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Forums des investisseurs heureux

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#1 19/06/2016 20h28 → VRP salarié moins de trois ans d'ancienneté : impossible d'emprunter ! (emprunt, immobilier, locatif)

Membre
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Bonjour,

Je viens vers vous car je suis dans une impasse…
J’ai signé un compromis de vente pour un bien à rénover en 3 logements, le projet global achat + travaux s’élève à 100.000€, jusque là tout va bien…
Je suis technico-commercial (VRP salarié) en CDI depuis 1 an et 2 mois, avec un salaire compris entre 2000 et 2500€ NET mensuel, je suis célibataire, je n’ai aucun crédit… Et aujourd’hui aucune banque ne peux me prêter les 100.000€ nécessaires à l’opération du fait de mon activité et de mon salaire qui est décomposé en fixe, commission, et prime, on me demande 3 années d’ancienneté pour avoir une vision nette de mon salaire, alors que depuis que je suis dans cette société mon salaire est de minimum 2000€.

Avez des solutions pour contourner ce problème ? Ou je suis condamné à attendre encore 2 ans…

Dans l’attente de vous lire, Sylvain.

Message édité par l’équipe de modération (20/06/2016 14h31) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : emprunt, immobilier, locatif

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#2 19/06/2016 20h58 → VRP salarié moins de trois ans d'ancienneté : impossible d'emprunter ! (emprunt, immobilier, locatif)

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Vous êtes passés par un courtier?
Si non ça peut etre utile, pour aller au dela du discours des banques.
Vous n’aurez peut etre pas le pret mais vous aurez peut etre les contraintes exactes (peut etre qu’un peu plus de fixe par exemple débloquerait la situations).


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#3 19/06/2016 21h12 → VRP salarié moins de trois ans d'ancienneté : impossible d'emprunter ! (emprunt, immobilier, locatif)

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Autre question également, quel est votre patrimoine actuel, êtes-vous propriétaire de votre RP, quels placements avez-vous déjà, bref quels sont vos arguments hors situation professionnelle qui devraient motiver la banque à vous prêter ?

Quel est la part travaux par rapport à la valeur d’achat ? car la valeur vénale actuelle du bien est celle sans les travaux, et vous demandez à la banque de vous prêter bien plus, sans garantie pour elle que le bien au final ait pour valeur le prix initial + le montant des travaux…

J’imagine que vous avez également sollicité votre propre banque, que vous a répondu votre conseiller habituel ?

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#4 19/06/2016 22h41 → VRP salarié moins de trois ans d'ancienneté : impossible d'emprunter ! (emprunt, immobilier, locatif)

Administrateur
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Supersic a écrit :

Avez des solutions pour contourner ce problème ? Ou je suis condamné à attendre encore 2 ans…

Le Crédit Foncier accepte plus facilement les dossiers "atypiques" (s’il on peut dire) comme le votre.

Même là, il n’est pas évident que cela passe car ils exigent (cela a pu changer depuis) deux ans minimum d’activité.

Mais oui, cette règle des trois ans est insupportable ; et est pratiquée par toutes (?) les banques. J’avais exactement le même problème en tant que freelance informatique, alors que je gagnais plus de 5000 € net par mois.

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#5 19/06/2016 22h59 → VRP salarié moins de trois ans d'ancienneté : impossible d'emprunter ! (emprunt, immobilier, locatif)

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Merci à tous pour vos réponses.

Oui, je suis passé par un courtier même deux, et les deux m’ont précisé qu’il fallait 3 ans d’ancienneté, ils n’ont même pas pris le temps d’étudier le projet.

Concernant ma situation personnelle je ne suis pas propriétaire de ma RP et j’ai un apport pour financer les frais de notaire, mais les interlocuteurs que j’ai pu rencontrer m’ont stoppé au moment où je leur dit que je suis VRP salarié, donc c’est bien ce point qui bloque.

A propos du crédit foncier, j’ai prochainement rdv j’espère qu’eux seront plus ouvert pour étudier mon projet…

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#6 19/06/2016 23h06 → VRP salarié moins de trois ans d'ancienneté : impossible d'emprunter ! (emprunt, immobilier, locatif)

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Je crois qu’il est possible de se porter caution pour un prêt bancaire.

À vérifier et évidemment cela n’est pas toujours possible en fonction de sa situation sociale/familiale.

Mais en dernier recours ça peut être la solution.

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#7 20/06/2016 08h57 → VRP salarié moins de trois ans d'ancienneté : impossible d'emprunter ! (emprunt, immobilier, locatif)

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Avez vous une banque historique avec différents produits maison ?
ça peux faciliter la négociation.

Sinon, vous n’évoquez pas les loyers visés.
Le bien est il suffisamment rentable pour soutenir votre salaire ?

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#8 20/06/2016 10h35 → VRP salarié moins de trois ans d'ancienneté : impossible d'emprunter ! (emprunt, immobilier, locatif)

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Si les courtiers ont refusé carrément de prendre votre dossier, exit les courtiers.

Reste la négo en direct avec chaque banque. Et là, chaque banque peut avoir des critères différents pour accepter de vous prêter : caution, hypothèque… Personnellement, je poserais franchement la question à chaque conseiller bancaire rencontré : "Quel type de garantie vous permettrait de débloquer mon dossier ?"

PS : je renchéris bien sûr avec gunday sur la nécessité de présenter un dossier rentable. Ecrivez clairement et proprement le résumé du projet immobilier :
prix d’acquisition : …
montant et durée des travaux : …
loyers bruts : ….
loyers nets (70 % des loyers bruts en première analyse) : …

Et montrez ainsi que les loyers remboursent la mensualité.

Dernière modification par Bernard2K (20/06/2016 10h58)

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#9 20/06/2016 19h45 → VRP salarié moins de trois ans d'ancienneté : impossible d'emprunter ! (emprunt, immobilier, locatif)

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Bonjour,

Merci pour ces réponses.

Alors quelques chiffres sur le projet :

Achat : 60.000€
Travaux : 35.000€
Loyer envisageable : 1600€ (Etude via annonce fictive LBC)

Ce qui pause aussi problème, c’est que je n’ai pas le temps de parler de mon projet, puisque dès que mon interlocuteur me demande mes feuilles de salaire il voit mon activité dessus et là : STOP, 3 ans d’ancienneté minimum monsieur !

Sylvain

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#10 20/06/2016 21h57 → VRP salarié moins de trois ans d'ancienneté : impossible d'emprunter ! (emprunt, immobilier, locatif)

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Dites à votre interlocuteur que s’il refuse de vous écouter plus avant, votre père, qui connait très bien le directeur régional de sa banque, lui expliquera comment ce conseiller-là a mis dehors un petit gars de 22 ans qui a déjà un revenu > 2000 € net/mois en CDI, sans même chercher une solution pour garantir son prêt ; comment il a foutu dehors un client plein d’avenir sans même l’écouter.

Bon, je ne suis pas sûr que ça soit la bonne tactique, mais je suis sûr que ça doit soulager, sur le moment ! wink

Blague à part, ce que demande le banquier, c’est 3 ans d’ancienneté en tant que salarié, ou 3 ans d’ancienneté dans cette boîte-là ? Parce que 3 ans dans la même boîte, c’est long, de nos jours.

Dernière modification par Bernard2K (20/06/2016 22h00)

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#11 21/06/2016 09h08 → VRP salarié moins de trois ans d'ancienneté : impossible d'emprunter ! (emprunt, immobilier, locatif)

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Bernard2K a écrit :

Blague à part, ce que demande le banquier, c’est 3 ans d’ancienneté en tant que salarié, ou 3 ans d’ancienneté dans cette boîte-là ? Parce que 3 ans dans la même boîte, c’est long, de nos jours.

Généralement, ce que j’entends, est que pour les indépendants, il est demandé 3 ans d’ancienneté dans le domaine pro.
Mais après, ça dépend des commerciaux qu’on a en face.

Sinon, avant de présenter les fiches de payes, pourquoi ne pas présenter le reste ?
Votre épargne, ce que vous pouvez apporter à la banque (épargne, assurance, …), les chiffres de votre bien, …
Je sais pas vous, mais j’ai jamais commencé un rendez vous en commençant par montrer mes fiches de payes.
D’ailleurs pour l’investissement, je les fourni généralement après coup.

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#12 21/06/2016 12h49 → VRP salarié moins de trois ans d'ancienneté : impossible d'emprunter ! (emprunt, immobilier, locatif)

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Je rejoins ce qui a été dit : vous devriez parler en priorité de votre projet, surtout à la vue des chiffres annoncés, l’investissement avoisine les 20% de renta brut…

Avec des données écrites (loyer envisagé, loyer envisagé *70%, charges mensualisées, mensualité du prêt envisagée, etc), il sera plus facile de démontrer à votre interlocuteur que tout est déjà calculé et solide.

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