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Forums des investisseurs heureux

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#1 05/12/2010 16h31 → SCPI : analyse des sociétés de gestion et de leurs produits

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Bonjour,

J’envisage un éventuel investissement dans la pierre-papier.
Si les SIIC et autres REIT font l’objet de recherches et analyses comme les autres sociétés cotées, en revanche je n’ai rien trouvé sur les SCPI. (Primaliance est un début et de toutes façons n’est pas complètement indépendant).

Existe-t-il des études sérieuses indépendantes sur les SCPI et les sociétés de gestion qui les gérent?
Ou faut-il se fier aux conseillers financiers "indépendants" qui sont rémunérés par une rétrocession de la SCPI qu’ils placent?

Les sociétés qui gèrent les SCPI, pour ce que j’en ai vu (je ne suis pas un spécialiste), appartiennent parfois à des grands groupes bancaires, mais sont aussi des sociétés indépendantes de taille plus modestes dont les produits sont distribués à un large public d’investisseurs institutionnels et privés.

Dans le secteur de la gestion d’actifs (valeurs mobilières), il existe toutes sortes d’agences
ou de sociétés de rating et d’étude sur les fonds et leurs sociétés de gestion (Morningstar, Fitch…)
sans parler des sociétés plus spécialisées dans le secteur des hedge funds.

Peut-il ne rien exister dans le domaine de l’immobilier si largement distribué et promu (y compris
pour les retraites)? Avis sur l’équipe de gestion, gouvernance de la société, qualité du portefeuille et de
son rendement (turnover, renégociation, signature des locataires), évolution de la politique d’investissement, de la distribution des revenus, effet de pilotage du prix de la part, choix des experts évaluateurs, composition de la communauté des investisseurs (institutionnalisée ou pas, concentrée ou pas => risque de liquidité) et bien d’autres éléments encore qu’il est impossible d’apprécier sur la base
d’un article des Echos ou de la Tribune si bon soit-il.

La règlementation et le contrôle AMF ainsi que les bilans annuels, c’est bien mais pas forcément pratique et suffisant pour prendre une décision d’investissement surtout lorsque l’horizon d’investissement conseillé est, comme en l’occurrence, très long.

(question spécifique: a-t-on droit au rapport du conseil de surveillance avant d’acheter des parts d’une SCPI?)

Merci pour votre attention et vos réponses.

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#2 05/12/2010 17h47 → SCPI : analyse des sociétés de gestion et de leurs produits

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A ma connaissance, il n’y a pas réellement d’études régulières des performances comparées des SCPI par des sociétés d’analyse reconnues, comme le fait par exemple Morningstar pour les OPCVM actions et obligations.

Je pense qu’il y a deux raisons à cela:

- les SCPI étaient et sont encore (même s’ils connaissent une forte croissance depusi quelques années) un tout petit marché, atteignant maintenant tout juste 20 milliards d’euros d’encours. C’est faible devant les OPCVM français et a fortiori européens. Or, qui dit petit marché dit moindre intérêt à ce que des gens généralement sérieux comme Morningstar se penchent dessus.

- et surtout, Morningstar et ses concurrents ne sont pas des bénévoles, mais des sociétés commerciales comme les autres. Elle ne vont travailler que si des clients les rémunèrent à hauteur des coûts subis + un honnête bénéfice.
Avec les OPCVM, il y a des clients. Ce sont les investisseurs institutionnels (assureurs, fonds de pension, caisses de retraite, grandes entreprises, etc.) qui sont prêts à payer pour avoir des analyses un peu fouillées des OPCVM dans lesquels ils seraient susceptibles d’investir.
Avec les SCPI, rien de tel: les investisseurs en SCPI sont le plus souvent des particuliers investissant en direct ou au travers des unités de compte d’assurance-vie. N’ayant jamais manifesté la moindre envie de payer pour des études et des consultations de base de données sur les SCPI, il ne faut pas s’étonner que ce marché non rémunérateur n’intéresse pas Morningstar.

Du coup, si cous invertissez dans des SCPI, vous êtes réduit à:
- vous fier à des CGP qui souvent n’ont effectué que des analyses superficielles et sur un échantillons réduit de SCPI
- ou faire tout le travail (assez gigantesque) tout seul,

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#3 05/12/2010 19h44 → SCPI : analyse des sociétés de gestion et de leurs produits

Modérateur
Réputation :   1080 

Vous pouvez aussi adhérer à l’APPSCPI (Association des Porteurs de Parts de SCPI, je suppose), qui s’efforce de faire une (petite) partie du travail que vous décrivez.  Voir Redirection appscpi.ORG


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#4 04/11/2011 15h33 → SCPI : analyse des sociétés de gestion et de leurs produits

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Je suis tombé par hasard sur cet ancien "post"…

zParisien avance quelques arguments intéressants.
J’ajouterai également le fait que c’est un marché d’initiés beaucoup moins transparent en matière de données.
Certes, les tarifs (prix/part ; souscription minimum, frais de souscription) sont affichés… mais les stratégies déployés en matière de croissance, en matière d’arbitrage, synergie avec d’autres investisseurs institutionnel restent difficiles à capter.

Coté marché secondaire…Chaque société de gestion fait sa propre tambouille en interne --> chaque société gère elle-même la confrontation des ordres d’achat et de vente sur chacune de ses SCPI…et de manière très archaique encore (système d’informations très rudimantaires).
Le marché secondaire est pour le moment éclaté…donc peu dynamique, peu profond, difficilement comparable.
(cf sur ce sujet  les tentatives de mise en place de Système Multilatéral de Négociation (SMN))

Pour terminer, je dirai que l’immobilier est un actif réel compliqué (comprendre dans ce sens la nécessité de s’intéresser un minimum au droit de l’immobilier / urbanisme ; les cycles immobiliers nationaux - internationaux ; les taux directeurs). On comprend alors pourquoi la SCPI n’est pas un produit grand public au sens large du terme (il y a également le ticket d’entrée qui restreint le champs).

Dernière modification par Immotnip (04/11/2011 15h52)

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#5 04/11/2011 16h02 → SCPI : analyse des sociétés de gestion et de leurs produits

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Je me permets de reprendre quelques affirmations avec lesquelles je ne suis pas d’accord.

Immotnip a écrit :

… mais les stratégies déployés en matière de croissance, en matière d’arbitrage, synergie avec d’autres investisseurs institutionnel restent difficiles à capter.

Il y a quand même des informations dans le rapport annuel et les bulletins trimestriels. Rien n’empêche ensuite de contacter le service de relations investisseurs et de participer aux AGs. A mon sens il y a autant d’information disponible que pour une SIIC cotée.

Immotnip a écrit :

Coté marché secondaire…Chaque société de gestion fait sa propre tambouille en interne…et de manière très archaique encore (système d’informations très rudimantaires).
Le marché secondaire est pour le moment éclaté……donc peu dynamique, peu profond, difficilement comparable.

C’est vrai que chaque société gère les confrontations achat / vente de sa SCPI mensuellement. Par contre je ne vois pas en quoi le fait d’être "archaique" est un problème. Faire de la cotation continue à travers un courtier sur un place boursière est (à mon sens) totalement inutile et contreproductif pour de l’immobilier dont l’objectif est de la détention longue et le rendement (et non la spéculation avec de l’achat vente dans la journée / semaine ).

Immotnip a écrit :

(il y a également le ticket d’entrée qui restreint le champs)

Ce point là est faux. Tout l’intérêt de la SCPI est de pouvoir acheter de l’immobilier avec des parts dont le prix oscille entre 100 et 1000 euros.

Je pense que le vrai problème est un problème de fond : vouloir transformer les SCPI pour soi-disant améliorer la liquidité (au détriment de la rentabilité). Il y a eu des tentatives avec les OPCI et on ne peut pas dire que les investisseurs aient été convaincu.
A la base un produit immobilier n’est pas liquide, la SCPI en a donc les contraintes (et les avantages). Et il est illusoire de croire que l’on peut avoir le beurre et l’argent du beurre.

Si on veut des produits liquides, il y a pléthores de choix, même en restant dans l’immobilier, à commencer par les SIIC.

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#6 04/11/2011 16h50 → SCPI : analyse des sociétés de gestion et de leurs produits

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Pit, vos propos sont acceptables.

Je voulais simplement proposer quelques hypothèses possibles expliquant pourquoi le produit n’est pas une cible intéressante pour les entités dédiées à l’analyse…et pourquoi le produit n’est pas à la portée de tous.

Il est vrai que des rapports, bilan, etc, existent…sans oublier les AG, mais personnellement, je comprend plus facilement la vision d’un Unibail ou Klepierre qu’un BNP REIM ou AMUNDI…

Concernant la liquidité du produit…je ne visais pas cette thématique dans mes propos. J’indiquais simplement que le système est éclaté et donc hétérogène à mon sens dans ses pratiques de gestion. J’approuve et adhère totalement à l’approche long termiste associé à l’immobilier.
Mon détour sur les SMN visait uniquement l’idée de généraliser les échanges et créer plus de transparence… alors l’échelle n’est pas à la seconde, mais peut être au mois ou à l’année (surtout dans les temps qui court ou des évènements non prévisibles deviennent tout à coup effectifs, la sortie étant dans ce cas salutaire) et cela présente entre autre l’avantage de créer moins de distortion avec la valeur réel des biens…il existe bien des indicateurs mensuels sur le prix au M²… donc pourquoi pas une valeur de part résultant de l’offre et de la demande en quasi temps réel ?

Enfin pour terminer, il y a à mon sens un ticket d’entrée…Dans la mesure ou de nombreux SCPI imposent un minimum de parts…Par ailleurs l’intéret également de ce dispositif est de pouvoir générer du deficit foncier…Donc contracter un prêt ! et emprunter c’est pas facile…
Souvent on constate (majoritairement) dans cette clientèle une tranche de la population déjà "totalement" propriétaire…

Enfin sur le débat SCPI vs OPCI…vaste sujet !
vous avez raison de mentionner le dilemme (ou paradoxe) : la liquidité au détriment de la rentabilité.
Mais je pense que la perte de contrôle des porteurs de parts dans les décisions figurent également dans les leitmotiv.

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