SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Si ce n’est les banques généralistes, selon vous vers qui je pourrais me tourner ?

Pour ajouter à ces échanges, voici le retour de mes prospections pour un prêt dans une SCI IS existante. J’ai déjà effectué en 2022 une opération similaire et je commence tranquillement à réfléchir pour faire une seconde opération à l’automne quand les taux auront commencé à baisser. Mon profil est bon.

Du côté de ma banque (BRED), on me propose du 4,65% sur 15 ans et du 5,05% sur 20 ans hors assurance pour financer des SCPI via ma SCI IS. Au-delà des taux vraiment peu compétitifs, la liste des SCPI finançables s’est réduite à portion congrue: il ne reste plus que Pierval Santé, Cristal Rente et Efimmo 1 qui sont déjà dans mon portefeuille, donc cela ne m’intéresse pas. La BRED avait historiquement une position compétitive sur le choix des SCPI finançables avec une dizaine de propositions de SCPI plutôt bonnes (non bancaires), mais je comprends qu’ils ont réduit la liste à la suite de plaintes de clients suite aux baisses de parts.

Du côté des courtiers traditionnels que j’ai contactés, on me réponds que les banques sont focalisées sur la reprise du crédit résidence principale et qu’aucune banque n’acceptera de financer une opération SCPI sur une SCI sans contrepartie commerciale avec transfert des revenus et des avoirs et que, même dans ce cas, il n’est pas certain de pouvoir financer des SCPI non bancaires.

Du côté des CGP, il n’y a qu’une poignée d’offres de financement destinées aux SCI IS. Celle qui revient le plus souvent est celle de Arkea Banque Privée qui propose du 4,95% sur 25 ans sans obligation d’assurance avec un choix de SCPI finançables relativement large. Outre les frais élevés sur cette offre, le problème vient du fait que Arkea Banque Privée impose que la SCI qui réalise l’opération soit une SCI nouvellement constituée, donc ce n’est pas idéal si vous avez déjà votre propre SCI patrimoniale avec un patrimoine en cours de constitution (cela implique aussi des coûts de fonctionnement additionnels qui grèvent le TRI de l’opération par rapport à une opération sur votre SCI déjà constituée). Il existe d’autres offres similaires (ex: l’offre Pierre By Cristal distribuée par Louve Invest) qui requièrent aussi une SCI nouvelle. Apparemment, Axa Banque proposerait une offre à 4,75% sur 20 ans en SCI IS existante et avec libre choix des SCPI finançables, en contrepartie d’un placement de 20% du crédit dans une assurance vie Axa (que j’imagine bien chargée en frais). Pour info, voir ici une comparaison des principales offres de crédit SCPI sur le marché côté CGP.

J’ai aussi contacté certaines sociétés de gestion en direct pour savoir comment leurs porteurs de parts en SCI IS financent actuellement leurs acquisitions à crédit et s’ils travaillent avec des partenaires.

Le bilan de cette prospection est donc mitigé: les taux sont encore extrêmement hauts sur les opérations SCPI (vs les taux en baisse sur le financement de résidence principale ou sur le locatif) et le marché est extrêmement réduit. La plupart des offres sont contraignantes, soit en termes de contreparties commerciales, soit en termes de SCPI finançables, soit en coûts supplémentaires. Il faut aussi garder en tête qu’il semble également très difficile de refinancer du crédit SCPI en cas de baisse des taux, donc l’importance d’un taux correct est d’autant plus importante que sur un opération plus classique.

Je vais donc attendre une baisse des taux au S2 2024 et le reprise du marché du crédit pour reprospecter.

Dernière modification par Manarea (18/05/2024 15h35)

Je confirme que pour les clients patrimoniaux, Axa banque fait des prêts immo

Vous soulevez un problème récurrent: tout dépend du bon vouloir/de la compétence du conseiller.

Dans mon cas, j’ai un conseiller compétent mais je n’ai pas beaucoup de levier: la majorité de mon épargne n’est pas placée dans ma banque car les conditions sont trop défavorables par rapport aux solutions en ligne.