Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 08/04/2014 14h52 → Gérer son patrimoine immobilier : quel statut juridique ? (immo, immobilier, juridique, location, société)

Membre
Réputation :   

J’ai récemment fait une rupture conventionnelle, et par ce fait je m’aperçois maintenant que je ne peux pas à la fois gérer mon parc locatif ainsi que soutenir ma mère avec ses biens ainsi que de travailler à nouveau.
Je comprends maintenant comment j’en suis arrivé au burn out.

Donc plutôt que de confier mes locations à une agence qui ne vas pas bien gérer.

Je me demande si je peux monter une sarl de gestion et services et faire la gestion de mes locations ainsi que celles de la famille et d’autres?

Actuellement à titre perso je perçois environ 3 Ke mensuels de loyers et j’ai 2 Ke de crédits sur 10 ans ( les 2 derniers achats j’ai fait des prêts courts de 12 ans )

Dans cette société je pourrais aussi faire du conseil et chasseur d’appartement ?
En plus de la gestion locative et petites réparations, peintures…
Le fisc ne risque pas de tiquer si ma société facture des frais à mes locatifs perso ?

Qu’en pensez vous ?

Mots-clés : immo, immobilier, juridique, location, société

Hors ligne

 

#2 08/04/2014 15h13 → Gérer son patrimoine immobilier : quel statut juridique ? (immo, immobilier, juridique, location, société)

Membre
Réputation :   127 

Deux questions se posent :

- quel est l’intérêt que votre SARL de Gestion vous facture personnellement ou facture votre structure de coûts ? Peut être les impôts, où dans un cas vous allez payer des impôts sur des revenus fonciers (TMI + 15.5%) alors que dans l’autre vous allez payer IS.

- quel est le montant des factures ? Si vous avez 3k€ de loyers, la société de gestion peut facturer maximum 10% soit 300€ par mois. Cela représente combien du chiffre d’affaires ?

Un exemple similaire : Un syndic habitant une copropriété dont il a gestion. Il se facture à travers la SDC. Donc dans l’absolu ce n’est pas "choquant".

Enfin, combien cela va vous permettre d’économiser en tout ?

Hors ligne

 

#3 08/04/2014 15h22 → Gérer son patrimoine immobilier : quel statut juridique ? (immo, immobilier, juridique, location, société)

Membre
Réputation :   317 

Bonjour,

3K€ de revenus locatifs - 2 K€ de remboursement d’emprunt = 1 K€ de trésorerie.

Soit 12 K€ à l’année pour vivre , pour payer les impôts fonciers , les charges de copropriété , les   
réparations , les vacances locatives , c’est fait pas beaucoup….

Monter une SARL pour gérer vos biens , pourquoi pas ? mais pourquoi aussi ?
Vous n’allez pas vous payer beaucoup car sur 3K€ soit 36K€ annuel de loyer perçus , une agence
prend 6 %HT soit 2160 € pour une année.
Je passe sur la TVA à 20 % qui va rentrer et ressortir.

Sur ces 2160 € perçu par la SARL , vous ne pourrez pas vous paye rle moindre salaire qui vous permettra de cotiser pour des trimestres de retraite , d’autant plus qu’une SARL à des frais de fonctionnement , le paiement d’un salaire nécessite de payer des cotisations sociales.
En étant gérant majoritaire de SARL , même sans vous payer vous serez assujetti à des appels de paiement de cotisations sociales.

Votre SARL sera enregistré sous un code APE qui indique son type d’activité , les statuts de la SARL devront prévoir des activités de conseil et recherche  , est-ce que les deux sont compatibles dans une même structure  ?

L’ouverture d’une SARL de gestion locative est assimilé à l’ouverture d’une agence immobilière dont les règles pour en devenir gérant sont encadrées par un BTS Professions Immobilières ou  une licence de droit notamment

Pour ce qui est de faire de la petite réparation , ce n’est pas compatible avec une SARL dont l’objet est la gestion locative.

Un autre structure de type autoentrepreneur serait plus souple et mieux adaptée mais avez vous besoin de monter une structure vu le faible volume financier ?

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

Hors ligne

 

#4 08/04/2014 15h26 → Gérer son patrimoine immobilier : quel statut juridique ? (immo, immobilier, juridique, location, société)

Membre
Réputation :   317 

Boubouka a écrit :

- quel est le montant des factures ? Si vous avez 3k€ de loyers, la société de gestion peut facturer maximum 10% soit 300€ par mois. Cela représente combien du chiffre d’affaires ?

Changez d’agence immobilière Boubouka ….big_smile

Même en surfacturant à 10 % , il ne faut oublier la TVA à 20 % sur la prestation de services de la SARL.
Soit 720 € par an , une TVA qui partira à l’état car votre SARL n’aura pas les moyens pour acheter des fournitures pour compenser cette TVA perçu.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

Hors ligne

 

#5 08/04/2014 15h37 → Gérer son patrimoine immobilier : quel statut juridique ? (immo, immobilier, juridique, location, société)

Membre
Réputation :   127 

oui je suis d’accord avec vous, les flux financiers ne justifient pas l’ampleur de la mécanique.

J’ai voulu par le questionnement amener à la conclusion que cela risque d’être "lourd" pour pas grand chose.

Je comprends que mon agence premium fasse des envieux ! 10% c’est pour les amis ou bons client wink

Hors ligne

 

#6 08/04/2014 15h51 → Gérer son patrimoine immobilier : quel statut juridique ? (immo, immobilier, juridique, location, société)

Membre
Réputation :   

Merci pour vos conseils.

J’écarte donc la SARL.

Le statut de auto-entrepreneur, semble plus adapté pour que je puisse gérer mes locations ainsi que celles de ma famille, et m’occuper de ma mère 74 ans que je dois soutenir, administrativement, taxi, bricolage etc..

Il est évident que je suis pas assez gros pour être un vrai rentier et ma situation complexe ne facilite pas un retour à un emploi à temps plein. Pas envie de refaire un burn out.

Hors ligne

 

#7 08/04/2014 16h25 → Gérer son patrimoine immobilier : quel statut juridique ? (immo, immobilier, juridique, location, société)

Membre
Réputation :   317 

@miguelmantes
Le statut d’autoentrepreneur n’est pas autorisé pour l’immobilier.

Je reconnais ne pas avoir été clair dans mon précédent message mais j’évoquais l’autoentrepreneur pour les petites réparations.

Le montage d’une structure n’a aucun intérêt pour vous et ce sous quelle que forme que ce soit.

Vous avez deux réponses dans ce sens sous la même forme par un questionnement pour vous permettre de mieux appréhender la fragilité de votre projet en regard des flux financiers.

Nous n’avons pas évoqué les coûts induits par la comptabilité , la fiscalité, la responsabilité civile.

Restez en mode en gestion personnelle car sinon vous allez être confronté à des blocages d’autorisation par manque de qualification au mieux et sinon au pire vous retrouvez avec une coquille vide qui va vous coûter.

@Boubouka

Je comprends que mon agence premium fasse des envieux ! 10% c’est pour les amis ou bons client

Toujours aussi redoutable en affaires …. wink

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

Hors ligne

 

#8 08/04/2014 17h21 → Gérer son patrimoine immobilier : quel statut juridique ? (immo, immobilier, juridique, location, société)

Modérateur
Réputation :   171 

Bonjour miguelmantes,

Vous êtes-vous intéressé au GIE ? (Groupement d’Intérêt Economique).

Vous trouvez une autre personne (ou plusieurs) dans une situation quasi similaire à la votre (débordé par la charge de travail mais qui n’a pas le patrimoine immobilier suffisamment important pour créer une structure indépendante) et vous créez un groupement ensemble. Ensuite vous vous salariez de ce groupement.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

Hors ligne

 

#9 20/04/2014 13h03 → Gérer son patrimoine immobilier : quel statut juridique ? (immo, immobilier, juridique, location, société)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Je rebondis sur ce sujet afin de poser une question qui me taraude.
Je suis actuellement propriétaire depuis peu d’un immeuble dans lequel j’occupe un appartement et l’autre est loué. Nous avons avec mon conjoint un taux d’endettement qui tourne aux alentours de 14%.

Aussi nous aimerions réitérer et acheter d’autres immeubles de rapport via une SCI à l’IS avec mes parents (qui ont de gros revenus et un gros capital), mes frères qui sont maçon et charpentier pour nous créer un patrimoine dont nous ne profiterons qu’en créant des activités autour (agent commerciaux immobiliers, décoration, entreprises de bâtiment,…).

L’idée dans un premier temps est de laisser la SCI se consolider en ne touchant pas aux bénéfices et en évitant l’impot, puis de contourner la lourdeur fiscale de la rente en en faisant une véritable activité professionnelle dans quelques années lorsque notre parc immobilier le permettra.

Chaque entreprise facturera ainsi ses prestations à la SCI et allègera notre niveau de vie en prenant en charge le téléphone, la voiture, l’ordinateur, les restos, etc. le tout en HT (mais en faisant bien attention aux dépenses somptuaires et donc toujours en relation avec le CA de chaque entreprise).

L’idée étant de nous créer des revenus alternatifs, de pouvoir choisir de nous mettre à temps partiel, de quitter nos emplois, selon les situations de chacun et de limiter nos besoins de salaires par la prise en charge de nos niveaux de vie via nos activités annexes dans l’immobilier.

Est-ce que cette approche vous semble cohérente ? Pertinente ? Quelles limites, freins y voyez-vous ?

Merci pour votre aide et vos critiques, cdlt,
Nico2602

Hors ligne

 

#10 21/04/2014 01h05 → Gérer son patrimoine immobilier : quel statut juridique ? (immo, immobilier, juridique, location, société)

Modérateur
Réputation :   1083 

@Nico2602 :  L’approche que vous décrivez à une certaine cohérence. Il y a cependant quelques limites ou inconvénients à ne pas perdre de vue :

  - Prendre "en charge le téléphone, la voiture, l’ordinateur, les restos, etc. le tout en HT", si ces dépenses ne sont pas complètement liées à l’activité de la SCI, sera susceptible d’être requalifié par le fisc.
  - La SCI n’est pas forcément la structure la plus adaptée (SAS, voire SARL, sont aussi à considérer, tout comme plusieurs structures avec des participation pas toujours similaires dans chaque opération).
  - L’impact sur l’ISF des parents (voire leur future succession) est aussi à prendre en compte.
  - Si (ça arrivera forcément) les besoins et intérêts des différents associés ne sont pas complètement alignés (par ex: si un associé veut distribuer du bénef, car besoin de cash et peu fiscalisé, et pas les autres; si un associé veut/peut emprunter et pas les autres, etc.), il faudra accepter des compromis non optimum pour tous.
  - Ce montage ne fonctionne qu’en cas de très bonne entente entre tout le monde (au moindre accroc, il y aura des discussions sans fin sur le montant de la facture du frère maçon, de l’agent commercial, etc.), et il est nécessaire de précisément définir (dès les statuts) les règles du jeu (en particulier qui a le pouvoir décisionnel, etc.) et ce qui se passera à terme (par ex en cas de décès des parents), sinon on risque d’avoir créé une bonne raison de se fâcher en famille.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#11 21/04/2014 09h10 → Gérer son patrimoine immobilier : quel statut juridique ? (immo, immobilier, juridique, location, société)

Membre
Réputation :   

@ goodbylenine :

Bonjour et merci pour votre réponse.

En ce qui concerne le financement des voitures, téléphone etc. ce sont les entreprises qui facturent à la SCI qui financeront cela, pas la SCI en direct.
En ce qui concerne les autres structures à envisager, selon moi la SCI rassure le banquier, notamment pour l’endettement. Quels avantages apporteraient d’autres structures selon vous ?

Le fait d’avoir des structures IS qui s’arrêteraient aux alentours des 50 000€ de loyers annuels encaissés permettraient de bénéficier du taux d’IS réduit (possibilité de créer ensuite un holding pour gérer tout cela et faire du refinancement) et ainsi jouer à plein le développement de la structure avec un minimum d’imposition.

Pour les règles de fonctionnement concernant les bénéfices à tirer :

- Chacun crée une entreprise (EURL, SASU ou auto-entreprise) dans son domaine de compétences.

- S’ils ne créent pas d’entreprise, ils seront prévenus que les dividendes ne seront pas systématiques, loin de là surtout les premières années pour des raisons d’expansion et de constitution de réserves. Ce sera clair dès le départ.

- Si l’un d’entre nous souhaite distribuer davantage de bénéfice ou salaire, il faudra qu’il le fasse avec sa propre entreprise, d’où notre intérêt commun de faire grossir notre patrimoine avant toute chose pour générer plus de potentiel d’affaires.

- Les tarifs pour chaque opération régulière (ordinaire) seront négociés chaque année et votés en AG (frais de gestion, simple remise en état d’un appartement, commercialisation sur internet, visites, frais de déplacement s’il faut, etc.) et seront les mêmes pour toutes les SCI (ou SARL etc.) avec chacune des entreprises.

Pour la volonté de réaliser une nouvelle opération dans le cas où certains seraient plutôt volontaires et les autres réticents, peut-être la solution réside dans la participation de chacun dans les différentes structures (60% pour l’un et 40% pour tous les autres…).

Je pense qu’il y a ainsi moyen d’éviter les disputes à minima, qu’en pensez-vous ?

Enfin, mes parents ne sont pas encore concernés par l’ISF, je pense que nous avons quelques années devant nous avant cela. smile

Cordialement,

Hors ligne

 

#12 21/04/2014 11h16 → Gérer son patrimoine immobilier : quel statut juridique ? (immo, immobilier, juridique, location, société)

Membre
Réputation :   317 

nico2602 a écrit :

En ce qui concerne le financement des voitures, téléphone etc. ce sont les entreprises qui facturent à la SCI qui financeront cela, pas la SCI en direct.
En ce qui concerne les autres structures à envisager, selon moi la SCI rassure le banquier, notamment pour l’endettement. Quels avantages apporteraient d’autres structures selon vous ?

La prise d’un véhicule de société vous coutera une une taxe annuelle sur les voitures suivant la puissance…
http://vosdroits.service-public.fr/prof … 2203.xhtml

Une SCI rassure le banquiers car vous êtes indéfiniment responsables des dettes à hauteur de vos parts sociales  big_smile

nico2602 a écrit :

Le fait d’avoir des structures IS qui s’arrêteraient aux alentours des 50 000€ de loyers annuels encaissés permettraient de bénéficier du taux d’IS réduit (possibilité de créer ensuite un holding pour gérer tout cela et faire du refinancement) et ainsi jouer à plein le développement de la structure avec un minimum d’imposition.

Le taux à 15 % s’arrête à 38120 € , pour les montants au dessus le taux passe à 33 %.

Le montage avec une holding nécessite que la holding  possède au moins 10 % des parts des SCI pour utiliser le régime mère fille.

Attention aux couts de rachat des parts sociales qui se calculent sur la base de (actif - passif ) / nombre de parts sociales = valeur de la part sociale à la revente.
Avec bien entendu une plus value à payer entre la valeur initiale et la valeur calculé à la revente…

Le refinancement par effet de LBO nécessite qu’une banque vous suive et ça c’est pas évident sauf à être vraiment un gros client.

nico2602 a écrit :

- Chacun crée une entreprise (EURL, SASU ou auto-entreprise) dans son domaine de compétences.

Sous réserve de disposer des diplômes nécessaires sinon la gérance n’est pas possible.
Pas d’autoentrepreneur en agent immobilier.

nico2602 a écrit :

- S’ils ne créent pas d’entreprise, ils seront prévenus que les dividendes ne seront pas systématiques, loin de là surtout les premières années pour des raisons d’expansion et de constitution de réserves. Ce sera clair dès le départ.

Cette clause n’est pas défendable et même discriminatoire au sein de leur investissement en tant qu’associé dans la SCI.

Il faut bien séparé un associé de SCI et un intervenant extérieur lui-même associé de la SCI.

Qu’allez vous mettre dans votre AG de fin d’année , pas de versement de dividende par la SCI car n’est pas intervenu pour changer un robinet via une société ????

nico2602 a écrit :

- Si l’un d’entre nous souhaite distribuer davantage de bénéfice ou salaire, il faudra qu’il le fasse avec sa propre entreprise, d’où notre intérêt commun de faire grossir notre patrimoine avant toute chose pour générer plus de potentiel d’affaires.

Les décision au sein d’une SCI se font sous la forme de vote suivant les parts sociales détenus et les statuts élaborés.

Vous semblez très autoritaire dans votre approche de la gestion , le consensus est nécessaire pour faire fonctionner une structure composé de plusieurs associé sinon vous allez au blocage.

nico2602 a écrit :

- Les tarifs pour chaque opération régulière (ordinaire) seront négociés chaque année et votés en AG (frais de gestion, simple remise en état d’un appartement, commercialisation sur internet, visites, frais de déplacement s’il faut, etc.) et seront les mêmes pour toutes les SCI (ou SARL etc.) avec chacune des entreprises.

Comment pouvez vous voter en AG de SCi des tarifs pour des prestataires extérieurs ?????
C’est le contraire de toute activité commerciale , ce n’est pas le client qui fixe les prix.
Que signifie une remise en état d’un appartement fixe par le plan annuel de la SCI ??
Combien faudra t’il de pot de peinture , faudra t’il changer le mécanisme des WC cette fois ci ou la prochaine fois ???
Vous raisonnez à l’envers pour penser fixé des prix à l’avance …………….!!!

nico2602 a écrit :

Pour la volonté de réaliser une nouvelle opération dans le cas où certains seraient plutôt volontaires et les autres réticents, peut-être la solution réside dans la participation de chacun dans les différentes structures (60% pour l’un et 40% pour tous les autres…).

Ca sent le beau mic mac votre histoire

Vous devriez revoir votre approche car la notion de consensus , de vote , de parts sociales , de droits vous est totalement inconnu.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

Hors ligne

 

#13 21/04/2014 12h23 → Gérer son patrimoine immobilier : quel statut juridique ? (immo, immobilier, juridique, location, société)

Membre
Réputation :   

Bonjour Philippe,

Merci pour vos réflexions, cela me permet de creuser mon projet.

Je suis parfaitement conscient des taxes induites et du cout d’un véhicule de société (je travaille dans un domaine afférant au transport), l’objectif est de se déplacer et pas de se la péter (une clio 2 places blanche d’occasion suffira) wink

J’annonce environ 50000€ de loyers encaissés par structure car une fois les biens totalement amortis et remboursés, il y aura toujours des frais à déduire qui feront approcher des 38 120€
Le montage en holding n’aurait lieu qu’à partir du moment où le nombre de structures approchant ces sommes et les montants générés seront suffisants et expliqueront la nécessité de l’envisager.

Mes deux frères sont maçon diplômé et charpentier diplômé, pour ma part il s’agirait de rémunération en tant que gérant et/ou agent commercial immobilier (= apporteur d’affaires, pas besoin de diplôme ni de carte professionnelle)
Avant la création, je les mettrai au courant que si nous créons une SCI IS, l’idée est d’échapper au maximum à la fiscalité pour asseoir notre affaire et la rendre solide.
Donc il nous faudra considérer que nous ne pourrons pas nous verser de dividendes ou payer de prestations externes avant d’avoir mis la SCI sur de bons rails. Ceci s’appliquera également pour moi : pas de salaire en tant que gérant tant que les affaires ne sont pas bien lancées et pas de facturation de prestataires externes.
Sinon autant opter pour une SCI IR. Loin de moi l’idée d’être autoritaire, au contraire, si les votes vont en majorité au versement de dividendes, je me plierai au choix de la majorité et n’en aurai pas le choix (j’accepte les règles).

Selon moi, le seul moyen pour nous de dégager des revenus compte tenu que nous ne verserons pas de dividendes, sera alors de créer une entreprise qui apporte une plus value aux biens de la SCI (travaux) ou qui réalise des opérations en lien avec la gestion du parc immobilier (commercialiser le bien, faire des visites et trouver des locataires). Ce qui n’empêchera pas ces entreprises de travailler avec d’autres clients, et ne veut pas non plus dire de facturation sans prestation effective, mais rendra possible à chacun de tirer une rémunération différente.

J’avoue que fixer des prix en AG vis à vis de partenaires extérieurs est très discutable, peut-être un budget maximum pour différents types de travaux ou la commercialisation serait mieux… ?

Après, pour les différentes structures avec différents pourcentages, je suis d’accord c’est effectivement un peu lourd… J’abandonne cette idée (merci).

Nous sommes d’accord sur la finalité, et avons la volonté d’y arriver. Il nous faut juste trouver le meilleur moyen d’y parvenir. Je cherche donc la meilleure alternative pour donner à chacun de nous la possibilité de se verser des revenus selon sa situation, en toute conscience qu’il ne faut pas tuer dans l’œuf la société. Pour le moment aucun d’entre nous ne compte gagner de l’argent avec cette activité, nous partons dans l’idée que nous tentons et verrons bien ce que tout cela donnera.

Cordialement,

Hors ligne

 

#14 21/04/2014 13h45 → Gérer son patrimoine immobilier : quel statut juridique ? (immo, immobilier, juridique, location, société)

Membre
Réputation :   317 

Nico2602 a écrit :

Mes deux frères sont maçon diplômé et charpentier diplômé, pour ma part il s’agirait de rémunération en tant que gérant et/ou agent commercial immobilier (= apporteur d’affaires, pas besoin de diplôme ni de carte professionnelle)

Je ne connais pas ce métier agent commercial immobilier sans diplôme…..
Vous savez que ce type d’activité commercial ne peux être inclus dans une SCI mais qu’il faut alors opter pour une SARL , EURL ou SAS , SASU.

Nico2602 a écrit :

Avant la création, je les mettrai au courant que si nous créons une SCI IS, l’idée est d’échapper au maximum à la fiscalité pour asseoir notre affaire et la rendre solide.
Donc il nous faudra considérer que nous ne pourrons pas nous verser de dividendes ou payer de prestations externes avant d’avoir mis la SCI sur de bons rails. Ceci s’appliquera également pour moi : pas de salaire en tant que gérant tant que les affaires ne sont pas bien lancées et pas de facturation de prestataires externes.
Sinon autant opter pour une SCI IR. Loin de moi l’idée d’être autoritaire, au contraire, si les votes vont en majorité au versement de dividendes, je me plierai au choix de la majorité et n’en aurai pas le choix (j’accepte les règles).

Vous connaissez la différence entre une SCI IR et IS en terme de fiscalité , de plus value , de dividende , de location etc … ?

Vous semblez bien confiant sur les dividendes mais il faudra rembourser le prêt avant , non ?
Cela vous laisse une vingtaine d’années pour discuter entre vous et que ce soit IR ou IS , les dividendes arrivent quand le prêt est remboursé.

Pour l’immeuble que vous avez acheté , quel est votre cash flow mensuel ?
Combien pourriez vous vous verser de dividendes sur ce premier projet ?

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

Hors ligne

 

#15 21/04/2014 14h07 → Gérer son patrimoine immobilier : quel statut juridique ? (immo, immobilier, juridique, location, société)

Membre
Réputation :   47 

Bonjour Nico,

Philippe30 a écrit :

nico2602 a écrit :

En ce qui concerne le financement des voitures, téléphone etc. ce sont les entreprises qui facturent à la SCI qui financeront cela, pas la SCI en direct.
En ce qui concerne les autres structures à envisager, selon moi la SCI rassure le banquier, notamment pour l’endettement. Quels avantages apporteraient d’autres structures selon vous ?

La prise d’un véhicule de société vous coutera une une taxe annuelle sur les voitures suivant la puissance…
http://vosdroits.service-public.fr/prof … 2203.xhtml

Nico2602 a écrit :

Bonjour Philippe,
Je suis parfaitement conscient des taxes induites et du cout d’un véhicule de société (je travaille dans un domaine afférant au transport), l’objectif est de se déplacer et pas de se la péter (une clio 2 places blanche d’occasion suffira) wink

Mauvais calcul…

La TVS (Taxe sur véhicule de Sté) est proprotionnelle à son taux CO2, vous paierez plus sur une vieille voiture.

Louez donc une 208 "commerciale" (350€/mois) je mets des " " car le terme commerciale n’existe plus pour des véhicules. Maintenant, se sont des 5 portes sous équipées (portes arrières bloquées, siege enlevés, grille de protection rajoutées).
Mais il vous faudra au minimum 1 bilan pour avoir accès à la LDD.

Nico2602 a écrit :

J’annonce environ 50000€ de loyers encaissés par structure car une fois les biens totalement amortis et remboursés, il y aura toujours des frais à déduire qui feront approcher des 38 120€
Le montage en holding n’aurait lieu qu’à partir du moment où le nombre de structures approchant ces sommes et les montants générés seront suffisants et expliqueront la nécessité de l’envisager.

Des Stés qui facturent ou pas une SCI, 1 holding qui facturera les Stés pour la gestion courante, montage bien lourd pour échapper à la taxation pour si peu de CA.
La dilution des dividendes est a prendre en compte, car tout cela demande de l’entretien financier de ce montage (comptables et fiscales)

Par curiosité, comment ferez vous si l’un d’entre-vous dépense 55€ de forfait GSM et l’autre 400€ ?

Avec ce montage, vous allez faire du CA virtuel ce qui en teme de gestion est la pire des situations, car ce CA tourne entre vous, pas d’apport d’argent neuf…

Nico2602 a écrit :

Donc …nous ne pourrons pas nous verser de dividendes ou payer de prestations externes avant d’avoir mis la SCI sur de bons rails.

Donc vous faite faire une réparation et la SCI ne paie pas ses fournisseurs, pas de facturation c’est cela ?
- Si tel est le cas, vous n’avez pas interet d’avoir un controle fiscal sur une seule des entreprises, sinon ca va etre douloureux.
Pire si l’un d’entre vous dépose son bilan pour quelques raisons que se soit, c’est la faillite frauduleuse qui vous attend. Même si ce n’est pas votre intention.

- Si les entreprises facturent, mais que la SCi ne paie pas, vous aurez donc une dette. Le cumul de la dette au fil du temps risque de mettre du plomb dans votre gestion.

De plus pour que les Sté fassent du bénéfices, il va falloir qu’elles facturent lourdement la SCI lors de prestations, comment allez vous gérer lors de complications ?
Si vous facturez avec peu de marge, comment vont vivres vos Stés ?
Comment remonter des bénéfices sur la holding, puisque la facturation sera inexistante sur les Stés ?
ou
Si les Stés facturent peu, comment remonter les bénéfices à une holding qui a besoin de fond pour vivire ?
Ou alors vous majorez les services sur d’autres clients, mais etes vous sur de pourvoir faire compenser votre manque à gagner sur un marche du batiment de plus en plus compressé ?

Nico2602 a écrit :

Ceci s’appliquera également pour moi : pas de salaire en tant que gérant tant que les affaires ne sont pas bien lancées et pas de facturation de prestataires externes.

Pas de salaire, ok mais pas de facturation des prestataires externes… vous allez dans le mur fiscal, voir plus.

Nico2602 a écrit :

Selon moi, le seul moyen pour nous de dégager des revenus compte tenu que nous ne verserons pas de dividendes, sera alors de créer une entreprise qui apporte une plus value aux biens de la SCI (travaux) ou qui réalise des opérations en lien avec la gestion du parc immobilier (commercialiser le bien, faire des visites et trouver des locataires).

Contrairement à ce que vous expliquez plus haut, il vous faudra une carte d’agent immobilier, donc une assurance et une garantie.
Voir un diplome comme vous le dis Philippe.

Nico2602 a écrit :

Nous sommes d’accord sur la finalité, …
Cordialement,

Mon conseil qui n’engage que moi…
Faite simple dans vos structures pour commencer.
Si des prestataires externes doivent intervenir et que l’exclusivite est donnée aux entreprises familliales c’est tout à fait légal, en revanche ne pas facturer la SCI pour des prestations commandées vous posera des difficultés le moment venue.

Une holding coute cher en entretien, c’est une Sté comme une autre. Frais bancaire, imposition, frais comptable, frais de gestion, CAC, structure, loyer, si vous rajouter téléphone, voiture, ect…
Vous etes sur la ligne blanche.

La solution "légale" :
- la Holding commande les voitures et facturent le tout aux Sté filles, quant à l’essence, les réparations, l’assurances (si elle est independantes de la location), les consommations.. et , c’est aux Sté de payer.
Idem pour la SCI, chaque Sté paie et percoit le fruit de ses prestations

Le holding vous permettra de generer des économies par la mutualisation des forces et services, c’est son but dans votre cas (décrit ci dessus.)
La holding à d’autres atouts dans le cadre de rachats d’entreprises, ect… mais là n’est pas le sujet.

Cdt

Dernière modification par bascarol (21/04/2014 14h20)

Hors ligne

 

#16 21/04/2014 16h04 → Gérer son patrimoine immobilier : quel statut juridique ? (immo, immobilier, juridique, location, société)

Membre
Réputation :   

@ Philippe :

Je suis effectivement conscient que la SCI, comme son nom l’indique ne permet que des activités civiles. Il me faudra donc ouvrir d’autres structures pour des activités commerciales.

Pour les dividendes, je suis bien conscient que la condition est de rembourser l’emprunt, même si en choisissant l’IS et ne finançant pas tout à 110% et avec des rentabilités à plus de 9%, il sera possible de dégager des bénéfices.

J’ai bien étudié la fiscalité et ai bien conscience de tout ce qu’implique l’IS. Pour moi, l’impôt à la sortie importe peu, il faut que nous générions de la trésorerie qui accumulée à nos épargnes respectives permettra de booster nos projets.

Le cash flow actuel est de 75€ par mois, le jour où nous ne vivrons plus dans cet immeuble, nous réaliserons la gestion en direct il passera à 115€ environ.
Si nous faisons de cet immeuble un premier apport à la SCI, le cash flow potentiel serait de 200€/mois environ :

- 13 200€ revenu annuel brut
- 9 600€ remboursement prêt
- 625€ taxe foncière
- 500€ de charges diverses.

@ bascarol :

Je pensais à une clio d’il y a 2-3 ans (les françaises décotent très vite).

Pour ce qui est du montage : l’idée en partant avec une SCI IS est de pouvoir à la fois la consolider en début de vie et en même temps ne pas négliger le coup d’après.

Chaque structure viendra se rajouter au fur et à mesure de la nécessité de la créer. Si nous avons seulement 2 appartements dans un premier temps, il n’y aura rien d’autre que la SCI IS avec un gérant bénévole. Au delà de 10 peut-être que nous allons commencer à nous poser la question de la gestion locative. Si l’activité en tant qu’agent commercial n’est pas possible je suis tout à fait disposé à me former pour obtenir ma carte professionnelle.

Donc rassurez-vous pas d’impayés, s’il n’y a pas assez d’argent les réparations seront faites par nous même sans nous embêter avec des prestataires externes (déduction uniquement des matériaux d’un point de vue fiscal). Nous attendrons vraiment que le volume d’affaires soit suffisant pour envisager des entreprises dont les factures seront recouvrées et payables par la SCI. Ensuite il appartiendra à chacun de définir les priorités pour son entreprise si l’un d’entre nous veut que son entreprise lui fournisse un forfait à 400€, libre à lui. Mais il sera mis en garde contre l’acte anormal de gestion et les dépenses somptuaires.

Toutes les structures qui tournent en circuit fermé ce n’est effectivement pas très intéressant si les structures ne dégagent pas de bénéfice. L’argent frais proviendra forcément d’une bonne rentabilité des biens acquis ; mais aussi de notre capacité à remettre dans un premier temps de l’argent perso sur la table pour désendetter la SCI.

C’est exactement ce que j’avais en tête pour la holding mais qui ne viendra que bien après si elle est justifiée.

Concrètement, nous devrions donc commencer par une SCI IS et faire un ou 2 achats dans un premier temps (idéalement des immeubles de rapport autofinancés). Attendre quelques mois et recommencer lorsque nous avons constitué des réserves avec les bénéfices et/ou de nouveaux apports.
Des que le potentiel de loyers atteint 50 000€ annuels une nouvelle structure est créée.
Jusqu’à ce que notre parc atteigne la taille suffisante pour justifier de créer nos entreprises autour. Et comme vous le dîtes "chaque entreprise paye et perçoit le fruit de ses prestations". Je me suis surement mal exprimé mais c’est bien ce dont il s’agissait depuis le début.
Même s’il peut s’écouler 10 ans avant que cela ne soit possible…

Est-ce que cela vous parait plus cohérent comme cela ?

Cordialement,

Hors ligne

 

#17 21/04/2014 16h41 → Gérer son patrimoine immobilier : quel statut juridique ? (immo, immobilier, juridique, location, société)

Membre
Réputation :   317 

NICO2602 a écrit :

Pour les dividendes, je suis bien conscient que la condition est de rembourser l’emprunt, même si en choisissant l’IS et ne finançant pas tout à 110% et avec des rentabilités à plus de 9%, il sera possible de dégager des bénéfices.

Oui mais pas pour monter une usine à dégagement de CO2.
Quelques informations sur un compte pro dans les banques :
Tenue de compte mensuelle 10 € environ
Envoi aux associés tous les ans , le décompte et l’information de l’emprunt en cours résiduelle ( 40 €   
par associés)
SCI IS = 2,5 % de CRL
Comptable entre 400 et 500 €
Le moindre mouvement au BODACC c’est 500 €
et je dois en oublier pour la SCI


NICO2602 a écrit :

J’ai bien étudié la fiscalité et ai bien conscience de tout ce qu’implique l’IS. Pour moi, l’impôt à la sortie importe peu, il faut que nous générions de la trésorerie qui accumulée à nos épargnes respectives permettra de booster nos projets.

A vous lire sur le coût en sortie par la vente d’un bien en SCI …

Avec 10 % vous ne constituerez pas beaucoup de trésorerie car à la moindre vacance locative , quelques petits travaux et votre trésorerie fondra vite.   

NICO2602 a écrit :

Le cash flow actuel est de 75€ par mois, le jour où nous ne vivrons plus dans cet immeuble, nous réaliserons la gestion en direct il passera à 115€ environ.
Si nous faisons de cet immeuble un premier apport à la SCI, le cash flow potentiel serait de 200€/mois environ :

- 13 200€ revenu annuel brut
- 9 600€ remboursement prêt
- 625€ taxe foncière
- 500€ de charges diverses.

Pour faire un apport de l’immeuble à la SCI , il faut que votre emprunt soit remboursé car je vous rappelle qu’étant propriétaire en nom propre avec une hypothèque sur votre bien vous ne pouvez pas faire un apport à une personne morale quand bien même vous seriez associé en totalité.
Remboursement d’emprunt nécessite de payer des IRA et une levée d’hypothèque.
Une mutation même à titre gratuit entraine des frais de mutation car changement de propriétaire.

NICO2602 a écrit :

Chaque structure viendra se rajouter au fur et à mesure de la nécessité de la créer. Si nous avons seulement 2 appartements dans un premier temps, il n’y aura rien d’autre que la SCI IS avec un gérant bénévole. Au delà de 10 peut-être que nous allons commencer à nous poser la question de la gestion locative. Si l’activité en tant qu’agent commercial n’est pas possible je suis tout à fait disposé à me former pour obtenir ma carte professionnelle.

C’est quoi se poser la question de la gestion locative ?
Le fait de payer une rémunération induit le paiement des cotisations sociales , à votre bon cœur pour la famille , la sécurité sociale , la retraite dans un taux entre 20 et 40 % en plus du salaire versé à vérifier.
Bien entendu ces salaires seront imposables dans votre IRPP.

NICO2602 a écrit :

Donc rassurez-vous pas d’impayés, s’il n’y a pas assez d’argent les réparations seront faites par nous même sans nous embêter avec des prestataires externes (déduction uniquement des matériaux d’un point de vue fiscal). Nous attendrons vraiment que le volume d’affaires soit suffisant pour envisager des entreprises dont les factures seront recouvrées et payables par la SCI. Ensuite il appartiendra à chacun de définir les priorités pour son entreprise si l’un d’entre nous veut que son entreprise lui fournisse un forfait à 400€, libre à lui. Mais il sera mis en garde contre l’acte anormal de gestion et les dépenses somptuaires.

Vous prenez la grosse tête quand même , vous avez à peine acheter un immeuble à 23 ans ( félicitations ) que vous pensez à la jouer à la famille Mullez.
Vous n’avez pas encore évoqué les comptes off shores , l’exil en Belgique. 

NICO2602 a écrit :

Toutes les structures qui tournent en circuit fermé ce n’est effectivement pas très intéressant si les structures ne dégagent pas de bénéfice. L’argent frais proviendra forcément d’une bonne rentabilité des biens acquis ; mais aussi de notre capacité à remettre dans un premier temps de l’argent perso sur la table pour désendetter la SCI.

Désendettement avec paiement des IRA , mauvais plan.


NICO2602 a écrit :

C’est exactement ce que j’avais en tête pour la holding mais qui ne viendra que bien après si elle est justifiée.

Ouf , on peux un peu souffler ….

NICO2602 a écrit :

Concrètement, nous devrions donc commencer par une SCI IS et faire un ou 2 achats dans un premier temps (idéalement des immeubles de rapport autofinancés). Attendre quelques mois et recommencer lorsque nous avons constitué des réserves avec les bénéfices et/ou de nouveaux apports.

Dans un monde parfait , tous les Français posséderaient une multitude d’immeuble et n’auraient plus besoin de travailler.
Mais les aléas font que parfois des locataires ne payent plus , que des locataires cassent tout , que les biens ne se louent pas.
Vous parlez bien , visiblement vous avez étudier le sujet mais je vous invite à vous confronté à la réalité de la location qui est un sport assez chronophage.

NICO2602 a écrit :

Des que le potentiel de loyers atteint 50 000€ annuels une nouvelle structure est créée.
Jusqu’à ce que notre parc atteigne la taille suffisante pour justifier de créer nos entreprises autour. Et comme vous le dîtes "chaque entreprise paye et perçoit le fruit de ses prestations". Je me suis surement mal exprimé mais c’est bien ce dont il s’agissait depuis le début.
Même s’il peut s’écouler 10 ans avant que cela ne soit possible…

Pourquoi vouloir monter des entreprises autour qui elles mêmes paieront de la la fiscalité sur les travaux qu’elles feront.
Ces entreprises autour devront avoir un comptable , un compte pro etc …..

Le concept que vous indiquez est valable pour une grosse activité locative mais même avec 15 ou 20 lots, je ne monterais pas d’entreprise autour.
Que vos frères soit dans entrepreneur et que vous utilisiez leur service , cela reste en famille mais un montage spécifique pour une vingtaine de lot n’a pas de justification.

Je vous rappelle qu’outre les diplômes , il y a des assurances à prendre pour les artisans  , des dommages ouvrages , des responsabilités professionnelles.

Dites moi comment vous réagirez si un de vos frères intervient et provoquent un dégât important dans l’immeuble , il faudra bien en tant que gérant de votre holding machin intenté une action contre lui…
Bon courage pour les réunions de famille ensuite surtout si il a des parts dans la SCI.

NICO2602 a écrit :

Est-ce que cela vous parait plus cohérent comme cela ?

Absolument pas

Pour reprendre ce que vous avez écrit sur un autre post

NICO2602 a écrit :

Malheureusement, le bail en location nue était déjà signé avec l’ancien propriétaire. si les locataires actuels s’en vont nous tenterons un bail en meublé. Mais ils sont bons payeurs, entretiennent bien leur appartement et sont sympas. Nous avons confié le bien à une agence pour éviter d’avoir des questions d’argent à régler en direct avec nos voisins.

Pour faire de la trésorerie , le BA-BA est de gérer soit même dans un premier temps.
Si des problèmes devaient arriver , croyez moi que l’agence ne pourra pas faire grand chose.
Une expulsion, c’est 18 mois quand il fait beau sinon ça peux durer plus longtemps et comme par miracle , un jour les locataires sont partis , surement se sentant proche de l’expulsion.
Ce départ précipité n’augure en général rie nde bon pour l’état intérieur du bien.

Je vous ai répondu afin de vous faire réfléchir et réagir , vous avez beaucoup d’enthousiasme c’est très bien , c’est le propre de la jeunesse mais attention à l’atterrissage.

Je connais un peu le sujet alors prenez votre temps avant d’envisager de monter un empire immobilier.

Prenez le temps d’apprendre et d’être confronté à la réalité.

J’ai la sensation à vous lire que vous voulez égaler vos parents en terme de patrimoine et vos propos laisse entendre que vous voulez prendre le dessus sur vos frères.
Soyez prudent à ce sujet

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (21/04/2014 16h47)


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

Hors ligne

 

#18 21/04/2014 19h47 → Gérer son patrimoine immobilier : quel statut juridique ? (immo, immobilier, juridique, location, société)

Membre
Réputation :   

@ Philippe,

J’ai bien pris note de vos remarques et vous en remercie, même si parfois votre humour est à la limite de la moquerie. J’ai voulu avoir une approche un peu différente et vous soumettre mes idées, mais visiblement vous n’appréciez pas…

En remettant en cause totalement notre projet, que nous conseilleriez vous de faire ?

D’un point de vue personnel, nous avons reconstitué notre épargne de précaution (12500€ disponibles).
Notre capacité d’épargne est d’environ 1500€/mois avant impôts (1200€ après impôts). Sans les loyers, cette capacité d’épargne tombe à environ 800€ par mois.

Selon vous, vaut-il mieux envisager de renoncer à l’immobilier ? Se positionner davantage sur des valeurs mobilières ?
Persévérer dans l’immobilier mais sous une autre forme ?

Merci par avance pour vos conseils, pistes de réflexion,

Cordialement,

Hors ligne

 

#19 21/04/2014 20h58 → Gérer son patrimoine immobilier : quel statut juridique ? (immo, immobilier, juridique, location, société)

Membre
Réputation :   47 

Nico

Ne renoncez pas, mais comme dis philippe,

Philippe30 a écrit :

Prenez le temps d’apprendre et d’être confronté à la réalité.

Vous devez prendre du recul sur vos solutions et ne pas croire que cela est aussi simple que vous nous l’ecrivez, la théorie est un chose, la réalité une autre.

Beaucoup de forumeurs présent ici ont acquis une grande expérience, elle a commencée par la sagesse, ne pas vouloir construire un empire immobilier, ce que laisse entrevoir vos arguments refoulant la réalité.

Un impayé pour des prestations réalisées par votre frere et votre édifice s’écroulera plus vite que vous ne l’aurez construit. Sans compter les relations familiales dévastatrices qui suivront.

Ma regle d’or, ne rien construire avec des amis, familles sauf si tous sont conscients des engagements respectifs et surtout, on paie toujours sa facture. C’est philosophique et factuel à la fois.

Il m’est arrivé d’aider des amis entrepreneurs quand ils étaient dans le besoin voir l’urgence. Très souvent bien m’en a pris et la déception fait rage. Cela ne m’empeche pas de continuer mais j’en fais ma béat.

Cdt

Hors ligne

 

#20 22/04/2014 07h32 → Gérer son patrimoine immobilier : quel statut juridique ? (immo, immobilier, juridique, location, société)

Membre
Réputation :   317 

Nico2602 a écrit :

J’ai bien pris note de vos remarques et vous en remercie, même si parfois votre humour est à la limite de la moquerie. J’ai voulu avoir une approche un peu différente et vous soumettre mes idées, mais visiblement vous n’appréciez pas…

En remettant en cause totalement notre projet, que nous conseilleriez vous de faire ?

Selon vous, vaut-il mieux envisager de renoncer à l’immobilier ? Se positionner davantage sur des valeurs mobilières ?
Persévérer dans l’immobilier mais sous une autre forme ?

Merci par avance pour vos conseils, pistes de réflexion,

Nico , je ne vous ai jamais dis de renoncer à l’immobilier.

C’est un puissant levier de constitution de patrimoine beaucoup plus accessible en terme financier sans apport que les valeurs mobilières.
Ce n’est pas  moi qui vais vous dire de ne pas investir dans l’immobilier ( regardez ma présentation ).
Aucune moquerie dans mes propos , j’ai juste essayé de tempérer vos ardeurs légitimes  pour vous mettre en garde contre une trop précipitation et vision trop gigantesque de l’immobilier.

Ce n’est pas que je n’apprécie pas vos idées mais mettre en œuvre cette culture financière de montage est un peu précipité même dans la réflexion, gardez à l’esprit ces idées mais n’en faites pas un objectif.
Quand à l’apprécier ou pas , je réfléchis moi même à un montage holding mais pour une transmission , vous avez l’age de mes enfants donc prenez le temps de vous stabilisez et d’appréhender l’immobilier avant d’envisager des montages plus complexes.
Jamais de moquerie surtout si on est motivé et entreprenant , juste de la mise en garde et parfois il faut secouer fort pour pouvoir poser le dialogue , ce qui semble avoir porter ses fruits car vous avez effectuer un atterrissage salutaire.

Vous avez indiqué avoir de petit revenu avec Mlle , avez vous regardé si vous pouvez bénéficier de l’APL ?
Si vous louez l’appartement dans lequel vous habitez dans l’immeuble , ne serait il pas plus intéressant de louer pour vous à coté ?

Commencez à prospecter pour acheter un autre bien à rénover dans lequel vous irez habiter en RP.
Vous louerez l’appartement de l’immeuble , je n’aimes pas trop que le propriétaire habite dans un immeuble locatif , c’est toujours très compliqué pour déclarer , pour gérer.

Le bien que vous aurez acheter en RP , une fois rénover , vous y rester 1 an et demi , vous cherchez autre chose  à rénover puis vous revendez le premier en tant que RP sans plus value imposable .
Vous êtes jeune , mobile pas besoin de prendre des grandes surfaces , un T2 suffit , bien arrangé et bien placé cela se revend facilement

Pour le montage SCI , la SCI IR n’apporte rien de plus que détenir en nom propre , ne permet pas d’amortir , ni de louer en meublé.
C’est bon pour un appartement en commun à la montagne avec des amis.

Pour une SCI à l’IS , il existe des techniques limité la sortie avec la plus value professionnelle , ce qu’il faut se dire avec une IS , c’est qu’il ne faut pas revendre le bien sinon le fisc vous découpe en rondelles.
Donc il faut bien choisir son bien , un immeuble et pour cela il faut de l’expérience et des références sur d’autres opérations précédentes.
Après cession de parts , démembrement , revente de parts sont des options à étudier ensuite.
Si vous achetez un immeuble via une SCI , ce n’est pas pour le revendre , c’est pour le transmettre , c’est en tout cas ma philosophie justement éviter le cout d’une revente donc il faut bien choisir.

Le fait d’avoir monter quelques opérations auparavant , d’avoir acheter des plus petits biens , d’avoir louer puis revendu vous permettra de disposer de trésorerie.
Avec cette trésorerie vous pouvez faire des apports à une SCI pour faciliter un achat.

Je ne remet pas en cause l’achat de votre immeuble , vous avez eu raison de la faire et jeune mais pour se constituer un patrimoine il faut autant monter des opérations d’achat patrimoniale via des immeubles mais aussi des lots plus petits de type T1 ou T2 à rénover que vous louez ensuite et revendez au terme de l’emprunt.

Au lieu de vous serez la ceinture pour économiser , acheter un T1 à rénover donc moins cher , louez le en meublé ensuite et vous aurez un cash flow de 70 à 80 € par exemple par mois.
Attention au copropriété et aux frais de syndic , il faut mieux viser les maisons de village sans syndic.

Votre pseudo , Nico26 , c’est pour la Drome le 26 ?

Multipliez ces opérations  qui vous rapporte du cash flow , puis commencez à envisager une SCI et un autre immeuble à partir du moment où les fondations sont posées , vous aurez de l’expérience et moins de risque de vous trompez.

A vous lire

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

Hors ligne

 

#21 22/04/2014 09h23 → Gérer son patrimoine immobilier : quel statut juridique ? (immo, immobilier, juridique, location, société)

Membre
Réputation :   61 

NicoXXX,
Je crois à la lecture de ce fil que vos interlocuteurs font preuve de beaucoup de sagesse.

On entrevoit à votre lecture une certaine ambition vous embarquant dans une fiction démesurée. Oui, il faut atterrir et apprendre à faire simple avant de s’imaginer aux commandes d’une machine complexe où vous vous réservez le beau rôle.

Très clairement, apprenez à compter sur vous même et seulement sur vous mêmes ; frères et parents seront les bienvenus quand vous aurez fait vos preuves. Sans cela, vous risquez de dilapider tout ce qu’ils ont épargné par inexpérience et, pardon de le dire, incompétence.

Pour l’heure, il est urgent d’apprendre à rationaliser la gestion de votre premier investissement et de vous préparer aux éventuels écueils de la location qui n’est pas, comme Philippe vous l’indique, un long fleuve tranquille.

Hors ligne

 

#22 22/04/2014 13h49 → Gérer son patrimoine immobilier : quel statut juridique ? (immo, immobilier, juridique, location, société)

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous,

@ Philippe, je vous remercie de vos idées et conseils.
Je n’ai jamais eu la prétention de tout savoir. J’ai posé des questions sur un montage juridique et de structures pour vivre de l’immobilier d’ici plusieurs années. Il n’a jamais été question de tout monter demain matin sans aucun filet derrière.
Je ne vis pas dans la drome, mais dans un département de la (très) grande couronne parisienne.

Les T2 sont légion par ici, ils se louent mal et se vendent encore moins facilement (dans la résidence où j’étais, il y en avait une dizaine à louer). En revanche les T3 bien situés et habitables ne sont pas évidents à trouver (objectif de locataires : couples installés professionnellement sur le point d’avoir un enfant etc.). C’est la raison de l’achat de cet immeuble.

Retourner en location n’est pas évident car la région offre des biens plutôt vétustes et chers pour ce qu’ils sont. En revanche l’idée de trouver un bien à retaper me plait bien, je vais explorer la piste.
Nous n’avons pas droit aux APL, sinon il aurait été plus intéressant de rester en location (nous sommes tous deux célibataires officiellement, et à temps complet).

J’ai effectivement envie d’entreprendre, et cela fait à peu près trois ans que j’étudie la question autour des SCI, du financement, de la fiscalité etc. Je voulais donc vous soumettre les éléments de ma réflexion en essayant d’être le plus clair possible.
Je ne vous ai jamais parlé de réaliser tout cela demain, je voulais un avis sur la cohérence globale du montage.
Ce que je retiens, c’est que ce n’est pas impossible, mais très compliqué et long à mettre en œuvre.
Mieux vaut commencer petit, avec des appartements isolés pour se confronter aux réalités et savoir trouver une bonne affaire.
La SCI familiale, à éviter dans un premier temps (manque de connaissances et de compétences). Les entreprises autour risquent de couter plus cher qu’elles ne rapporteront, donc à éviter aussi. La holding à n’envisager que si nombre (très) important de biens.

Est-ce bien cela ?

@ Range19 :

Je suis conscient de la sagesse des personnes avec qui nous pouvons échanger sur ce forum. Ces conseils sont précieux.

Bonne journée.

Hors ligne

 

#23 24/04/2014 22h47 → Gérer son patrimoine immobilier : quel statut juridique ? (immo, immobilier, juridique, location, société)

Membre
Réputation :   

Bonjour Nico

Depuis quelques jours je suis ce post avec intérêt.

Dans ce que vous proposez il y a de bonnes idées, j’en ai peut être quelques unes pour simplifier les choses.

Faire des affaires en famille n’est pas forcément évident. Lorsque un conflit a lieu, il touche forcément les 2 parties relationnelles (famille et associés). De plus, admettons qu’un de vos frères soit marié sous le régime de la communauté et qu’une fois le projet lancé il divorce, cela va influer sur l’ensemble de vos structures.
Cependant il peut également être très agréable de travailler en famille surtout si les questions d’argent sont claires. Vous voulez visiblement (vos frères et vous même) tous vous lancer dans l’immobilier.

Pourquoi ne pas faire ceci :

Chacun des membres de la famille fait ses achats de son coté. Chaque compétence de chaque membre est utilisée à bon escient et de façon indépendante : Le charpentier refait les charpentes et  couvertures, le maçon rénove l’intérieur, vous faites la gestion (après avoir obtenu les diplômes nécessaires). De ce fait, chacun à sa propre structure. Chacun est indépendant financièrement et chacun est libre de s’acheter une voiture à 5000 ou à 50 000 € (exemple). Vous travaillez donc ensemble mais indépendamment.

Avec ce système, chacun a toujours sa place dans tous les projets, chacun utilise ses compétences au départ et pendant la durée de vie du projet.

Chacun va également à la vitesse qu’il souhaite, certains sont plus pressés que d’autres pour se constituer un patrimoine.

Concernant le patrimoine familial de vos parents, peut être serait il possible d’envisager une donation même partielle de façon à vous constituer (à chacun) un capital ou cash flow de départ vous aidant a financer de nouveaux projets.

En espérant que ces quelques idées vous lance sur de nouvelles pistes à explorer …

Hors ligne

 

#24 25/04/2014 16h57 → Gérer son patrimoine immobilier : quel statut juridique ? (immo, immobilier, juridique, location, société)

Membre
Réputation :   161 

Bonjour,

Pour l’instant, j’ai lu en diagonale (manque de temps), mais 2 points à signaler  …

Miguel : "Je me demande si je peux monter une sarl de gestion"

En ce qui concerne la gestion des biens de tiers, la carte "gestion immobilière" est obligatoire pour le gérant, ou pour l’indépendant qui souhaite le faire. Cette carte ne s’obtient pas "par l’opération du saint esprit".

Il y a des conditions de diplôme et d’exercices pour l’obtenir.

Nico : idem pour l’activité de transaction immobilière. Il faut la carte T, ce qui nécessite des diplomes et exercices effectifs de l’activité sur des durées dépendantes des diplômes détenus.

Hors ligne

 

#25 25/04/2014 18h29 → Gérer son patrimoine immobilier : quel statut juridique ? (immo, immobilier, juridique, location, société)

Membre
Réputation :   47 

Bonsoir,

Je ne suis pas sur pour l’obligation des diplômes, à vérifier, mais la garantie, elle est imparable. Et comme dans le bâtiment (décennale et dommage ouvrage), c’est sur l’expérience  de l’assuré qu’est basé la garantie.
Pas ou peu d’expérience, antécédent = risque élevé -> redevance élevée

Lien
Agent Immobilier - Fnaim.fr

Sinon, lire ci-dessous

La réglementation

Le métier d’agent immobilier est régi par la loi Hoguet du 2 juillet 1970. L’agent immobilier doit détenir une carte professionnelle « transaction sur immeubles et fonds de commerce ».
Pour obtenir cette carte délivrée par la Préfecture, l’agent immobilier doit :

- justifier d’une aptitude professionnelle (diplôme et/ou solide expérience sur le terrain) ;

- disposer d’une garantie financière destinée à assurer les fonds qu’il détient pour le compte de tiers. Cette garantie apporte une sécurité aux consommateurs. Le montant de la garantie minimum est de 110 000 €. Si l’agent immobilier est garanti auprès de la Société de caution mutuelle GALIAN (ex CGAIM), ce montant minimum est porté à 120 000 €. Sa carte professionnelle porte alors la mention « peut recevoir des fonds ». Ses documents commerciaux indiquent le montant de la garantie, le nom et l’adresse du garant. L’agent immobilier peut choisir de ne pas détenir de fonds. Dans ce cas, pour la délivrance de sa carte professionnelle il a attesté sur l’honneur ne recevoir ni détenir, directement ou indirectement, à l’occasion de tout ou partie des activités pour lesquelles la carte est demandée, d’autres fonds, effets ou valeurs que ceux représentatifs de ses honoraires. Dans ce cas, sa carte est délivrée avec la mention « s’est engagé à ne pas percevoir de fonds ».
L’agent immobilier doit également mentionner cette indication sur une affiche placée dans tous les lieux où est reçue sa clientèle et dans tous ses documents commerciaux.

- bénéficier d’une assurance RCP (Responsabilité Civile Professionnelle) contre les conséquences financières dont il pourrait être tenu responsable dans le cadre de ses activités ;

- prouver qu’il n’est pas frappé d’une incapacité ou d’une interdiction d’exercer la profession.

Bonne lecture

Dernière modification par bascarol (25/04/2014 18h30)

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech