Projet gouvernemental d'encadrement des crédits immobiliers

Pour ceux qui questionnent ce qu’il y a dans la recommandation, les sources sont là et précises :

Recommandation HCSF

Et

Notice détaillée HCSF

Et le mode de calcul y est précisément décrit, et ce, sans latitude & incertitude, même si tout cela n’est pas forcément de bon sens sur tous les points.

Après, reste la question à quel point seront-elles contraintes et à partir de quand les banques appliqueront-elles dans la pratique ce qui n’est encore qu’une recommandation, insistante toutefois.

Dernière modification par julien (12/02/2020 18h23)

Bonjour,

Pour vous donner un ordre d’idée, sans rentrer dans le détail, sur les 6 derniers mois, 50% de nos dossiers habitats ne respectait pas ces deux critères : nous avions donc beaucoup de dossiers sans apport, avec un taux d’endettement supérieur à 33%

Si on prends un peu de recul, on est en droit de se demander si on est pas en situation de "bulle".
On constate un nombre croissant de dossiers locatifs car les rendements bancaires sont bas, et la bourse reste synonyme de "casino" pour la majorité des épargnants.

Certains clients n’hésitent pas à acheter un prix au m² supérieur pour avoir du locatif, et certains primo accédants ne "préparent" pas leur projet : pas d’apport, pas d’épargne, solde moyen de compte parfois négatif et présence de dysfonctionnements….
Mais certaines banques sont pretes à prêter avec un niveau de risque plus important pour gagner des clients… Sur le long terme, cela peut etre dangereux.

Notre Direction nous a également alertée que si une crise future arrivait, avoir un stock de créances "saines" serait plus facilement titrisable ….. Ca me rappelle 2008 ….

Bonjour,

Travaillant en banque, je vous confirme que les conditions d’octroi des crédits se sont considérablement resserrées.

Il n’est plus possible de déroger aux 33% d’endettement, l’apport des frais annexes est impératif, et il n’est plus possible d’aller sur des durées > 25 ans.

Par ailleurs, plus de calcul différentiel de l’endettement envisageable.

En revanche, toujours dans le calcul de l’endettement, les revenus fonciers futurs ou existants ne sont plus pondérés (on prend 100% de ceux-ci).

Enfin, pour les emprunts en SCI, dans le calcul de l’endettement, les revenus des cautions sont bien pris en compte… Mais pas leurs charges… Ce qui permet de contre-balancer un peu les restrictions mises en place…

Bonsoir,
J’avais posté dans ce fil pour connaître le retour des IH dans leur recherche de financement. Je partage la mienne.
Vu mi-juin ma banque principale et m’annonce du 1,45 % sur 20 ans mais en m’indiquant une baisse des taux a venir sur juin. A priori en interne ils ont fait le constat qu’ils étaient mal placé pour la reprise post Covid.
Nouveau taux a 1,20 % pour 20 ans.
Ma grande crainte, l’endettement : au delà des 33%.. et RAS, toujours application de la méthode de compensation.

Bonjour,

Dans le magazine papier "Capital" il y a un dossier intitulé "BANQUES : celles qui vont vous faire payer la crise… et les fair-play". Dans le dossier il existe un classement des principales banques et une précision sur les critères d’octroi de crédit. Le sujet des 30% d’endettement maximum et des calculs d’endettement est évoqué. On apprend ainsi que certaines banquent essayent d’être plus accommodantes avec les investisseurs que d’autres.

Je n’ai pas acheté le magazine mais voici quelques exemple (de mémoire) :

* La B.R.E.D serait en recherche de nouveau client est donc plus accommodante
* La Caisse d’épargne I.D.F est plus accommodante si vous êtes déjà client
* La BNP n’applique pas le décote de 30% dans votre simulation de rentrée de loyer
* La Société Générale est très stricte, ainsi que La banque postale.
Ce n’est qu’un extrait, l’article concerne plusieurs dizaines de banques.

Voir aussi cet article qui explique la situation qui se tend sur le sujet des prêts bancaires : lien

P.S.
J’ai une connaissance qui va à priori réussir son projet d’investissement avec la Caisse d’épargne I.D.F malgré un endettement déjà élevé (demande de prêt en début de réalisation, mais pas de "no go" à date)

Dernière modification par OnclePicsou (27/09/2020 13h52)

Vincecarter30 a écrit :

nous sommes dans un pays où les crédits immo sont en immense majorité à taux fixe, oû il n’y a pas de possibilité de refinancement suite à une prise de valeur de biens achetés quelques années auparavant (limitant le levier sur un bien donné), et où le taux d’endettement est calculé de façon très conservative sauf chez 1 ou 2 etablissements qui pratiquent un calcul de taux d’endettement différentiel.

Il y a quand même plusieurs millions de clients bancaires en situation fragile, et chaque année plus de 100 000 dossiers de surendettement (voir aussi ici) et des taux bas avec des prix de l’immobilier élevés et des durées d’emprunt très longues sont typiquement le genre de situation où une personne pourrait obtenir un emprunt pour financer un bien dont la valeur pourrait bien diminuer ensuite, et avec des échéances telles qu’au moindre accident de la vie il sera incapable de continuer à rembourser, et verra son patrimoine réduit à rien, voire négatif.

Je n’ai pas trouvé de statistiques illustrant une hausse des cas à problème, mais je suppose que les autorités compétentes ont assez d’informations pour évaluer que les risques (même avant le Covid-19) augmentaient, et choisir d’agir en conséquence. Je ne pense pas que ces autorités soient "anti-immobilier".

Même sur notre forum, on voit passer quelques dossiers de personnes qui semblent décidés à investir sur le plus de projets possibles (parfois même en choisissant de mentir aux banques de diverses manières), avec des financements à 110%, quasiment sans patrimoine propre et réserves suffisantes, et dont il est assez évident que le moindre accident de la vie (voire simple accident de bailleurs, en tombant sur un ou deux locataires indélicats, ou même juste "avec accident de la vie") les mettrait dans une situation financière difficile. Le banquier qui refuse de les financer, les forçant à ralentir, leur rend, à mon avis, la plupart du temps, un grand service.

En effet si on applique les règles strictement, sans dérogation pour le taux d’endettement et sans la méthode de calcul par différentiel pour les investissements en cours, on est très rapidement bloqué.

La question est donc, comment faire passer son dossier parmi les 4% (20% de 20%) encore à la discrétion des banques pour les profils investisseurs qui ne rentrent plus dans les cases.

Il faudra dans tous les cas montrer patte blanche et soigner son profil bancaire… c’est-à-dire souscrire un maximum de produits maison (CB Premium, PEA, AV investie en UC maison, assurances…) fortement chargés en frais. Que ce soit auprès de sa banque historique (pour lui donner envie de vous garder) ou auprès d’un concurrent (pour lui donner envie de vous gagner comme client). Et si on daigne vous accorder un prêt, il faudra s’estimer chanceux et ne pas être trop regardant sur les conditions.

Rencontrant mon nouveau directeur d’agence fraîchement nommé et son charge de clientèle (pro), je leur ai posé des questions sur les nouvelles contraintes résumées par cette file, petit condensé de leurs réponses (qui ne peuvent bien sûr pas être valables ailleurs, juste pour mieux comprendre leur logique du moment..)

Leurs objectifs de production de crédits restent sensiblement aussi élevés qu’en 2020
Politique interne de baisse des charges :
interdiction de recrutement externe, les postes à pourvoir se font uniquement en interne
influence du télétravail devant amener à réduire les surfaces d’agence (la mienne à deux agences satellites dont une sur la sellette vu le contexte) pour limiter le coût
Sur les règles prudentielles de crédit qui sont une vraie contrainte pour eux, 2 axes pour eux :
Prise de garantie hypothecaire complémentaire sur RP finie de payer par exemple, nantissement sur produits financiers pour débloquer les dossiers limite.
Prospection plus active de leurs clients patrimoniaux peu endettés pour proposer des produits clé en mains : investissement clé en mains démembré 15 ans sur le grand Paris (usufruit type hlm sur 15 ans) par exemple.
Toujours peu disposés aux crédits scpi sauf si scpi maison dont le risque leur semble mieux maîtrisé, mais pas du tout leur priorité.

Conclusion de l’entretien, ils ont toujours grand besoin de vendre (!), le problème est de se recentrer sur ce qui est jouable tant en terme de profils clients que de garanties à mettre en face : ce pour quoi ils misent sur la connaissance terrain des conseillers qui doivent retrouver un rôle de vendeur (tenace).

Source d’inquiétude principale du directeur : la solvabilité de sa clientèle TPE PME qui depuis la crise évolue dans un brouillard qui l’inquiète sur ses ratios plus que ses objectifs de production de crédit immo.

Comme tous les fin juillet, l’ACPR publie son rapport sur le rapport sur le financement de l’habitat, document fort intéressant, avec de très nombreux graphes, dont voici la synthèse :

ACPR a écrit :

Dans un contexte de taux d’intérêt durablement bas et de crise sanitaire, le marché de l’immobilier résidentiel français est resté résilient en 2020 : le nombre de ventes en France a atteint 1 024 000,
en recul de 4 % par rapport au pic historique de 2019, mais très supérieur à la moyenne des 3 dernières années (999 000 ventes). Dans le même temps l’indice INSEE des prix dans l’ancien a
continué de progresser de 6,4 % en métropole, de manière uniforme entre la Province et l’Île-de France, malgré le léger recul observé à Paris au quatrième trimestre (-0,1 %). Dans cet environnement, la production annuelle de crédits à l’habitat s’est élevée à 252,4 milliards
en 2020, soit une hausse de 2,4 % par rapport à 2019 ; par ailleurs, si elle décélère légèrement depuis son pic de mai 2020, atteignant 242 milliards en mars 2021 sur 12 mois, la production de crédits reste très nettement au dessus de sa moyenne annuelle depuis fin 2003 (156,7 milliards). Dans le même temps, les encours de crédits à l’habitat ont enregistré une croissance de 5,4 % sur l’année, tandis que les autres crédits aux particulier ont enregistré un repli de 0,5 %.

En dépit de fondamentaux qui restent sains, l’évolution des conditions d’emprunt immobilier des ménages en France demeure un sujet d’attention pour la stabilité financière. Le modèle français d’octroi des crédits à l’habitat repose sur trois piliers :
1/ ces crédits sont presque exclusivement octroyés à taux fixe (99,4 % de la production en 2020 et 96,7 % de l’encours en fin d’année), limitant ainsi les risques
liés à une éventuelle remontée des taux pour les ménages ;
2/ la quasi-totalité de l’encours (97,5 %) bénéficie d’une protection, notamment de type caution ou hypothèque, permettant de limiter les pertes pour les banques en cas de défaut d’un emprunteur;
3/ la politique d’octroi repose principalement sur l’appréciation de la solvabilité de l’emprunteur, mesurée notamment à travers le taux d’effort à l’octroi (debt service to income ou DSTI), et non sur la valeur de marché du bien financé, limitant ainsi les phénomènes d’amplification financière.

En 2020, la dynamique du crédit immobilier a contribué à la hausse de l’endettement des ménages : à la fin de l’année, celui-ci atteint 102 % du revenu disponible brut, un chiffre en hausse de 3,8 points de pourcentage (pts) et supérieur à la moyenne de la zone euro (97,5 % ; +2,4 pts). Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a émis une recommandation, le 20 décembre 2019 amendée le 28 janvier 2021, visant à limiter le taux d’effort à 35 % du revenu disponible avant impôt et la maturité des crédits immobiliers à 25 ans (auxquels peut s’ajouter une période maximale de 2 ans de différé d’amortissement dans des cas où la date d’entrée en jouissance du bien est décalée
par rapport à la date d’octroi du crédit). Une marge de flexibilité pouvant aller jusqu’à 20 % de la
production trimestrielle de nouveaux crédits permet aux établissements de déroger aux critères, dès
lors qu’au moins 80 % de la flexibilité maximale est réservée aux acquéreurs de leur résidence
principale avec au moins 30 % de la flexibilité maximale réservée aux primo-accédants (les 20 %
restant de flexibilité maximale, soit 4 % de la production trimestrielle, étant libres d’utilisation).

Les données collectées par l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) permettent d’observer une normalisation progressive de la plupart des critères d’octroi sur la période courant de janvier 2020 à février 20211 sans constater de baisse du montant moyen du prêt :
 Le montant moyen du prêt s’établit à 181 029 euros en février 2021, soit une augmentation de 3,2 %, inférieure à celle des prix de l’immobilier ;
 La part des nouveaux prêts dont la maturité dépasse 25 ans a reculé de 4,4 pts à 8,3 %, tandis que la durée moyenne a légèrement reculé à 21,5 ans (-1,4 mois) ;
 La part des nouveaux prêts dont le taux d’effort excède 35 % a baissé de 8,5 pts à 23,5 %, tandis que le taux d’effort moyen a reculé de 0,8 pt à 30,1 % ;
 Le taux d’endettement moyen a légèrement reculé de 1,1 mois à 5 ans ;
 Enfin, le rapport entre le montant des prêts et la valeur des biens financés à l’octroi (loan to value ou LTV) a reculé de 2,7 pts à 82,7 %. Par ailleurs, la part des LTV supérieures à 100 % a reculé de 7,2 pts à 24,2 %.

La normalisation progressive des critères de maturité et de taux d’effort a permis un recul du taux
de prêts non conformes à la recommandation n°R2021-1, qui au 1er trimestre de 2021 s’élève à
28,8 % avant la prise en compte de la marge de flexibilité de 20 % prévue par la recommandation ; la tendance se poursuit sur le second trimestre de 2021, le taux de prêts non conformes atteignant 25,3 % en avril 2021 et 23,6 % en mai. La plupart  des établissements ont, au niveau consolidé, une
production non conforme à la recommandation inférieure ou égale à la marge de flexibilité de 20 %,
tandis que le respect du ciblage (part des résidences principales et des primo-accédants) progresse également. Sur la base des chiffres d’avril et mai, la tendance à la baisse des prêts non
conformes se poursuit.

Au total, les risques demeurent contenus, comme en témoigne la faible sinistralité des
crédits, tant en termes de stock (le taux d’encours douteux, de 1,06 % au 31 décembre 2020, est en
baisse de 14 points de base (bps) par rapport à 2019) qu’en termes de flux (les passages en défaut
sur 12 mois ont représenté 0,42 % de l’encours au premier trimestre 2021, un plus bas depuis mi2015). Le coût du risque reste quant à lui négligeable, à 0,7 bps en 2020. Cette sinistralité
réduite se reflète dans les taux de pondération faibles, qui continuent de baisser (-0,7 pt sur 12 mois à 10,3 % en juin 2020), mais qui restent dans la norme des pays couverts par l’exercice de
transparence de l’Autorité Bancaire Européenne (European Banking Authority – EBA), en particulier
lorsqu’on tient compte de la couverture des risques par les organismes de caution. Par ailleurs, l’ACPR a conduit au début de cette année un nouvel exercice de « stress-test » des principaux organismes de caution de crédits à l’habitat en France, après celui mené en 2018, qui reposait sur les mêmes scénarios et la même méthodologie que l’exercice auquel a procédé l’EBA en 2021 ; à l’issu de cet exercice, il ressort que les organismes de caution seraient tous capables de supporter un choc macroéconomique très important sur le marché de l’immobilier résidentiel tout en
continuant de couvrir les pertes des banques.

Enfin, le HCSF avait également souhaité attirer l’attention des établissements de crédit sur l’importance d’une tarification du crédit immobilier qui ne fragilise pas le modèle français de financement de l’habitat. L’exploitation du nouvel état « RENT_IMMO », mis en place par l’instruction ACPR n°2020-I-04, fait apparaître une hausse des marges entre le premier trimestre de 2020 et le premier trimestre de 2021, qui provient essentiellement de la baisse des taux de cession interne (TCI). Malgré l’hétérogénéité des modes de calcul, le recul des TCI reflète l’amélioration des conditions de marché, et notamment la baisse des taux de swap contre Euribor, consécutives aux mesures de politique monétaire mises en œuvre par la Banque centrale européenne à partir du printemps 2020.

En dépit de risques qui demeurent contenus, l’ACPR et la Banque de France restent particulièrement vigilantes quant à l’impact de la crise sanitaire sur la sinistralité des prêts à l’habitat, ainsi que celui de la remontée récente des taux longs sur la rentabilité de ces prêts. Le suivi de l’évolution des critères d’octroi sera par ailleurs renforcé dans le cadre de la transformation de la recommandation du HCSF en norme contraignante d’ici la fin de l’été.

Voici le pourcentage d’investissement locatif :

et le montant moyen du prêt :

Concernant plus particulièrement les nouvelles recommandations de la HCSF, page 27, on peut y lire:

Une recommandation du Haut Conseil de Stabilité Financière avec laquelle la plupart des établissements se sont mis progressivement en conformité

Encadré 1 Recommandation du HCSF relative à l’octroi de crédits immobiliers résidentiel en France

Recommandation du HCSF n°R-2019-1

Dans un contexte de production dynamique de crédits à l’habitat, de relâchement des critères d’octroi
et plus généralement de hausse de l’endettement des ménages, le HCSF avait émis le 20 décembre
2019 une recommandation (n°R-2019-1) aux établissements de crédit et aux sociétés de financement
de prendre en considération les critères suivants dans l’octroi de crédits immobiliers résidentiels en
France :
 Taux d’effort à l’octroi ≤ 33 % ET
 Maturité du crédit à l’octroi ≤ 25 ans.
Cette recommandation était assortie de marges de flexibilité :

 Jusqu’à 15 % de la production trimestrielle de nouveaux crédits pouvait excéder l’un ou l’autre
de ces deux seuils ;
 Au moins les trois quarts de cette flexibilité maximale était réservée aux primo-accédants et aux
acquéreurs de leur résidence principale ;
 S’agissant des crédits octroyés dans le cadre de cette flexibilité, un endettement maximal de
7 années de revenu était préconisé.

Recommandation du HCSF n°R-2021-1

Sur la base des informations plus précises collectées au travers de l’état CREDITHAB amendé début
2020, le HCSF a émis le 27 janvier 2021 une nouvelle recommandation (n°R-2021-1) qui modifie les
plafonds de critères d’octroi :
 Taux d’effort à l’octroi ≤ 35 % ET
 Maturité du crédit à l’octroi ≤ 25 ans, auxquels peut s’ajouter une période maximale de 2 ans de
différé d’amortissement dans des cas où la date d’entrée en jouissance du bien est décalée par
rapport à l’octroi du crédit (ventes en l’état futur d’achèvement, construction de maisons
neuves…).

Cette recommandation est assortie de marges de flexibilité :
 La flexibilité admise peut aller jusqu’à 20 % du montant de la production trimestrielle de nouveaux crédits ;
 Au moins 80 % de la flexibilité maximale est destinée aux acquéreurs de leur résidence principale et au moins 30 % de la flexibilité maximale est réservée aux primo-accédants. Par conséquent, les établissements sont également tenus de respecter les 2 conditions suivantes :
o Part de la production non conforme hors résidences principales < (1-80 %) x 20 % = 4 % de
la production totale
o Part de la production non conforme hors primo-accédants < (1-30 %) x 20 % = 14 % de la
production totale.

La flexibilité est de 1/5ème du montant du crédit, et non pas en nombre de dossiers.
Il y a eu des changements dans les critères d’octroi, et de marges de flexibilité.

Et le graphique 40, Part de la production non conforme à la recommandation (R-2019-1 puis R2021-1) du HCSF dans la production totale (hors rachats et renégociations) :
Qui tend à montrer que la part des "dossiers non conformes" diminuent de trimestre en trimestre.

perecastor, le 31/01/2021 a écrit :

En effet si on applique les règles strictement, sans dérogation pour le taux d’endettement et sans la méthode de calcul par différentiel pour les investissements en cours, on est très rapidement bloqué.

La question est donc, comment faire passer son dossier parmi les 4% (20% de 20%) encore à la discrétion des banques pour les profils investisseurs qui ne rentrent plus dans les cases.

Il faudra dans tous les cas montrer patte blanche et soigner son profil bancaire… c’est-à-dire souscrire un maximum de produits maison (CB Premium, PEA, AV investie en UC maison, assurances…) fortement chargés en frais. Que ce soit auprès de sa banque historique (pour lui donner envie de vous garder) ou auprès d’un concurrent (pour lui donner envie de vous gagner comme client). Et si on daigne vous accorder un prêt, il faudra s’estimer chanceux et ne pas être trop regardant sur les conditions.

Je suis en cours de finalisation de l’achat de deux logements dans le Grand Lyon, résultat d’un travail de fourmi depuis plus de 4 ans sur ce dossier.
J’ai deux crédits immo pour mes 2 investissements en pleine propriété, un crédit pour l’indivision d’un bureau, et crédit pour la RP -qui est sous compromis actuellement-, et je suis en reprise à temps partiel suite à mon congé maternité. Autant dire que j’ai croisé les doigts et fais mon plus beau sourire pour deux lignes de prêts à 1.15% sur 15 ans -plus de crédit au delà de 15 ans pour les investissements, alors que mes 2 premiers ont été sur 20 ans-, apport des frais de notaire obligatoire -plus de financement à 110% alors que tous ont été à 110%, sans apport-.
Je vois dès maintenant les changements concrets de ces recommandations.

Quels sont les retours des investisseurs qui montent actuellement un dossier de prêt, avec un endettement supérieur à 35% ?

Bonjour,
@amoilyon : Je sors d’un rendez-vous avec ma banque pour financer lot n°12 et 13 que je viens d’acquérir. Taux d’endettement = 41%.
J’étais un peu fébrile suivant l’actualité économique et les recommandations émises..bah à priori c’est bon.

Les rdv sont toujours devant leur écran de PC et leur outil me sert tjs un endettement ancienne formule par différentielle (14%), bizarre, je n’ai pas osé poser la question :-).

Après j’ai un taux "dégueulasse" si je peux me permettre, 1.25% sur 20 ans. Mais comme tout le monde l’a déjà indiqué : je prends ! Ca reste un super taux, financement a 110%.

La banque augmente sa marge et c’est de bonne guerre. Toujours assurance santé et PNO chez eux, pas de secret. La confiance est établit, ils ont toujours trouvé mes investissements intéressants et me le répètent régulièrement (bien que que très loin des standards des champions de ce forum, je suis sur de l’autofinancement, grosse modo 8% brut).

Cependant j’attend l’offre éditée en espérant pas de mauvaise surprise.
Boum

Dernière modification par boumboum26 (31/07/2021 22h29)

Il serait vraiment intéressant de connaître les études / projections sur lesquelles se base le HCSF pour encadrer à ce point l’octroi du crédit.
Il doit bien y avoir des raisons structurelles.

Il semble que les investisseurs soient ciblés.

Peut-être que le HCSF anticipe une dégradation du profil de risque de cette catégorie d’emprunteurs :

- Refonte du système DPE, permis de louer et travaux de mise en conformité énergétique : les investisseurs spécialisés dans l’immobilier de rapport devront vraisemblablement faire face à d’importants frais dans les prochaines années ; certains pourraient être dans l’incapacité de les assumer (10 ou 15 lots à mettre aux normes en un temps très court) et donc de louer…Sans pour autant pouvoir vendre dans de bonnes conditions.

- Modification possible de la niche fiscale du LMNP ; quid du retentissement éventuel d’une évolution moins favorable aux investisseurs sur l’augmentation de leur charge fiscale lors de la phase de location mais aussi lors de la vente (si réintégration des amortissements) ; certains pourraient là aussi être à court de liquidité.

Vous "achetez" un bien qui ne vous appartient pas réellement, que vous n’êtes pas libre de louer, de transmettre, de vendre au prix du marché, autant rester locataire et rester "libre", sans payer de taxe foncière ni de travaux.