Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 16/09/2014 09h40 → Acheter un appartement à plusieurs : quel montage juridique optimum ? (locatif;indivision)

Membre
Réputation :   -1 

Bonjour,

j’ai acheté il y a 6 mois un appartement à Vitry sur Seine (voir ma présentation, bien situé, en très bon état, 128 k sur 15 ans, loyer 750 €). L’expérience m’a plu et je regarde pour la prochaine acquisition.
En discutant avec des amis, beaucoup souhaiteraient également se constituer un patrimoine en investissant dans l’immobilier, mais voudraient l’acheter à plusieurs pour mutualiser le risque et réduire le ticket d’entrée.

En recherchant sur le net, j’ai trouvé 2 solutions qui sont l’indivision et la SCI. La SCI me plait bien, mais est soumise à l’IS (30% ?) et a un formalisme assez lourd (AG annuelle, frais de notaires à la création, …). L’indivision me semble plus légère, mais engage moins (risque de revente prématurée si on ne rachète pas les parts des indivisaires).

Suite à mon premier projet, le cashflow est légèrement négatif (mensualité de 860 pour 625 + 125 (charges) de loyer) et je pense que c’était une erreur. Me conseillez vous de me baser sur 25 ans ?

On regarde pour des biens entre 100 et 150 k. Le rendement que j’ai calculé tourne entre 7 et 8% pour des bien situés dans les extensions du grand Paris ou proche d’un métro / RER.

Quelle solution me préconisez vous pour un tel montage ? Nous sommes actuellement 2 motivés par le projet, jusqu’à combien de personne un montage en indivision est il possible et tenable ?

Merci smile

Mots-clés : locatif;indivision

Hors ligne

 

#2 17/09/2014 12h26 → Acheter un appartement à plusieurs : quel montage juridique optimum ? (locatif;indivision)

Membre
Réputation :   160 

La SCI n’est pas soumise à l’IS, elle PEUT l’être. Nuance.

En rapide, l’indivision fonctionne à l’unanimité. On l’appelle aussi la dictature de la minorité : si un indivisaire refuse qqchose, il a raison, peu importe qu’il soit majoritaire ou minoritaire. Si un indivisaire veut vendre, il peut provoquer la vente du bien. Vous pouvez racheter les parts, mais à nouveau il faut l’unanimité sur ce point (ie : un autre indivisaire qui ne peut pas racheter et qui ne veut pas être dilué peut provoquer la vente).

La SCI fonctionne contractuellement : vous définissez les droits et devoirs de chacun, vous pouvez faire en sorte que la SCI fonctionne sans l’accord de tous, à la majorité, voire en simulant un commandite (une personne qui décide, mais qui prend à sa charge une plus grosse partie des risques). Vous pouvez gérer les cas de naissances, mariages, décès, donations multiples, démembrement, etc …

Au plan fiscal, l’indivision est nécessairement transparente : c’est la fiscalité de l’indivisaire qui s’applique. La SCI peut choisir la transparence ou l’imposition IS (ce dernier choix étant irrévocable).

Vous trouverez ici ou sur d’autres sites pleins d’information sur le fonctionnement d’une SCI IR et d’une SCI IS, ainsi que d’autres montages, selon vos besoins, je ne reviendrais pas sur les avantages et inconvénients de chacune des deux fiscalités concernant la SCI.

Mais sur le plan "civil", j’ai tendance à privilégier une solution contractuelle pour un achat à plusieurs qu’une indivision.

Hors ligne

 

#3 17/09/2014 14h32 → Acheter un appartement à plusieurs : quel montage juridique optimum ? (locatif;indivision)

Membre
Réputation :   43 

Ok avec xa pour dire que la SCI pour un investissement entre "étrangers" reste peut-être plus adaptée que l’indivision. A priori en tout cas.

Par contre, si l’indivision est certes une source de conflits potentiels, il existe un certain nombre de règles prenant leur source dans le code civil et/ou les conventions entre indivisaires et qui permettent quand même de faire face à la mauvaise volonté de la minorité ou l’absence d’implication de certains, ou tout simplement pour résoudre des désaccords. Et le juge n’ordonne pas une licitation des biens en indivision si facilement.

Par ailleurs, la SCI n’échappe pas nécessairement aux tyrannies (ne serait-ce qu’en matière de distribution de bénéfices, par exemple).

Quelques articles de base sur l’indivision :

Code civil | Legifrance

Dernière modification par pierrejacques11 (17/09/2014 16h29)

Hors ligne

 

#4 17/09/2014 15h59 → Acheter un appartement à plusieurs : quel montage juridique optimum ? (locatif;indivision)

Membre
Réputation :   61 

Bonjour,
La SCI me semble être la solution la plus adaptée.

Les conflits d’indivision sont très difficiles à résoudre sans intervention du juge la fausse économie au départ (consitution d’une SCI, dans les 1000 euros ici) peut devenir un gouffre en cas de conflit.

Un exemple : des indivisaires tentent de faire vendre un immeuble dans une indivision familiale avec opposition d’un indivisaire : les notaires, avocats et experts se renvoient la balle (et les honoraires) depuis 1 an : l’acheteur se lasse.

Hors ligne

 

#5 17/09/2014 17h25 → Acheter un appartement à plusieurs : quel montage juridique optimum ? (locatif;indivision)

Membre
Réputation :   151 

Effectivement, l’achat au travers d’une société civile est la meilleure option, car elle permet, en définissant des règles de majorité, de traiter certains blocages.

Toutefois, j’attire votre attention sur l’aspect bancaire des choses. En achetant au travers d’une SCI et à crédit, la banque exigera le cautionnement de tous les associés, de manière solidaire.

Si la société rencontre des difficultés, la banque pourra donc se retourner vers l’un ou l’autre des associés pour l’intégralité du passif à charge pour lui de diviser les recours.

En outre, l’achat à plusieurs pose problème dans quelques circonstances malheureuses comme : divorce, décès, faillite d’un associé, mise en tutelle, etc… Il ne faut pas sous-estimer les problèmes induits par ce genre d’événement.

Enfin, évitez une répartition du capital à 50%/50% qui génère le même genre de blocage qu’une indivision et respectez scrupuleusement le formalisme du droit des sociétés (assemblées, tenue de comptabilité, enregistrement des actes, etc…).

Hors ligne

 

#6 17/09/2014 17h28 → Acheter un appartement à plusieurs : quel montage juridique optimum ? (locatif;indivision)

Membre
Réputation :   160 

pierrejacques11 a écrit :

Par contre, si l’indivision est certes une source de conflits potentiels, il existe un certain nombre de règles prenant leur source dans le code civil et/ou les conventions entre indivisaires et qui permettent quand même de faire face à la mauvaise volonté de la minorité ou l’absence d’implication de certains, ou tout simplement pour résoudre des désaccords. Et le juge n’ordonne pas une licitation des biens en indivision si facilement.

On peut certes conventionner une indivision, mais je dirais que c’est presque idiot lorsqu’on a le choix.

La convention (article 873 et suivants) impose un formalisme très similaire à celui de la SCI IR dans le fonctionnement normal (information annuelle, suivi des dépenses et revenus éventuels, etc …). Mais elle conserve des contraintes propres à l’indivision.

Ainsi, la convention permet de déroger temporairement au droit de sortir de l’indivision, mais uniquement temporairement. Un mineur devenu majeur peut demander la nullité de la convention dans l’année suivant sa majorité. Sur une convention illimité, un majeur peut demander à tout moment le partage d’indivision, et pour une convention à durée fixe, il peut demander à ce que ce partage soit réalisé à la fin de la durée de convention. La convention ne permet jamais d’éviter l’unanimité sur certaines décisions, comme le choix de représentant de l’indivision, la mutation du bien.

Dans une SCI correctement conçue (et donc pensée), il est parfaitement possible de déroger à tous ces problèmes et de voir beaucoup plus loin dans la gestion du patrimoine détenu par la société civile, y compris des décisions d’arbitrages sur des biens immobiliers qui peut se faire sans unanimité.

Quand au juge qui n’ordonne pas facilement, je dirai oui et non. il ne suffit certes pas d’aller au tribunal pour obtenir une licitation. C’est très long, mais c’est inévitable : soit vous trouvez un accord de reprise, avec unanimité des indivisaires restants, soit le juge demandera in fine la licitation du bien, parce qu’il n’a pas d’autre choix, ne pouvant vous imposer le rachat des parts du demandeur.

Hors ligne

 

#7 18/09/2014 12h56 → Acheter un appartement à plusieurs : quel montage juridique optimum ? (locatif;indivision)

Membre
Réputation :   -1 

Merci pour vos réponses, après lecture de celles ci, je pense opter pour une indivision pour un premier bien acheté à 2 et de réaliser une SCI si l’opération devait se renouveler.
Par contre, est il possible, en cas de 2 eme, 3 eme ou plus, d’intégrer ce bien en indivision à une SCI ?

La SCI, en plus des obligations légales (AG annuelle, …), va t elle nécessiter un comptable pour pouvoir répartir convenablement le montant des loyers ? Y aura t il nécessiter de rémunérer (ou tout autre contre partie) un gérant pour le travail qu’il effectuera (visites, annonces, …) ?

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech