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Forums des investisseurs heureux

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#1 12/05/2014 08h48 → Assurer son immobilier : comment/par qui assurer ses biens immobiliers ? (assurance vie, assurance, assurance-vie, immeuble, sinistre)

Membre
Réputation :   69 

Bonjour,
ce post pour ne pas poser la question à chaque investisseur immobilier du forum sur sa présentation, mais pour réunir ici toutes les réponses, et plus particulièrement pour ceux qui ont sauté le pas et investissent dans un ou plusieurs immeubles.

Que vous soyez débutant ou confirmé, merci de nous dire comment/par qui vous assurez ces biens et avec quelles prospections préalables (courtier ? banque ? société ?)

Et de la petite fuite concernant les parties communes à la catastrophe comme un incendie avec des morts, êtes vous sûr d’être bien assuré ?

Merci de vos retours d’expérience

Mots-clés : assurance vie, assurance, assurance-vie, immeuble, sinistre


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#2 12/05/2014 12h00 → Assurer son immobilier : comment/par qui assurer ses biens immobiliers ? (assurance vie, assurance, assurance-vie, immeuble, sinistre)

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Réputation :   15 

Bonjour,

Je choisi en général le moins cher.
Sauf le dernier où j’ai pris l’assurance de la banque préteuse. Et c’est sur celui-ci que j’ai eu un dégât électrique (batteries de l’ordinateur portable du locataire qui crame) Rien à dire, assez rapide et à peu près efficace, mais ce n’était qu’une bricole….
Je reste méfiant sur les garanties réelles, n’ayant pas toujours analysé toutes les interprétations possibles des petites caractères de la police.

Frédéric

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#3 12/05/2014 16h38 → Assurer son immobilier : comment/par qui assurer ses biens immobiliers ? (assurance vie, assurance, assurance-vie, immeuble, sinistre)

Membre
Réputation :   61 

Bonjour,
Pour l’immobilier d’habitat locatif, en PNO : depuis 3 ans tout est assuré par Pacifica (par ma banque, Crédit Agricole). J’ai eu un seul sinistre, réactivité et efficacité parfaites.

En garantie locative : Gerance center. Pas de sinistre… et j’ai arrêté.

Je vais avoir à assurer un bâtiment industriel en copropriété… Je vais voir…

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#4 12/05/2014 16h41 → Assurer son immobilier : comment/par qui assurer ses biens immobiliers ? (assurance vie, assurance, assurance-vie, immeuble, sinistre)

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Réputation :   313 

Pas d’assurance PNO pour les biens en copropriété.

Assurance des immeubles par la MACIF.

Les mutuelles sont moins chères

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#5 12/05/2014 19h08 → Assurer son immobilier : comment/par qui assurer ses biens immobiliers ? (assurance vie, assurance, assurance-vie, immeuble, sinistre)

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Réputation :   61 

Philippe30 a écrit :

Pas d’assurance PNO pour les biens en copropriété.

C’est effectivement la règle, mais après deux sinistres dans des copros dont les syndics étaient très réticents à activer l’assurance (refus de déclarer le sinistre ou manoeuvres dilatoires) je me suis fait une raison et conseille de s’y soumettre, notamment pour  les grands logements.

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#6 12/05/2014 19h33 → Assurer son immobilier : comment/par qui assurer ses biens immobiliers ? (assurance vie, assurance, assurance-vie, immeuble, sinistre)

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Réputation :   219 

PNO dans tous les cas, immeuble complet ou appartement isolé
Pour le nu : interassurance (gérance center)
Pour le meublé : matmut


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#7 13/05/2014 06h55 → Assurer son immobilier : comment/par qui assurer ses biens immobiliers ? (assurance vie, assurance, assurance-vie, immeuble, sinistre)

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Réputation :   313 

Range19 a écrit :

C’est effectivement la règle, mais après deux sinistres dans des copros dont les syndics étaient très réticents à activer l’assurance (refus de déclarer le sinistre ou manoeuvres dilatoires) je me suis fait une raison et conseille de s’y soumettre, notamment pour  les grands logements.

Je vous comprend votre réponse mais je reste toujours très méfiant vis à vis des assurances qui savent prendre l’argent et les contrats sans aucune visite préalable.
Par contre le jour ou un sinistre se produit , elles envoient un expert pour minimiser les montants à payer et vous mettre sur le dos un maximum de responsabilité.

Je rappelle le principe des assurances en immobiliers
PNO conseillé pour le propriétaire : protection du locataire vis à vis de l’appartement loué et assurance
                                                     normale en cas de vacance locative

  Assurance habitation par l’occupant : protection des dégâts occasionné par l’occupant vis à vis des
                                                          autres  ( dégâts de eaux par exemple )

Assurance copropriété par le syndic : Assurance de l’ensemble de l’immeuble contre les risques et
                                                         dégradations des parties communes.

Avec 16 lots sur un base de 70 à 80 par lots en PNO, cela fait plus de 1.000 € par an.
Hormis les immeubles complets qui sont assurés à la Macif , les lots individuels ne sont pas assurés.

Je suis mon propre assureur , expert assurance et artisan en rénovation.
J’aspire à devenir aussi banquier mais demande beaucoup d’argent.

Je n’ai jamais eu de problème à régler , juste un dégât des eaux pris en charge par l’assurance du locataire , il est impératif de veiller à ce que les locataires disposent de leur assurance. 

Chacun fait comme il le souhaite , mais si je peux éviter de verser un rente au le lobby des assureurs c’est très bien

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#8 13/05/2014 09h16 → Assurer son immobilier : comment/par qui assurer ses biens immobiliers ? (assurance vie, assurance, assurance-vie, immeuble, sinistre)

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Réputation :   219 

Une petite précision à la synthèse de Philippe30 en cas de possession de l’ensemble des lots dans un immeuble, l’addition des PNO pour chaque lot ne rend plus nécessaire l’assurance de l’immeuble.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#9 13/05/2014 09h20 → Assurer son immobilier : comment/par qui assurer ses biens immobiliers ? (assurance vie, assurance, assurance-vie, immeuble, sinistre)

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Réputation :   313 

DDtee a écrit :

Une petite précision à la synthèse de Philippe30 en cas de possession de l’ensemble des lots dans un immeuble, l’addition des PNO pour chaque lot ne rend plus nécessaire l’assurance de l’immeuble.

Merci pour la précision.

Toutefois je préfère prendre un assurance globale pour l’immeuble vis à vis de la toiture ou d’une destruction du bien.
Le cumul d’assurance PNO ne me semble pas adaptée en cas de sinistre majeur.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#10 13/05/2014 09h53 → Assurer son immobilier : comment/par qui assurer ses biens immobiliers ? (assurance vie, assurance, assurance-vie, immeuble, sinistre)

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Pour ma part PNO pour chaque logement, comme ça je suis tranquille, par besoin de courir après des justificatifs chaque année (le cas d’un locataire de mes parents qui prenait une assurance pour 1 mois juste le temps de fournir le justif et ensuite résiliait …), pendant les vacances locatives s’il y en a.

Et j’ai également un lot dans un immeuble qui n’a aucune assurance multirisque immeuble …

La première année, assuré dans la banque qui me fait le prêt
Les années suivantes : GMF : pas très cher (environ 50€/studio) et très bien en cas de sinistres (fait appel 2 fois en 7 ans)

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#11 13/05/2014 10h57 → Assurer son immobilier : comment/par qui assurer ses biens immobiliers ? (assurance vie, assurance, assurance-vie, immeuble, sinistre)

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Je suis actuellement chez Pacifica en tant que propriétaire non occupant.

C’est le contrat le plus adapté que j’ai pu trouver (sans vraiment chercher loin) car je dispose de plusieurs logements dans un même immeuble en copropriété et je n’ai eu à créer qu’un seul contrat chez eux, l’assureur ajoute simplement un nombre de pièces, ce qui n’était visiblement pas possible chez Axa ou Groupama.

Je suis actuellement à 10,75 € par mois et cela comprend un T2 et deux T1 avec des baux en location nue. Pacifica considère ceci comme un 4 pièces.

En 2 ans "d’utilisation" j’ai eu le désagrément d’avoir eu 2 sinistres :
- une canalisation à cédé (vétusté) j’ai payé une franchise de 160 € et le delta m’a été viré rapidement
- un léger dégât des eaux est apparu au plafond (venant du voisin). On m’a proposé un mode réel ou forfaitaire, vu les faibles dégâts, j’ai opté pour le second, j’ai touché en 3 jours 200 € et avec un peu de temps refait mon plafond moi-même avec un peu d’enduit et de la peinture.

Bien que Pacifica soit un service "en ligne", je dois dire que ce système est plus réactif qu’une assurance "physique". Très satisfait pour le moment.

Le seul inconvénient par rapport à cela serait statistiquement plus de sinistres potentiels pour un même contrat (bien que…) et donc une plus grande difficulté d’obtenir un "chèque cadeau franchise" (suite à plusieurs années sans sinistre) auprès de son assureur ou encore une plus grande probabilité de se faire radier suite à plusieurs sinistres répétés ?

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#12 02/06/2014 22h10 → Assurer son immobilier : comment/par qui assurer ses biens immobiliers ? (assurance vie, assurance, assurance-vie, immeuble, sinistre)

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@ Erwan,

Erwan a écrit :

Pour ma part PNO pour chaque logement, comme ça je suis tranquille, par besoin de courir après des justificatifs chaque année (le cas d’un locataire de mes parents qui prenait une assurance pour 1 mois juste le temps de fournir le justif et ensuite résiliait …)

Il semble que les PNO de certaines compagnies couvrent le "défaut d’assurance du locataire".
Ce n’est pas le cas de toutes. Il faut donc bien s’assurer que cette clause fait partie soit de vos conditions générales, soit des clauses particulières.

En ce qui concerne l’assurance habitation du locataire, si vous n’avez pas de clause de résiliation en cas de manquement dans votre bail, ou si vous ne souhaitez pas entamer une procédure d’expulsion, vous pouvez souscrire une assurance du locataire à sa place et lui refacturer.

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 article 7 alinéa g: (désolé, c’est un peu long smile mais intéressant à lire)

s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.
Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.
A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.
Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.
Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.
Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Cela n’est pas anecdotique car si, par exemple,
-un locataire engendre un dégât des eaux chez le voisin du dessous.
-il n’a pas d’assurance habitation.
-vous ne lui avez pas réclamée et n’avez entamé aucune procédure.
-vous avez une PNO.
La PNO n’indemnisera pas le voisin et l’assurance de celui ci se retournera contre vous si votre locataire n’est pas solvable.

Cdt,
K16

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#13 03/06/2014 06h26 → Assurer son immobilier : comment/par qui assurer ses biens immobiliers ? (assurance vie, assurance, assurance-vie, immeuble, sinistre)

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Il est impératif de réclamer l’assurance du locataire tous les ans.

Ne pas le faire est une faute de gestion locative dont les conséquences peuvent être onéreuses.

K16, comme vous l"indiquez et malgré ce que nombreux pensent la PNO ne prendra pas en charge ce dégât des eaux.

La PNO est principalement intéressante pour les assureurs qui assure un non risque et n’indemnise aucun sinistre.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#14 03/06/2014 06h38 → Assurer son immobilier : comment/par qui assurer ses biens immobiliers ? (assurance vie, assurance, assurance-vie, immeuble, sinistre)

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@ Philippe,

"assureurs qui assure un non risque et n’indemnise aucun sinistre", c’est un pléonasme ça, non? smile smile

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#15 03/06/2014 06h47 → Assurer son immobilier : comment/par qui assurer ses biens immobiliers ? (assurance vie, assurance, assurance-vie, immeuble, sinistre)

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Plus sérieusement, certains n’ont pas d’assurance sur leur(s) immeuble(s).

Malgré tout ce que l’on peut penser des assureurs, cela peut s’avérer très dangereux, car nul n’est à l’abri de dégâts importants.

La personne à qui j’ai acheté mon dernier immeuble a un bâtiment qui a entièrement brulé. Le dégât n’a pas pu être attribué aux locataires, c’est donc la PNO qui a payé la reconstruction de l’immeuble. Sans assurances, il se serait retrouvé à devoir assumer tous les frais de cette mésaventure.

Il y a donc un réel intérêt à s’assurer. Reste à trouver un bon assureur, ce qui est certainement le plus dur…

Cdt
K16

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#16 03/06/2014 06h58 → Assurer son immobilier : comment/par qui assurer ses biens immobiliers ? (assurance vie, assurance, assurance-vie, immeuble, sinistre)

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Je parle de PNO inutile en copropriété.
Il est impératif bien évidemment d’assurer un immeuble locatif dont vous avez l’entière propriété.

Au sujet des assurances , c’est le jour d’un sinistre que l’on sait si on est bien assuré.

Malheureusement les exemples montrent souvent que l’assureur accepte facilement  votre argent.

Une fois qu’il l’a encaissé le considère comme le sien et à beaucoup plus de difficulté à vous dédommager pour un sinistre subi.

Les pièces manquantes , les défauts de ci et de ça  , la prise en compte de la vestuté , les paragraphes écrits en petits en bas du contrat etc …

Pour mes assurances d’immeubles , je suis à la Macif , une mutuelle encore humaine à la différence des assureurs type grand groupe coté en bourse.

Philippe


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#17 03/06/2014 08h50 → Assurer son immobilier : comment/par qui assurer ses biens immobiliers ? (assurance vie, assurance, assurance-vie, immeuble, sinistre)

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Philippe,

une petite question, comment faites vous pour assurer l’immeuble à la Macif, combien de lots avez vous dans ces immeubles ?

Je m’explique, je suis syndic d’un immeuble dans lequel j’ai un appart et j’ai du l’assurer (aucune assurance avant …). Et bien ce n’est pas si facile que ça ! Je suis allé voir beaucoup de monde, mais très peu étaient intéressés pour me faire cette assurance immeuble multirisques.

Souvent invoqué : "copro trop grande" (dont la Macif) : il y a 6 lots !!
Souvent invoqué : "un restaurant en bas de l’immeuble, c’est des problèmes"
Des tonnes de questions sur l’immeuble auquels je n’avais pas beaucoup de réponses (dont la Macif) : date des canalisations, du réseau électrique, des peintures intérieures, de la toiture, liste des 3 dernières interventions de l’assurance immeuble, etc …

Bref au final, je n’ai pas vraiment choisi et j’ai été content de trouver un assureur : le monde à l’envers. L’assureur est Gan et l’agent que j’ai vu est spécialisé dans les assurances immeubles/copro et connait bien le secteur sur lequel il travaille.

Avez vous également rencontré de telles difficultés pour assurer votre immeuble ?

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#18 03/06/2014 08h57 → Assurer son immobilier : comment/par qui assurer ses biens immobiliers ? (assurance vie, assurance, assurance-vie, immeuble, sinistre)

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MACIF pour tous mes lots.

J’utilise la PNO que nous pouvons déduire des revenus fonciers.
Environ une centaine d’euros par lot.

Admettons que le locataire se blesse dans notre logement nous sommes couverts… Je pense…

Il est vrai que nous avons tous tendance à multiplier les assurances qui le moment venu trouvent une faille pour ne pas rembourser.

Le pire est la GRL, qui une fois le sinistre déclaré cherche toutes les failles pour ne pas payer et éluder ses obligations.

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#19 03/06/2014 09h31 → Assurer son immobilier : comment/par qui assurer ses biens immobiliers ? (assurance vie, assurance, assurance-vie, immeuble, sinistre)

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@Erwan

Je ne sais quoi vous répondre , je suis allé les voir , j’ai indiqué que je souhaitais assurer un immeuble de 3 lots et un autre de 5 lots en PNO pour les parties communes , le bâtiment et la toiture.

Dans votre cas  ,c’est probablement le restaurant qui pose pose problème  en terme de risque d’incendie ?

Toutefois je n’ai pas eu toutes les questions auxquelles vous faites allusion.

Philippe


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#20 03/06/2014 10h51 → Assurer son immobilier : comment/par qui assurer ses biens immobiliers ? (assurance vie, assurance, assurance-vie, immeuble, sinistre)

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Pacifica (crédit agricole) m’a remboursé une fenêtre cassée par des squatteurs. Je n’ai payé que la franchise de 75€…

J’ai pour l’instant des PNO pour tous mes lots prises avec mes crédits.

J’envisage de tout regrouper chez un assureur et négocier un tarif "de groupe" pour 25 lots répartis sur plusieurs immeubles.


Left the Rat Race in 2013

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#21 03/06/2014 14h46 → Assurer son immobilier : comment/par qui assurer ses biens immobiliers ? (assurance vie, assurance, assurance-vie, immeuble, sinistre)

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@ Erwan et Philippe,

Effectivement, le restaurant pose problème à certains assureurs.

Pour le dernier immeuble dans lequel il y a 5 logements et 1 restaurant, la PNO pour les logements a été souscrite lors de l’obtention du crédit (cela faisait partie du deal avec la Soc gen). Par contre, ils ne couvraient pas le local commercial (restau ou pas).

Je suis allé voir le courtier qui assure le reste de mes biens (Axa), qui n’a posé aucun problème pour assurer le local quand bien même il s’agissait d’un restaurant.

Cdt,
K16

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#22 03/06/2014 20h33 → Assurer son immobilier : comment/par qui assurer ses biens immobiliers ? (assurance vie, assurance, assurance-vie, immeuble, sinistre)

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J’espère que vous allez résilier l’assurance contrainte de la banque lors de la demande de crédit.

Moi c’est ce que je fais à chaque fois , question de principe.
Il est indique que je dois prendre l’assurance de la banque mais pas indiquer que je dois la conserver donc à l’échéance je résilie…

Même une fois il fallait que je prenne la GRL maison , j’ai dis oui et je n’en ai pas pris , faudrait pas abuser non plus

Philippe


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#23 03/06/2014 21h19 → Assurer son immobilier : comment/par qui assurer ses biens immobiliers ? (assurance vie, assurance, assurance-vie, immeuble, sinistre)

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Je résilierai bien sûr, mais cela faisait partie de l’accord lors de l’obtention du prêt et ne coûtait pas beaucoup plus cher que chez mon courtier.
Comme il n’est pas exclu que j’ai à nouveau à solliciter la banque, et de manière plus globale, il fallait être correct vis à vis de mon interlocuteur.

Bien entendu, si cela avait été hors de prix, cela aurait certainement été un autre pb…

Cdt,
K16

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#24 23/05/2016 22h43 → Assurer son immobilier : comment/par qui assurer ses biens immobiliers ? (assurance vie, assurance, assurance-vie, immeuble, sinistre)

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Bonjour,

Depuis la loi ALUR, les PNO sont obligatoires.
Quelle est la sanction de ne pas avoir de PNO et qui peut sanctionner?

Merçi pour vos réponses smile

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#25 23/05/2016 23h13 → Assurer son immobilier : comment/par qui assurer ses biens immobiliers ? (assurance vie, assurance, assurance-vie, immeuble, sinistre)

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Un investisseur heureux respecte la loi.


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