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#1 04/04/2013 13h25 → Location meublée : quel statut pour quelle imposition ? (fiscalité, imposition, location meublé)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Hier j’ai signé chez le notaire l’achat de mon premier logement (un F1 Bis) afin de faire de la location en meublé.
J’ai fais un prêt à 110% avec donc un apport de 0€.

J’ai quelques travaux à faire à l’intérieur (de la peinture et un revêtement de sol) ainsi que l’achat du mobilier.

Je me demande quelle imposition je vais devoir choisir auprès des impôts afin de faire ne pas payer plus d’impôts que nécessaire.

Pouvez-vous me guider?
J’ai acheter un livre (Location meublée et saisonnière avec modèles de contrats) mais cela ne me parait pas très clair.

Merci par avance.

Cordialement.

Mots-clés : fiscalité, imposition, location meublé

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#2 04/04/2013 13h28 → Location meublée : quel statut pour quelle imposition ? (fiscalité, imposition, location meublé)

Membre
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Bonjour et bienvenue,

A mon avis le régime réél pour amortir la valeur de vos meubles et de votre bien (de 30 a 50 ans) et déduire ces amortissements des revenus.

De nombreuses discussions existent à ce sujet dans le forum, surtout sur ce sujet qui a déjà été traité, n’hésitez pas à les consulter.

Cdt

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#3 04/04/2013 21h48 → Location meublée : quel statut pour quelle imposition ? (fiscalité, imposition, location meublé)

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Bonjour, vous devez opter pour le régime BIC au réel simplifié.

Bonne nouvelle, vous pouvez contacter un expert comptable, celui ci sera gratuit. Ses honoraires seront déductibles de votre IR. Et vu qu’il va tout calculer pour vous, ne vous en privez pas.


Left the Rat Race in 2013

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#4 04/04/2013 22h30 → Location meublée : quel statut pour quelle imposition ? (fiscalité, imposition, location meublé)

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…."celui ci sera gratuit" dans certaines limites.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#5 04/04/2013 22h36 → Location meublée : quel statut pour quelle imposition ? (fiscalité, imposition, location meublé)

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Si coût inférieur à 915€ et loyers inférieurs à 32600€, ça sera le cas pour ce monsieur vu que c’est un F1 bis et que c’est son premier investissement.


Left the Rat Race in 2013

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#6 04/04/2013 22h46 → Location meublée : quel statut pour quelle imposition ? (fiscalité, imposition, location meublé)

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Et si Monsieur Paie au moins 915€ d’impot

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#7 04/04/2013 22h51 → Location meublée : quel statut pour quelle imposition ? (fiscalité, imposition, location meublé)

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heu non, même s’il paye 500€ d’IR il peut déduire les frais de son expert comptable.


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#8 04/04/2013 23h18 → Location meublée : quel statut pour quelle imposition ? (fiscalité, imposition, location meublé)

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Oui mais il aura donc 415€ de frais de compta

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#9 04/04/2013 23h24 → Location meublée : quel statut pour quelle imposition ? (fiscalité, imposition, location meublé)

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S’il paye 915€ son expert comptable, mais pour un seul bien, ça ne devrait pas dépasser les 500€, yc la cotisation CGA.

Et puis s’il finance son bien à 110% il doit bien avoir un salaire et payer des impôts.


Left the Rat Race in 2013

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#10 05/04/2013 00h46 → Location meublée : quel statut pour quelle imposition ? (fiscalité, imposition, location meublé)

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Très franchement, j’étudie la question depuis un moment et je ne suis pas certaine que le jeu en vaille la chandelle. Même avec un comptable le bic réel demande quand même un peu de suivi, surtout si plusieurs locataires et que ça change souvent, ce n’est pas votre cas pour un T1.
Le bénéfice par rapport à du foncier au réel est faible, surtout grâce à la taxe tfe qui correspond dans mon cas à quasiment 1 mois de loyer.

Et j’ajoute que c’est également l’avis de mon notaire qui me recommande "louer en nu (foncier) avec prêt de meubles".

Il me reste 3 semaines pour décider et je suis encore hésitante.

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#11 05/04/2013 01h25 → Location meublée : quel statut pour quelle imposition ? (fiscalité, imposition, location meublé)

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Bonsoir,

Je vous conseille de vraiment y réfléchir à 2 fois, le meublé n’a pratiquement que des avantages sur le nu. La seule chose qu’il ne permet pas est de transférer un déficit vers son IR (le nu permet de déduire 10700€ de son revenu imposable)

Tout le reste n’est qu’avantage (amortissement, charges déductibles plus nombreuses…)


Left the Rat Race in 2013

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#12 05/04/2013 19h04 → Location meublée : quel statut pour quelle imposition ? (fiscalité, imposition, location meublé)

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Marina a écrit :

Très franchement, j’étudie la question depuis un moment et je ne suis pas certaine que le jeu en vaille la chandelle. Même avec un comptable le bic réel demande quand même un peu de suivi, surtout si plusieurs locataires et que ça change souvent, ce n’est pas votre cas pour un T1.
Le bénéfice par rapport à du foncier au réel est faible, surtout grâce à la taxe tfe qui correspond dans mon cas à quasiment 1 mois de loyer.

Et j’ajoute que c’est également l’avis de mon notaire qui me recommande "louer en nu (foncier) avec prêt de meubles".

Il me reste 3 semaines pour décider et je suis encore hésitante.

Damien = Marina pas tout compris ….

Vous avez étudiez la question de manière chiffrée ?

Imaginez votre T1 qui rapporte en locatif 400 / mois soit 4800 / an

En meublée au régime réel BIC vous ne paierez rien en impôts pendant 10 ans à la louche.
D’accord pour le comptable c’est un peu cher pour un bien mais vous en prendrez bien quelques uns en plus après ….en cherchant bien , il est possible de trouver un comptable ( perso pour 12 bien en nom propre je paye 600 € et 285 € de CGA )
Taxe CFE , jamais payé à ce jour ni anciennement la taxe professionnelle mais ce n’est pas forcement un bon exemple il semble qu’il m’est oublié

En foncier , vous déduisez les intérêts d’emprunts , deux ou trois broutilles de charges mais vous serez toujours en positif dès la première année.

imaginons que vous deviez déclarer 1.000 de revenus foncier la première année cela s’ajoutera à vos revenus et vous paierez 15,5 % de CSG dessus soit 155 €

Je ne connais pas votre tranche d’impôt mais en ajoutant 1.000 sur la tranche de 14 % on peux estimer un cout de 140 € , on arrive déjà à 300 e pour la première année ….

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#13 05/04/2013 19h09 → Location meublée : quel statut pour quelle imposition ? (fiscalité, imposition, location meublé)

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Non je ne suis pas Marina. (moi c’est un T1 Bis, il semble que pour elle c’est un T1?!)

Dans mon cas je ne paie presque pas d’impôts ~150€ l’année dernière.
Mon loyer meublé devrait être de 390€ avec les charges.
Et le prix de ma location me permettra de rentrer dans mes frais tout juste, peut-être que je serais un peu de ma poche au début et pour la taxe foncière.

Je recherche donc à payer le mini, aller chez un comptable me parait beaucoup non?

Cordialement.

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#14 05/04/2013 19h18 → Location meublée : quel statut pour quelle imposition ? (fiscalité, imposition, location meublé)

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Vous empruntez sur quelle durée?


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#15 05/04/2013 19h21 → Location meublée : quel statut pour quelle imposition ? (fiscalité, imposition, location meublé)

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25 ans…

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#16 05/04/2013 19h30 → Location meublée : quel statut pour quelle imposition ? (fiscalité, imposition, location meublé)

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Je pense que pour la location meublée, l’aide d’un expert comptable est quasi obligatoire.
De plus ces frais sont déductibles pour l’année d’après. Après on peut toujours prospecter et mettre en concurrence plusieurs comptables pour avoir un prix correct mais je prendrai toujours un expert comptable pour faire ma déclaration.


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#17 05/04/2013 19h31 → Location meublée : quel statut pour quelle imposition ? (fiscalité, imposition, location meublé)

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ah, donc vous êtes effectivement au taquet…

Gaffe quand même, personnellement je n’achète pas si le cash flow n’est pas positif avec un crédit sur 25 ans. C’est à Paris?


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#18 05/04/2013 19h33 → Location meublée : quel statut pour quelle imposition ? (fiscalité, imposition, location meublé)

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Je ne m’attendais pas à ça… je pensais que c’était un peu plus simple, même pour du meublé.
J’imagine qu’il faut lui "mâcher" le travail de toute manière?

@ZX-6R : Non c’est dans le sud sur Perpignan.
le prêt hors assurance : 251€ / mois

Dernière modification par Damien (05/04/2013 19h35)

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#19 05/04/2013 19h49 → Location meublée : quel statut pour quelle imposition ? (fiscalité, imposition, location meublé)

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Dans le sud de Perpignan, et vous n’avez pas un cash flow positif? C’est directement en bord de mer??


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#20 07/04/2013 00h01 → Location meublée : quel statut pour quelle imposition ? (fiscalité, imposition, location meublé)

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ZX-6R a écrit :

Bonjour, vous devez opter pour le régime BIC au réel simplifié.

Bonne nouvelle, vous pouvez contacter un expert comptable, celui ci sera gratuit. Ses honoraires seront déductibles de votre IR. Et vu qu’il va tout calculer pour vous, ne vous en privez pas.

Bonjour ZX,

Pouvez-vous développer svp ? Je viens d’investir dans un T2, et il semblerait que j’ai zappé ce que vous venez de dire. Et cela m’arrangerait, puisque mon comptable va me demander environ 500€ pour la déclaration, ce qui sur 1 seul bien, fait + d’1 mois de loyer tout de même.

Merci à vous

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#21 07/04/2013 00h09 → Location meublée : quel statut pour quelle imposition ? (fiscalité, imposition, location meublé)

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Bah ya pas grand chose à dire… Vous enlevez directement sur votre 2042 le coût de l’expert et l’adhésion au CGA dans la limite de 915€ et à condition que vous fassiez moins de 32,6k€ de CA et que vous adhériez à un CGA. Votre comptable aurait pu vous le dire…


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#22 07/04/2013 00h13 → Location meublée : quel statut pour quelle imposition ? (fiscalité, imposition, location meublé)

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Merci pour la rapidité de votre réponse.

Effectivement, je pensais pouvoir amortir cette somme, mais pas le déduire des impôts… Bon à savoir. Je vais devoir en toucher 2 mots à ce comptable lors de ma première déclaration (2014), ou plutôt à un autre…. !

Merci à vous ZX pour vos conseils toujours pertinents.

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#23 15/04/2013 16h49 → Location meublée : quel statut pour quelle imposition ? (fiscalité, imposition, location meublé)

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Comparaison chiffrée :

En réel foncier, impôts (5,5 + 15,5)      1919 euros

En BIC micro                                       1353 euros
En BIC réel                                            919 euros

Dans les 2 derniers cas il faut rajouter 600 euros de tfe.

Du coup BIC micro et foncier sont équivalents, avantage de 419 euros pour la formule BIC réel. Sachant que la compta d’un foncier me prend une heure par an (au moment de faire ma déclaration), tandis que le meublé je ne sais pas.

Je n’ai toujours pas pris ma décision, il me reste 15 jours…

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#24 15/04/2013 17h14 → Location meublée : quel statut pour quelle imposition ? (fiscalité, imposition, location meublé)

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Quand je lis ça :

Marina a écrit :

Et j’ajoute que c’est également l’avis de mon notaire qui me recommande "louer en nu (foncier) avec prêt de meubles".

Je vous avoue que ça me fait peur quand même. Il faudrait voir à changer de notaire, rapidement…

Avez vous compris ce qu’est un amortissement?
Avez-vous compris la différence entre les charges déductibles en nu et en meublé?
Savez-vous qui paye réellement la CFE?
Avez-vous compris qu’en meublé votre résultat BIC sera nul pendant plusieurs années, et qu’un nouvelle acquisition permettra de remettre le compteur à zéro? (virtuellement sans limite)
Savez vous que l’expert comptable est déductible de votre IR?


Left the Rat Race in 2013

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#25 15/04/2013 17h45 → Location meublée : quel statut pour quelle imposition ? (fiscalité, imposition, location meublé)

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Marina a écrit :

Je n’ai toujours pas pris ma décision, il me reste 15 jours…

Je ne comprends pas pourquoi 15 jours ? Vos revenus commenceront en 2013, donc déclarés en 2014, non ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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