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#1 10/12/2014 17h14 → SCI à capital variable pour acheter une bien immobilier... (capital variable, cession de part, dissolution, sci)

Membre
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Bonjour à tous,

J’ai besoin de votre aide car je suis en train de rédiger les statuts de ma SCI, mais reste bloquer sur certaine questions, où j’aurai besoin de votre éclairage. d’avance merci.

Problématique est : J’ai besoin de faire l’achat d’un bien immobilier rapidement (dans le mois), pas d’accord de prêt des banques car pour l’instant mon divorce est non homologué.

Solution que j’ai trouvé: créer une SCI à capital variable, ainsi mon père financera le bien à hauteur de 126 000 euros et ma soeur à hauteur de 45 000 euros. Pas de prêt.

Lorsque le jugement sera prononcé, je compte racheter les parts de ma soeur, ainsi elle sort de la SCI et je ferai dans ce cas une demande de prêt pour racheter les parts de mon père, ne lui laissant qu’une faible part dans la SCI.

Questions :

-->Quand je deviendrais nouvel associé est-ce qu’une annonce au journal officiel suffit ?
--> La cession des parts peut-elle bien se faire sous seing privé et non pas sous acte authentique comme indiqué dans les statuts types?
-->Il n’y aura pas de profit au sein de SCI, j’aurai la jouissance du bien et payerai les charges, y a-il une obligation à la clôture de l’exercice d’établir un inventaire ? un bilan ?
-->puis-je dissoudre la SCI à terme ? ou serait-il bien de mettre 1% sur chacun de mes enfants en tant que "part en nue-propriété ?
-->lorsque que je rachèterai les parts de mon père et ma soeur, est-ce que ces derniers seront imposés de quelque manière qu’il soit ? (plus value?)
-->Sommes nous tous imposable sur le foncier ?
-->Lorsque que je serai propriétaire majoritaire, au bout de quelques années si j’envisage de louer ce bien, vaut-il mieux dissoudre la SCI  ? ou au contraire la garder ?

Merci encore pour votre aide

Mots-clés : capital variable, cession de part, dissolution, sci

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#2 11/12/2014 03h22 → SCI à capital variable pour acheter une bien immobilier... (capital variable, cession de part, dissolution, sci)

Modérateur
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Dans votre cas, plutôt que poser ces questions (assez pointues) sur un forum, il me semble préférable d’aller voir un bon professionnel du droit. Mieux vaut lui payer quelques honoraires que vous prendre les pieds dans le tapis….

A mon avis (mais je ne suis pas un pro du Droit) :
  --> Pas besoin de publier au JO en cas de changement de propriétaire des parts.
  --> Les cessions de parts peuvent se faire sous seing privé, mais il faut enregistrer la transaction auprès du trésor public (et payer les 5% de droit de cession d’une société à dominante immobilière, et les vendeurs doivent déclarer une éventuelle plus-value et payer PS+impôts dessus)
  --> Il faut faire une compta pour la SCI, et des AG. Pas d’obligation de publier les résultats au RCS. Si la SCI est à l’IR les associés doivent déclarer ses bénéfices (revenus fonciers) avec leur IR. Si elle est à l’IS, il faut déclarer et payer l’IS.
  --> Attention aux statuts (le prévoir) si vous avez la jouissance du bien.
  --> Une AG peut tout à fait décider d’une liquidation, quand elle veut, mais il y a des formalités à faire, il peut y avoir des impôts à payer, etc.
  --> Il y a peut-être une solution mieux adaptée à votre cas : consulter un pro du Droit (notaire par exemple).


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#3 11/12/2014 03h55 → SCI à capital variable pour acheter une bien immobilier... (capital variable, cession de part, dissolution, sci)

Modérateur
Réputation :   171 

GoodbyLenine a écrit :

--> Il faut faire une compta pour la SCI, et des AG.

La tenue d’une comptabilité dans les règles de l’art n’est pas obligatoire si la SCI est à l’IR et que les associés sont à 100% des personnes physiques.

Vous pouvez d’ores et déjà indiquer dans vos statuts que les frais de mutations des parts seront pris en charge par la SCI et non par le cessionnaire, cela vous permettra de les imputer dans la rubrique "Impôts et taxes" de la 2072.

S’il n’y a aucun prêt, la fiscalité pour votre père et votre soeur sera lourde. Attention.

Vu le délai dans lequel vous souhaitez réaliser votre projet, je vous donnerai le même conseil que GBL : faites vous aider par un professionnel averti à ce sujet. Attention à ce que ce professionnel n’ait pas comme objectif de simplement vous rédiger vos statut sans ce soucier de la fiscalité future pour votre père et votre soeur du montage qu’il propose.

Bon courage


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#4 11/12/2014 08h29 → SCI à capital variable pour acheter une bien immobilier... (capital variable, cession de part, dissolution, sci)

Membre
Réputation :   11 

Vous n’avez pas parlé de votre contrat de mariage actuel

attention, si vous créez votre SCI avant le jugement de divorce selon le cas votre femme aura des droits dessus…

allez voir un notaire

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#5 11/12/2014 14h24 → SCI à capital variable pour acheter une bien immobilier... (capital variable, cession de part, dissolution, sci)

Modérateur
Réputation :   1084 

Il est exact que

Sky a écrit :

La tenue d’une comptabilité dans les règles de l’art n’est pas obligatoire si la SCI est à l’IR et que les associés sont à 100% des personnes physiques.

…. mais ne pas faire de compta et AG dans les règles, en particulier si la SCI fait des recettes, c’est généralement aller au devant de pas mal de problèmes (avec le fisc, ou lors de la succession d’un des associés, par exemple).


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