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#26 02/04/2012 20h37 → Location - bien choisir ses locataires : quels critères ? (locataire)

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BorderLine a écrit :

Je vous avouerais que le premier feeling est trés important pour moi, du même que la situation globale.

Restauration, intermittents, à fuir…

En revanche, une fois cette étape ma foi très subjective passée, je ne demande quasiment aucun papier.

CI, RIB, Carte étudiant ou attestation de travail le cas échéant. C’est tout. Mais je leur annonce de suite la couleur lors de la signature du bail…si cela se passe mal, le tribunal n’est qu’une option-bonus.

J’évite aussi les +35 ans grosso modo. Pas bien de le dire, mais ils sont trop au fait des choses de la vie (législation et compagnie).

Aprés on est jamais à l’abri d’une erreur je crois, malheureusement.

Tout à fait d’accord!
Je me méfie aussi des trop flagorneurs! Penser à demander d’où vient la personne. Un déménagement sans raisons pour un appartement similaire dans un quartier similaire est quelque chose de douteux… Un déménagement suite à séparation ou union, nouveau boulot ou stage, c’est logique.

Une autre astuce : demander 2 mois de caution en louant en meublé et être intransigeant là dessus (caution libre en meublé rappellons le).
Si ça bloque sur la caution, locataire très fragile.
J’aime bien les profils étudiants et jeunes actifs.

J’ai 7 locataires:
- 1 étudiante allemande
- 1 salariée autrichienne
- 1 jeune salariée italienne
- 1 jeune ingénieure
- 1 doctorant
- 1 élève ingénieur grande école
- 1 couple ingénieur / coiffeuse

Le profil jeune ingé est "rassurant" pour moi.
Quelqu’un avait dit aussi de ne pas prendre d’avocats smile, je suis ce conseil.

Dernière modification par jaidelachance (02/04/2012 20h45)

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#27 02/04/2012 22h35 → Location - bien choisir ses locataires : quels critères ? (locataire)

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J’ai remarqué qu’effectivement trouver un appartement en location étant juriste/avocat (et même quand j’étais en master, du coup je mentais en disant que je faisais un master de finance…) est quasi une mission impossible, et quand vous ajoutez une copine profession libérale à cela, ça devient chercher une aiguille dans une botte de foin, 80% des propriétaires ne rappellent jamais ou inventent un prétexte fallacieux !

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#28 03/04/2012 08h59 → Location - bien choisir ses locataires : quels critères ? (locataire)

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vous connaissez le principe : les avocats ont la réputation de connaître par coeur les arcanes du droit immobilier, et sont procéduriers; un de mes cousins a mis plusieurs années à récupérer son appartement car à chaque échéance, il y avait un grain de sable qui retardait encore etc…


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#29 03/04/2012 09h33 → Location - bien choisir ses locataires : quels critères ? (locataire)

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Idem pour moi… En juillet dernier suite à la mise en location d’un studio sur Bordeaux une jeune fille s’est présentée avec ses parents garantissants de très bon revenus de l’ordre de 15 000€/mois! Le hic pour moi, le papa vice procureur de la république et la maman juge des enfants. J’ai préfèré ne pas donner suite et louer à un autre etudiant avec papa pompier et la maman infirmière.
Comme quoi il n’y a pas que le revenu qui rentre en compte…

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#30 03/04/2012 09h44 → Location - bien choisir ses locataires : quels critères ? (locataire)

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jaidelachance a écrit :

J’ai 7 locataires:
- 1 étudiante allemande
- 1 salariée autrichienne
- 1 jeune salariée italienne
- 1 jeune ingénieure
- 1 doctorant
- 1 élève ingénieur grande école
- 1 couple ingénieur / coiffeuse

Un avantage dans la location en directe est de pouvoir rencontrer des personnes mais dans ce cas vous êtes largement européen.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#31 03/04/2012 10h51 → Location - bien choisir ses locataires : quels critères ? (locataire)

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Philippe30 a écrit :

jaidelachance a écrit :

J’ai 7 locataires:
- 1 étudiante allemande
- 1 salariée autrichienne
- 1 jeune salariée italienne
- 1 jeune ingénieure
- 1 doctorant
- 1 élève ingénieur grande école
- 1 couple ingénieur / coiffeuse

Un avantage dans la location en directe est de pouvoir rencontrer des personnes mais dans ce cas vous êtes largement européen.

Philippe

Ca a commencé par la jeune femme italienne (locataire depuis 2 ans) très sérieuse qui m’a demandé si une amie autrichienne pouvait venir (c’est une colocation).
Ah oui dans les discriminations… j’en ai oublié une.

J’ai 3 biens en locations:
T4 numéro 1 en colocation meublée : 3 jeunes femmes
T4 numéro 2 en colocation meublée : 2 jeunes femmes - 1 homme
T2 loi scellier : 1 couple

Ca fait 7 contrats de locs.
J’ai tendance à préférer les femmes dans les locations car elles préservent plus l’appartement et tendent à plus l’entretenir en ménage, etc..

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#32 03/04/2012 12h18 → Location - bien choisir ses locataires : quels critères ? (locataire)

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Golliwogg a écrit :

En ce qui me concerne, je falsifie pour pouvoir louer […]

mais j’ai une épargne relativement importante (fruit de mes économies) me permettant de payer plusieurs années de loyer s’il fallait

Une idée en l’air, comme cela, mais si vous pensez rester dans un appart environ 3 ans, une alternative possible serait de proposer d’acheter l’usufruit temporaire de l’appartement à votre bailleur. Les avantages de part et d’autre seraient considérables (mais je ne sais pas alors ce qu’il adviendrait des aides au logement … ?)

Dernière modification par yannou77 (03/04/2012 12h25)

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#33 03/04/2012 13h36 → Location - bien choisir ses locataires : quels critères ? (locataire)

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Merci d’avoir attiré mon attention sur cela, je n’y avais jamais pensé. Il semble qu’on peut faire une grosse économie par rapport à un loyer en acheter l’usufruit temporaire ; par contre ça semble ne se faire que pour 10 ans ou plus. Et effectivement, j’ai actuellement une petite allocation qui sauterait probablement. En tout cas je me pencherai sur la question le moment venu.
N’est-ce pas d’ailleurs l’alternative idéale à la propriété dans le cas où on ne croit pas à l’évolution favorable du marché mais qu’on doit quand même se loger ?

Dernière modification par Golliwogg (03/04/2012 13h52)

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#34 03/04/2012 14h17 → Location - bien choisir ses locataires : quels critères ? (locataire)

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J’ai justement écrit quelques réflexions à ce sujet sur mon blog. ce qui est sur c’est que de l’usufruit temporaire pour 5 années, certains habitués de ce forum en achète en SCPI régulièrement. A priori je ne vois rien qui empêche de faire de l’usufruit pour 3 ans.

L’avantage pour le propriétaire est assez séduisant :

- Pas de frais de gestion locative pendant 3 ans, pas d’assurance loyer impayé ou vacance locative (on parle déjà facilement de 10 % du loyer si votre propriétaire a la totale).
- Aucune fiscalité (ou très peu) sur la somme que vous lui remettez en achetant l’usfruit temporaire (cette somme est taxée selon le barème des plus-values en prenant 23% de la valeur d’achat du bien, ce qui devrait conduire à une PV nulle pour un usufruit de 3 ans). Si votre propriétaire est fortement fiscalisé sur ses loyers, il sera certainement très intéressé.
- Aucune conséquence de cette vente pour une éventuelle plus-value future à la revente (il conserve l’antériorité et le prix de la transaction d’achat initiale).

Petits inconvénient pour le propriétaire :
-le dispositif l’intéressera moins/pas si il loue sous une loi de défisc ou fait du meublé (loyer généralement exonéré de fiscalité de part l’amortissement des mur)
- les intérêts éventuels d’emprunt ne seront plus déductible (d’autre revenu foncier éventuels), ce qui fait que le propriétaire bailleur sera moins intéressé si il a un gros crédit en début de vie sur le logement.

Bref si votre propriétaire à le profil d’un bailleur fortement fiscalisé sur ses loyers, il y a fort à parier qu’il sera intéressé et que vous pourrez obtenir une bonne décote sur vos loyers acheté en gros.

Dernière modification par yannou77 (03/04/2012 14h18)

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#35 03/04/2012 14h17 → Location - bien choisir ses locataires : quels critères ? (locataire)

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jaidelachance a écrit :

J’ai tendance à préférer les femmes dans les locations car elles préservent plus l’appartement et tendent à plus l’entretenir en ménage, etc..

J’avais cette idée au début, et finalement, je constate que les jeunes femmes sont bien plus sales que les jeunes hommes, ménage, rangement, etc… Aujourd’hui je préfère louer au sexe masculin.


Left the Rat Race in 2013

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#36 03/04/2012 14h44 → Location - bien choisir ses locataires : quels critères ? (locataire)

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J’ai pas tout compris là….vous recommandez à une personne souhaitant investir et faire fructifier son patrimoine, d’investir dans un usufruit ?

On croit rêver là.

Dernière modification par BorderLine (03/04/2012 14h44)

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#37 03/04/2012 15h08 → Location - bien choisir ses locataires : quels critères ? (locataire)

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Je recommande à un locataire qui envisage de rester quelques années dans une location d’investir dans l’usufruit de son appartement, pour négocier une décote appréciable sur ses loyers, ni plus ni moins.
Pour le reste, je teste le marché dans mon coin pour voir si il y a possibilité d’en faire un business , mais loin de moi l’idée de le recommander à quiconque.

Dernière modification par yannou77 (03/04/2012 15h09)

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#38 03/04/2012 16h24 → Location - bien choisir ses locataires : quels critères ? (locataire)

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Je ne vais pas faire une grande tirade, mais si du point de vue du locataire il y aurait un intérêt et encore (usufruitier doit payer taxe fonciére, doit payer les gros travaux d’entretien - ravalement ou chaudiére par ex-, doit s’acquitter d’une caution, droits d’enregistrements…), du point de vue du propriétaire, le risque est énorme. L’usufruitier peut contracter des droits réels sur son bien, peux faire signer des baux d’habitation, donc de 9 ans, le proprio ne peut rompre la convention unilatéralement, il peut se voir allouer un nouveau usufruitier en cas de cession d’usufruit, impossibilité de vendre le bien sans l’accord de l’usufruitier, l’usufruitier peut assister aux AG et les décisions doivent être prise en commun avec le propriétaire….j’en passe des vertes et des pas mûres.

Hors le cas de défiscalisation par montage de sociétés ou de cession familliale cela me parait trés trés dangereux.

Dernière modification par BorderLine (03/04/2012 16h27)

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#39 03/04/2012 16h36 → Location - bien choisir ses locataires : quels critères ? (locataire)

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BorderLine a écrit :

Je ne vais pas faire une grande tirade, mais si du point de vue du locataire il y aurait un intérêt et encore (usufruitier doit payer taxe fonciére, doit payer les gros travaux d’entretien - ravalement ou chaudiére par ex-, doit s’acquitter d’une caution, droits d’enregistrements…), du point de vue du propriétaire, le risque est énorme. L’usufruitier peut contracter des droits réels sur son bien, peux faire signer des baux d’habitation, donc de 9 ans, le proprio ne peut rompre la convention unilatéralement, il peut se voir allouer un nouveau usufruitier en cas de cession d’usufruit, impossibilité de vendre le bien sans l’accord de l’usufruitier, l’usufruitier peut assister aux AG et les décisions doivent être prise en commun avec le propriétaire….j’en passe des vertes et des pas mûres.

Hors le cas de défiscalisation par montage de sociétés ou de cession familliale cela me parait trés trés dangereux.

Je suis entièrement d’accord avec vous BorderLine , proposer un usufruit à un locataire dans le cadre d’une location de longue durée , c’est du "délire".

A Yannou77
Un locataire loue un bien , un point c’est tout .
Qu’est-ce que vous allez faire un montage abracadabresque pour vendre un usufruit , la vente d’un usufruit est un acte notarial qui n’ rien à voir avec la relation locataire.

Pensez vous qu’un locataire va comprendre la notion de démembrement ?
Pensez qu’un locataire est en mesure de sortir 4 ou 5 ans de loyer sous forme d’usufruit ?

Un locataire est locataire car il ne veux ou ne peux pas acheter , il dispose des aides de la CAF.

J’ajouterais rien de plus à cette information.

Philippe


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#40 03/04/2012 17h58 → Location - bien choisir ses locataires : quels critères ? (locataire)

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Je pensais un contrat d’usufruit plus modulable que cela.
Il me semble que la répartition des charges payés entre usufruitié et nue propriétaire sont paramétrables (même si par défaut, seule 605 reste à la charge du NP).
N’est-il pas possible de limiter l’usufruit à une destination de résidence principale et de prévoir une clause de libération anticipée (comme cela se pratique dans le viager ?)

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#41 16/07/2012 12h09 → Location - bien choisir ses locataires : quels critères ? (locataire)

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SALUT GOLLIWOGG JE DOIS TE PARLER ON SE CONNAIT ….PASSE TON MAIL MERCI

Golliwogg a écrit :

En ce qui me concerne, je falsifie pour pouvoir louer ; ça fait 2 fois que je le fais. J’ai commencé à faire ça après avoir galéré quelques mois pour trouver quand j’étais étudiant ; avec des faux papiers j’ai trouvé immédiatement, c’était un réel soulagement. Je modifie l’avis d’impôt de mon unique garant, ça passe comme une lettre à la poste, même chez les agences à garanties de loyer qui prétendent vérifier les pièces. Je suis même assez fier de les tromper si facilement.

Les clauses soi-disant en faveur du locataires ne sont que discriminantes pour le locataires : la suppression des 2-3 mois de caution, la grande difficulté d’expulsion, l’interdiction de demander des relevés bancaires (entre autres), en prétendant mettre les locataires sur un pied d’égalité, ne font concentrer l’attention du bailleur que sur les travailleurs en CDI avec parents aisés et propriétaires (et feront préférer un étudiant à un travailleur en CDD grâce à la plus grande facilité légale de faire payer les parents du premier !). N’importe qui peut mettre un peu d’argent de côté pour se rendre ainsi solvable et crédible ; n’importe qui ne peut pas avoir des parents aisés et propriétaires (ou décrocher un CDI).

Je suis en CDD (reconduit annuellement - fonction publique) au smic, je n’ai qu’un parent qui gagne presque rien, mais j’ai une épargne relativement importante (fruit de mes économies) me permettant de payer plusieurs années de loyer s’il fallait. Pour autant, les agences n’entendent jamais cet argument, je ne pèse rien dans la compétition des locataires à cause des critères discriminatoires légalement en place ; alors je triche. En fait, je suis un cas où le bon sens, le "feeling" joue en ma faveur (je présente bien, je m’exprime bien, je suis solvable par mon épargne importante) alors que les critères légaux (revenu déclaré, sécurité de l’emploi, garants) sont en ma défaveur.

En résumé, je pense que le feeling devrait être le critère principal car il est très facile de truquer les chiffres (et aussi parce que ça m’arrange :p)

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#42 16/07/2012 13h38 → Location - bien choisir ses locataires : quels critères ? (locataire)

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ah…. un propriétaire floué qui s’est reconnu ?


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#43 16/07/2012 14h35 → Location - bien choisir ses locataires : quels critères ? (locataire)

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Bizarre comme message HC s’inscrit aujourd’hui il est écris en majuscule un message au milieu d’une discussion en reprenant des propos de Golliwogg.

Comment HC à pu reconnaître un éventuel locataire sous ce pseudo.

A suivre

Philippe


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#44 16/07/2012 14h59 → Location - bien choisir ses locataires : quels critères ? (locataire)

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suspens…Golliwogg est-il devenu faussaire? wink

En attendant je reviens sur le sujet car j’ai été confronté à un cas tout bête: une jeune locataire primo-accedante si je puis dire. (vendeuse débutante dans la vie active)
L’avantage (?) est qu’elle ne connait rien à la location (contrat bail, entretien, etc…) j’ai donc pu cadrer "assez strictement". (non on ne repeint pas le mur en rouge…)
L’inconvénient est que son copain est vite venu se taper l’incruste… résultat ils squattent en couple le studio mais bon jusqu’à présent aucun soucis, à suivre…

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#45 16/07/2012 16h42 → Location - bien choisir ses locataires : quels critères ? (locataire)

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freesas a écrit :

une jeune locataire primo-accedante si je puis dire. (vendeuse débutante dans la vie active)
L’avantage (?) est qu’elle ne connait rien à la location (contrat bail, entretien, etc…) j’ai donc pu cadrer "assez strictement". (non on ne repeint pas le mur en rouge…)
L’inconvénient est que son copain est vite venu se taper l’incruste… résultat ils squattent en couple le studio mais bon jusqu’à présent aucun soucis, à suivre…

Je reviens sur vos propos très juste , dans le cas d’une location à une jeune fille on pense que tout va bien aller car c’est une fille , c’est moins difficile qu’avec un mec etc …..

Sauf que comme le fait remarquer freesas , on sait quand on loue à une fille mais on ne connait le petit copain qui peut arriver ensuite dans le doute parfois je préfère louer à un garçon qui présente bien car la situation locative est plus stable qu’avec une fille.

C’est un avis personnel qui n’a pas lieu d’être généralisé  , le choix d’un locataire passe forcement par des critères personnels et d’expériences de choix et une forme de discrimination.
Les mauvaises expériences surtout si elles se répètent plusieurs dans le même cas obligent ensuite à ne plus faire confiance.

Philippe


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#46 16/07/2012 21h55 → Location - bien choisir ses locataires : quels critères ? (locataire)

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De notre côté, nous fonctionnons beaucoup au feeling, et ne prêtons pas forcément une très grande importance au dossier "papier". Un auquel nous faisons attention est l’éligibilité aux assurances GRL.

Lors de la 1ère mise en location d’un appartement que j’ai connue (en 2008), j’avais eu pas mal de candidatures. Dont certaines très bonnes : 2 CDI, revenus de + de 6 fois le loyer (qui était de 600€ pour un 75m2)
Finalement, j’avais choisi un couple d’intérimaires (avec des revenus réguliers tout de même), qui étaient éligibles à la GRL. Le feeling était bien passé, dans la discussion, j’avais appris que M. était très bricoleur, Mme très maniaque. Evidemment, rien ne me prouvait leurs dires, mais je leur ai fait confiance… et ne regrette rien :
- ils sont encore en place
- jamais un retard de loyer
- l’appartement est nickel (en meilleur état que quand ils l’ont pris !)
- je n’entends jamais parler d’eux (exemple: lors d’un dernier gros coup de vent : une tuile avait bougé, et provoquait une fuite quand il pleuvait. M. est remonté la remettre en place sans même m’en parler)
- ils ont carrelé la cuisine à leurs frais
- …

La situation n’aurait certainement pas été la même avec les personnes présentant un dossier plus "conventionnel"


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#47 29/08/2012 08h36 → Location - bien choisir ses locataires : quels critères ? (locataire)

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Bonjour,

Sauf votre respect, un non-salarié qui dispose d’un important patrimoine (et oui, il y en a qui ont de la chance!) ne peuvent ainsi pas obtenir de logement ? Moi je n’ai pas hésité à faire appel à quelqu’un qui m’a "fabriqué" mon dossier immobilier: bulletins de paie, avis d’imposition…. Et là miracle, j’ai obtenu un logement. Si vous voulez ses coordonnées, je n’ai aucun scrupule a les donner. Ecrivez moi un mail ([email protected])

Olivier

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#48 29/08/2012 09h30 → Location - bien choisir ses locataires : quels critères ? (locataire)

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Bonjour Olivier,

Je suis enquêteur à la répression des fraudes, et j’aimerais beaucoup avoir les coordonnées de votre connaissance qui fabrique des faux documents.

big_smile

Dernière modification par Siocnarf (29/08/2012 10h48)


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#49 29/08/2012 09h44 → Location - bien choisir ses locataires : quels critères ? (locataire)

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On peut dire qu’il est impossible de savoir vraiment à qui on loue, c’est d’ailleurs pour cette raison que beaucoup de bailleurs privés abandonnent d’autant plus qu’il n’y a plus de rentabilité dans le locatif car il faut rajouter à cela les aléas de la vie et les pertes d’emploi de plus en plus fréquentes, les falcifications de documents tres fréquentes aussi

Seul les sociétés de locations peuvent assumer ces aléas et activer leur propre service juridique.

Qui plus est la justice est particulièrement clémente avec les locataires, si elles les obligent à payer au bout d’un an (sans appel)  ou 3 ans (en épuisant les appels), elles ne les sanctionnent jamais.

Je me mefie des apparences extérieures, mon meilleur locataire a été un couple avec 2 enfants recevant les APL, il a carrément refait la déco intérieure, une partie de l’électricité, l’arrosage, une partie du tout à l’égout. Une personne ectrèmement rare.

Le pire a été une autre couple avec 2 enfants percevant 4000 euros par mois, des problèmes constant, un arret de paiement, des dégats, un départ avec un arriéré de 2 mois de loyer avec sa parole de payer, j’ai du faire intervenir la justice. La justice lui a juste imposé de payer ce qu’il me devait, aucune sanction…

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#50 29/08/2012 10h35 → Location - bien choisir ses locataires : quels critères ? (locataire)

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oliviermamou a écrit :

Sauf votre respect, un non-salarié qui dispose d’un important patrimoine (et oui, il y en a qui ont de la chance!) ne peuvent ainsi pas obtenir de logement ? Moi je n’ai pas hésité à faire appel à quelqu’un qui m’a "fabriqué" mon dossier immobilier: bulletins de paie, avis d’imposition….

Je vous comprends, puisque moi-aussi j’ai du "fabriquer" des faux.

Quasiment impossible de trouver un logement en location si vous êtes freelance en IDF. Ils ne veulent que du CDI car l’assurance-loyer impayé n’accepte que les CDI.

Mais c’est un secret de polichinelle, de plus en plus de gens y ont recours.

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