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#1 06/10/2016 18h35 → SCPI à crédit : 40 k€ sur 15 ans avec un TAEG de 2,60% ? (banque, crédit, emprunt, scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour à tous,

Envisageant de contracter un prêt immobilier pour financer des parts de SCPI, j’ai récemment fait le tour des banques et souhaiterais avoir votre avis sur la proposition suivante, que je dois discuter ce samedi avec ma banquière :

40 K€ sur 15 ans
- Taux fixe de 1,40%
- Frais de garantie : 720€
- Frais de dossier : 400€
- Domiciliation des revenus
- Pas de nantissement

Mensualité :
- Echéance hors assurances/accessoires : 246,5€/mois
- Ass/Acc : 14€/mois
- Echéance Ass/Acc inclus : 260,5€/mois

--> TAEG : 2,60%

Je suis principalement interpellé par les frais de garantie et les frais de dossier. Sont-ils toujours dans cet ordre de grandeur ? Quels seraient les éléments que vous tenteriez de négocier en premier lieu ?

Merci beaucoup pour votre avis

Message édité par l’équipe de modération (07/10/2016 06h04) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : banque, crédit, emprunt, scpi (société civile de placement immobilier)

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#2 06/10/2016 18h55 → SCPI à crédit : 40 k€ sur 15 ans avec un TAEG de 2,60% ? (banque, crédit, emprunt, scpi (société civile de placement immobilier))

Modérateur
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Pour que ces "frais fixes" impactent moins le TAEG : empruntez un montant plus élevé.
(Je doute que vous ne trouviez bien mieux ailleurs, mais ce n’est pas forcément impossible.)

Petite analyse du TAEG à vue de nez : si 24.3€/mois (246.5 - 40000/12/18) représentent les 1.4% du taux nominal, alors les 14€/mois devraient représenter environ 0.8%, le reste (soit 0.4% ) représentant l’impact de ces frais fixes.

L’assurance semble aussi très chère (encore plus quand on connais votre âge). Est-ce qu’elle couvre plus que décès et IPT sur une seule tête ? En faisant diviser son cout par 2, vous gagneriez à peu près l’équivalent des "frais fixes".


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#3 07/10/2016 08h51 → SCPI à crédit : 40 k€ sur 15 ans avec un TAEG de 2,60% ? (banque, crédit, emprunt, scpi (société civile de placement immobilier))

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Peut être envisager l’assurance minimal pour les SCPI, effectivement, ce sont des revenus relativement passifs, donc le besoin de se sécuriser est moindre que pour une RP.
Regardez franchement l’assurance, elle me semble vraiment élevé!

Sinon, le taux est élevé pour du 15 ans, mais sur de la SCPI, ça semble correcte.

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#4 07/10/2016 16h36 → SCPI à crédit : 40 k€ sur 15 ans avec un TAEG de 2,60% ? (banque, crédit, emprunt, scpi (société civile de placement immobilier))

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En effet plus je regarde et plus je me dis que l’assurance est bien onéreuse… Je pense évoquer ce point avec la banquière et opter pour leur option la moins chère. Néanmoins sauf erreur de ma part il me sera possible de changer d’assurance après 1 an.

Le vrai point à revoir ne serait-il pas les frais de dossier et les frais de garantie, qui eux devront être supportés à 100% ? N’ayant pas énormément de benchmarks en tête, je ne sais cependant pas trop de quelle marge de négociation je dispose.

Je prends bien note de vos remarques en tout cas, merci.

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#5 07/10/2016 16h52 → SCPI à crédit : 40 k€ sur 15 ans avec un TAEG de 2,60% ? (banque, crédit, emprunt, scpi (société civile de placement immobilier))

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Pour un dossier de 2014, 40k en SCPI, j’avais eu 120€ de frais de dossier. Pour la garantie un nantissement en assurance-vie. Les frais de dossier sont déductibles.


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#6 07/10/2016 16h55 → SCPI à crédit : 40 k€ sur 15 ans avec un TAEG de 2,60% ? (banque, crédit, emprunt, scpi (société civile de placement immobilier))

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Qualmic a écrit :

Néanmoins sauf erreur de ma part il me sera possible de changer d’assurance après 1 an.

Actuellement, c’est à revoir dans la première années après la souscription.
La loi sapin2 prévoit de revoir l’assurance après 1 ans, mais elle est encore en discussion.

Qualmic a écrit :

Le vrai point à revoir ne serait-il pas les frais de dossier et les frais de garantie, qui eux devront être supportés à 100% ?

Les frais de dossiers sont toujours négociable, mais 400€,  c’est dans la norme.
A la rigueur, essayez de voir si vous pouvez convertir une partie des frais de dossiers en parts sociales, ça vous fera moins de perte.
Quand aux frais de garanties, est ce la caution ?

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#7 07/10/2016 17h24 → SCPI à crédit : 40 k€ sur 15 ans avec un TAEG de 2,60% ? (banque, crédit, emprunt, scpi (société civile de placement immobilier))

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En effet j’avais omis ce point dans mon raisonnement mais les frais de dossier sont déductibles des revenus fonciers bruts. Cela semble également être le cas pour les frais de garantie (même s’il faut que je revalide avec la banquière ce que ceux-ci recouvrent) :

Immobilier Danger a écrit :

Tous les frais de financement qui ont servi à l’acquisition, la conservation (par exemple, un prêt contracté pour payer des droits de succession), la construction, la réparation ou l’amélioration du bien sont déductibles des revenus fonciers bruts […] Cela signifie que vous pouvez déduire sur les loyers bruts perçus au cours de l’année N tous les frais que vous aurez payés cette même année pour un financement : 
- Les intérêts d’un crédit immobilier ou d’un prêt pour des travaux,
- Les frais de dossier, 
- Les frais de garantie, 
- Les cotisations d’assurance emprunteur, 
- Etc.

Source : Charges déductibles des revenus fonciers des impôts

Si cela est vrai, c’est à la fois une bonne nouvelle et une mauvaise nouvelle, car les frais seront payés en 2016 alors que les revenus seront plutôt perçus en 2017 (délai de jouissance)… Il n’y aura donc rien à déduire. Avez-vous déjà été dans cette situation ? Faut-il dans ce cas attendre janvier pour contracter le crédit ?

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#8 07/10/2016 17h52 → SCPI à crédit : 40 k€ sur 15 ans avec un TAEG de 2,60% ? (banque, crédit, emprunt, scpi (société civile de placement immobilier))

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La déduction sera reportée sur l’année suivante mais il faut tout de même inscrire les frais de dossier dans la déclaration de l’année où ils sont payés ainsi que les intérêts.


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#9 11/10/2016 09h58 → SCPI à crédit : 40 k€ sur 15 ans avec un TAEG de 2,60% ? (banque, crédit, emprunt, scpi (société civile de placement immobilier))

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Suite au rdv avec la banque, voici les points que j’ai pu négociés :
- assurance d’environ 0,4% > délégation d’assurance faisant baisser le taux à 0,126%, couverture minimum
- frais de dossier de 400€ > 250€ + 150€ à placer dans une AV

Le reste est inchangé : taux fixe à 1,4% et frais de garantie à 720€. Le TAEG passe de 2,6% à environ 2% (l’outil n’est pas parvenu à calculer le taux exact avec la délégation d’assurance, mais c’est dans ces eaux là).
Je vais tenter de baisser encore un peu les frais de dossier, mais globalement je pense que la proposition est correcte et que je vais dire OK. L’AV en plus, c’est pas pratique parce que je viens d’en ouvrir une 2e dans une banque en ligne mais rien ne m’oblige à l’alimenter outre mesure.

Je suis preneur de toute remarque sur ces modalités de prêt avant de revoir la banquière en fin de semaine. Merci bcp !

Dernière modification par Qualmic (11/10/2016 10h01)

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