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#1 06/06/2012 10h37 → Travaux en location nue et passage en location meublée ? (location meublée, location nue, travaux)

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Bonjour,

Je suis en train de regarder pour acheter un appartement dans les semaines/mois à venir.
Jusqu’à maintenant, j’ai uniquement fait 2 achats d’appartements en location nue et je voudrais commencer la location meublée.

Seulement je voulais savoir si, sur la même année fiscale, je pouvais acheter un appartement, faire des travaux dedans pendant un certain temps et les déduires des loyers de mes 2 autres appartements. Une fois les travaux fait, passer en location meublée.

exemple :
Juin - Sept. 2012 : Travaux et déduction de leur montant sur mes autres biens en locations nues (comme une location nue en fait)
Oct - Déc 2012 : location en meublée et donc avantages liés à ce système de location.

D’avance merci pour vos avis et expérience

Erwan

Mots-clés : location meublée, location nue, travaux

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#2 06/06/2012 10h53 → Travaux en location nue et passage en location meublée ? (location meublée, location nue, travaux)

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Erwan a écrit :

Seulement je voulais savoir si, sur la même année fiscale, je pouvais acheter un appartement, faire des travaux dedans pendant un certain temps et les déduires des loyers de mes 2 autres appartements. Une fois les travaux fait, passer en location meublée.

exemple :
Juin - Sept. 2012 : Travaux et déduction de leur montant sur mes autres biens en locations nues (comme une location nue en fait)
Oct - Déc 2012 : location en meublée et donc avantages liés à ce système de location.

Vous pouvez déduire les travaux de votre nouvel achat de vos revenus fonciers si vous louez en nue ensuite , vous allez ainsi vous créez un déficit foncier sur une même catégorie de revenu les fonciers.

Votre demande n’est pas réalisable car vous voulez imputer des frais sur des revenus fonciers alors qu’ensuite vous allez louer en meublé , c’est à dire dans la catégorie des revenus BIC.

Bien tenté mais ce n’est pas possible fiscalement parlant et surement pas sur la même année.

Par contre si vous ne vous pressez pas pour louer en 2012 , vous pouvez passer les travaux sur vos revenus fonciers , libre à vous ensuite de louer différemment en 2013 qu’en location nue MAIS A VOS RISQUES ET PERILS …..

Sinon vous faites une première location en nue puis au départ du locataire vous basculez en meublé dans ce cas vous n’aurez pas de problème , c’est justifiable lors d’un contrôle.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#3 06/06/2012 11h39 → Travaux en location nue et passage en location meublée ? (location meublée, location nue, travaux)

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Merci pour votre réponse Philippe,

c’est malheureusement ce que je pensais …

Et d’après ce que j’ai pu lire, il n’y a pas forcément un grand intérêt à faire des travaux pour une location meublée ? On amortit déjà le bien et avec les intêréts d’emprunts, on n’a pas besoin d’être en déficit foncier, c’est juste ?

Vous dîtes :
"Par contre si vous ne vous pressez pas pour louer en 2012 , vous pouvez passer les travaux sur vos revenus fonciers , libre à vous ensuite de louer différemment en 2013 qu’en location nue MAIS A VOS RISQUES ET PERILS "

cela veut dire que même sur 2 années différentes, on ne peut pas changer le type de location, c’est uniquement lors du départ d’un locataire ? D’ailleurs les modalités de changement (nue à meublée) sont elles lourdes ?

Autre question : est ce qu’il y a quelque chose qui m’empêche de meubler le bien et de le louer en non meublé pour la première location ? Je sais que je n’y gagnerai pas fiscalement parlant, mais le bien est un petit studio de 14 m² difficile à meubler et j’aurais beaucoup de mal à louer non meublé. Donc en gros, je le refais et je le meuble, la première location je le loue meublé avec un bail non meublé et au départ du premier locataire, je n’ai plus qu’à changer le type de bail, non ??

Erwan

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#4 06/06/2012 12h00 → Travaux en location nue et passage en location meublée ? (location meublée, location nue, travaux)

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Erwan a écrit :

Et d’après ce que j’ai pu lire, il n’y a pas forcément un grand intérêt à faire des travaux pour une location meublée ? On amortit déjà le bien et avec les intêréts d’emprunts, on n’a pas besoin d’être en déficit foncier, c’est juste ?

Les travaux sont déductibles des revenus locatifs , c’est déjà intéressant de valoriser son patrimoine en déduisant les travaux des revenus afin d’éviter impôt et CSG en tout genre.
Vous pouvez déduire des travaux dans la catégorie des fonciers ou des BIC donc si vous avez plusieurs biens en meublé par exemple vous pouvez imputé les travaux sur l’ensemble des ces revenus et en diminuer la fiscalité.
Ce que je vous indique n’est valable que si vous déclarez vos revenus au réel et non pas au régime micro  bic ou micro foncier.

Erwan a écrit :

Vous dîtes :
"Par contre si vous ne vous pressez pas pour louer en 2012 , vous pouvez passer les travaux sur vos revenus fonciers , libre à vous ensuite de louer différemment en 2013 qu’en location nue MAIS A VOS RISQUES ET PERILS "

cela veut dire que même sur 2 années différentes, on ne peut pas changer le type de location, c’est uniquement lors du départ d’un locataire ? D’ailleurs les modalités de changement (nue à meublée) sont elles lourdes ?

Evidemment vous ne pouvez pas changer la teneur d’un bail en cours….
Les modalités de changement de type de location pour passer en meublé principalement nécessite une autorisation sur Paris et en fonction de la taille de la commune mais en province pas de problème.
Renseignez vous en mairie par sécurité.   

Il faut par contre remplir une déclaration Poi de loueur en meublé auprès des services fiscaux ( trésorerie de votre RP ).

Erwan a écrit :

Autre question : est ce qu’il y a quelque chose qui m’empêche de meubler le bien et de le louer en non meublé pour la première location ? Je sais que je n’y gagnerai pas fiscalement parlant, mais le bien est un petit studio de 14 m² difficile à meubler et j’aurais beaucoup de mal à louer non meublé. Donc en gros, je le refais et je le meuble, la première location je le loue meublé avec un bail non meublé et au départ du premier locataire, je n’ai plus qu’à changer le type de bail, non ??

Oui vous pouvez louer en nu alors que votre  bien contient des meubles.
Le seul point qui est dommage est que vous auriez pu amortir votre mobilier sur 7 ans en meublé , cet amortissement viendrait en déduction de vos revenus alors qu’il est difficile d’expliquer au fisc que vous louez en nue avec des meubles à amortir.

Quand j’ai fait mes déclarations de meublés , j’ai reçu une feuille des impôts me demandant de décrire le contenu des meubles par bien.

Personnellement , je finirais mes travaux en 2012 , j’imputerais ces travaux sur mon foncier 2012 et je mettrais en location meublé en 2013 , c’est limite mais vous pourrez toujours expliquer que n’arrivant pas à le louer en nue vous l’avez meublé….
Achetez vos meubles en 2013 , soyez confiant et croisez les doigts …..
Mais je le répète , c’est très limite …………… 
Si vous avez un petit patrimoine le risque est faible à mon sens de subir un contrôle

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#5 06/06/2012 12h12 → Travaux en location nue et passage en location meublée ? (location meublée, location nue, travaux)

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Merci pour votre réponse rapide, longue et claire Philippe !

Je sais bien que je ne peux pas "changer la teneur d’un bail en cours", mais comme avant le bien ne m’appartenez que je l’achète en 2012, y fais des travaux et souhaite le louer en 2013; je pensais que c’était bon étant donné que je suis toujours "entre 2 locataires" si on veut bien.

Mais bon comme vous dîtes, j’ai un petit patrimoine, je ne suis pas sûr d’intéresser le fisc !
Je pense donc que je vais étudier vos conseils pour voir ce que je vais faire.

Erwan

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#6 04/12/2012 11h53 → Travaux en location nue et passage en location meublée ? (location meublée, location nue, travaux)

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Bonjour,

je relance un peu ce topic pour vous dire que j’ai recu la confirmation du SIE de mon inscription mais aussi vous signaler que j’ai recu une lettre pour déclarer la CFE (cotisation fonciere entrerprise cerfa n°14187*03).
Je n’ai encore encore idée de comment remplir cette déclaration…si vous avez des pistes je suis preneur!

D’autre part concernant le passage de nu en meublé, quelle est la meilleure tactique lorsqu’on souhaite acheter un bien (ex: immeuble de rapport) avec baux en location nue pour les passer en meublé? Demander au vendeur de résilier les baux pour motif de vente pour les refaire derrière? en rassurant les locataires qu’ils ne vont pas être mis dehors. Quel intérêt pour le vendeur de s’ennuyer avec ca me direz vous…
Reprendre en l’état et à chaque renouvellement passer en meublé?
Autre pistes?
Merci.

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#7 04/12/2012 13h21 → Travaux en location nue et passage en location meublée ? (location meublée, location nue, travaux)

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pour la CFE : LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée (7/10)

Pour passer en meublé, il faudra avoir vraiment la propriété des meubles. Donc à priori attendre un changement de locataire (vouloir passer en meublé n’est pas un motif de résiliation de bail, et certains locataires n’auront aucune envie de louer meublé).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#8 05/12/2012 15h48 → Travaux en location nue et passage en location meublée ? (location meublée, location nue, travaux)

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merci pour le lien!

pour le passage en meublé je le pense lors de l’achat du bien, pour le vendeur cela peut être un motif de résiliation du bail. A savoir si je peux le mettre en clause ’suspensive’ sur le compromis?
Comme ça j’achète vide de locataires à défaut…

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#9 07/03/2014 22h53 → Travaux en location nue et passage en location meublée ? (location meublée, location nue, travaux)

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Bonjour tout le monde,

Je me permets de déterrer une discussion de 2012 car jai trouvé partiellement réponse à mes questions. sad

Je viens de faire l’acquisition d’un appartement T1 de 16 m2 dans le centre de Toulouse.

Je souhaite faire quelques travaux (il y en a besoin) dans la salle de bain et au niveau de l’électricité. Je souhaiterais profiter de ces travaux pour créer un déficit foncier.

J’avais comme objectif de le louer en meublé pour diverses raisons : je peux m’occuper de la gestion locative, je trouve ça plus rassurant par rapport à une location vide (turnover des locataires), le loyer est plus cher et donc la rentabilité meilleure …..

Je me pose aujourd’hui la question s’il vaut mieux le louer en location nue dans un premier temps jusqu’au départ du 1er locataire et ensuite le louer en meublé ? Est-ce que cette stratégie tient la route ?

En d’autres termes, pour profiter du déficit foncier, mieux vaut il louer directement en meublé (statut LMNP) ou d’abord passer par une location nue puis en meublée ?

Merci d’avance pour vos éclaircissements. smile
Louis

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#10 08/03/2014 09h29 → Travaux en location nue et passage en location meublée ? (location meublée, location nue, travaux)

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Passez directement en meublé. vous ne pouvez pas créer de déficit mais vos charges sont "étalées" sur les années ou vous faites des bénéfices operationnels et ce pendant 10 ans.

Si vos loyers pendant 10 ans n’arrivent pas a absorber vos charges réelles c’est que vous vous êtes trompé de bien.

Vous savez que après un déficit foncier il faut louer le bien nu pendant 3 ans.

Le seul intérêt éventuel c’est en cas de changement de tranche marginale et encore. Faites vos calculs.

A mon avis, faites simples. Directement en meublés …

Dernière modification par Boubouka (08/03/2014 09h31)

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#11 08/03/2014 11h46 → Travaux en location nue et passage en location meublée ? (location meublée, location nue, travaux)

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Si vous passez directement en meublé vous pouvez déduire les frais d’agence immobilière ainsi que les frais de notaire ce qui est pas négligeable.

Je vous conseil de regarder ce lien afin de comparer avec la location nue :
LMNP : les déductions possibles en régime réel


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#12 11/03/2014 17h20 → Travaux en location nue et passage en location meublée ? (location meublée, location nue, travaux)

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J’ai un questionnement assez proche des questions évoquées dans cette file.

J’ai acheté en juillet 2013 un appartement non meublé que je souhaite faire passer en meublé dès que possible. Un locataire y est en place. Le bien va être déclaré au réel et bénéficie d’un financement par emprunt à 110%.

A quelle date peut-il au plus tôt devenir LMNP/BIC janvier 2016, janvier 2017 ?
Si j’y réalise des travaux, en 2015 par exemple, cela aura t-il une influence sur cette date ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#13 11/03/2014 18h00 → Travaux en location nue et passage en location meublée ? (location meublée, location nue, travaux)

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Essayez de voir avec le locataire si il ne serait pas intéressé par du mobilier , une machine à laver et dans ce cas , vous lui proposez de refaire un bail meublé en bonne et dû forme.

Philippe


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#14 11/03/2014 18h50 → Travaux en location nue et passage en location meublée ? (location meublée, location nue, travaux)

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Merci pour votre proposition, j’y ai bien pensé, mais l’idée sera malheureusement difficile à faire passer auprès de la locataire et de son garant…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#15 11/03/2014 18h55 → Travaux en location nue et passage en location meublée ? (location meublée, location nue, travaux)

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Pourquoi , une amélioration du mobilier , la mise en place d’une machine , micro onde , four , armoire , lit ou canapé plus confortable etc …. est un argument.

Reste à voir le profil de la personne et son niveau d’équipement.

Cela vous coutera mais il devrait y trouver son compte et vous aussi

Philippe


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#16 11/03/2014 19h19 → Travaux en location nue et passage en location meublée ? (location meublée, location nue, travaux)

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Nous sommes bien d’accord, tout le monde pourrait y trouver son intérêt, mais là cela ne passera pas, histoire de profil psychologique…
Alors j’en ai pour 3 exercices complets, 3 ans date à date ? Des travaux amortissables viennent-il changer la donne ?

Ajout le 13/03/14
Je suis allé à mon centre des impôts et ai pu poser la question concernant la date possible de changement de régime. Voila la réponse que l’on m’a faite, cela pourra peut-être aider d’autres investisseurs…
Il semblerait que ce ne soit ni de date à date, ni 3 exercices complets mais "sur 3 exercices".
Concrètement un achat déclaré au réel/nu courant 2013 = changement possible LMNP/BIC au 01/01/16.
La réponse me surprend un peu, mais deux agents étaient très affirmatifs…

Ajout le 17/06/14
Les textes sont sans aucune ambiguïté, c’est 3 exercices pleins, soit dans ce cas 1/01/17

Dernière modification par DDtee (17/06/2014 10h21)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#17 17/06/2014 09h26 → Travaux en location nue et passage en location meublée ? (location meublée, location nue, travaux)

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je reprends aussi ce sujet ; personne n’a vraiment répondu ici à la question de freesas de 2012
mais sans doute ce sujet a déjà du faire l’objet d’informations par ailleurs

quelle est la pertinence de demander au vendeur de résilier le bail d’un logement vide pour vente ; puis de proposer au mêmes locataires de rester en passant en meublé et avec un nouveau bail ?
Bien sûr en faisant ça on leurs met le "couteau sur la gorge" mais comme dit Philippe30 (dont j’aimerais avoir l’avis bien sûr) ils peuvent y trouver un avantage ; et même en étant social, nous faisons du business et en faisant cela nous n’enfreignons pas la loi à ma connaissance

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#18 17/06/2014 09h46 → Travaux en location nue et passage en location meublée ? (location meublée, location nue, travaux)

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Pour répondre à Freesas , il faut prendre le temps de la réflexion car sa question mérite d’être bien appréhendée big_smile

Ces histoires de magouilles de résiliation pour vente me dérange beaucoup, ce n’est pas faire du business que de louer.
Essayons de donner un sens à l’investissement immobilier , essayons de tendre vers des relations client fournisseur qui proposent un logement avec les meilleures prestations.

Je ne trouve pas correct d’utiliser des moyens pour forcer un locataire à partir pour des raisons fiscales.
Que va penser ensuite le locataire si vous le reprenez en meublé , il va se dire que le propriétaire est un magouilleur donc cela peut se retourner contre vous ensuite.

Dans le cas dans achat immobilier avec un bail nu , il peut être intéressant de discuter avec le locataire pour lui proposer de mettre ou changer des meubles , une machine à laver en contre partie d’un nouveau bail en meublé.

Ce début de relation me semble plus judicieuse  que la technique du couteau sous la gorge qui présente le risque de se retourner contre l’agresseur.

Philippe


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#19 17/06/2014 15h14 → Travaux en location nue et passage en location meublée ? (location meublée, location nue, travaux)

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OK Philippe ça me parait sain ; quelle est également votre position entre :
- le congé pour vente sans reprendre les mêmes locataires afin de ne pas "polluer" les rapports ou de "magouiller"
- rester bloquer tant que le locataire ne part pas de son gré (pas plus de raison "humaine" de lui signifier son départ au terme des 3 ans que à la vente du bien ; si ce n’est qu’il sera prévenu beaucoup plus en amont ce qui est nettement plus correct en effet)

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#20 17/06/2014 16h18 → Travaux en location nue et passage en location meublée ? (location meublée, location nue, travaux)

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Il est aussi possible que le locataire tienne à ses meubles,non? Ou qu’il préfère louer vide pour conserver ces meubles qui lui feront défaut en changeant de logement?


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#21 17/06/2014 16h55 → Travaux en location nue et passage en location meublée ? (location meublée, location nue, travaux)

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vieausoleil a écrit :

- le congé pour vente sans reprendre les mêmes locataires afin de ne pas "polluer" les rapports ou de "magouiller"

Il s’agit toujours d’un arrangement à votre convenance uniquement.
Le fait est que le premier locataire est parti suite à la vente pour vous arranger. 

vieausoleil a écrit :

- rester bloquer tant que le locataire ne part pas de son gré (pas plus de raison "humaine" de lui signifier son départ au terme des 3 ans que à la vente du bien ; si ce n’est qu’il sera prévenu beaucoup plus en amont ce qui est nettement plus correct en effet)

En quoi le fait de le prévenir lors de la vente est mieux que d’attendre 3 ans , l’échéance du bail.

Sachez que les conditions de résiliation de bail par un bailleur sont très encadrées.

Quand vous achetez avec un locataire en place , vous prenez le paquet , vous avez pu soupesé le pour et le contre.

Que vous attendiez son départ est une chose qui peux vous être bénéfice  mais activer sciemment son départ en contournant le sens de la loi me dérange.

Philippe


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#22 18/06/2014 11h20 → Travaux en location nue et passage en location meublée ? (location meublée, location nue, travaux)

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ok Philippe je comprends votre position ; merci pour votre expérience dans ce domaine ; une dernière précision :

la liste des biens à mettre à disposition est bien encadrée (loi ALUR) aussi si je vous cite :

"Dans le cas dans achat immobilier avec un bail nu , il peut être intéressant de discuter avec le locataire pour lui proposer de mettre ou changer des meubles , une machine à laver en contre partie d’un nouveau bail en meublé"

est ce vraiment suffisant de lui donner un ou deux meubles et une machine à laver supplémentaire ? Cela ne colle pas avec la liste à fournir en totalité par le bailleur….. n’est on pas là aussi dans ce cas en porte à faux avec la législation ?

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#23 18/06/2014 11h50 → Travaux en location nue et passage en location meublée ? (location meublée, location nue, travaux)

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Je suis d’accord avec vous qu’une simple machine et un ou deux meubles sont peu de choses mais on peux concevoir que le locataire a déjà meublé partiellement son appartement.

Quand je parle d’un machine à laver , c’est dans le cas ou aucune ne serait présente et dans ce cas il sera surement ravi.
Pour les autres éléments c’est une question de discussion  , si un canapé lit est hors d’usage cela peux aussi être un argument ou ajouter une armoire.

Philippe


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#24 18/06/2014 18h21 → Travaux en location nue et passage en location meublée ? (location meublée, location nue, travaux)

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j’avais bien compris Philippe que cela se discutait avec le locataire ; ce qui me gêne c’est la position du fisc
à qui l’on va transmettre un nouveau bail avec en annexe un état des lieux mentionnant que le bailleur n’a fourni que peu de choses par rapport à la liste légale
qu’est ce qui m’échappe ?

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#25 18/06/2014 18h51 → Travaux en location nue et passage en location meublée ? (location meublée, location nue, travaux)

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@Vieausoleil
Vous ne transmettez pas au fisc un nouveau bail.

Vous ne transmettez pas de bail aux impôts.

Vous déclarez vos revenus soit en nue soit en meublé , en cas de contrôle vous devez pouvoir fournir le bail.

Philippe


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