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#1 12/01/2012 13h58 → Viager libre : la solution pour acheter un bien à prix décent sur Paris ? (viager)

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Je surveille souvent les nouvelles offres en viager libre, en quête notamment d’un logement à prix décent à acheter à Paris.

Il y a peu de spécialistes proposant beaucoup de biens en viager libre, à vrai dire je ne connais que Costes.

A la question "est-ce une bonne affaire ?", il semblerait qu’il faille répondre négativement presque systématiquement. Les biens que l’on retrouve dans cette rubrique sont presque toujours des biens qui n’ont pas réussi à se vendre de manière classique (bien avec défauts, prix demandé trop élevé…) ou même en viager occupé. En dernier recours, le vendeur le place en "viager libre".

Toujours est-il que j’y ai trouvé une éventuelle possibilité de pouvoir me loger à Paris. J’ai repéré un bien qui m’intéresse, à prix convenable, en viager libre, mais occupé par une personne âgée (bail). C’est là que ça coince. Une personne qui achète un bien immobilier occupé par une personne âgée qui le loue, est dans l’impossibilité de la faire partir pour l’occuper elle-même ?


(IH : pour le retitrage, pourrais-tu plutôt mettre "la solution pour acheter un bien à prix décent sur Paris" derrière ? Merci)

Dernière modification par Myrtilles (12/01/2012 14h08)

Mots-clés : viager

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#2 12/01/2012 15h05 → Viager libre : la solution pour acheter un bien à prix décent sur Paris ? (viager)

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Myrtilles, sans répondre directement à votre question, n’hésitez-pas à utiliser la fonction recherche; on avait déjà un peu évoqué çà :

Viager : investir dans un viager ?


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#3 12/01/2012 15h23 → Viager libre : la solution pour acheter un bien à prix décent sur Paris ? (viager)

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Merci pour le lien, mais je crois que le viager libre est une autre thématique que ce qui est mentionné dans ton autre lien, puisqu’on peut rentabiliser l’opération dès le départ en l’utilisant comme résidence principale ou en touchant les loyers. Cela induit donc d’autres possibilités que le viager classique (qui, pour moi, n’a aucun intérêt).

Je pensais donc, peut-être à tort, que le viager libre n’était peut-être pas connu et pouvait informer certaines personnes et lancer d’éventuelles idées ou débats.

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#4 12/01/2012 15h32 → Viager libre : la solution pour acheter un bien à prix décent sur Paris ? (viager)

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Myrtilles a écrit :

Une personne qui achète un bien immobilier occupé par une personne âgée qui le loue, est dans l’impossibilité de la faire partir pour l’occuper elle-même ?

Je crois que oui, sauf si la personne qui souhaite récupérer son bien est elle-même d’un certain âge (+ de 70 ou 75 ans, à vérifier)


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#5 12/01/2012 17h48 → Viager libre : la solution pour acheter un bien à prix décent sur Paris ? (viager)

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Bonjour,

Si l’on parle d’une personne qui est titulaire d’un bail d’habitation, la réponse est effectivement oui, c’est pas impossible, mais d’une procédure stricte.

Le seul moyen de le faire est lors de la date anniversaire du bail (en général 3 ans pour les appart loués en nu mais les baux peuvent êtres signés pour plus longtemps, comme 6 ans à l’époque) et avec un motif valable régit par la loi de 1989 art 15 §-1 et §-3. Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 - Article 15 | Legifrance

N’oubliez pas le délai de préavis de 6 mois, faute de quoi, le bail est reconduit.

Concernant la protection de la personne âgée, effectivement, si elle remplit les conditions vous n’avez quasi aucun moyen de ne pas lui renouveler le bail, sauf si vous avez plus de 60 ans et/ou un bas salaire.

Dernière modification par BorderLine (12/01/2012 17h52)

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#6 13/01/2012 11h48 → Viager libre : la solution pour acheter un bien à prix décent sur Paris ? (viager)

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Merci à tous les deux pour la tentative d’aide, en tout cas. Il ne me reste plus qu’à tenter un remake de "C’est arrivé près de chez vous" suite à l’achat, faute d’autres possibilités ahah

Pour les personnes curieuses, je visais [url=Appartement en viager  Paris (75) | Viager d’appartements  à  Paris/]cet appartement[/url]*, mais c’est une mauvaise affaire en raison du problème de l’occupation par une personne âgée à un loyer défiant toute concurrence…

*   Appartement en viager  Paris (75) | Viager d’appartements  à  Paris

Dernière modification par Myrtilles (13/01/2012 11h51)

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#7 13/01/2012 12h06 → Viager libre : la solution pour acheter un bien à prix décent sur Paris ? (viager)

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Le viager n’est pas une solution "viable" ( désolé …)  d’achat cela ne permet pas de constituer un patrimoine avec sécurité.

Aucune vision de l’échéance avant l’obtention en totalité du bien.

Il faut savoir que si vous venez à décéder avant ..soit vos héritiers reprennent le "flambeau" soit le bien repart à son propriétaire d’origine.

Dans des exemples que j’ai pu voir autour de moi les vendeurs en viager ont tendance  à vivre plus vieux.
Le viager conserve le vendeur mais déprime l’acheteur.

Avec  les augmentations des durées de vie , c’est un non placement.
Pour reprendre l’exemple fourni du bien dans le 19 ième à 250 K€ de bouquet et 1.500 de rente pour une valeur de 500 K€ et sur une tete de 69 ans
En 10 ans sans compter les augmentations on obtient 180 K€ de versement de rente sur une personne de 79 ans à ce moment.
La durée estimé de vie est de 81 ans  avant de payer plus , on peux gagner mais c’est vraiment un coup de poker.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#8 13/01/2012 12h26 → Viager libre : la solution pour acheter un bien à prix décent sur Paris ? (viager)

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Oui Philippe, je suis entièrement d’accord, le viager n’est pas intéressant mais le viager LIBRE peut l’être :

- impossibilité d’acheter de manière classique un bien à 500.000 euros même avec crédit (revenus trop faibles pour se le permettre)
- voir l’argument de l’économie d’un loyer classique, avec l’avantage d’être propriétaire au final voire de revendre entre temps si besoin, et donc de récupérer ses deniers, chose infaisable dans la location classique

Mais je suis parfaitement consciente de la longévité moyenne d’une femme, qui peut parfaitement atteindre 100 ans, ce n’est plus rare. Donc ne faisons pas n’importe quoi, n’importe comment, et je ne suis pas joueuse de nature (jeux de hasard, poker…), au contraire.

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#9 13/01/2012 13h20 → Viager libre : la solution pour acheter un bien à prix décent sur Paris ? (viager)

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Si vous voulez rentrer dans l’aspect statistiques de la chose, il faut utiliser les tables de mortalité normées TH 00-02 (pour les hommes) et TF 00-02 (pour les femmes) utilisées par les assureurs, caisse de retraites, …

http://www.google.fr/url?sa=t&rct=j … mp;cad=rja

Le qx est la probabilité de décès à la fin de l’année à un age x donné.

Exemple à 65 ans pour un homme :   qx= 0.026576, soit ~2.66% de probabilité de mourir durant l’année (avant les 66 ans)

Il ne reste plus qu’à faire vos calculs de probabilité !

D’ailleurs pour répondre à votre question : la probabilité de survie d’une femme à 100 ans est de 3,2% (sur la base de la table TF 00-02) -et la probabilité de décès dans l’année est de plus de 30% !-

Dernière modification par Pit (13/01/2012 13h25)

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#10 13/01/2012 14h03 → Viager libre : la solution pour acheter un bien à prix décent sur Paris ? (viager)

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Myrtilles a écrit :

Oui Philippe, je suis entièrement d’accord, le viager n’est pas intéressant mais le viager LIBRE peut l’être :

- impossibilité d’acheter de manière classique un bien à 500.000 euros même avec crédit (revenus trop faibles pour se le permettre)
- voir l’argument de l’économie d’un loyer classique, avec l’avantage d’être propriétaire au final voire de revendre entre temps si besoin, et donc de récupérer ses deniers, chose infaisable dans la location classique

Il n’empêche que dans le cas présenté il faut sortir 250 K€ + 1.500 par mois alors je ne vois pas comment avec un revenu faible il serait possible de faire un crédit sur le bouquet et ensuite d’assumer jusqu’à ce mort s’ensuive la rente mensuelle…..car il faut aussi rembourser le crédit ….

L’économie du loyer se conçoit si vous avez l’apport pour le bouquet sinon c’est une double charge …
J’ajouterais que fiscalement pour un viager libre que vous mettez en location vous avez un crédit avec intérêt déductible et une rente mensuelle compensez par le loyer mais sans intérêt déductible.
Je ne sens pas trop le coup du viager libre à mettre en location.

Attention le viager est particulier , vous ne posséder le bien qu’au décès du créditrentier.
Pour la vente , il s’agit d’un transfert de viager au profit de l’acquéreur donc ne pensez pas revendre votre bien 500 K€ en l’ayant acheté 250 K€ et 2 ou 3 ans de paiement de rente…

La rente est indexé avec révision annuelle.

Et cerise sur le gâteau pour l’acheteur , en cas de défaut de paiement de la rente , la propriété du revient au créditrentier.

Bonne réflexion ……….

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#11 13/01/2012 14h50 → Viager libre : la solution pour acheter un bien à prix décent sur Paris ? (viager)

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Mais je suis parfaitement d’accord.

Cependant, prenons l’exemple de la personne ayant 250.000 euros en cash à apporter et souhaite emprunter le reste Vs la rente viagère.

Simulation de prêt avec mensualité de 1500 euros : avec les taux actuels, on me propose 4,86 % sur 23 ans pour pouvoir emprunter 250.000 euros. Certes, la mensualité n’augmentera pas en taux fixe et on est sûr d’être propriétaire au bout de 23 ans.

Le joueur se dira : 69 ans + 23 = 92 ans. Il pensera, et pourquoi pas avant ?

Cela se discute donc (si l’appartement avait véritablement été vide), je pense.

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#12 13/01/2012 16h30 → Viager libre : la solution pour acheter un bien à prix décent sur Paris ? (viager)

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Le viager est l’un des plus grands pousse au meurtre qui existe lol !

J’ai vu une émission sur capital je crois, le mec avait pris un viager sur la nana qui était devenu doyenne de france 113 ou 120 balais aux alentours !

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#13 13/01/2012 17h07 → Viager libre : la solution pour acheter un bien à prix décent sur Paris ? (viager)

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J’ai déjà du l’écrire sur ce forum : acheter en viager ne me semble approprié que si le risque est mutualisé, c’est à dire en achetant des "parts" dans une société qui va elle-même investir dans un grand nombre de biens acquis en viager. De cette manière, on peut escompter un rendement correct (si la société est correctement gérée), ne pas subir une variance très élevée selon la durée de vie d’un nombre très limité de personnes (cf. "spéculer sur leur décès", et validité des tables de mortalités). En outre, ceci permet à des personnes à qui c’est réellement utile (qui ont besoin d’une ressource financière assurée jusqu’à leur décès, et pas besoin/désir de conserver la propriété de leur bien) de vendre en viager. J’ai identifié quelques sociétés positionnées sur ce genre d’activité, mais je n’ai pas creusé à ce jour. Le fait que le viager soit "libre" ou "occupé" ne change pas grand chose, sinon qu’on obtient ou pas immédiatement l’usufruit du bien (qui en général coute alors en gros l’équivalent d’un "loyer").


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#14 13/01/2012 17h23 → Viager libre : la solution pour acheter un bien à prix décent sur Paris ? (viager)

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BorderLine a écrit :

le mec avait pris un viager sur la nana qui était devenu doyenne de france 113 ou 120 balais aux alentours !

Célébrissime, c’était Jeanne Calment, morte à 120 ans, (un verre de porto/jour  smile 

wiki

En 1965, à l’âge de 90 ans et sans héritier, elle vend sa maison en viager à son notaire, André-François Raffray. Celui-ci, alors âgé de 47 ans, accepte de lui payer mensuellement la somme de 2 500 francs. Il le fera jusqu’à sa mort en 1995, à l’âge de 77 ans. Puis sa femme a continué de payer jusqu’à sa mort elle aussi. Au total, les époux Raffray ont versé plus de deux fois le prix de la maison de Jeanne Calment.

Dernière modification par Job (13/01/2012 17h25)


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#15 13/01/2012 19h35 → Viager libre : la solution pour acheter un bien à prix décent sur Paris ? (viager)

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C’est Pit qui a raison, dans ce type de situation et tout ce qui tient du hasard, ce sont sur les statistiques qu’il faut se baser et uniquement là dessus.

Quelle est le pourcentage de personnes qui vivaient jusqu’à 120 ans en 1965 ? C’était proche de 0 %, à mon avis. Donc ce notaire a juste eu un manque de chance ahurissant !

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#16 12/12/2013 13h31 → Viager libre : la solution pour acheter un bien à prix décent sur Paris ? (viager)

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Pit a écrit :

Si vous voulez rentrer dans l’aspect statistiques de la chose, il faut utiliser les tables de mortalité normées TH 00-02 (pour les hommes) et TF 00-02 (pour les femmes) utilisées par les assureurs, caisse de retraites, …

http://www.google.fr/url?sa=t&rct=j … mp;cad=rja

Le qx est la probabilité de décès à la fin de l’année à un age x donné.

Exemple à 65 ans pour un homme :   qx= 0.026576, soit ~2.66% de probabilité de mourir durant l’année (avant les 66 ans)

Il ne reste plus qu’à faire vos calculs de probabilité !

D’ailleurs pour répondre à votre question : la probabilité de survie d’une femme à 100 ans est de 3,2% (sur la base de la table TF 00-02) -et la probabilité de décès dans l’année est de plus de 30% !-

désolé, mais utiliser les probabilité pour un seul cas n’a aucun sens. Les probabilités n’ont de sens que sur un nombre important. Les statistiques et les proba se rejoignent pour un nombre important d’itération.
Pour moi, à moins d’avoir 100 biens pour démarrer à s’appuyer sur les probablités pour prendre une décision, nous sommes dans la spéculation pure.

Néanmoins, et si on est spéculateur, il convient de se poser la question si le viager est le meilleur moyen de spéculer vs jouer à la roulette, jouer au loto, ou au PMU ;-)

Evidemment, il est toujours possible d’opposer un cas extreme pour un reportage tv, soit la super affaire soit JC qui a enterré son notaire … mais pour un investisseur privé avec un partimoine de l’ordre de 1 à 3 M€ le viager ne me semble pas une bonne option.

Ceci est mon avis.

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#17 20/02/2014 19h07 → Viager libre : la solution pour acheter un bien à prix décent sur Paris ? (viager)

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Myrtilles a écrit :

Je surveille souvent les nouvelles offres en viager libre, en quête notamment d’un logement à prix décent à acheter à Paris.

Il y a peu de spécialistes proposant beaucoup de biens en viager libre, à vrai dire je ne connais que Costes.

Bonjour, il existe aussi BM Finance et Legasse et bien d’autres qui proposent des biens immobilier en viager libre sur leur site.
Peut-être pourriez-vous y trouver d’autres biens intéressants sur Paris.

Myrtilles a écrit :

Toujours est-il que j’y ai trouvé une éventuelle possibilité de pouvoir me loger à Paris. J’ai repéré un bien qui m’intéresse, à prix convenable, en viager libre, mais occupé par une personne âgée (bail). C’est là que ça coince. Une personne qui achète un bien immobilier occupé par une personne âgée qui le loue, est dans l’impossibilité de la faire partir pour l’occuper elle-même ?

A moins de s’arranger directement avec cette personne ou d’attendre que son bail expire, ce n’est pas possible, du moins à ma connaissance.

Pascal325 a écrit :

Bonjour,

Je cherche des avis concernant l’achat de bien immobilier en viager car je songe à investir en 2014. J’ai lu sur le site www.logement-viager.com qu’il existe des viagers sans rente ou encore en vente à terme mais je peine à avoir des avis sur ces types de viager. Les connaissez-vous ? Qu’en pensez-vous ? Merci d’avance pour vos réponses.

J’ai quelques sources qui pourraient vous intéresser, qui détail les différences entre le viager libre, le viager occupé et la vente à terme, ci-dessous le détail de ces types de viager.

• Viager occupé
Vous pouvez vendre votre bien tout en conservant le droit d’usage et d’habitation pendant toute votre vie. Vous paierez moins de charges de copropriété, vous ne paierez plus les gros travaux ni les taxes foncières. Le jour où vous décidez, par exemple, de partir en maison de retraite la rente sera augmentée de 30%.

• Viager libre
Ce type de viager comprend les mêmes avantages que le viager occupé mais, à compter du jour de la signature de la vente, le vendeur cesse d’avoir la jouissance du bien, ce qui lui permet d’avoir une rente et un bouquet plus important. L’acquéreur du bien a la libre disposition du bien acquis, il peut soit l’occuper personnellement, soit le louer.

• Vente à terme
Ce dispositif permet à l’acquéreur de savoir d’emblée combien de temps il va devoir payer la rente mensuelle. Toutefois, comme pour le viager, le vendeur bénéficie d’un droit d’habitation jusqu’à la fin de sa vie. L’avantage pour le vendeur est que les revenus de la rente ne sont pas considérés par l’administration fiscale comme un revenu immobilier et en cas de décès, l’acheteur doit continuer à payer la rente à succession du vendeur jusqu’au terme du contrat.

Source : bm-finance

Et sur wikipedia, des informations sur la nue-propriété, qui est aussi une bonne alternative.

Il est important de bien les connaître car ils présentent tous des avantages et inconvénients différents.

J’espère avoir pu vous aider. smile

Dernière modification par Alex91 (20/02/2014 19h09)

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#18 09/10/2016 19h33 → Viager libre : la solution pour acheter un bien à prix décent sur Paris ? (viager)

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BorderLine a écrit :

En 1965, à l’âge de 90 ans et sans héritier, elle vend sa maison en viager à son notaire, André-François Raffray. Celui-ci, alors âgé de 47 ans, accepte de lui payer mensuellement la somme de 2 500 francs. Il le fera jusqu’à sa mort en 1995, à l’âge de 77 ans. Puis sa femme a continué de payer jusqu’à sa mort elle aussi. Au total, les époux Raffray ont versé plus de deux fois le prix de la maison de Jeanne Calment.

Evidemment, c’est le notaire qui a raflé la "bonne affaire". Deux fois le prix, ça ne ma paraît pas si énorme que ça en sachant qu’elle a vécu jusqu’à 122 ans. Il y a un peu de morale dans cette affaire.


“prediction is very difficult—especially if it is about the future.” Niels Bohr

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