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Forums des investisseurs heureux

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#1 23/08/2011 22h19 → Financement SCPI : prêt amortissable sur 15 ans à 4,6% ?

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Bonjour,

N’ayant pas d’immobilier dans mon patrimoine (mis à part quelques SIIC), je me suis dit qu’il serait opportun d’acquérir un peu d’immobilier, même si la période ne semble pas être la meilleure.

Je n’ai pas envie de me consacrer à la gestion en direct et je souhaite débuter avec des montants modeste (je préfère faire plusieurs achats sur chaque année qu’un seul gros achat).
Je n’ai aucun prêt immobilier en cours et je ne souhaite pas acheter pour le moment de RP (3-5 ans / mon opinion est que l’immobilier résidentiel baissera bientôt).

Je préfère également éviter d’accroître ma pression fiscale, donc je crois que je vais m’orienter sur un achat à crédit et plutôt avec un prêt in fine.

Ainsi, je pense que les SCPI peuvent être un bon choix.

J’ai contacté un courtier qui propose un package SCPI + financements en ce but.

Voici la proposition de financement de sa part :

- prêt amortissable sur 15 ans à 4,6%,
- prêt in fine sur 12 ans à 5.05%,
- taux assurance (??),
- frais de dossier 300€ (pas d’autres frais),
- contrat d’assurance vie à nantir (investie majoritairement sur le fonds euros).

Qu’en pensez-vous ?
Je trouve les taux assez élevés…

On ne m’a pas encore proposé de SCPI, mais je pense à celle de Sofidy (Immorente, Effimmo…), à Buroboutic, Epargne Fonciere…

Quelques conseils et avis sur certaines SCPI ?

Je trouve les rendements assez faiblards par rapport aux autres actifs.
Je pense plutôt prendre majoritairement des murs de magasin et un peu de bureaux.

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#2 23/08/2011 22h40 → Financement SCPI : prêt amortissable sur 15 ans à 4,6% ?

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Hello,

J’avais les mêmes idées que toi il y a 1 an (j’en avais parlé ici à ce sujet).
Les taux me paraissent excessivement élevés surtout que l’OAT 10 ans est à la cave.

A titre de comparaison, avec un OAT finalement au même niveau, j’avais eu du 3.60% sur 15 ans en amortissable (en in fine, je me rappelle plus).

Peut-être que les taux proposés baisseront dans le sillage des taux longs?

Au niveau des SCPI, j’avais repéré à l’époque : Effimmo, Immorente (qui est un paquebot d’1 Mds d’€ et qui n’a rien à voir à la SCPI des années 90…), Buroboutic et Novapierre1.
Je ne sais pas ce que ça donne maintenant.

Finalement, j’ai laissé tombé le projet pour plusieurs raisons :

1. je pense que les prix de l’immobilier résidentiel baisseront dans les années à venir. Je n’ai pas envie de diminuer ma capacité d’emprunt si je souhaite acheter ma RP dans 5/8 ans.

2. je m’étais fait un outil sur Excel qui me projetait le solde de trésorerie de l’opération au cours du temps (afin d’estimer la rentabilité du projet selon différentes hypothèses d’évolution des loyers, des parts et de la fiscalité).  Dans des conditions conservatrices (prix des parts stables sur 15 ans), la rentabilité était équivalente à un fonds en €, avec une capacité d’emprunt fortement diminuée. En cas de chute de l’immobilier de bureaux et de commerce, là je prend un bouillon. Le ratio rendement/risque ne m’a pas forcément emballé.

3. les frais : 12% de frais sur les SCPI + les frais de dossier etc. Je préfère de loin les SIIC moins chargées en frais et liquides.

4. la fiscalité : je suis à une TMI de 30%. A moins d’acheter en nue-proprieté ou avec un prêt in fine, la fiscalité fait mal.

Je me laisserais peut-être tenter dans quelques années si je décide de ne pas acheter ma RP.

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#3 23/08/2011 23h19 → Financement SCPI : prêt amortissable sur 15 ans à 4,6% ?

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Super_Pognon a écrit :

J’ai contacté un courtier qui propose un package SCPI + financements en ce but.

Il faudrait consulter d’autres professionnels, car les taux proposés sont tout sauf alléchants.


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#4 24/08/2011 01h31 → Financement SCPI : prêt amortissable sur 15 ans à 4,6% ?

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- En effet, les taux paraissent élevés, mais étant actuellement dans des démarches bancaires dans le cadre d’un achat immobilier locatif en direct, je confirme que ce qu’on me propose est du même ordre de grandeur, même si les propositions qui vous sont faites sont plutôt sur le haut de la fourchette.

- Pourquoi vous limiter à un crédit in fine sur 12 ans seulement sachant que vous êtes totalement défiscalisé sur les plus-value après 15 ans de détention d’immobilier locatif ? (en tous cas avec les règles fiscales actuelles).

- Si votre emprunt pour l’acquisition d’immobilier papier peut être un prêt personnel, il aura l’avantage de pouvoir être rembourser par anticipation sans pénalités.

- Assurez vous que l’assurance-vie proposée pour adosser le prêt in fine n’est pas l’assurance-vie de la banque prêteuse avec des frais d’entrée et des frais de gestions trop élevés ; dans mes études, les banques prenaient l’hypothèse d’un rendement annuel net moyen avant prélèvements sociaux de seulement 2% par an (vraiment pas terrible).

- Comme SCPI, j’aime bien Sofipierre, gérée aujourd’hui par Sofidy, dont les statuts autorisent l’endettement, ce qui améliore l’effet de levier ; mais elle a bien monté ces dernières années, et les arbres ne montent pas jusqu’au ciel…


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#5 24/08/2011 08h44 → Financement SCPI : prêt amortissable sur 15 ans à 4,6% ?

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Bonjour,
Je souhaite également réaliser une opération d’achat à crédit en SCPI d’ici la fin de l’année.
D’après mes recherches si on se tourne vers les SCPI Immorente, Efimmo, Pierre rendement, Buroboutic ou Actipierre on ne doit pas trop se louper..Je pense qu’il vaut mieu en prendre au minimum 3 avec des gestionnaires différents.
Concernant la somme à investir c’est vrai que j’hésite (un gros coup 100 000€ ou en plusieurs fois..). C’est vrai que les taux ne cesse de monter…Pour ma part je part plutot sur un pret amortissable. Là encore sur la durée plusieurs idéees s’opposent. Pret sur 20 ou 25 ans pour améliorer le TRI ou pret plus court pour créer un effet boule de neige sur de prochains investissement en immobilier (une fois l’emprunt terminer se servir des loyers pour un autre pret).
Il est vrai qu’en passant par l’emprunt on diminue sa capacité d’endettement mais si on possede déja sa RP comme moi je pense qu’il est intéressant de disposer de l’effet de levier meme si comme le dit "JB0660"la rentabilité en SCPI (aprés impot je suppose) équivaut à un bon contrat AV.

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#6 24/08/2011 20h32 → Financement SCPI : prêt amortissable sur 15 ans à 4,6% ?

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JB0660 a écrit :

2. je m’étais fait un outil sur Excel qui me projetait le solde de trésorerie de l’opération au cours du temps (afin d’estimer la rentabilité du projet selon différentes hypothèses d’évolution des loyers, des parts et de la fiscalité).  Dans des conditions conservatrices (prix des parts stables sur 15 ans), la rentabilité était équivalente à un fonds en €, avec une capacité d’emprunt fortement diminuée. En cas de chute de l’immobilier de bureaux et de commerce, là je prend un bouillon. Le ratio rendement/risque ne m’a pas forcément emballé.

Je serais curieux de voir les paramètres de cette simulation (qui doivent être assez conservateurs pour le scénario SCPI), car celles que j’ai vues sur Boursorama, Votre partenaire pour investir semblent indiquer que le scénario SCPI, qui est plus risqué, est aussi en général bien plus rémunérateur (mais j’ai aussi l’impression que leurs calculs sont souvent FAUX !).

Exemple : je met de côté 100€ chaque mois
- sur l’AV, à 3%/an net de tout, j’obtiens 22 624 € dans 15 ans (à 4% : 24 466€)
- j’achète 20000€ de SCPI à crédit, je touche 1000€/an qui deviennent 700€/an net (TMI 30%) ou 58.33€/mois, je rembourse chaque mois 158.33€ (emprunt à 5% amortissable sur 15 ans) dont mes 100€ mis de côté chaque mois et mes loyers nets.
Si les loyers de la SCPI n’augmentent pas, et que la valeur des parts n’augmente pas non plus, j’ai au final des parts vendables pour 18 000€, et il aurait mieux valu investir sur l’AV.
Mais si on simule une augmentation des loyers et de la valeur des parts de 1 ou 2%/an (un peu comme l’inflation actuelle) ou/et si le prêt est moins cher, l’AV devient moins avantageuse.
Mais la différence n’est pas énorme, c’est vrai, sauf en cas de gros retour de l’inflation.


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#7 24/08/2011 22h02 → Financement SCPI : prêt amortissable sur 15 ans à 4,6% ?

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Il y a aussi les PS sur les revenus de la SCPI.

PS qui viennent de gagner 1% à 13.x% (x = je ne sais plus).

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#8 24/08/2011 22h15 → Financement SCPI : prêt amortissable sur 15 ans à 4,6% ?

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les cotisations sociales passent de 12,3% à 13,5%….

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#9 24/08/2011 22h25 → Financement SCPI : prêt amortissable sur 15 ans à 4,6% ?

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JB0660 a écrit :

Hello,

J’avais les mêmes idées que toi il y a 1 an (j’en avais parlé ici à ce sujet).
Les taux me paraissent excessivement élevés surtout que l’OAT 10 ans est à la cave.

A titre de comparaison, avec un OAT finalement au même niveau, j’avais eu du 3.60% sur 15 ans en amortissable (en in fine, je me rappelle plus).

Peut-être que les taux proposés baisseront dans le sillage des taux longs?

Au niveau des SCPI, j’avais repéré à l’époque : Effimmo, Immorente (qui est un paquebot d’1 Mds d’€ et qui n’a rien à voir à la SCPI des années 90…), Buroboutic et Novapierre1.
Je ne sais pas ce que ça donne maintenant.

Finalement, j’ai laissé tombé le projet pour plusieurs raisons :

1. je pense que les prix de l’immobilier résidentiel baisseront dans les années à venir. Je n’ai pas envie de diminuer ma capacité d’emprunt si je souhaite acheter ma RP dans 5/8 ans.

2. je m’étais fait un outil sur Excel qui me projetait le solde de trésorerie de l’opération au cours du temps (afin d’estimer la rentabilité du projet selon différentes hypothèses d’évolution des loyers, des parts et de la fiscalité).  Dans des conditions conservatrices (prix des parts stables sur 15 ans), la rentabilité était équivalente à un fonds en €, avec une capacité d’emprunt fortement diminuée. En cas de chute de l’immobilier de bureaux et de commerce, là je prend un bouillon. Le ratio rendement/risque ne m’a pas forcément emballé.

3. les frais : 12% de frais sur les SCPI + les frais de dossier etc. Je préfère de loin les SIIC moins chargées en frais et liquides.

4. la fiscalité : je suis à une TMI de 30%. A moins d’acheter en nue-proprieté ou avec un prêt in fine, la fiscalité fait mal.

Je me laisserais peut-être tenter dans quelques années si je décide de ne pas acheter ma RP.

1. prendre un prêt in fine ne réduit pas la capacité d’emprunt, ou peu. A moins que je me trompe ?

2. Je vois que ce n’est pas "super génial", mais je pensais un peu diversifier mes placements…

3. Il y a déjà eu des discussions avec SCPI VS SIIC, les frais sont importants et la durée de détention est longue pour "mieux" les amortir. C’est ce qui rend ce support moins volatile.

4. Fiscalité, comme toi, je préfère in fine.

GoodbyLenine a écrit :

Super_Pognon a écrit :

J’ai contacté un courtier qui propose un package SCPI + financements en ce but.

Il faudrait consulter d’autres professionnels, car les taux proposés sont tout sauf alléchants.

C’est ce qui me semblait, merci de l’avoir confirmé.

Sky a écrit :

- En effet, les taux paraissent élevés, mais étant actuellement dans des démarches bancaires dans le cadre d’un achat immobilier locatif en direct, je confirme que ce qu’on me propose est du même ordre de grandeur, même si les propositions qui vous sont faites sont plutôt sur le haut de la fourchette.

- Pourquoi vous limiter à un crédit in fine sur 12 ans seulement sachant que vous êtes totalement défiscalisé sur les plus-value après 15 ans de détention d’immobilier locatif ? (en tous cas avec les règles fiscales actuelles).

- Si votre emprunt pour l’acquisition d’immobilier papier peut être un prêt personnel, il aura l’avantage de pouvoir être rembourser par anticipation sans pénalités.

- Assurez vous que l’assurance-vie proposée pour adosser le prêt in fine n’est pas l’assurance-vie de la banque prêteuse avec des frais d’entrée et des frais de gestions trop élevés ; dans mes études, les banques prenaient l’hypothèse d’un rendement annuel net moyen avant prélèvements sociaux de seulement 2% par an (vraiment pas terrible).

- Comme SCPI, j’aime bien Sofipierre, gérée aujourd’hui par Sofidy, dont les statuts autorisent l’endettement, ce qui améliore l’effet de levier ; mais elle a bien monté ces dernières années, et les arbres ne montent pas jusqu’au ciel…

J’ai demandé sur 15 ans, c’est eux qui ont modifié cela. Je suppose que le taux à 15 ans est trop élevé, voir plus élevé que le rendement des SCPI…

J’ai le choix de l’assurance vie à nantir (heureusement !).

J’avais repéré également Sofipierre, mais je me dis que c’est peut être un peu trop risqué (retournement de cycle immobilier ?).

Merci à tous pour vos commentaires et avis.

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#10 25/08/2011 08h30 → Financement SCPI : prêt amortissable sur 15 ans à 4,6% ?

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Si l’on reprend l’exemple de GoodbyLenine sur les 100€ investit par mois sur 15 ans et s’il n’y a guere de différence entre l’AV et les SCPI ne peut on pas imaginer d’utiliser ces 2 supports simultanément. C’est à dire mettre 50€ sur l’AV et 50€ sur les SCPI (bien sur on peut ajouter un coef devant ces 50€)..
Vos avis…

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#11 25/08/2011 11h48 → Financement SCPI : prêt amortissable sur 15 ans à 4,6% ?

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Fred,
cette solution est l’idéal car elle permet de diversifier les actifs.

GoodbyLenine,
ton estimation pour les SCPI est un peu pessimiste : en général, les rendements sont un peu au dessus de 5%, et les taux d’emprunt encore un peu en dessous de 5%.

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#12 25/08/2011 12h01 → Financement SCPI : prêt amortissable sur 15 ans à 4,6% ?

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Sky a écrit :

Pourquoi vous limiter à un crédit in fine sur 12 ans seulement sachant que vous êtes totalement défiscalisé sur les plus-value après 15 ans de détention d’immobilier locatif ? (en tous cas avec les règles fiscales actuelles).

17 heures après mon message le gouvernement a annoncé, entre autres, la fin de l’exonération des plus-values sur la vente d’un bien immobilier locatif, donc maintenant la durée du crédit in fine importe peu.

Dans un projet immobilier locatif, mieux vaut "viser" le meilleur couple durée/taux selon les grilles de chaque banque.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#13 25/08/2011 12h46 → Financement SCPI : prêt amortissable sur 15 ans à 4,6% ?

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Sky dit "Dans un projet immobilier locatif, mieux vaut "viser" le meilleur couple durée/taux selon les grilles de chaque banque."
Plusieurs avis se partagent sur la durée de l’emprunt et donc forcément sur le taux:
Il y a les partisans du pret court pour renouveler l’opération et créer ainsi un effet boule de neige et il y a les partisans du pret long qui obtiennent un TRI plus important..
Pour ma part un mélange des 2 serait pas mal.Le premier pret court une fois terminé pourrait servir à financer le second plus long…

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#14 26/08/2011 23h36 → Financement SCPI : prêt amortissable sur 15 ans à 4,6% ?

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Ne pensez vous pas que pour finnacer un investissement  immobilier on pourrait utiliser un pret court (7 ou 10 ans) combiné à un pret long (20 ou 25 ans).
Je m’explique: durant le pret court on fait un effort mensuel important et à la fin du pret court les loyers suffissent à payer le pret long. C’est à dire que l’on peut renouveler l’opération.

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#15 27/08/2011 11h22 → Financement SCPI : prêt amortissable sur 15 ans à 4,6% ?

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Pour ma part je considère que les SCPI peuvent faire mieux que les AV.
Tout est une question de timing à l’achat (comme toujours).
-------------------------------------------------------------------------------------
Exemple réel:  Décembre 2010
Achat SCPI sur marché secondaire

33000.00 Emprunt  (à 3.30 % sur 10 ans  mensualité 323.24 + assurance 8.32)
   721.20 Comptant
   330.00 frais d’emprunt 1%
----------
34051.20

Jouissance immédiate:  (1 janvier 2011)
dividende annuel: 2250 
Report à nouveau de cette SCPI: 4.5 mois   (RAN a augmenté en 2008 2009 2010)

Taux: 2250/34051.20 = 6.61% brut  (- CSG comme AV, - impôts sur le revenu = 0 gràce à Scellier)

depuis le prix de la part a pris 12% et je regrette de ne pas avoir emprunté plus.

PS: c’est la troisième fois en 7 ans que je fais à peu près la même operation

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#16 29/08/2011 13h38 → Financement SCPI : prêt amortissable sur 15 ans à 4,6% ?

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Peut on connaitre les 2 autres opérations ainsi que les noms des SCPI….

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#17 29/08/2011 15h21 → Financement SCPI : prêt amortissable sur 15 ans à 4,6% ?

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19 0ctobre 2005
32010.00 Emprunt (à 3.70 % sur 10 ans mensualité 319.64 + ADI 11.20)
       0.00 Frais de dossier
----------
32010.00

Jouissance 3 mois + tard: 1 Jan 2006
dividende annuel: 2250
Taux: 2250/32010: 7.02 %
--------------------------------------------------------
et pour le premier cas, le taux = 7.13%

Je ne donnerai pas d’autres détails. .-

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#18 29/08/2011 16h29 → Financement SCPI : prêt amortissable sur 15 ans à 4,6% ?

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Je voudrais vous soumettre différentes simulations sur l’achat à crédit de SCPI

50 000€ de SCPI à 5% avec TMI à 14% et PS à 13.5%

1-Pret 50 000€ sur 20 ans 4.2%+0.36% assurance
     de o à 20 ans = -132€/mois soit -31 500€ sur 20 ans

2-Pret 25 000€ sur 20 ans 4.2%+0.36% assurance et 25 000€ sur 7 ans 3.2%+0.36% assurance
     de 0 à 7 ans = -313€/mois et de 8 à 20 ans = +10€/mois soit -24 500€ sur 20 ans

3-Pret 25 000€ sur 20 ans 4.2%+0.36% assurance et 25 000€ sur 10 ans 3.5%+0.36% assurance
     de 0 à 10 ans = -225€/mois et de 11 à 20 ans = +9€/mois soit -26 000€ sur 20 ans

Qu’en pensez vous..
J’ai l’impression que le couplage pret court et pret long est interessant

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#19 29/08/2011 17h16 → Financement SCPI : prêt amortissable sur 15 ans à 4,6% ?

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fred, comparer juste le total des sommes en apport n’est pas une bonne façon de comparer… Un €uro de dans 3 ans vaut bcp plus qu’un €uro de dans 15 ans.


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#20 29/08/2011 20h06 → Financement SCPI : prêt amortissable sur 15 ans à 4,6% ?

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OK je suis encore qu’au début de mon apprentissage. Je lits, je faits des simulations mais cela ne suffit pas encore.
Par contre GoodbyLenine comment voyez vous ces 3 montages….

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#21 30/08/2011 08h23 → Financement SCPI : prêt amortissable sur 15 ans à 4,6% ?

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Un emprunt à 4.56 % (4.2 + 0.36) pour gagner 5 %  (moins le frottement fiscal) ne doit pas gagner
grand chose à l’arrivée.

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#22 30/08/2011 10h15 → Financement SCPI : prêt amortissable sur 15 ans à 4,6% ?

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Les SCPI rapportent environ 5.5% de moyenne. J’ai pris 5% par sécurité pour ma simulation.
Effectivement avec un TMI à 14% et PS à 13.5% cela fait un rendement de 3.6% net si on part de 5% brut et cela fait un rendement net de 4% net si on part de 5.5% brut.
Si je comprends votre raisonnement saintout vous dites que ce n’est pas une bonne affaire car le taux emprunt est plus élevé que le rendement net….
Mais en achetant à crédit on se constitue un capital et une rente dans la cas des SCPI à la fin du pret….

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#23 30/08/2011 23h54 → Financement SCPI : prêt amortissable sur 15 ans à 4,6% ?

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saintout a écrit :

Un emprunt à 4.56 % (4.2 + 0.36) pour gagner 5 %  (moins le frottement fiscal) ne doit pas gagner grand chose à l’arrivée.

Dans tous les cas (et quel que soit le montage financier retenu, parmi les 3 envisagés par fred), l’investisseur ne sera gagnant que si le prix des parts et les loyers augmentent pas mal durant les années à venir.

Si les parts restent au même prix, et les loyers aux même valeurs, l’investisseur sera perdant (l’emprunt et les frais d’achat - la différence entre prix net acheteur et prix net vendeur- lui feront perdre de l’argent). Il le sera encore plus en considérant que s’il avait placé son argent ailleurs (sur un fond €uro d’AV par ex) il aurait gagné un certain rendement sans risque significatif. 
Il faudra que les parts et les loyers augmente déjà pas mal pour que son opération devienne équivalente à un placement sans risque des mêmes sommes.
Ce n’est que si les parts et les loyers augmente significativement que son opération sera gagnant (toujours par rapport à un placement sans risque des mêmes sommes).

A chacun d’évaluer le couple risque&opportunité/rendement d’un tel placement.

fred a écrit :

Par contre GoodbyLenine comment voyez vous ces 3 montages….

Aucun n’est meilleur que les autres intrinsèquement. (D’ailleurs si vous preniez 50k€ sur 7 ans ou 10 ans, le montant des intérêts serait encore moindre… ce qui n’en ferait pas un meilleur plan de financement non plus). Ca dépend du besoin de chacun, de sa situation, de ses anticipations, de ses projets, etc.

fred a écrit :

Mais en achetant à crédit on se constitue un capital et une rente dans la cas des SCPI à la fin du pret….

Rien n’empêche d’utiliser des sommes épargnées ailleurs pour acheter des SCPI (ou autre chose générant un flux de revenu) dans autant d’années qu’on aurait fait un prêt. Si ces sommes sont plus élevées que celles permettant d’acheter alors ces SCPI (ou de constituer une rente similaire ailleurs), la rente n’en sera que plus élevée.


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#24 17/09/2011 20h11 → Financement SCPI : prêt amortissable sur 15 ans à 4,6% ?

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Au final, je pense reporter mon investissement dans les SCPI.

Voici les raisons qui m’amènent à ce choix :
- différentiel très faible entre le rendement et le taux du prêt,
- incertitudes sur la fiscalité immobilière,
- marché de l’immobilier risqué…

Je profite de l’environnement actuel pour réinvestir en actions et obligations, actifs que je connais mieux que l’immobilier et sous valorisés.

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#25 17/09/2011 20h41 → Financement SCPI : prêt amortissable sur 15 ans à 4,6% ?

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je ne discute pas votre choix Super_Pognon mais j’essaye de comprendre.
Il est vrai que le différentiel entre les taux d’emprunts et le rendement des SCPI diminuent de plus en plus (ils fallaient acheter des SCPI il y a plus de 10 ans comme de l’immobilier physique;loupé pour moi) mais l’effet de levier est important dans une opération comme celle ci.
Mais je pense que vous avez raison de réinvestir en bourse en ce moment.

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