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Forums des investisseurs heureux

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#1 06/05/2013 06h52 → Investissement dans un T2 de 41 m2... (achat, immo, investissement, negociation)

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Bonjour a tous,

comme décrit dans la MAJ de ma présentation, j’ai réussi a trouver un nouveau bien immo dans lequel investir.

Il s’agit d’un T2, d’environ 41m². Le prix d’achat est de 100K, auquel il faut ajouter 5K de frais d’agence, ainsi que 8K (environ) de frais de notaire. Le bien est actuellement loué 580€ HC, ce qui nous fait une renta brute de 7%, ce qui est pas mal pour ma ville.

Concernant la partie financement, je souhaitais emprunter la totalité (env 115K) sur 20 ans, afin d’avoir un cashflow pas trop négatif.

Le retour de ma banque est un peu diffèrent: elle me demande si cela m’intéresse d’emprunter sur 15 ans a 3,35% ass comprise (ce qui augmente bien sur les mensualités mais réduit les intérêts) ! et si j’ai éventuellement de l’apport.

Je ne comprends pas trop l’intérêt de mon conseiller de me proposer ceci, vu qu’elle (enfin la banque) y gagnerai moins d’argent, et moi moins a déduire et plus a sortir (chaque mois)

Pour l’apport, cela ne me pose pas trop de soucis de ne pas emprunter les FN, je vais donc proposer un prêt de 105K sur 20 ans.

La question que je pose est la suivante: quel est l’intérêt pour nous (bailleur) de négocier le taux? je vais demander l’absence d’IRA et négocier les frais de dossier, mais je ne sais pas trop quoi faire avec le taux: il est pas mal sans etre extraordinaire (ma situation geo ne permet pas trop de faire jouer la concurrence), mais je me dis que plus il baisse, moins je pourrais déduire. Alors que faire?

Las avis éclairés de pros de l’immo (ZX, Philippe) et les autres sont les bienvenus, car pour le coup, j’hésite entre fiscalité "arrangeante" et rembourser plus rapidement. Un prêt sur 15 ans a 3% ass comp me ferait sortir 180€ de plus par mois (énorme) et augmenter ma fiscalité mais "économiser" 5 ans.

Vu que j’aimerais investir encore (nous achetons tous les 2 ans), j’ai peur que cela nous bloque pour le prochain investissement si on prend sur 15 ans. Et si je négocie le taux, nous allons avoir moins a deduire… mais je voudrais "gratter" quelque chose a ma banquière… :-)

Merci a vous pour les conseils

Mots-clés : achat, immo, investissement, negociation

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#2 06/05/2013 07h52 → Investissement dans un T2 de 41 m2... (achat, immo, investissement, negociation)

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Je vous conseille de négocier un peu avec votre banque le taux, IRA et frais de dossier et d’allonger le prêt vers 18 ans avec le même taux. Et l’année prochain à la date d’anniversaire moduler votre crédit et de rallonger de 2 ans.


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#3 06/05/2013 08h13 → Investissement dans un T2 de 41 m2... (achat, immo, investissement, negociation)

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Si vous voulez continuer d’investir (vous achetez tous les 2 ans, mentionnez vous)

sur 20 ans vous avez un cash flow négatif, sur 15 ce sera pire
Mais j’enfonce une porte ouverte, avec une telle lapalissade

N’ayez pas de crainte sur un blocage futur, soyez en sûr

Si vour priorisez le cash flow positif, donc la durée
mettez en condition sine qua none, auprés de votre banque
En acceptant d’autres demande de la banque

La vraie négociation c’est définir ce qui est essentiel pour soi et donner à l’autre ce qu’il demande


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#4 06/05/2013 10h07 → Investissement dans un T2 de 41 m2... (achat, immo, investissement, negociation)

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jeamb a écrit :

Et si je négocie le taux, nous allons avoir moins a deduire…

Merci a vous pour les conseils

Attention à être bien clair sur le sujet!

Il n’est jamais intéressant d’avoir un taux élevé pour "pouvoir déduire plus"!!!

L’intérêt d’une durée longue d’emprunt est de diminuer les mensualités pour avoir un cash flow positif, et répéter le plus souvent possible des opérations d’achats de biens.

Mais plus le taux est bas, mieux c’est!

Votre taux n’est pas fantastique, mais pas ridicule non plus. En ce moment je ne fais pas le difficile sur les taux de toute façon…

S’il n’est pas négociable, jouez sur les IRA, les frais de dossier, la gratuité d’un 2e compte réservé à l’immobilier, la gratuité de votre CB (Infinite ou gold) sur votre compte principal…


Left the Rat Race in 2013

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#5 06/05/2013 13h46 → Investissement dans un T2 de 41 m2... (achat, immo, investissement, negociation)

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Vous parlez du prix net vendeur,des frais d’agence et de notaire sans parler de negociation puis vous parlez de taux et de durée comme s’il s’agissait des seuls parametres maitrisables.

Le premier gain est à realiser sur le prix d’achat:c’est sur celui-çi qu’il faut d’abord .
Vous avez surement réussi à négocier le maximum de ce que vous pouviez?

sinon à 7% brut financé sur 15 ans,vous allez vite vous rendre compte que ça coince pour poursuivre votre strategie d’achats reguliers en terme de cash flow

Dernière modification par toudoucement (06/05/2013 13h52)


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#6 06/05/2013 14h36 → Investissement dans un T2 de 41 m2... (achat, immo, investissement, negociation)

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Je ne comprends pas trop l’intérêt de mon conseiller de me proposer ceci, vu qu’elle (enfin la banque) y gagnerai moins d’argent, et moi moins a déduire et plus a sortir (chaque mois)

Quand une banque prête de l’argent, elle prend un risque. L’intérêt pour une banque dans ce discours est de minimiser le risque.

Si vous empruntez à votre banque 110% de la somme, c’est votre banque qui prend tous les risques.

Si pour une raison quelconque vous ne pouvez pas rembourser votre crédit, la banque saisie votre bien pour le revendre.

Et si elle n’arrive pas à le vendre assez chère pour se rembourser (on peut imaginer que la valeur de votre bien diminue ou bien qu’on ne trouve pas rapidement preneur au prix du marché par exemple), elle perd de l’argent.

Si vous n’emprunter que 70% de la valeur de votre bien, la banque ne prend presque aucun risque (même au cas de baisse immo, elle arrivera à se rémunérer)

En ce qui concerne la durée d’emprunt, c’est le même principe. Plus la durée d’emprunt est courte et plus le risque est faible.

La banque cherche le meilleur ratio entre fond/risque/gain. Voilà pourquoi on vous tient ce discours.

Concernant la partie financement, je souhaitais emprunter la totalité (env 115K) sur 20 ans, afin d’avoir un cashflow pas trop négatif.

Je ne comprend pas cette partie. Plus vous emprunterez, plus votre cash flow sera négatif au contraire. Ce qui permet d’avoir un cash flow positive c’est soit un rendement élevé (7% brute ce n’est pas assez pour avoir un cash flow positif avec un emprunt sur 20 ans) soit un apport au départ.

Une simulation rapide sur boursorama (pour avoir un ordre d’idée) vous pouvez emprunter 99 000 euros sur 19 ans pour un cout de crédit de 580 euros/mois

On est donc loin des 115k.

De plus il y a beaucoup de frais annexes à compter dans votre calcul de cash flow. Là, il s’agit juste de l’emprunt. Vous devez aussi considérer frais de copro, taxe foncière, travaux, vacance locatif, impôt sur le revenu,…

Vous aurez donc besoin de mettre pas mal d’apport si vous voulez un cash flow positif avec un rendement de 7% brute sur 20 ans

Dernière modification par skype (06/05/2013 15h19)

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#7 06/05/2013 15h42 → Investissement dans un T2 de 41 m2... (achat, immo, investissement, negociation)

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Je ne suis pas d’accord avec skype sur divers points :
- il est inexact que "Et si elle n’arrive pas à le vendre assez chère pour se rembourser (on peut imaginer que la valeur de votre bien diminue ou bien qu’on ne trouve pas rapidement preneur au prix du marché par exemple), elle perd de l’argent." … car dans un tel cas, la banque saura généralement encore vous faire payer la différence (sauf si vous êtes complètement insolvable, SDF, etc.).
  - Il n’y a pas que le rendement et l’apport qui influe sur le cash flow. En général (c’est à dire sauf si le taux augmente trop avec la durée), plus l’emprunt sera long, meilleur sera le cash flow, sous réserve que le taux de l’emprunt soit inférieur au rendement du bien.

@jeamb : Un emprunt sur 15 ans et un emprunt sur 20 ans n’auront pas le même impact sur les ratios de solvabilité de la banque, et l’agence a sans doute des objectifs à ce niveau, ce qui pourrait explique la proposition de votre conseiller (demandez lui pour confirmer !). A vous ne négocier au mieux pour obtenir ce qui a beaucoup de valeur pour vous, et en lâchant ce qui en a moins (mais en a néanmoins beaucoup pour la banque).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#8 06/05/2013 16h17 → Investissement dans un T2 de 41 m2... (achat, immo, investissement, negociation)

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@GBL : Vos remarques sont juste. Vous avez raison de préciser.

Effectivement, la banque cherchera à récupérer tout ce qu’elle peut si vous êtes solvable (ce qui est normal). Je pensais ici à un mono propriétaire qui aura certainement perdu son travail et qui ne pourra plus faire fasse à ces créances. Ce qui n’est pas forcément pertinent.

En ce qui concerne la durée d’emprunt, c’est effectivement un autre paramètre. Je reste néanmoins persuadé qu’on ne peut pas avoir un cash flow positif avec un investissement de 7% de rendement brute sans aucun apport. Même sur 25 -30 ans.

Edit : Dernière phrase reformulée pour plus de clarté

Dernière modification par skype (06/05/2013 16h23)

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#9 06/05/2013 16h23 → Investissement dans un T2 de 41 m2... (achat, immo, investissement, negociation)

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Attention de ne pas confondre cash flow et rendement, vous risquez de perdre les débutants là smile


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#10 06/05/2013 23h47 → Investissement dans un T2 de 41 m2... (achat, immo, investissement, negociation)

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Je pense que c’est assez classique que la banque cherche à diminuer la durée(plus vite on rembourse moins son risque est important.

Lors de mon dernier achat j’ai envoyé un mail à ma conseillere bancaire.Elle m’a téléphoner le lendemain pour me dire que j’avais un accord de principe pour le finacement et quand j’ai reçu le courrier de confirmation,la durée etait de 15 ans.

J’ai demandé que la durée soit portée à 20 ans et elle m’a dit que c’etait moins interessant en terme de taux.J’ai répondu que je ne voulais pas impacter ma capacité d’endettement et que je tenais à un quasi autofinancement par les loyers.

ça a été accepté sans plus de probleme.Le tout est d’etre cohérent dans sa strategie.

je me demande quand meme si je ne devrais pas utiliser les clauses de modulation d’echeances pour rembourser un peu plus vite et améliorer ma capacité d’endettement futur en ré-échelonant à ce moment là?

la limite de l’allongement c’est qu’on ne rembourse pas bcp de capital


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#11 07/05/2013 09h28 → Investissement dans un T2 de 41 m2... (achat, immo, investissement, negociation)

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Merci pour vos réponses respectives.

toudoucement a écrit :

Le premier gain est à réaliser sur le prix d’achat: c’est sur celui-ci qu’il faut d’abord .
Vous avez surement réussi à négocier le maximum de ce que vous pouviez?

Oui en effet, j’ai négocier le prix au max (10% sur un prix qui était déjà inferieur au prix du marche d’environ 10-15%). Mon agent n’aurait de toute façon pas voulu proposer au vendeur une proposition inferieure a celle que j’ai faite)

En fait, je voudrais le beurre et l’argent du beurre, a savoir rembourser du capital le plus rapidement possible, tout en remboursant des intérêts pour déduire. (et si possible la crémière en ayant un cash flow positif) Bref, pas vraiment possible.

Le fait est que j’aimerais aussi pouvoir finir de rembourser tous mes crédits a 50 ans environ, afin de pouvoir aider mes enfants a financer leurs études éventuelles, et si cela est possible, pouvoir réduire mon temps de travail. Ayant 50 ans dans 16 ans, j’ai donc fait le calcul d’un crédit de 105K sur cette durée. Cela ferait des mensualités de 690€ environ, soit environ 110€ a "sortir" tous les mois, et 27K d’intérêt.
(@Skype: nous sommes bien d’accord qu’il y a les frais "annexes" a considérer dans le calcul du flux de trésorerie, mais pour simplifier, je parle uniquement du delta loyer (L)-crédit (C))

Bref, cela ne serait pas la mort, mais j’ai peur que cela me coince pour mon prochain achat dans 2 ans (ou moins suivant opportunité) a force d’acheter des biens qui ne s’autofinancent pas.

skype a écrit :

Je reste néanmoins persuadé qu’on ne peut pas avoir un cash flow positif avec un investissement de 7% de rendement brute sans aucun apport. Même sur 25 -30 ans.

la aussi nous sommes d’accord, 7% brute, cela ne s’autofinance pas sur 15/20 ans; c’est le cas sur 30 ans, mais c’est une chose que je ne veux pas faire. Vu que 7% brute est un bon rendement dans mon coin (il n’y a pas de 10%), je me dis que quitte a ce que cela ne s’autofinance pas, autant le faire court

Je n’avais pas autant réfléchie pour mes précédents crédits immo, sur l’aspect cashflow, fiscalité, etc…

En fait, je crois qu’on ne peux pas tout avoir, et la encore, comme en bourse, il faut définir sa stratégie et ses objectifs futurs :continuer l’investissement immo dans les prochaines années (donc en limitant le delta L-C), en essayant de limiter l’impact fiscal, tout en gardant l’objectif de crédit zéro a 50 ans.

Si vous avez des solutions :-)

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#12 07/05/2013 10h12 → Investissement dans un T2 de 41 m2... (achat, immo, investissement, negociation)

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En terme de rentabilité, avez vous regardé du côté des immeubles entiers?

Je ne sais pas à quel point vous comptez aider vos enfants dans leurs études, mais si vous arriviez à augmenter la rentabilité et surtout obtenir l’autofinancement, le soucis de pouvoir aider vos enfants en étant plus endetté pourrait sauter.

Quitte à mettre un peu d’apport pour augmenter le cash flow.


Pourquoi pas Vous?

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#13 07/05/2013 13h01 → Investissement dans un T2 de 41 m2... (achat, immo, investissement, negociation)

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jeamb a écrit :

Le fait est que j’aimerais aussi pouvoir finir de rembourser tous mes crédits a 50 ans environ, afin de pouvoir aider mes enfants a financer leurs études éventuelles, et si cela est possible, pouvoir réduire mon temps de travail. Ayant 50 ans dans 16 ans, j’ai donc fait le calcul d’un crédit de 105K sur cette durée. Cela ferait des mensualités de 690€ environ, soit environ 110€ a "sortir" tous les mois, et 27K d’intérêt.

Si vous avez des solutions :-)

Le plus simple est d’en acheter 5 fois plus sur des durées longues et d’en revendre la moitié pour solder les credits dans 16 ans  wink


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#14 07/05/2013 13h09 → Investissement dans un T2 de 41 m2... (achat, immo, investissement, negociation)

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toudoucement a écrit :

Le plus simple est d’en acheter 5 fois plus sur des durées longues et d’en revendre la moitié pour solder les credits dans 16 ans  wink

Euh… hmm

Même si je pousse également dans ce sens, je ne dirais pas que c’est simple!


Pourquoi pas Vous?

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#15 07/05/2013 13h40 → Investissement dans un T2 de 41 m2... (achat, immo, investissement, negociation)

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Pruls a écrit :

toudoucement a écrit :

Le plus simple est d’en acheter 5 fois plus sur des durées longues et d’en revendre la moitié pour solder les credits dans 16 ans  wink

Euh… hmm

Même si je pousse également dans ce sens, je ne dirais pas que c’est simple!

c’est vrai, "simple" n’est peut etre pas le bon terme.Il faut juste se débrouiller pour que chaque investissement pénalise le moins possible les suivants (et les revenus du travail qu’on peut employer de maniere plus fun).


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#16 07/05/2013 13h58 → Investissement dans un T2 de 41 m2... (achat, immo, investissement, negociation)

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Tout en ayant un mode de gestion qui soit compatible avec votre emploi du temps.

Avoir 50 studios à louer en 1 mois, c’est ptet pas facile facile.


Pourquoi pas Vous?

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#17 07/05/2013 19h39 → Investissement dans un T2 de 41 m2... (achat, immo, investissement, negociation)

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toudoucement a écrit :

Le plus simple est d’en acheter 5 fois plus sur des durées longues et d’en revendre la moitié pour solder les credits dans 16 ans  wink

Bof bof ….

Sans oublier les levées d’hypothèques , le frais de remboursement anticipé en ayant pris une durée longue vous aurez eu un taux plus important et des intérêts importants au début

Pruls a écrit :

Tout en ayant un mode de gestion qui soit compatible avec votre emploi du temps.

Avoir 50 studios à louer en 1 mois, c’est ptet pas facile facile.

C’est surement difficile , très difficile car en faisant abstraction des vacances locatives estivales et la il faut avoir les reins solides sur 50 studios pour tenir l’été sans loyer …..mais en plus de ne pas avoir de revenus locatifs vous allez passez votre temps à peindre à raison d’un studio par jour cela fait presque deux mois de peinture …..

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#18 07/05/2013 21h51 → Investissement dans un T2 de 41 m2... (achat, immo, investissement, negociation)

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je ne parlais pas de 50 studios,juste d’acheter 2 ou 3 biens en limitant les debours mensuels sur 20 ans(par exemple) plutot que de se bloquer avec un seul sur 15 ans.dans 15 ans,il y’a moyen d’en revendre un pour solder les emprunts des deux premiers(en scheamtisant).

c’est pour ça que jje ne suis pas fan des durées courtes(aux taux actuels)


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#19 07/05/2013 22h52 → Investissement dans un T2 de 41 m2... (achat, immo, investissement, negociation)

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J’ai évidemment forcé le trait pour en faire ressortir le principe et nuancer l’effet martingale que peuvent donner les simulations sur le papier.

Les emprunts sur durées longues facilitent l’augmentation des emprunts et donc de la capacité d’investissement.

En fait, pour simplifier, j’avais lu sur je sais plus quel blog quelqu’un qui comparait les 2 approches:

1) j’achète sur durée courte et je recommence à la fin du prêt

2) j’achète sur durée longue et je multiplie les opérations en quasi simultané

Si tout se passe comme prévu dans les 2 scénarios, c’est le second qui permet de constituer le plus gros capital et revenu. Cela s’explique par la participation de plus de locataires en même temps pour rembourser.

Cette conclusion ne dit pas si une méthode est meilleure que l’autre car cela dépend énormément de la capacité de chacun à mener l’une ou l’autre.
Mais sur le papier, le choix est clair.


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#20 07/05/2013 23h17 → Investissement dans un T2 de 41 m2... (achat, immo, investissement, negociation)

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Pruls a écrit :

J’ai évidemment forcé le trait pour en faire ressortir le principe et nuancer l’effet martingale que peuvent donner les simulations sur le papier.

Les emprunts sur durées longues facilitent l’augmentation des emprunts et donc de la capacité d’investissement.

En fait, pour simplifier, j’avais lu sur je sais plus quel blog quelqu’un qui comparait les 2 approches:

1) j’achète sur durée courte et je recommence à la fin du prêt

2) j’achète sur durée longue et je multiplie les opérations en quasi simultané

Si tout se passe comme prévu dans les 2 scénarios, c’est le second qui permet de constituer le plus gros capital et revenu. Cela s’explique par la participation de plus de locataires en même temps pour rembourser.

Cette conclusion ne dit pas si une méthode est meilleure que l’autre car cela dépend énormément de la capacité de chacun à mener l’une ou l’autre.
Mais sur le papier, le choix est clair.

On est bien d’accord(hors fluctuation du marché )


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#21 07/05/2013 23h19 → Investissement dans un T2 de 41 m2... (achat, immo, investissement, negociation)

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Du marché des loyers oui.

Pas du marché des valeurs immobilières.


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#22 08/05/2013 00h01 → Investissement dans un T2 de 41 m2... (achat, immo, investissement, negociation)

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Pruls a écrit :

Du marché des loyers oui.

Pas du marché des valeurs immobilières.

ce que je veux dire c’est qu’en cas de baisse du marché immo,spéculer sur la valeur de revente d’un bien à une echeance prédeterminée pour solder les emprunts  des autres est un peu aleatoire.

concernant les loyers,ça ne m’inquiete pas,c’est plutôt stable


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#23 08/05/2013 01h57 → Investissement dans un T2 de 41 m2... (achat, immo, investissement, negociation)

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Pruls a écrit :

En terme de rentabilité, avez vous regardé du côté des immeubles entiers?

oui mais comme le dit Philippe30:

Philippe30 a écrit :

Le studio c’est bien mais à petite dose et pas plusieurs studios dans un immeuble de rapport

J’avais trouvé un immeuble, mais composé de 4 appart dont 3 studios, trop pour moi!!

Philippe30 a écrit :

il faut avoir les reins solides sur 50 studios pour tenir l’été sans loyer …..mais en plus de ne pas avoir de revenus locatifs vous allez passez votre temps à peindre à raison d’un studio par jour cela fait presque deux mois de peinture …..

en meme temps, avec 50 studios, vous pouvez etre a meme de faire faire des travaux, ou alors vous les faites vous meme car vous avez le temps: vous etes (enfin) rentier :-)

bon, j’ai recu la nouvelle offre de ma banque: sous reserve d’acceptation du dossier, on partirait sur 20 ans a 3.10% hors ass (j’attends le montant exact de celle-ci, mais je pense environ 0.3%, soit 15E par mois). J’aurais alors un cashflow L-C negatif mais de peu (23euros). Restera alors a rembourser anticipé les 4 dernieres annees pour tenir l’objectif "zero credit a 50 ans’ (27K au bout de 16 ans, quand meme !!!)

Dernière modification par jeamb (08/05/2013 02h07)

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#24 08/05/2013 03h38 → Investissement dans un T2 de 41 m2... (achat, immo, investissement, negociation)

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jeamb a écrit :

J’aurais alors un cashflow L-C negatif mais de peu (23euros). Restera alors a rembourser anticipé les 4 dernieres annees pour tenir l’objectif "zero credit a 50 ans’ (27K au bout de 16 ans, quand meme !!!)

N’oublions pas l’augmentation du foncier qui ne sera peu compensé par l’augmentation des loyers.
Les travaux , les vacances locatives , l’assurance et d’autres frais , cela plus de 23 e / mois …

Pruls a écrit :

Les emprunts sur durées longues facilitent l’augmentation des emprunts et donc de la capacité d’investissement.

En fait, pour simplifier, j’avais lu sur je sais plus quel blog quelqu’un qui comparait les 2 approches:

1) j’achète sur durée courte et je recommence à la fin du prêt

2) j’achète sur durée longue et je multiplie les opérations en quasi simultané

Achat de trois studios pour un investissement locatif… (2/5)

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#25 29/07/2013 19h41 → Investissement dans un T2 de 41 m2... (achat, immo, investissement, negociation)

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On apprend tous les jours, parfois a ces dépends !!!

Alors qu’au mois de mars, il n’y avait aucun problème pour le financement de ce bien (oralement), la banque refuse maintenant le prêt.

En effet, le crédit logement a refuser le cautionnement et il me semble que cela a refroidie la banque.

J’ai l’impression que la banque s’est dit que si CL se portait caution et que tout se passait bien pendant la durée du prêt, il avait "gagné" et que si il y avait un problème de paiement, CL serait la. Or suite au refus de CL, ma banque n’a plus voulu donner suite et refusait la solution hypothécaire…

J’ai essayé de contacter d’autres banques, mais ma situation d’expat me sort du rang connu des banques, et donc le peu que cela intéresse exige des apports hors normes pour étudier le dossier. (on veut gagner de l’argent sans prendre le moindre risque)

Je me vois contraint d’annuler alors que j’avais signé un compris au mois de mai.

Leçon 1 : ne pas faire confiance même après des années de collaboration.
Leçon 2: les paroles s’envolent les écrits restent…

Dernière modification par jeamb (29/07/2013 19h48)

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