Acheter un bien immobilier avec une anomalie juridique ?

Chestercopperpot · #1

Bonjour à tous,

J’aurais aimé connaitre votre ressenti ou vos retours d’expérience sur un achat que nous sommes en train de faire.

Nous sommes actuellement en pour-parlés pour l’achat d’une petite maison vendue louée dans le 93, à 500m de Paris.
Il s’agit d’une maisonnette de 30m² au sol, avec un premier étage (mais très mansardé).
Elle est située dans l’arrière cours d’un immeuble (en copropriété donc).
Nous connaissons bien le quartier puisque nous y vivons aussi.

Voici l’historique de cette maison :

En 1999, le propriétaire d’origine demande l’autorisation de construire une maisonnette en lieu et place de plusieurs cabanes.
La résolution est acceptée en AG à l’unamimité par la copro.
Le permis de construire est délivré.
Les problèmes démarrent ici car le droit à construire n’est pas purgé par le propriétaire
(Qu’est-ce que le droit à construire? L’exemple le plus parlant , c’est le propriétaire du dernier étage qui veut faire une surrélavation pour avoir un duplex : il doit payer un droit à construire à la copropriété. Le montant de ce droit est à négocier entre les parties).

En 2004 la maison est vendue. Le notaire fait une erreur car l’acte de vente mentionne toujours les cabanes.

Aujourd’hui la maison est à nouveau à la vente, mais les notaires réclament que la situation soit clarifiée, sauf que le propriétaire souhaite vendre rapidement.

Les étapes à réaliser pour clarifier la situation :

ETAPE 1

Le droit à construire.
Le montant du droit à construire reste à déterminer et doit être voté à l’unanimité en AG.

ETAPE 2

Passage d’un géomètre pour recalculer les tantièmes et créer un bâtiment séparé pour la maison.
Il constate la disparition des cabanes au profit d’une maison.

ETAPE 3

Le projet du géomètre est soumis aux copropriétaires. Il doit être adopté à l’unanimité en AG.

ETAPE 4

Le règlement de copropriété est mis à jour par un notaire sur la base du projet du géomètre.
La maison apparait enfin sur le règlement de copropriété.

Les notaires nous recommandent d’acheter au minimum après l’étape 1, car le montant du droit à construire peut être symbolique (100€, la maison est là depuis longtemps) ou plus cher. C’est l’inconnue.

Les autres étapes constituent des "formalités", les inconnues sont moindres.
Les coûts seront élevés et à la charge du propriétaire (sans doute 10000€ pour le géomètre et le notaire).
Les résolutions devront être votées à l’unamimité, mais vont dans l’intérêt de la copro : rééquilibrage des tantièmes au bénéfice des autres copropriétaires, et situation clarifiée.

Alors vous en pensez quoi? Sac de nœuds ou opportunité? A fuir?
Vous pouvez aussi me répondre que je suis le seul à pouvoir savoir!

Il s’agit d’un achat à l’affect : le bien est atypique, avec des possibilité d’amélioration, et dans un quartier qui monte. Le propriétaire est conscient des problèmes et peut faire un geste.

Enfin, les frais de procédures sont visiblement déductibles :
Revenus fonciers - Charges déductibles - Frais d’administration et gestion
(…pour le règlement de litiges portant sur la propriété de l’immeuble donné en location (limite de propriété, etc.).

Dernière modification par Chestercopperpot (23/09/2019 12h12)

Mots-clés : achat, anomalie, tantièmes

Iqce · #2

Bonjour,

Comment vous répondre : il faut en dire plus sur l’avis de la copro sur le droit à construire. Cela a t’il été évoqué en AG par le passé ? Sont ils seulement favorables à une discussion ? Y a t’il des procéduriers dans le lot (cf AG antérieures, procès éventuels) ? Etc

De mon expérience, sauf assurances possibles basées sur les AG antérieures c’est "à fuir".
Le notaire accepterait donc de faire la vente ?

Dernière modification par Iqce (23/09/2019 12h12)

SamyInvest · #3

Vous le dites vous même : c’est un achat à l’affect

En matière d’investissement immobilier l’affectif ne doit JAMAIS rentrer en ligne de compte.

Si en plus le dossier est compliqué j’aurais tendance à dire "à fuir" sauf si vous avez un prix Canon (bien en dessous de ce que ça vaut) pour prendre en compte le risque, les désagréments etc …

Surin · #4

Lors de la vente en 2004, il y a eu des anomalies. Je ne crois pas à "l’erreur" du notaire :
_Soit le vendeur a menti sur la situation des cabanons et à laissé en l’état dans les documents avec le notaire.
_Soit le notaire est complice avec le vendeur en ayant volontairement "omis" de mentionner la situation au jour de la vente.
Un notaire ne fait pas d’erreurs, il est réputé compétent.

Sur les coûts, 100€ à titre symbolique me paraissent ridicules. Proposez 1000 ou 1500€ à titre symbolique, en argumentant qu’aussi l’augmentation du nombre de tantièmes fera diminuer les charges de chacun.
10000€ notaire/géomètre c’est excessif, ça coûtera 3 fois moins cher. La seule difficulté technique ou incertitude c’est l’aval de la copro mais avec un bon argumentaire ça doit passer.

Dernière modification par Surin (23/09/2019 12h47)

Pierrot31 · #5

En plus de l’accord de la copropriété et des histoires de géomètre, il doit aussi y avoir une problématique d’urbanisme et d’impôt (taxe fonciè!re)…

Ça peut être un bon plan si vous arrivez à vous dépatouiller de tout ça car beaucoup d’acheteurs ne vont pas vouloir s’embêter. C’est un gros "si" à mon avis…

Iqce · #6

Je ne pense pas, je cite :

"La résolution est acceptée en AG à l’unamimité par la copro.
Le permis de construire est délivré."

Outre l’aspect réglementaire, il n’en faut pas plus pour délivrer un PC et taxer. C’est "l’indépendance des législations" en l’occurrence.

Chestercopperpot · #7

Tout d’abord merci pour vos réponses.
Ce qu’il en ressort c’est qu’il y a évidemment beaucoup d’incertitudes, donc un risque, et que le risque doit vraiment être justifié par un prix canon.

Iqce a écrit :
Le notaire accepterait donc de faire la vente ?

Ils n’ont pas été très clairs là dessus. Mais peut-être que la situation est en fait très simple : on ne peut pas faire de vente tant que la situation n’est pas clarifiée.

SammyInvest a écrit :
En matière d’investissement immobilier l’affectif ne doit JAMAIS rentrer en ligne de compte.

Je ne vais pas vous contredire sur ce point, mais je suis un peu joueur… Car il y a également l’opportunité (encore un "SI") d’une extension dans un quartier où le prix au m² est important.

Surin a écrit :
Sur les coûts, 100€ à titre symbolique me paraissent ridicules. Proposez 1000 ou 1500€ à titre symbolique, en argumentant qu’aussi l’augmentation du nombre de tantièmes fera diminuer les charges de chacun.
10000€ notaire/géomètre c’est excessif, ça coûtera 3 fois moins cher. La seule difficulté technique ou incertitude c’est l’aval de la copro mais avec un bon argumentaire ça doit passer.

Surin vous me paraissez le plus optimiste!
La clarification va dans le sens de tout le monde. Actuellement tout les copropriétaires doivent payer si la maison doit être ravalée ou le toit refait…La copro n’est pas très grande, je pense que convaincre tout le monde n’est pas mission impossible.

Surin · #8

Je ne comprends pas le sens de votre dernière phrase. Même une fois que tout sera mis en conformité, il appartiendra à la copropriété de payer l’entretien des murs et toiture de la maison.

Chestercopperpot · #9

Le géomètre devrait proposer de créer un bâtiment distinct pour la maison. L’immeuble principal serait le bâtiment A et la maison le bâtiment B par exemple. Il y aurait un nouveau calcul des clés de répartition. Seules les charges courantes seraient partagées, et plus les charges liées aux bâtiments.
Enfin là encore ce serait soumis au vote des copropriétaires.

Canyonneur75 · #10

Bonjour,

L’étape 4 ne comporte pas uniquement la modification de l’EDD mais aussi la modification d’articles du règlement de copropriété sur :

- la description de la copropriété
- la répartition des charges

2 modèles à mon avis :

A - Une copropriété générale

C’est le plus simple et tous les copropriétaires participent aux réparations des parties communes de la maison. En contrepartie, vous participez aux réparations du bâtiment A.
Problème potentiel : les copropriétaires refusent systématiquement toutes les réparations concernant les parties communes de la maison.

B - Une copropriété générale et 2 copropriétés particulières aux bâtiments A et B
Il convient de séparer les parties communes en 3 lots et les charges correspondantes.
Cela peut se compliquer si vous utilisez des équipements communs situés dans le bâtiment A (local poubelle par exemple) ou si vous devez traverser le bâtiment A pour accéder à la maison. Dans ce cas, votre lot doit contribuer aux charges particulières du bâtiment A, mais dans une proportion largement plus faible que celle de votre contribution aux charges générales.

A vous de bien suivre ce point, car cela peut avoir des conséquences financières et aussi donner naissance à des conflits.

Par ailleurs, vous évoquez des décisions prises à l’unanimité…

A ma connaissance, les décisions concernant la modification de l’EDD et du règlement de copropriété sont prises à la majorité de l’article 26 (majorité en nombre des copropriétaires représentant plus de 66.67 % des tantièmes).

Quand vous indiquez que les décisions ont été prises à l’unanimité, Est-ce à l’unanimité des présents et représentés à l’AG ou alors à l’unanimité des copropriétaires ?

Il convient pour que l’AG puisse délibérer sur ce type de résolution que plus de 50 % des copropriétaires représentant plus de 66.67 % des tantièmes soit présents à l’AG… sinon il sera difficile d’avancer

Pour avancer rapidement, le propriétaire actuel peut demander, à ses frais, la convocation d’une AG pour régler la problématique du droit à construire.

Je vous recommande de vous entourer des conseils d’un notaire compétent indépendant du notaire du vendeur et des notaires déjà impliqués par le passé…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (23/09/2019 20h04)

Chestercopperpot · #11

Merci Canyonneur pour votre réponse.

Je serais évidemment en faveur du modèle B. Avec effectivement une contribution pondérée aux charges du bâtiment A, du fait de l’utilisation des équipements communs comme vous le soulignez.

L’autorisation en 1999 été votée "à l’unanimité des présents et représentés", totalisant 751/1000èmes.

Nos deux notaires ont effectivement poussé le vendeur à ajouter une résolution concernant le droit à construire. La prochaine AG a lieu le mois prochain. Tout va dépendre de cela. Affaire à suivre.

Oui j’essaie de bien m’entourer, c’est important d’avoir un réseau de professionnels fiables pour enchainer les investissement.
La première réaction de mon notaire a été : "N’achetez pas ça!"

Je m’absente quelques jours, je n’aurai que mon téléphone avec moi. Si d’aventure il devait y avoir d’autres contributions à ce fil, je ne pourrai y répondre que jeudi.

Merci pour votre aide et bonne soirée à tous.

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#1 23/09/2019 12h00

ETAPE 1

ETAPE 2

ETAPE 3

ETAPE 4

#2 23/09/2019 12h11

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