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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#26 29/07/2013 20h19 → Investissement dans un T2 de 41 m2... (achat, immo, investissement, negociation)

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Réputation :   69 

Bonsoir,

avez vous pris contact avec un courtier?


Pourquoi pas Vous?

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#27 29/07/2013 22h34 → Investissement dans un T2 de 41 m2... (achat, immo, investissement, negociation)

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Essayez de comprendre pourquoi CL n’a pas accepté votre dossier.

Je ne sais pas si CL a de la mémoire, mais le cas échéant vous risquez les mêmes difficultés en passant par une autre banque.

Aussi, préparer un dossier clair pour le courtier. distinguer vos revenus de salarié de vos revenus "immobiliers", d’autant plus - si j’ai bien lu votre présentation - votre activité immobilière dégage une trésorerie positive.

Enfin, un courtier doit ramener a la banque des clients qui y domicilient leur salaire et "consommer" ainsi des produits maison. Votre date de retour en France est un paramètre qui sera regardé.

Je sais que c’est une grande déception de se voir refuser un crédit.

bon courage …

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#28 29/07/2013 23h39 → Investissement dans un T2 de 41 m2... (achat, immo, investissement, negociation)

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GoodbyLenine a écrit :

Je ne suis pas d’accord avec skype sur divers points :
- il est inexact que "Et si elle n’arrive pas à le vendre assez chère pour se rembourser (on peut imaginer que la valeur de votre bien diminue ou bien qu’on ne trouve pas rapidement preneur au prix du marché par exemple), elle perd de l’argent." … car dans un tel cas, la banque saura généralement encore vous faire payer la différence (sauf si vous êtes complètement insolvable, SDF, etc.).
  - Il n’y a pas que le rendement et l’apport qui influe sur le cash flow. En général (c’est à dire sauf si le taux augmente trop avec la durée), plus l’emprunt sera long, meilleur sera le cash flow, sous réserve que le taux de l’emprunt soit inférieur au rendement du bien.

@jeamb : Un emprunt sur 15 ans et un emprunt sur 20 ans n’auront pas le même impact sur les ratios de solvabilité de la banque, et l’agence a sans doute des objectifs à ce niveau, ce qui pourrait explique la proposition de votre conseiller (demandez lui pour confirmer !). A vous ne négocier au mieux pour obtenir ce qui a beaucoup de valeur pour vous, et en lâchant ce qui en a moins (mais en a néanmoins beaucoup pour la banque).

En l’occurrence si un prêt sur 15 ans aura le même impact sur le ratio de solvabilité prudentiel de la banque qu’un prêt de 20 ans (il y a un cap à 5 ans sur les expositions en Basel II et III).
Mais évidemment moins risqué pour la banque de prêter sur 15 ans que sur 20 ans.

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#29 30/07/2013 01h40 → Investissement dans un T2 de 41 m2... (achat, immo, investissement, negociation)

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@xav92 : Après le remboursement des premières échéances, le capital restant du sur le prêt sera déjà supérieur pour le prêt à 20 ans, donc l’impact sera déjà différent, non ?


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#30 30/07/2013 12h13 → Investissement dans un T2 de 41 m2... (achat, immo, investissement, negociation)

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@GBL: à t0 c’est identique en Risk Weighted Assets mais vous avez raison dès la deuxième photo trimestrielle le RWA est très légérement plus faible dans le cas d’un prêt à 15 ans du fait du profil d’amortissement.

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#31 01/08/2013 14h51 → Investissement dans un T2 de 41 m2... (achat, immo, investissement, negociation)

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Merci pour vos commentaires.

Je n’ai pas essayé de contacter des courtiers car j’ai peur d’obtenir la même réponse que la banque "verte": Expatriés=compliqué. J’avais préparé deux beaux tableaux excel résumant mes revenus pros/immo, epargnes, etc… ce qu’effectivement la conseillère avait appréciée.

Je pense avoir compris le refus du CL: le fait d’être expatrié avec des contrats d’expat courts (1 an en moyenne, mais renouvelable a l’envie) ne les rassure pas sur le moyen terme, et ils ne veulent prendre aucun risque (le risque pour eux étant la fin de votre expatriation).

Par contre, je ne connais/comprends pas le fonctionnement de l’hypothèque: Qui la prends, la banque? je m’explique: en cas de défaillance du paiement, a qui revient le bien a la revente? Si c’est la banque, pourquoi a t-elle refusée cette solution, alors que j’étais pourtant prêt a mettre de l’apport pour réduire leurs risques?

Mais j’ai bien pris conscience du coup que tant que je serais dans cette situation d’expatriation, je ne pourrais prétendre a d’autres achats immo, ce qui est assez contradictoire pour moi, du fait que vous avez des revenus plus importants et moins de dépenses pendant cette phase!!

Je vais néanmoins réfléchir a une petite "riposte" auprès de ma banque, pour qu’ils comprennent ce qu’ils ont fait (c’est la 1ere fois que cela m’arrive, mais je n’ai pas du tout aimé passé pour quelqu’un qui ne tient pas ses promesses). Quand on s’engage, même verbalement, on tient parole !!!

Il faut maintenant que j’essaie de récupérer les sommes versées au compromis, ce qui n’a pas l’air gagné, au vu des demandes du notaire représentant le vendeur!!!

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#32 01/08/2013 15h29 → Investissement dans un T2 de 41 m2... (achat, immo, investissement, negociation)

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C’est bien la banque qui prend l’hypothèque avec un enregistrement chez le notaire (fonctionnement ici http://vosdroits.service-public.fr/F789.xhtml). C’est une solution plus facilement acceptée que la société de cautionnement de l’établissement bancaire. Votre conseiller aurait du vous le dire avant !
Vous devriez peut-être esseyer de nouveau avec courtier + hypothèque. Si le courtier est bon il vous dira tout de suite ce qui est possible avec les banques avec lesquelles il travail…
Bon courage !


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#33 01/08/2013 16h34 → Investissement dans un T2 de 41 m2... (achat, immo, investissement, negociation)

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jeamb a écrit :

Je n’ai pas essayé de contacter des courtiers car j’ai peur

Qui ne tente rien…

Et puis si des sommes sont en jeux pour le compromis…

Ne pouvez vous pas faire appel à une caution dans votre famille, ou une autre solution pour finir de rassurer le banquier?

Un courtier pourrait peut être vous aider à y voir clair, encore faut il s’appuyer sur un bon (ou plusieurs!)


Pourquoi pas Vous?

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#34 01/08/2013 16h46 → Investissement dans un T2 de 41 m2... (achat, immo, investissement, negociation)

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Le soucis est que je suis expat et seulement en France pour les congés, qui se finissent ce week end !!

Je suis donc contraint de laisser tomber ce projet, alors que si la banque avait été honnête, je n’aurais pas signé de compromis ou du moins pas avant d’en trouver le financement !! D’où ma déception et ma colère envers ma conseillère qui me fait passer auprès de tous les intervenants pour quelqu’un que je ne suis pas et qui me met dans une situation délicate pour récupérer mes fonds !!

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#35 01/08/2013 16h53 → Investissement dans un T2 de 41 m2... (achat, immo, investissement, negociation)

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Pruls a écrit :

Ne pouvez vous pas faire appel à une caution dans votre famille, ou une autre solution pour finir de rassurer le banquier?

Pour tous vous dire, elle refuse même de prendre en hypothèque un bien que je possède sur lequel il n’y a plus de crédit depuis 4 ans !!!

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#36 01/08/2013 20h24 → Investissement dans un T2 de 41 m2... (achat, immo, investissement, negociation)

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Ok, je comprends mieux votre frustration.

Ne pouvez vous pas avoir un relais sur place pour finaliser l’opération? Votre notaire ou une personne de confiance?

Dans tous les cas cela vous fait une expérience et vous serez mieux armé pour la prochaine opportunité.


Pourquoi pas Vous?

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#37 02/08/2013 23h33 → Investissement dans un T2 de 41 m2... (achat, immo, investissement, negociation)

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Bonsoir Jeamb,

Nous comprenons parfaitement votre désarroi face à cette situation.

Nous aussi, nous avons eu des engagements verbaux de nos conseillers habituels, et qui n’ont pas ete tenus. Le problème est que ce ne sont pas eux qui décident. Ce sont les analystes des pôles immobiliers des banques qui jugent sur la base des diverses données chiffrées.

Il est bien entendu que pour certaines banques, si CL ne donne pas son accord, la banque ne veut même pas tenté l’aventure avec l’hypothèque.

Bon courage.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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