pendant 9 mois et location saisonnière pendant 3 mois ? (location, meublee, saionniere)

Membre
Réputation :   71 

Bonjour a tous,

Depuis quelques temps, une question (surtout theorique, je l’avoue, puisque je ne suis pas bailleur) me trotte dans la tete; mes recherches sur Internet se sont revelees infructueuses, et mon seul recours serait de contacter la mairie de Paris (qui semble la plus au fait sur ce sujet).

Voila ma question.

Imaginons un bailleur qui loue un logement meuble (j’insiste, un logement; pas un local commercial) dans une commune de plus de 200 000 habitants, location concedee en tant que residence principale a un etudiant (avec un bail de 9 mois).

Jusque la, rien de bien mysterieux.

Maintenant, imaginons que notre bailleur desire louer ce logement a la semaine pendant les 3 mois durant lesquels il ne loge pas d’etudiant.

Si cette location a la semaine se faisait tout au long de l’annee, notre bailleur devrait demander un changement d’usage de ce logement, selon la loi (http://vosdroits.service-public.fr/prof … 2751.xhtml).

Le probleme est que dans le cas de notre bailleur, apres les 3 mois de location a la semaine, il va de nouveau louer son logement meuble a un autre etudiant, et cette location sera de nouveau concedee en tant que residence principale.

Or, le changement d’usage est definitif (http://www.paris.fr/pratique/demandes-a … port_25377), ce qui ne correspond absolument pas a ce que veux faire notre proprietaire, et en plus necessite une compensation (l’idee sous-jacente etant que le parc de logements destines a l’habitation principale est diminue par un changement d’usage) alors que dans le cas de notre proprietaire, pendant les 3 mois ou il ne loge pas d’etudiant, personne n’aurait pu utiliser son logement comme residence principale (le bail d’une location meublee a titre de residence principale etant de 1 an pour les non-etudiants).

De meme, les autres cas de changement d’usage (il y a bien un changement d’usage temporaire par exemple) ne correspondent clairement pas a la situation de notre proprietaire.

Du coup, j’aimerais bien savoir comment notre proprietaire, si il voulait faire les choses legalement et proprement, devrait faire ?

Je peux avoir mal cherche, mais je n’ai rien trouve de concret sur ce sujet precis sur Internet (i.e., des textes de loi).

Si un bailleur ou quelqu’un d’experimente connait la reponse a cette situation (assez ubuesque de mon point de vue, puisque non prevue explicitement meme par la mairie de Paris sur son site, alors qu’elle me semble assez "classique"…), il aurait resolu un de mes problemes theoriques :-) ?

Cordialement,

R.

PS: Desole pour les accents, je suis sur un clavier US.

Mots-clés : location, meublee, saionniere


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#2 30/12/2013 19h09 → Location meublée pendant 9 mois et location saisonnière pendant 3 mois ? (location, meublee, saionniere)

Modérateur
Réputation :   1080 

A mon avis, il n’y a pas besoin de faire de changement d’usage dans le cas que vous décrivez, surtout si le bailleur ne procède pas ainsi pour un grand nombre de biens.

Mais je vous recommande quand même de poser la question à la Mairie de Paris (et de nous poster leur réponse), avant de vous lancer….


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#3 26/04/2014 21h11 → Location meublée pendant 9 mois et location saisonnière pendant 3 mois ? (location, meublee, saionniere)

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Je relance ce post car le sujet m’intéresse.
Roro, avez-vous eu une réponse sur le sujet? Est-il possible à Paris d’enchaîner un bail étudiant meublé de 9 mois avec ensuite une location saisonnière à la nuit ou à la semaine (sans dépasser 3 mois)?
Merci de votre retour.

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#4 26/04/2014 21h55 → Location meublée pendant 9 mois et location saisonnière pendant 3 mois ? (location, meublee, saionniere)

Membre
Réputation :   127 

Il convient aussi de se renseigner concernant la taxe de séjour …

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#5 27/04/2014 02h02 → Location meublée pendant 9 mois et location saisonnière pendant 3 mois ? (location, meublee, saionniere)

Modérateur
Réputation :   171 

Bonjour,

Google est votre ami : Article L631-7 : changements d’usage et usages mixtes des locaux d’habitation sur Légifrance.

En résumé :
1/ il faut une autorisation de la mairie.
2/ Cette autorisation peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage initial.
3/ L’autorisation est personnelle et non cessible ; elle s’éteint à l’arrêt de l’activité (sauf cas exceptionnels).
4/ Le règlement de copro peut interdire une activité commerciale ou professionnelle.
5/ Pour contourner, vous pouvez louer une partie de votre RP sans autorisation.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#6 14/01/2015 18h16 → Location meublée pendant 9 mois et location saisonnière pendant 3 mois ? (location, meublee, saionniere)

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Bonjour,

je viens de découvrir ce forum qui est passionnant avec un grand nombre d’information!

J’ai quelques questions sur le LMNP.
Mon projet est l’achat d’un studio pour le louer 10 mois à un étudiant (donc j’imagine habitation principale) + 2 mois à des touristes à la semaine.
Sur Nice.

1) J’ai cru lire sur internet que pour etre LMNP (ou en tout cas location de type saisonnier), il faut faire une demande à la mairie qui est toujours refusée si l’on ne garantit pas un autre local nu de superficie au moins égal… Est ce vrai? meme dans mon cas?

2) Comment faites vous avec vos locataires concernant internet et telephone? Pour l’etudiant sur 9 mois il peut se débrouiller tout seul (ouvrir fermer la ligne), mais pour le saisonnier à la semaine pendant ces 2 mois d’été, comment faire? ouvrir une ligne avec box à mon nom pour la cloturer au bout des 2 mois? ou alors laisser tomber tel+internet pour les vacanciers (mais je pense que c’est un plus sur l’annonce)

3) et pour l’electricité? pour l’etudiant pareil il peut se débrouiller, mais en juillet il faut bien que j’ouvre une ligne en mon nom? et que je résilie fin aout non? bonjour les frais de dossier :-) et j’imagine que le touriste ne doit pas payer l’electricité , à moi de l’inclure dans le loyer sous forme de forfait, mais dans ce cas il faut esperer qu’il n’allume pas un chauffage a fond!! bon c’est une image, parceque en été sur Nice :-)
Ca ne doit pas etre pratique car en gros potentiellement, le lendemain du depart de l’étudiant arrive le touriste, mais l’étudiant aura demander à couper son abonnement, et moi d’en ouvrir un à mon nom. il ne faut pas que ce la se croise, du genre ils mettent à mon nom puis coupent :-) comment ca se passe pour vous?

4) comment gérer vous le mobilier abimé? ex: canapé brulé par cigarette ou tout simplement taché? TV cassé? verre brisé? Faut il prendre une assurance spécifique (à quel cout?) ou réclamer une indémnité au locataire? en fait déduire de la caution.

Merci pour vos réponses :-)

Rod

Dernière modification par webrod (14/01/2015 18h17)

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#7 17/01/2015 23h53 → Location meublée pendant 9 mois et location saisonnière pendant 3 mois ? (location, meublee, saionniere)

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1) C’est à Paris que la location saisonnière est systématiquement refusée (et assez contrôlée). Dans une station de ski par exemple, je ne pense pas qu’il y ait de problème. Bref, rapprochez-vous de votre mairie.

2) Une box vaut 20€ par mois, et la simplicité sera un bon argument pour la location étudiante également, donc sans hésitation prenez la box à votre nom à l’année.

3) La meilleure solution me semble être de mettre l’EDF à votre nom, mais d’en faire une charge récupérable plutôt que forfaitaire (en particulier si le chauffage est électrique).

4) Je ne pense pas que vous trouviez d’assurance intéressante pour cela. Une TV cassée (par exemple) est clairement récupérable sur la caution, mais il y a de la casse dont la responsabilité est moins évidente (ex : on sait pas pourquoi mais les plaques électriques ont grillé) et il faut donc accepter d’avoir un peu de frottement.

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#8 18/01/2015 11h15 → Location meublée pendant 9 mois et location saisonnière pendant 3 mois ? (location, meublee, saionniere)

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1) Il me semble, de mémoire, que la question se pose dans l’ensemble de IDF et communes >200000 hab. J’ai pas suivi si le décret d’application à eu/aura effet mais la loi Alur semble vouloir durcir la réglementation à ce sujet.
Effectivement, contactez votre mairie.

2) La box est relativement indispensable aujourd’hui, en tout cas attendue et demandée. Le petit souci est si elle ne fonctionne pas : la prestation non fournie pourrait vous être reprochée (mettre dans le bail une clause de non responsabilité).
Cela occasionne accessoirement pas mal d’aller retour pour régler la tv, les locataires confondant souvent télécommande tv et box (en écoutant pas les instructions données à l’arrivée).

3) C’est effectivement contraignant, j’ai pas de solution… re-facturer l’électricité ne me parait pas être la bonne solution.

4) Il faut s’attendre à pas mal de casse (voir ma présentation) et le budgéter. Dans l’essentiel des cas la caution couvrira les dégâts. Personnellement je prends 2 cautions distinctes une pour le mobilier/immobilier et une pour le ménage.
Il vous faut également une PNO spécifique gîte/saisonnier


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#9 18/01/2015 11h26 → Location meublée pendant 9 mois et location saisonnière pendant 3 mois ? (location, meublee, saionniere)

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Le plus simple pour cumuler étudiant et touristes à Paris est de ne rien dire à personne…  C’est ce que font 99,99% des bailleurs. Il suffit de regarder l’offre sur Airbnb. En 3 mois vous n’allez pas être contrôlé, surtout pas en août ou la France s’arrête.

Le plus dur est de ne pas faire que du touristique à l’année, car l’étudiant rapporte 2 fois moins que le touriste. Là le risque est certainement beaucoup plus élevé de se faire chopper un jour.


Left the Rat Race in 2013

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#10 23/05/2016 16h12 → Location meublée pendant 9 mois et location saisonnière pendant 3 mois ? (location, meublee, saionniere)

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Bonjour,

Je me permets de vous ecrire car j’avais une question.

Je possede un studio sur Paris que j’ai loue vide depuis un certains nombre d’annees.
Il va prochainement se liberer.

J’aurais aime savoir si j’etais en droit de le louer en meublee a un etudiant pour un bail de 9 mois - Octobre a Juin (ce qui constituerait sa residence principale) puis en location saisonniaire (genre Airbnb) pour une periode de 3 mois (Juillet/Aout/Septembre).

En effet, sauf erreur de ma part, un changement d’affectation a realiser puisque je garde la joissance du bien pour une affectation en residence principale pour une periode superieure a 8 mois dans l’annee.

En vous remerciant par avance.

Bonne fin de journee.

Message édité par l’équipe de modération (24/05/2016 13h30) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)


Message édité par l’équipe de modération (29/05/2016 18h47) :
- regroupement de cette discussion avec une autre, sur le même thème, datant d’entre 2013 et 2015

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#11 25/05/2016 17h20 → Location meublée pendant 9 mois et location saisonnière pendant 3 mois ? (location, meublee, saionniere)

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Bonjour,
Je vois que personne ne vous a répondu.
Vous avez droit de louer VOTRE résidence principale en saisonnier pendant 4 mois de l’année.
Si c’est une résidence secondaire vous n’avez pas le droit de la louer en saisonnier quelle que soit la durée. Du moins c’est comme cela que je l’interprete, d’autres pourront confirmer ou non.
L’idée n’est pas mauvaise mais si c’était pour vous permettre de respecter la loi, du coup c’est raté, par contre ca sera moins risqué que de louer de bien toute l’année en saisonnier, moins de risque de se faire dénoncer, belle époque.
Sur l’idée de louer les 3 mois de juillet, aout et septembre en saisonnier, sachez qu’en juillet-aout beaucoup de parisiens quittent Paris et louent leur appartement aux touristes. Ca fait de la concurrence et le mois d’aout est de moins en moins rempli. Septembre reste correct tout comme mai et juin, le meilleur mois restant octobre.
Je ne suis pas sur que ca soit l’idéal pour etre bien référencé sur les sites de location saisonniere de ne le proposer que 3 mois par an.

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#12 25/05/2016 23h49 → Location meublée pendant 9 mois et location saisonnière pendant 3 mois ? (location, meublee, saionniere)

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Je confirme ce que dit kc44. Pour pouvoir louer en touristique maxi 4 mois par an, il faut que ça soit VOTRE résidence principale. Car la loi ALUR prévoit l’exonération de déclaration du meublé touristique (article 10), et l’éxonération de changement de destination (article 16), seulement si c’est la résidence principale du loueur (=celui qui propose à la location touristique = vous).

Donc, si c’est la résidence principale d’un locataire 9 mois par an, le moindre jour de location touristique, en complément de ces 9 mois, vous met dans l’illégalité.

Vu que les étudiants louent souvent 9 mois par an, vous êtes condamné par la loi à laisser votre logement vide 3 mois par an.

Accessoirement, si un étudiant sait déjà qu’il ne restera que 8 mois, vous devez absolument faire un bail de 9 mois, puis l’étudiant donnera congé à temps. Faire directement un bail de 8 mois vous mettrait hors la loi (Article 25-7 de la loi de 1989). Au passage, ça veut dire que votre logement restera vide 4 mois.

Notez enfin que l’étudiant en question, qui n’a besoin du logement que 9 mois, aurait tout intérêt à vous louer le logement pour un an, puis à organiser lui-même la location touristique pendant les mois d’été. En effet, il serait alors "le loueur qui loue sa résidence principale pendant moins de 4 mois par an", donc il serait dans la légalité sur ce point, lui. Mais si c’est vous qui le faites, vous êtes hors la loi.

Bon, en principe, le locataire ne peut pas sous-louer sans votre accord, et ne peut pas sous-louer plus cher que ce qu’il paie ; mais encore faudrait-il que vous soyez au courant…

Le législateur a voulu encadrer la location meublée touristique mais, ce faisant, il a crée de nombreuses bizarreries et incohérences. La lecture suivante vous apportera un peu de réconfort moral, sans solutionner votre problème :
La location meublée saisonnière, une législation complexe, incohérente, peu compréhensible, ne permettant pas une réelle régulation du marché / SPLM - Libre propos : | SPLM

Dernière modification par Bernard2K (26/05/2016 08h22)

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#13 26/05/2016 08h20 → Location meublée pendant 9 mois et location saisonnière pendant 3 mois ? (location, meublee, saionniere)

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Bonjour à tous !

Pour compléter la réponse de Bernard2K, et répondre à bluesky, j’ajouterais qu’un projet de loi instaurant un "permis de louer", c’est-à-dire une autorisation en mairie obligatoire, est en discussion actuellement au Parlement, dans le but de faire le ménage entre les locations légales et celles illégales à Paris et dans les métropoles de plus de 200 000 habitants.

En résumé

Si c’est votre résidence principale : maximum 4 mois sans déclaration, sinon autorisation en mairie obligatoire. Vérifiez tout de même si le règlement de copropriété ne vous interdit pas la location de courte durée (certaines copro ont voté contre en demandant un usage "bourgeois" de l’habitation).

Si c’est votre résidence secondaire ou locatif, autorisation obligatoire dans tous les cas.

Bonne journée et bon courage dans vos choix !


Propriétaire Libre Solutions marketing et aide à la location saisonnière

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#14 26/05/2016 09h41 → Location meublée pendant 9 mois et location saisonnière pendant 3 mois ? (location, meublee, saionniere)

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Bernard2k a écrit :

Notez enfin que l’étudiant en question, qui n’a besoin du logement que 9 mois, aurait tout intérêt à vous louer le logement pour un an, puis à organiser lui-même la location touristique pendant les mois d’été.

Sur le plan logique, c’est parfaitement exact. Sur le plan technique, il me semble que même en saisonnier, la sous location nécessite l’accord obligatoire du bailleur depuis la loi Alur, et l’accord du bailleur SI le bail primaire le précise pour les baux antérieurs au 27 mars 2014.

Du coup, je me demande si on peut, en France, faire comme en Suisse : en cas de sous location, non meublée, meublée ou touristique, le bailleur peut obtenir tout ou partie du "surloyer" exigé par le locataire auprès du sous locataire.

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#15 26/05/2016 15h42 → Location meublée pendant 9 mois et location saisonnière pendant 3 mois ? (location, meublee, saionniere)

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Xa : oui, c’est l’article 8 de la loi de 1989 qui interdit la sous-location sans l’accord du bailleur, et interdit de sous-louer plus cher que ce que paie le locataire.

L’article 25-3 précise que l’article 8 (parmi d’autres) s’applique aussi aux locations meublées à usage d’habitation principale.

Le locataire qui sous-louerait sans l’accord de son bailleur et/ou plus cher que ce qu’il paie est donc en infraction sur ce point.

C’est pour ça que j’écrivais : "en principe, le locataire ne peut pas sous-louer sans votre accord, et ne peut pas sous-louer plus cher que ce qu’il paie"

Concernant cette infraction envers l’article 8 de la loi de 89, c’est surtout le bailleur qui peut porter le pet.

Si le locataire est assez habile pour le faire discrètement (officiellement, il loge gratuitement des amis ; et le paiement, il est en liquide, donc pas de trace), il y a peu de chances qu’il se fasse prendre.

Le locataire peut aussi, s’il est honnête et philantrope, sous-louer avec l’accord de son bailleur et au même prix que ce qu’il paie ; mais dans ce cas, il n’a pas d’intérêt pécunier, puisque qu’il ne fait que couvrir son loyer ; or, il aurait aussi bien pu éviter ce loyer estival en signant un bail de 9 mois.

En tout cas, il me semble que, que le locataire soit en infraction à l’article 8 de la loi de 89 ou qu’il la respecte (c’est à dire avec accord du bailleur et loyer ne dépassant pas ce qu’il paie lui-même), il ne contrevient pas aux articles 10 et 16 de la loi ALUR, dans le sens où le loueur (=le locataire dans ce cas) loue son habitation principale moins de 4 mois par an.

Dernière modification par Bernard2K (26/05/2016 15h43)

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#16 26/05/2016 23h28 → Location meublée pendant 9 mois et location saisonnière pendant 3 mois ? (location, meublee, saionniere)

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Oui, pour le locataire, c’est sa résidence principale, et s’il peut la louer par rapport à son bail, il est dans les clous s’il la loue moins de 4 mois par an.

Par contre, je n’ai pas de réponse à ma question … elle est très théorique, mais du coup elle me trotte dans la tête.

En Suisse, un locataire qui a, dans son bail, une clause de relocation  peut sous louer son bien. Il peut encaisser 20% de plus que le loyer, s’il laisse l’intégralité des meubles. Au delà, le bailleur est en droit d’exiger la rétrocession des surloyers.

Je me demande si en France on pourrait "contractualier" unbail similaire, avec un surloyer si sous location. Mais j’en doute,

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#17 26/05/2016 23h32 → Location meublée pendant 9 mois et location saisonnière pendant 3 mois ? (location, meublee, saionniere)

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Vous aviez la réponse à votre question quand j’écrivais "interdit de louer plus cher que ce qu’il paie" et "article 8 de la loi de 1989".

Pour être plus précis, cet article 8 dit :

Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal.

Donc, même avec le plein accord du bailleur, le locataire ne peut sous-louer plus cher que ce qu’il paie lui-même au bailleur. C’est interdit par cette loi.

Dernière modification par Bernard2K (26/05/2016 23h34)

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#18 27/05/2016 12h22 → Location meublée pendant 9 mois et location saisonnière pendant 3 mois ? (location, meublee, saionniere)

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Je n’avais pas fait attention à ce point. Donc c’est bien impossible en France …

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#19 29/05/2016 18h52 → Location meublée pendant 9 mois et location saisonnière pendant 3 mois ? (location, meublee, saionniere)

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Lu aujourd’hui :

Le Revenu (mensuel juin 2016, p24) a écrit :

(A Paris ….) si vous louez pendant 8 à 9 mois à un étudiant, puis moins de 4 mois à des touristes, vous devez faire une déclaration de changement d’usage à la mairie, mais elle se fera sans demande de compensation, précise-t-on à la Mairie de Paris.

Je suppose qu’en dehors de Paris ce sera encore plus simple à mettre en oeuvre.

On n’est donc pas dans une situation aussi kafkaïenne que certains le supposaient, dans les messages précédents.


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#20 29/05/2016 22h48 → Location meublée pendant 9 mois et location saisonnière pendant 3 mois ? (location, meublee, saionniere)

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La pratique de louer à un étudiant pendant 9 mois et ensuite en saisonnier est très largement répandue dans les zones touristiques.

Ce cas de figure est d’ailleurs explicitement prévu par les textes et est dénommé "bail étudiant".
On y fait par exemple référence ici

Dans cet article, ce type de bail est présenté à l’avantage de l’étudiant mais dans les faits cela oblige bien souvent à chercher un autre logement pendant l’été pour la rentrée prochaine.
C’est donc en fait carrément dans l’intérêt du bailleur qui peut mettre automatiquement son locataire dehors au bout de 9 mois.
Le locataire quand à lui, avec un bail classique, pourrait rompre de toutes façons le contrat avec 1 seul mois de préavis.

Je suis bailleur, mais j’ai toujours trouvé cette pratique abusive et j’ai très surpris de découvrir qu’elle reposait sur des bases légales.

ça ne vous choque pas ?


Eldorado immobilier : Stratégie et marketing de la location saisonnière

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#21 30/05/2016 02h43 → Location meublée pendant 9 mois et location saisonnière pendant 3 mois ? (location, meublee, saionniere)

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Quelles sont les chances que la demande de changement d’usage soit accordée?

Dernière modification par kc44 (30/05/2016 02h45)

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#22 30/05/2016 08h11 → Location meublée pendant 9 mois et location saisonnière pendant 3 mois ? (location, meublee, saionniere)

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Le Revenu (mensuel juin 2016, p24) a écrit :

(A Paris ….) si vous louez pendant 8 à 9 mois à un étudiant, puis moins de 4 mois à des touristes, vous devez faire une déclaration de changement d’usage à la mairie, mais elle se fera sans demande de compensation, précise-t-on à la Mairie de Paris.

Le problème, c’est que cette information n’est accessible nulle part :
- ni sur le site internet de la mairie de Paris
- ni, plus embêtant, dans le règlement relatif à ces autorisations :
https://api-site.paris.fr/images/72102
Ainsi, le Revenu dit que la mairie de Paris dit qu’il faut faire une déclaration de changement d’usage, sans   compensation. Cela ressemble au régime des autorisations de changements d’usage et d’usages mixtes à titre personnel décrit par l’article 4…. Problème, cet article n’inclut manifestement pas le cas de la location meublée quelques mois par an en complément d’une location étudiante à l’année.

N’est-ce pas kafkaïen de dire qu’il existe une solution, alors qu’elle n’est pas prévue dans le règlement municipal à ce sujet ?

Comme le dit Eldoradoimmo, c’est largement pratiqué. Le problème, c’est que le législateur, voulant encadrer la pratique, a légiféré sans tenir compte de la réalité.

Dans les faits, parmi les bailleurs qui, à Paris, alternent location étudiante de 9 mois et location saisonnière l’été, combien ont déposé une demande d’autorisation ?

Cela dit, avec l’obligation pour AirBnb de déclarer ses utilisateurs, ça devrait contribuer à ce que ça se clarifie d’ici un an ou deux. Mais d’ici là, il risque d’y avoir des hauts et des bas.

Dernière modification par Bernard2K (30/05/2016 15h19)

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