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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 02/05/2013 11h32 → Hypothèque sur sa résidence principale pour réinvestissement à trois ans... (immobilier)

Membre
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Bonjour,

Je viens vers vous pour prendre conseil.
Un conseiller en gestion de patrimoine est venu nous proposer de prendre hypothèque sur notre maison et de bénéficier d’un prêt d’une banque pour un montant équivalent à la moitié de notre bien pour ensuite le replacer ailleurs pendant une période maximale de 3 ans, afin de tirer des bénéfices de ce prêt avant de le rembourser à la banque. Est-ce possible à faire ?
J’espère m’être exprimée assez clairement pour que vous puissiez me comprendre.
Merci pour vos réponses.

Mots-clés : immobilier

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#2 02/05/2013 11h55 → Hypothèque sur sa résidence principale pour réinvestissement à trois ans... (immobilier)

Membre
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Bonjour,

Un prêt pour quelle raison?
Pourquoi trois ans?
"Tirer des bénéfices du prêt" Je ne comprends pas.
Je pense qu’il faudrait être plus précise pour que les gens compétents du forum puisse vous aider…
Sinon, oui, c’est possible.

Frédéric

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#3 02/05/2013 12h23 → Hypothèque sur sa résidence principale pour réinvestissement à trois ans... (immobilier)

Membre
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Bonjour,

On nous propose de bénéficier d’un prêt en hypothéquant notre bien, puis ensuite d’investir dans des opérations immobilières afin d’en tirer des bénéfices.

Je reprend les mots du conseiller :

ces opérations se réalisent sur 3 ans environ, en tenant compte de la commercialisation des biens construits ou rénovés. Elles sont entièrement prises en charge par un promoteur qui ensuite nous reverse une partie des bénéfices. Pour l’une d’entre elle, il nous propose d’investir 200.000 € et récupérer environ 25/30 % dans 2 ans, donc 225/230 000 €.
Cela parait intéressant, mais est-ce crédible ? N’est-ce pas dangereux ? Quels sont les risques ?
Merci.

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#4 02/05/2013 12h28 → Hypothèque sur sa résidence principale pour réinvestissement à trois ans... (immobilier)

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severine01 a écrit :

récupérer environ 25/30 % dans 2 ans

Un rendement de 12.5% à 15% par an?

Si il s’engage sur ses biens personnels pour garantir le capital, ok.

Est ce que votre conseiller en a pris pour lui perso?

Moi, j’ai du mal à y croire. Mais si vous avez les garantis, je suis preneur d’info et j’arrête de suite de me prendre la tête pour acheter de l’immobilier locatif.


Pourquoi pas Vous?

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#5 02/05/2013 12h32 → Hypothèque sur sa résidence principale pour réinvestissement à trois ans... (immobilier)

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Bonjour,

Je ne suis pas un spécialiste immobilier, mais:
Pas de durée déterminée.
Le type d’opération n’est pas clair (construction, rénovation? )
Quel est l’emplacement du programme?
Qui est ce promoteur?
Le nombre de promoteurs en faillite (volontaire ou pas) augmente….
Bénéfices non garantis.
Trop de questions sans réponses.

A votre place, je serais très, très méfiant…

Frédéric

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#6 02/05/2013 12h38 → Hypothèque sur sa résidence principale pour réinvestissement à trois ans... (immobilier)

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severine01 a écrit :

… Un conseiller en gestion de patrimoine est venu…

Bonjour Séverine, c’est déjà louche : est-ce vous qui avez pris l’initiative de cette démarche ou lui, appâté par le potentiel "pigeon" que vous pourriez être à ses yeux ?
Perso je ne suivrais pas !


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#7 02/05/2013 12h52 → Hypothèque sur sa résidence principale pour réinvestissement à trois ans... (immobilier)

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Si il s’engage sur ses biens personnels pour garantir le capital : oui, le conseiller m’a dit que le promoteur pouvait proposer une hypothèque à première demande. 

Est ce que votre conseiller en a pris pour lui perso? : cela, je ne sais pas.

Un rendement de 12.5% à 15% par an? : le conseiller nous a dit de ne pas raisonner en taux annuel car les opérations sont distinctes les unes des autres. L’opération qu’il nous propose doit se réaliser sur deux années. C’est un projet de construction de plusieurs maisons sur Saint-Aygulf dans le Var.
Sur contrat, il nous propose de nous reverser 25% des bénéfices de l’opération, en fonction de notre investissement.
Le promoteur se nomme tr da zur, il est à Trans en Provence je crois..

est-ce vous qui avez pris l’initiative de cette démarche ou lui, appâté par le potentiel "pigeon" que vous pourriez être à ses yeux ? : non, ce n’est pas nous, nous avons été contacté par l’intermédiaire d’une connaissance commune.

Le conseiller avait vraiment réponse à tout, j’avoue qu’il m’a mise en confiance, tout à l’air bien ficelé, à part la partie impôt que j’ai pas bien comprise.

La rentabilité me parait importante, c’est ce qui nous fait hésiter.

Dernière modification par severine01 (02/05/2013 12h53)

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#8 02/05/2013 12h59 → Hypothèque sur sa résidence principale pour réinvestissement à trois ans... (immobilier)

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Avez vous une connaissance du marché local ? L’opération est peut-être surestimé en terme de valeur (ce ne serait pas la première). 
Que ce passe t-il en cas de difficulté à vendre au bout de l’opération ? Imaginez que le marché baisse assez brutalement, qu’a t-il prévu dans le contrat ?

Je suis assez dubitatif…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#9 02/05/2013 12h57 → Hypothèque sur sa résidence principale pour réinvestissement à trois ans... (immobilier)

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Bonjour,

quelques conseils :

- Une rentabilité importante s’accompagne toujours d’un risque important, donc si on vous promet un risque faible fuyez !

- On ne vous reverse que 25% des bénéfices de l’opération ? donc si je comprends bien vous supportez 100% des risques avec un retour de 25% sur le rendement ?

- Renseignez vous sur la demande locative à  Saint-Aygulf, passez une annonce fictive pour voir combien vous avez de retours par exemple, regardez les sites d’annonce, déplacez vous pour visiter… etc..

- Comprenez tout avant de vous lancer, y compris la partie impôt

- Renseignez vous sur le promoteur (tr da zur), regardez sur societe.com, vérifiez si il est en bonne santé financière

- Une règle générale dans la vie (et un raisonnement "bon vieux paysan") : méfiez vous tout court des gens qui vous servent sur un plateau des "affaires" avec des rentabilités mirobolantes sans contrepartie. En d’autres mots, quand c’est trop beau pour être vrai.

- Renseignez vous sur l’état du marché (prix de vente des biens, demande, état de l’économie locale…)

etc…

Vous comprenez qu’on investit pas 200 000 euros sans se renseigner et faire une "due diligence" en amont. De surcroit avec une hypothèque sur sa maison et un levier avec un emprunt…

Cdt,

Dernière modification par roudoudou (02/05/2013 13h05)

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#10 02/05/2013 13h05 → Hypothèque sur sa résidence principale pour réinvestissement à trois ans... (immobilier)

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Une connaissance du marché local ? Non, absolument pas.

Que ce passe t-il en cas de difficulté à vendre au bout de l’opération ? Imaginez que le marché baisse assez brutalement, qu’a t-il prévu dans le contrat ? : le conseiller m’a dit qu’il y avait une pré-commercialisation qui était faite, et que dans la ville de Saint-Aygulf, l’offre était inférieure à la demande.

Dernière modification par severine01 (02/05/2013 13h06)

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#11 02/05/2013 13h08 → Hypothèque sur sa résidence principale pour réinvestissement à trois ans... (immobilier)

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Faut creuser, car si c’est aussi rentable qu’ils l’annoncent, ils auraient intérêt à passer par un financement bancaire plutôt que par des particuliers.


Pourquoi pas Vous?

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#12 02/05/2013 13h10 → Hypothèque sur sa résidence principale pour réinvestissement à trois ans... (immobilier)

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Pardonnez moi d’être directe, mais si vous ne maitrisez pas les éléments fondateur de l’opération et écoutez un commercial/promoteur sans vérifier chaque point important vous risquez de devenir un parfait pigeon pour lui !


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#13 02/05/2013 13h15 → Hypothèque sur sa résidence principale pour réinvestissement à trois ans... (immobilier)

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Bonjour, quelques chiffres et infos :

Siège social
41 RUE NATIONALE

83720 TRANS-EN-PROVENCE
Voir le plan


Siret
452 688 237 00026


Nom commercial
TER D’AZUR

Dirigeants (1)
Gérant     M. Daniel PUCINO 

Forme juridique

SARL : Société à responsabilité limitée
   
Activité (code NAF)

6810Z : Activités des marchands de biens immobiliers


Inscription

Immatriculée le 05/04/2004.



Derniers chiffres clés
Clôture     CA     Résultat     Effectif
30/12/2011         129 120 €    
30/12/2010     54 000 €     36 000 €    
30/12/2009     71 000 €     -221 000 €    
30/12/2008     208 000 €     -1 000 €    


et les derniers actes déposés

Les actes déposés de la société TR DA ZUR - Infogreffe

à voir déjà ces informations pour faire le tri et lire entre les lignes.

Dernière modification par thierry83 (02/05/2013 13h16)

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#14 02/05/2013 13h25 → Hypothèque sur sa résidence principale pour réinvestissement à trois ans... (immobilier)

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Avec ces informations, la société est-elle crédible ?

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#15 02/05/2013 14h00 → Hypothèque sur sa résidence principale pour réinvestissement à trois ans... (immobilier)

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Je suis dubitatif pour différentes raisons :

1) Il vous a vendu un rendement exceptionnel (+ de 10% par ans) dans un marché en crise (vous n’êtes pas sans savoir que l’immobilier en train de baisser presque partout en France). Tout cela, à priori, sans prise de risque?

2) C’est lui et non vous qui avez fait les démarches. Or, s’il n’y a vraiment pas de risque (capital garanti), avec un rendement de 10% comment se fait il qu’il est besoin de démarcher de cette manière?

3) Vous ne semblez pas savoir exactement ce que vous achetez. Renseignez vous sur chaque point avant de prendre une décision (qu’est ce que vous acheter? Est ce que le capital est vraiment garanti? Où se situe le bien?) . C’est fondamentale. Surtout lorsqu’on investi 200 000 euros.

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#16 02/05/2013 14h00 → Hypothèque sur sa résidence principale pour réinvestissement à trois ans... (immobilier)

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Vu toutes ces informations, personnellement je pars en courant.
Si l’affaire est si rentable, l’opérateur trouvera sans mal une banque pour faire le montage, en matière de promotion immobilière il y a des règles de base (démarrage des travaux après vente sur plan d’un % des lots, etc…) et un dossier bien ficelé sera financé.
Au vu du financement recherché, du risque pris (hypothèque sur votre RP) et de l’assise financière de la Sté (130K€ de CA !) je dirais que vous faites partie des cibles d’une chasse aux pigeons.
Après, rien ne vous empêche de demander conseil (notaire, expert comptable) qui pourra étudier le dossier, cela vous coûtera un peu mais vous aurez un avis plus éclairé.

Nicolas

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#17 02/05/2013 14h09 → Hypothèque sur sa résidence principale pour réinvestissement à trois ans... (immobilier)

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Puisque c’est ce qu’il vous a promis, demandez lui de s’engager par écrit sur un minimum de 25% sur 2 ans avec à sa charge de compléter si le projet immobilier fait moins. Il fera moins le malin.

Ça sent l’arnaque à plein nez ….

Dernière modification par Geronimo (02/05/2013 14h12)

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#18 02/05/2013 14h22 → Hypothèque sur sa résidence principale pour réinvestissement à trois ans... (immobilier)

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Voulez vous dire que L’assise financière de cette société est faible ?

" Vous ne semblez pas savoir exactement ce que vous achetez. Renseignez vous sur chaque point avant de prendre une décision (qu’est ce que vous acheter? Est ce que le capital est vraiment garanti? Où se situe le bien?) . C’est fondamentale. Surtout lorsqu’on investi 200 000 euros ":

Excusez moi si je me suis fais mal comprendre. On ne nous propose pas d’acquérir un bien, nous co-investissons dans une opération immobilière qui une fois achevée nous permettra d’obtenir des bénéfices. C’est comme si nous prêtions nos capitaux et que nous les récupérions 2 ans après avec intérêts.

Mais à priori, tout le monde parait sceptique. Mon mari, lui est très tenté. Faut admettre que ce n’est pas courant d’obtenir 25 % en deux ans.
Les arguments que vous me donnez sont pertinents, et c’est ceux que j’entends régulièrement, mais je dois bien admettre que le conseiller y a déjà répondu.

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#19 02/05/2013 14h44 → Hypothèque sur sa résidence principale pour réinvestissement à trois ans... (immobilier)

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Si vous ne comprenez pas ce qu’un conseiller en gestion de patrimoine vous propose, fuyez!!!

Son job est de gagner de l’argent, et d’après vous sur le dos de qui le gagne-t-il?


Left the Rat Race in 2013

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#20 02/05/2013 14h46 → Hypothèque sur sa résidence principale pour réinvestissement à trois ans... (immobilier)

Modérateur
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Attention à la confusion : il a parlé de "25% des bénéfices de l’opération", pas d’un rendement de 25% sur les sommes investies…..

Indépendamment du montant que vous investirez :
Si l’opération fait   10 000€ de bénéfice, il y aura  2 500€ pour vous.
Si l’opération fait 100 000€ de bénéfice, il y aura 25 000€ pour vous.
Si l’opération fait 200 000€ de bénéfice, il y aura 50 000€ pour vous.
Si l’opération fait des pertes, vous y perdrez une partie du capital investi (voir le détail dans les documents contractuels), et risquez d’y laisser même votre maison…

Avez-vous les documents (et les compétences) pour évaluer la probabilité d’occurrence de chacune de ces alternatives ?  (et pour vous assurer que les documents contractuels seront fait de manière à ce que vous soyez certain que la promesse sera respectée… Que se passe-t-il si tr da zur ne vous rembourse pas, tandis que votre banque vous demande de rembourser, dans 3 ans ?).

Souhaitez-vous devenir entrepreneur / actionnaire d’un marchant de biens (comme tr da zur), et avez-vous les reins (financiers) assez solide pour cela ?

A la lecture des questions que vous posez, et de ce que vous avez compris de l’opération, j’aurais tendance à répondre : non, contentez-vous de placements financiers que vous saurez maitriser (dont vous pourrez assumer les risques).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#21 02/05/2013 14h55 → Hypothèque sur sa résidence principale pour réinvestissement à trois ans... (immobilier)

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Mon mari me dit que l’on a pas grand chose à craindre en investissant avec une société qui existe depuis 2004 et qui a 104 000 € de capital. Le conseiller nous a montré, documents et photos à l’appui, les réalisations qu’ils ont construits et commercialisés. La marge de bénéfice était à chaque fois de 15 à 30%.
Il nous a dit également, que la société garantissait notre capital avec une hypothèque à première demande, devant notaire.
Nous avons un document sur lequel est rédigé que la société, selon le prévisionnel établi, nous reverserait 25 % des bénéfices sur la base de notre investissement de 200 000 €.

Maintenant, est-il nécessaire d’hypothéquer notre maison ? Ne serait-il pas plus judicieux d’investir directement avec nos liquidités, même si c’est moins de 200 000 €.
Mon mari se pose ces questions, et moi aussi, car il est vrai que nos liquidités placés en banque nous rapporte très peu.
N’est-ce pas peut-être parce que les taux sont si bas, que justement de nouvelles opportunités se présentent ?

Dernière modification par severine01 (02/05/2013 14h55)

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#22 02/05/2013 15h07 → Hypothèque sur sa résidence principale pour réinvestissement à trois ans... (immobilier)

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Première chose: le rendement n’est pas de 25%. Pardonnez moi, quand on obtient 230 000 pour 200 000, cela fait environ 13% de rendement. 25%, cela ferait 250 000 euros dans votre poche. 13% brut sur deux ans, cela est élevé, je veux bien le reconnaître. Ensuite, tout dépend de votre taux d’imposition pour calculer le net.

Je pense que vous faîtes une confusion entre ce qui concerne les "25% de bénéfices de l’opération" et votre retour sur investissement. Si l’opération ne gagne pas d’argent, vous ne "devrez" que recevoir votre contribution capitalistique, rien de plus. Si l’opération réalise un bénéfice de 1000 €, vous toucherez 250.

[GBL a exprimé ce point bien mieux que moi.]

L’on parle tout de même d’une opération très risquée (hypothèque sur votre résidence principale), pour un rendement très aléatoire.

Il semble que très peu de documentation vous ait été fournie. La structuration juridique d’un tel investissement ne se réalise pas au comptoir d’un bar, mais se réalise en dizaine de pages.

Quelle garantie avez-vous ? S’il y a une garantie du capital, je vous dirai d’y aller sans hésiter. Cela ne semble pas être le cas. Proposer une hypothèque à première demande n’est en rien un gage de sécurité pour vous.

Je ne pourrai que vous conseiller de faire appel à un professionnel du droit (avocat, notaire) pour lui présenter les documents commerciaux qui vous seront présentés.
Rencontrer d’éventuels "anciens investisseurs" pourraient être intéressant.
100 000 euros de capital social, c’est à la fois beaucoup et très peu. Cela ne veut tout simplement rien dire.

Ce qui m’étonne le plus, dans votre histoire, c’est aussi que la personne soit venue vous voir. L’avez vous cherché ou a-t-il tapé à votre porte ? Si les opérations sont si rentables, pourquoi n’a-t-il pas recours à l’emprunt bancaire ? Vu les taux qu’il souhaite vous servir et les taux d’emprunt actuels, cela est très étonnant.

Enfin, une personne qui a réponse à tout, trop facilement, cela peut aussi paraître douteux. Justement parce qu’il est trop sur de lui.

Dernière modification par qdedroit (02/05/2013 15h07)

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#23 02/05/2013 15h11 → Hypothèque sur sa résidence principale pour réinvestissement à trois ans... (immobilier)

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nicolas92 a écrit :

Si l’affaire est si rentable, l’opérateur trouvera sans mal une banque pour faire le montage
Nicolas

Absolument. Cette société préfère donc vous faire gagner de l’argent à vous, plutôt qu’en gagner elle même en empruntant à la banque ? Cela vous parait pas un peu étrange ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#24 02/05/2013 15h25 → Hypothèque sur sa résidence principale pour réinvestissement à trois ans... (immobilier)

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Cette société préfère donc vous faire gagner de l’argent à vous, plutôt qu’en gagner elle même en empruntant à la banque ? Cela vous parait pas un peu étrange ?

Alors, pour cet aspect, le conseiller m’a dit que pour certaines opération de grande envergure, ils passaient par des financements bancaires en effet, mais pour des opérations dites"plus petite", ils faisaient appel au co-investissement. Il nous a expliqué que les financements bancaires comportaient beaucoup de frais. En passant par le co-investissement, ça permettait de financer ensemble les projets et de distribuer plus efficacement les profits.

Peut-être devrions nous commencer par investir 50 000 e pour voir ?
Comment pourrait-on obtenir de cette société qu’elle garantisse notre capital ?

Vraiment, merci pour vos réponses.

Dernière modification par severine01 (02/05/2013 15h28)

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#25 02/05/2013 15h52 → Hypothèque sur sa résidence principale pour réinvestissement à trois ans... (immobilier)

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J’apporte une précision, la garantie est une hypothèque de premier rang et non pas à première demande. Cela fait-il une différence ?

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