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#51 18/04/2013 17h51 → Location meublée : quel statut pour quelle imposition ? (fiscalité, imposition, location meublé)

Membre
Réputation :   20 

Merci GBL

Quand vous dites "si la dette sert pour financer un bien loué meublé" vous voulez dire un autre bien meublé ou ce bien.
Votre critère est-il de forme (affectation du crédit dans le contrat de prêt) ou économique ?

Cdlt,

Xavier

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#52 19/04/2013 10h23 → Location meublée : quel statut pour quelle imposition ? (fiscalité, imposition, location meublé)

Membre
Réputation :   224 

Vous pouvez déduire les intérêts d’un emprunt servant à acquérir un bine, ou y faire des travaux, mais je ne pense pas que vous puissiez faire un crédit sans objet spécifique juste pour déduire des intérêts.


Left the Rat Race in 2013

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#53 10/05/2013 15h11 → Location meublée : quel statut pour quelle imposition ? (fiscalité, imposition, location meublé)

Membre
Réputation :   

Rebonjour,
Je relance ce post…car à la fin je me suis laissé convaincre par la location meublée au réel en LMNP.
Finalement il y a beaucoup d’avantages même si je n’arrive pas à tenir le 0 impots plus de 3 ans…

Principal bénéfice que j’y vois:
- déduction en charge des frais de notaires la 1ere année 60000€ environ pour moi
- déduction de la commission d’agence de 25000€ la 1ere année également en charge
- amortissement suivant la méthode des composants, mais environ 3.5% au global sur la valeur de l’achat moins le terrain (évalué à 25% du prix de vente et no 15% comme j’entend souvent - raison est que je suis dans une région ou les terrains sont chèrs!)

L’amortissement est très intéréssant pour moi car je construis une partie des bâtiments en neuf (maisons mitoyennes) - sur de la location nue, je ne peux rien déduire sur cette partie (excepté intérêts d’emprunt dans les 2 cas)
Le seul intérêt de la location nue par rapport au meublé est la déduction des travaux de rénovation qui s’applique entièrement la 1ere année avec déduction jusqu a 10700€ du revenu global (contre amortissement en meublé).

Bref je remercie tous les membres de ce forum pour la qualité des infos - c’est une mine!
Maintenant il ne me reste plus qu ’a trouver des locataires…pour du meublé.

Et pettie question, peut on louer en meublé même si le locataire nous dit qu’il ne veut pas des meubles? ou faire un mixte entre ces meubles et quelques éléments…si c’est à la demande du locataire?

Cordialement
Christophe

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#54 10/05/2013 22h48 → Location meublée : quel statut pour quelle imposition ? (fiscalité, imposition, location meublé)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Concernant la répartition du prix du projet immobilier entre prix du terrain et prix de l’immeuble, celle-ci change effectivement en fonction des régions. Mais, l’évolution de cette répartition est encore plus fine que cela : elle peut être fonction des rues ou arrondissements, notamment à Paris.
Le répartition va dépendre de plusieurs éléments dont :
- le coût de la construction et le type de construction. Ceci permet de déterminer globalement le coût de l’immeuble. Un coût de construction autour de 2000 euros / m² dans les meilleurs quartiers de Paris me semble admis.
- l’emplacement géographique qui indique une valeur du terrain.
- du taux d’actualisation des loyers anticipés/réels. Un taux de 4% à 5.5% pour Paris ne me choquerait.

Par exemple, Place Vendôme, la valeur du terrain devrait représenter environ 80% du prix des biens (taux d’actualisation à 4% pour un coût de le construction estimé à 2000 euros / m²). En outre, dans certaines banlieues mal fréquentées, le terrain pourrait représenter environ 20% du prix.

A mon avis, dans les campagnes très reculées, le terrain représente autour des 15% (taux d’actualisation > 6%).

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#55 29/05/2013 12h36 → Location meublée : quel statut pour quelle imposition ? (fiscalité, imposition, location meublé)

Membre
Réputation :   -1 

Je suis d’accord avec ce que dit roudoudou

"A mon avis le régime réél pour amortir la valeur de vos meubles et de votre bien (de 30 a 50 ans) et déduire ces amortissements des revenus. "

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#56 03/07/2013 15h13 → Location meublée : quel statut pour quelle imposition ? (fiscalité, imposition, location meublé)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Je reviens avec mes questions.

Les travaux sont finis (que du matériel puisque "je" me suis chargé de la partie manuelle) et j’ai mon premier locataire qui vient de rentrer dans les lieux.

Ma situation est la suivante :
Impôts : 17412€ déclarés en salaire avec 1,5 part
soit ~100€ d’impôts

Achat du bien : 51324€ (frais d’agences et de notaires)
Matériels pour les travaux et l’ameublement : ~1500€ (je dois retrouver les factures)

Prêt à 110% sur 25 ans : 262.15€ / mois (prêt + assu)
Loyer : 370€ (+25€ pour les charges)
Le loyer me permet de payer l’assurance propriétaire non occupant, la GRL, la taxe foncière et les charges.

Je sais que l’on m’a conseillé la location meublée non professionnel, mais ce qui me pose le plus de problèmes c’est de sortir 500€ / ans au moins de frais de comptable.
Pensez-vous que pour mon profil cela reste une bonne solution?

Merci par avance pour votre aide.

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#57 03/07/2013 18h09 → Location meublée : quel statut pour quelle imposition ? (fiscalité, imposition, location meublé)

Membre
Réputation :   127 

Damien,

Depuis quelques jours je me torture avec la même question.

GBL et ISA m’ont aidé sur des détails importants.

J’ai réalisé un excel que je mets a disposition pour aider a la compta.

Trois remarques par rapport a vos questions:

1/ LMNP est clairement avantageux. Même avec la TFE (j’ai pris 600 €).
2/ Adhésion a un CGA est intéressant des 2000€ de bénéfice grosso modo (depend essentiellement du TMI)
3/ Même avec un comptable vous avez intérêt a comprendre les mécanismes.

Mon fichier excel est accessible pour tous. Ça vous permet, si vous le souhaitez de faire des simulations en fonction de votre situation. En plus, il vous permet de voir si vous êtes capable ou si vous avez envie de faire vous même la compta (en gros c’est comme le ménage et les travaux : en plus d’avoir le savoir faire, il faut avoir envie d’y consacrer du temps).

Si vous utilisez la fonction recherche avec comme mot clé LMNP vous allez trouver des éléments extrêmement intéressants vous permettant de monter rapidement en compétence sur la question.

Bon courage…

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#58 03/07/2013 19h18 → Location meublée : quel statut pour quelle imposition ? (fiscalité, imposition, location meublé)

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Réputation :   

Merci pour cette réponse.

Je veux bien le fichier excel, surtout s’il me permet de faire mon choix.
Par contre, est il possible de se passer de comptable ? Et dans ce cas dans quelles conditions et qu’est-ce que cela implique ?

Merci par avance.

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#59 03/07/2013 22h18 → Location meublée : quel statut pour quelle imposition ? (fiscalité, imposition, location meublé)

Membre
Réputation :   18 

Bonsoir,

En LMNP, il serait périlleux de ne pas avoir un expert comptable car la gestion nécessite une bonne connaissance des subtilités des règles d’amortissement par exemple.

Concernant le coût, si vous faites partie d’un centre de gestion agréé, vous pouvez déduire les frais de comptabilité jusqu’à concurrence de 915 €. ATtention, il s’agit d’une réduction d’impôt et non  d’un crédit d’impôt. Il faut donc payer au moins le coût de l’expert comptable pour qu’il soit gratuit.  Pour bénéficier de cette réduction d’impôt il ne faut pas avoir passé ces frais en charges.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#60 03/07/2013 22h53 → Location meublée : quel statut pour quelle imposition ? (fiscalité, imposition, location meublé)

Membre
Réputation :   127 

Voila le lien.

Vous tombez sur un truc moche, mais il faut le télécharger pour avoir le fichier excel.

Comptabilité LMNP.xls - Google Drive

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#61 05/07/2013 09h57 → Location meublée : quel statut pour quelle imposition ? (fiscalité, imposition, location meublé)

Membre
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Bonjour,

Je n’arrive pas à télécharger ton document, si tu pouvais me le mettre sur un autre service?

Sinon j’ai rencontré un expert comptable ce matin.

Résultat :
2 possibilités en LMNP :
- Au forfait avec 50% des revenus (loyers) déduis qui viennent se rajouter aux revenus en tant que salarié + 13% de CSG (il me dit que c’est sur l’ensemble des loyers) donc dans mon cas ça revient a 316€ (mon impôt) + 498€ (l impôt de ma location) + 616€ (la CSG) = 1430€
- Avec un bilan : Taxe foncière + frais de travaux (dans mon cas que le matériel) + intérets de location à déduire des loyers. Auquel il faut rajouter les frais de compta soit 400€ pour le bilan annuel.
Pour moi ça représente à peut près la même chose + les frais de compta.

Ce résultat me semble bizarre. Pouvez-vous me conseiller?

Merci.

Dernière modification par Damien (05/07/2013 10h07)

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#62 05/07/2013 13h23 → Location meublée : quel statut pour quelle imposition ? (fiscalité, imposition, location meublé)

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Conseil = continuer à lire sur ce sujet et à apprendre, car votre message semble montrer que c’est encore bien confus dans votre esprit (ou que l’expert-comptable n’a pas bien expliqué ou s’est trompé sur divers points. Un exemple : vous a-t-il parlé d’amortissements ?)


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#63 05/07/2013 13h37 → Location meublée : quel statut pour quelle imposition ? (fiscalité, imposition, location meublé)

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Damien a écrit :

Bonjour,

Je n’arrive pas à télécharger ton document, si tu pouvais me le mettre sur un autre service?

Sinon j’ai rencontré un expert comptable ce matin.

Résultat :
2 possibilités en LMNP :
- Au forfait avec 50% des revenus (loyers) déduis qui viennent se rajouter aux revenus en tant que salarié + 13% de CSG (il me dit que c’est sur l’ensemble des loyers) donc dans mon cas ça revient a 316€ (mon impôt) + 498€ (l impôt de ma location) + 616€ (la CSG) = 1430€
- Avec un bilan : Taxe foncière + frais de travaux (dans mon cas que le matériel) + intérets de location à déduire des loyers. Auquel il faut rajouter les frais de compta soit 400€ pour le bilan annuel.
Pour moi ça représente à peut près la même chose + les frais de compta.

Ce résultat me semble bizarre. Pouvez-vous me conseiller?

Merci.

Dans le cas que vous appellez "avec un bilan" qui est le réél il manque l’amortissement des murs (environ 2% à 4% par an). Si ca vient de votre expert comptable, changez en

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#64 06/07/2013 04h10 → Location meublée : quel statut pour quelle imposition ? (fiscalité, imposition, location meublé)

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Bonjour,

Si je suis revenu ici c’est bien que tout ça me paraissait bizarre.
L’amortissement des murs correspondrait a combien ?
Je ne suis pas obligé d’adhérer a un cga en plus de ses frais (400€)?

Est ce que cela peut jouer sur mes impôts concernant mes revenus salariés ?

Encore merci pour vos éclaircissements.

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#65 06/07/2013 07h22 → Location meublée : quel statut pour quelle imposition ? (fiscalité, imposition, location meublé)

Membre
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2 a 4% du prix d’achat par an apres il faut voir avec votre expert comptable quel chiffre utiliser exactement ( ca depend de l’appart, immeuble etc)

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#66 06/07/2013 13h58 → Location meublée : quel statut pour quelle imposition ? (fiscalité, imposition, location meublé)

Modérateur
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@Damien :   

L’adhésion à un CGA n’est utile que si vous faites un bénéfice fiscal (loyer - charge - intérêts d’emprunt - amortissements).

Tout ceci ne changera rien à l’impôt sur vos autres revenus (dont les revenus salariés), mais aura un impact sur les revenus "BIC" que vous aurez aussi à déclarer, et qui s’ajouteront aux autres revenus pour déterminer combien d’impôts (et de prélèvements sociaux) vous aurez à payer.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#67 06/07/2013 14h37 → Location meublée : quel statut pour quelle imposition ? (fiscalité, imposition, location meublé)

Membre
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Merci beaucoup pour vos précisions.

Donc si j’ai bien compris, je déduis les frais de comptable des loyers que je perçois ?

J’ai contacté un autre comptable étant donné que le premier ma raconté n’importe quoi…

Merci.

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