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#1 23/06/2014 09h41 → Lumière directe : transformation d'un logement indécent en lgt décent... (logement, lumière, transformation)

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Bonjour à tous,

Parmi les opportunités que je regarde en ce moment, j’ai identifié un studio à renover mais qui n’a pas d’accès direct vers l’exterieur.

Le logement dispose d’une fenetre mais qui donne sur les parties communes. Cette situation le rend indécent.

Or, comme il se trouve au dernier étage, la copro a déjà donné son accord pour faire une ouverture dans le toit (en tuiles rouges) de type Velux.

En effet, le PV de l’AG des copropriétaires qui a eu lieu en 2011 mentionne quelque chose comme : "L’AG autorise, M xxx à installer dans le lot N° yyy une fenetre de type Velux et en effectuant des travaux sur les parties communes concernées".

Le cas échéant, je compte porter ce point dans le compromis de vente, et l’intergrer comme une clause suspensive. L’objectif, n’est pas d’exercer cette clause ; d’où mes questionnements en amont.

D’après le proprio actuel, cette transformation rend le logement décent. A ce stade, j’ai plusieurs questions :

1- Y a t il une date de validité du PV de l’AG ?
2- Comment verifier l’authenticité d’un PV d’AG de coproprio ?
3- Y a t il une norme concernant la surface et le nb d’ouvertures par m² ou par pièce ? Pour le proprio, une seul fenetre devrait suffir pour un studio de 20m² ayant une cuisine américaine.
4- Complexité et couts d’installation d’une fenetre Velux ?
5- d’autres précautions à prendre ?

Vos retours sont les bienvenus.

Dernière modification par Boubouka (23/06/2014 09h47)

Mots-clés : logement, lumière, transformation

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#2 23/06/2014 10h32 → Lumière directe : transformation d'un logement indécent en lgt décent... (logement, lumière, transformation)

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2- Auprès du syndic de copro ?
3- Le propriétaire semble avoir raison, chaque pièce principale doit avoir ouvrant Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains | Legifrance
Donc si j’interprète bien : studio=1pièce principale= 1 ouverture minimum
4- La pose d’une fenêtre de toit est assez simple et peu coûteuse surtout en ne modifiant pas la charpente et en restant entre deux chevrons (de mémoire j’en ai eu pour 350/400€ tout compris par couvreur, il y a 3/4 ans, après cela dépend aussi de la taille de l’installation)
5- En secteur sauvegardé des dimensions de fenêtre de toit ainsi que des modèles particuliers sont exigés


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#3 23/06/2014 14h02 → Lumière directe : transformation d'un logement indécent en lgt décent... (logement, lumière, transformation)

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Le point qui m’inquiete est que la copro n’est pas seule à décider.j’ai eu un propriétaire qui voulait poser des velux mais dans un site classé,l’urbanisme ne lui autorisait que des chiens assis.
admettons que la DDT,l’urbanisme(ou les monuments de france ou je ne sais qui ayant un pouvoir) n’autorise pas la pose d’un velux???Votre clause suspensive,doit inclure ce paramettre.

   Pourquoi le propriétaire actuel ne réalise pas ces travaux?

Dernière modification par toudoucement (23/06/2014 14h03)


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#4 23/06/2014 14h13 → Lumière directe : transformation d'un logement indécent en lgt décent... (logement, lumière, transformation)

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toudoucement a écrit :

admettons que la DDT,l’urbanisme(ou les monuments de france ou je ne sais qui ayant un pouvoir) n’autorise pas la pose d’un velux???Votre clause suspensive,doit inclure ce paramettre.

J’ai déjà rencontré le cas sur un site doublement classé (bâtiment + ensemble quartier remarquable) et des fenêtres de toits spécifiques, comme indiqué dans mon précédent message, y étaient autorisées par l’architecte des bâtiments de France. De plus, c’est rarement un élément architectural très visible..!


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#5 23/06/2014 14h23 → Lumière directe : transformation d'un logement indécent en lgt décent... (logement, lumière, transformation)

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Je ne suis pas spécialiste,je trouverais juste plus clair pour tout le monde de mettre en clause suspensive que les travaux soient réalisés.

faites attention DDte,il semblerait qu’il soit interdit par la modération de citer le message précédent(art.12) big_smile


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#6 23/06/2014 17h55 → Lumière directe : transformation d'un logement indécent en lgt décent... (logement, lumière, transformation)

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Bonjour,

La pose d’un Velux est soumis à une déclaration préalable de travaux auprès de votre Mairie
La pose d’un Velux rend la pièce habitable sous réserve que les autres points soit conforme comme la surface (9m²..).

DDtee, ce n’est pas une pièce principal qui doit avoir un ouvrant, mais une pièce habitable.

Définition de la pièce habitable :
Avoir une fenêtre donnant sur l’extérieure avec une vue,
Avoir une surface de minimum 9 m2,
Avoir une hauteur de plafond minimum de 1.80m
Avoir une structure porteuse supportant une charge d’exploitation standard de 250 Kg/m2,

Pour la pose d’un  Velux
- vue droite : 1,90 m minimum entre le bord de la fenêtre (parement extérieur du mur), le rebord extérieur du balcon ou celui de la terrasse et la limite séparative
- vue oblique : 0,60 m minimum, calculée à l’angle de l’ouverture la plus proche de la limite séparative

Voili voilou.

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#7 23/06/2014 22h49 → Lumière directe : transformation d'un logement indécent en lgt décent... (logement, lumière, transformation)

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Taxe parking?

Statut du local? PC ou déclaration de travaux?


Pourquoi pas Vous?

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#8 23/06/2014 23h45 → Lumière directe : transformation d'un logement indécent en lgt décent... (logement, lumière, transformation)

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Merci pour vos réponses. J’y vois plus clair.

C’est un lot existant déjà dans la copro et assez grand en surface. De toute façon, en dessous de 15m2 je ne regarde pas. Difficile a aménager (c’est la limite de mon niveau de créativité wink).

Je ne pense pas que la zone soit classée. Mais comment en être sur ?
La declaration préalable de travaux (une première pour moi) comporte t elle des risques ? (Recours, refus, etc)

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#9 24/06/2014 05h57 → Lumière directe : transformation d'un logement indécent en lgt décent... (logement, lumière, transformation)

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Bonjour,

Pour savoir si la zone est classée, il suffit de demander au service urbanisme de la ville.

La déclaration préalable peut faire l’objet de refus pour plusieurs causes, entre autre:
- matériau utilisé
- dimension
- distance vis à vis des voisins
- humeur de l’ABF instructeur (j’ai déjà eu un refus concernant un projet, qui par la suite a été accepté sans tenir compte des motifs de refus!!). Je pense néanmoins que ce dernier cas doit être exceptionnel.

Un recours peut être exercé par une personne directement concernée: un voisin qui pense avoir une nuisance liée à ces travaux.

Un autre problème potentiel est le délai d’instruction des ABF qui est, il me semble, de 2 mois max pour une déclaration préalable, qui viennent s’ajouter aux délai d’instruction de la mairie. Quand on doit louer très vite, cela peut être pénalisant.

Pour le budget, je pense qu’il faut tabler sur une somme supérieure à ce que DDtee  a indiqué (c’était il y a 3/4 ans :-)), car une fenêtre de toit (modèle entrée de gamme, 78/98 de marque Velux, il semble difficile de mettre plus petit) coûte environ 350€ ttc, raccord de tuile compris à l’achat. Ce à quoi il convient de rajouter la main d’œuvre de l’artisan.

Cdt,
K16

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#10 24/06/2014 09h15 → Lumière directe : transformation d'un logement indécent en lgt décent... (logement, lumière, transformation)

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Boubouka a écrit :

La declaration préalable de travaux (une première pour moi) comporte t elle des risques ? (Recours, refus, etc)

je rajouterai aux détail de K16 :
La qualité du dossier. Bien souvent les dossiers sont refusés car ils comportent peu d’éléments ou sont de piètres qualités.

Au minimum il faut :
Un rapport détaillé de ce que vous allez faire. Soit :
- Je décris ce qui est aujourd’hui
- Je décris ce que je souhaite faire, notez bien le mot en gras…

Je fais des plans de l’état existant (Une pièce coté sans Velux)
Je fais des plans de l’état futur (la même pièce coté avec le velux)
Je fais des plans de coupes (coupes verticale) et d’élévations

je prends des photos de l’existant  et intègre mon Velux, nos outils informatiques permettent cela sans problème.
Je fournis le plan de localisation (copie écran du plan cadastrale copier coller de ce lien)
cadastre.gouv.fr

Je rempli le document Cerfa de déclaration préalable
Je fais 3 à 5 exemplaires suivant les villes
Surtout je n’envoie rien par la poste
J’emmène le tout au service de l’urbanisme et récupère le N° de dossier (sans RV sur Paris)

Si problème le jour du dépôt de dossier, je repars avec tout le dossier et reviens avec les pièces complémentaires. Sauf indications contraire de l’instructeur

Une fois tout terminé

J’attends patiemment 2 mois (déclaration préalable)  + 2 à 6 mois pour les ABF suivant les villes et suivant si on est en :
- Abord d’un monument Historique
- Site Protégé
- Site Inscrit
- Site Classé
- Secteur sauvegardé,
- Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP)
- Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain de 1983 à 1993
- Espaces inventoriés ou protégés au titre du patrimoine naturel
        Parc National :  loi de 1960.
        Parc Régional :  loi de 1972.
        Réserve Naturelle :  loi 1976,

Pour ce dernier voir Bretagne, Auvergne, Route Napoléon, Esterel, ect…

Reste encore les ZNIEFF, ZNIEFF1 et ZNIEFF2  mais je vous en fais grâce, je ne pense pas qu’un d’entre vous soit confronté à cela. Car se sont les Zones Naturelles d’Intérêts Ecologique Faunistique et Floristique.

Patience est le maitre mot.

Cdt

Dernière modification par bascarol (24/06/2014 09h18)

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#11 24/06/2014 09h28 → Lumière directe : transformation d'un logement indécent en lgt décent... (logement, lumière, transformation)

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bascarol a écrit :

DDtee, ce n’est pas une pièce principal qui doit avoir un ouvrant, mais une pièce habitable.

Définition de la pièce habitable :
Avoir une fenêtre donnant sur l’extérieure avec une vue,

J’ignorais cette notion de vue nécessaire, vous avez un texte, une définition ?


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#12 24/06/2014 10h31 → Lumière directe : transformation d'un logement indécent en lgt décent... (logement, lumière, transformation)

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Bonjour,

Vous avez raison la notion de pièce principale et pièce habitable est confus et surtout sujette à interprétation.

D’autant plus que le législateur ne nous a pas simplifié la tache avec les contradictions de la loi de 48 à celle de Jospin en terminant par le décret Raffarin de 2005 sur les acquisition ayant bénéfice d’avances remboursables sans intérêt qui a modifié le code de la construction.

Une chambre de bonne au 6ième étage, est ce une pièce habitable ou principale à l’appartement  ?

Personnellement et surement par défaut professionnel je préfère avoir la notion de pièce habitable. Mais je laisse mes clients me parler volontiers  de pièces principales qui reste à mes yeux plus flou et sujette à la banalisation du langage.

Il est fort possible aussi que je sois influencé par le décret de ?? je ne sais plus lequel, qui détermine la surface corrigée des locaux d’habitation ou à usage professionnel. Faisant une différence entre principal et habitable par la notion de chauffage.

Me demandez pas les textes maintenant, je tacherai des les retrouver, j’ai juste été confronté à ce type de problème lors d’expertise.

Cdt

Dernière modification par bascarol (24/06/2014 10h32)

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#13 25/06/2014 00h35 → Lumière directe : transformation d'un logement indécent en lgt décent... (logement, lumière, transformation)

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Le bien dans l’état est non habitable.

Si je suis les conseils éclairés de basarol, il y a la déclaration préalable (et ses délais), le travaux, et enfin le constat de la mairie pour que lever "l’interdiction" de louer. Ça va prendre 6 mois a 1 an cette affaire !

En discutant aujourd’hui avec le vendeur, il l’indique qu’il y a moyen de faire les travaux (le syndic est ok) et demander a la mairie de constater que le bien est  habitable quitte a régulariser après le dépôt de declaration préalable …

Le vendeur est prêt a ce que les travaux puissent être fait avant la signature de l’acte définitif.

C’est jouable ?

J’ai la ferme intention d’aller creuser cela côté mairie.

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#14 25/06/2014 06h30 → Lumière directe : transformation d'un logement indécent en lgt décent... (logement, lumière, transformation)

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Bonjour Boubouka,

Boubouka a écrit :

En discutant aujourd’hui avec le vendeur, il l’indique qu’il y a moyen de faire les travaux (le syndic est ok) et demander a la mairie de constater que le bien est  habitable quitte a régulariser après le dépôt de declaration préalable …

C’est un risque à prendre en toute connaissance de cause. Si vous réalisez les travaux sans déclaration préalable, alors votre responsabilité sera engagée.

Plusieurs cas :
- Un voisin pas content de voir un Velux s’ouvrir va regardez l’affichage obligatoire de la DP (1ere infraction).
- Ne la voyant pas  va à la Mairie déposer un recours pour non affichage de la DP quand le personnel du service public lui annonce qu’il n’y a pas de DP (2ième infraction)

Ne vous inquiétez pas ce n’est pas la prison pour autant smile Vous devrez démonter tout et remettre à l’état initial à vos frais.

- Donc vous décidez de régulariser, DP en main vous affichez ce dernier sur la rue comme la loi vous y oblige et là, le commerce d’en face n’est pas content, pourquoi on ne sait pas, c’est comme ca. Il dépose un recours pendant la période d’affichage (obligatoire pendant la durée de l’instruction).
Retour à la solution initiale.

Alors croisez les doigts pendant 2 mois à partir de la date de dépôt. Sachez que votre risque est proportionnel aux contrôles architecturaux (ABF -> monument historique).

Les voisins veillent.

Boubouka a écrit :

Le vendeur est prêt a ce que les travaux puissent être fait avant la signature de l’acte définitif.

C’est jouable ?

Juridiquement non, techniquement oui avec les risques cité ci-dessus, tactiquement vous êtes majeur et vacciné smile
Est ce jouable de rouler à 137 quand c’est limité à 130 en ce disant que peut être ca passera ?

Notez bien les 137, c’est juridiquement non, techniquement oui à risque, tactiquement vous assumerez.

Boubouka a écrit :

J’ai la ferme intention d’aller creuser cela côté mairie.

Allez à l’urbanisme, exposez votre cas, mais vous aurez des lecteurs biblique face à vous.

Tenez nous au courant.

Cdt

Dernière modification par bascarol (25/06/2014 06h31)

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#15 25/06/2014 07h06 → Lumière directe : transformation d'un logement indécent en lgt décent... (logement, lumière, transformation)

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Merci. J’y vois de plus en plus clair.

Je vais proposer au vendeur de faire la declaration pour son compte. Je rajoute cela (si possible) comme clause suspensive. Entre le compromis et la vente,j’y verrai plus clair.

Je vais aller faire un tour dans le quartier.

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#16 25/06/2014 07h23 → Lumière directe : transformation d'un logement indécent en lgt décent... (logement, lumière, transformation)

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Boubouka a écrit :

Je rajoute cela (si possible) comme clause suspensive.

Oui c’est possible, ca doit être même une conditions sine qua none pour vous protéger, car en cas de  refus de la DP…

Je ne vois aucun acte d’achat d’un promoteur sans 2 ou 3 pages de conditions suspensives (terrain, pollution, Permis de construire, raccordement, oiseaux, faunes, flores, espèce protégée comme les grenouilles, Mouette sur Paris,  etc…)
Ca peut etre identique pour un particulier, il suffit que le vendeur accepte.

Par contre je doute que l’ex proprio, accepte de faire la démarche. Maintenant tout ce négocie.

Tenez nous au courant lors de votre visite de terrain. Regardez à proximité (300m à la ronde) tracez un rond sur Mappy et prenez votre plan avec vous et regardez dans ce rond :

Eglise
Statue
Musée
Quartier historique
autres maisons avec particularités
fenêtres, sont elles toutes identiques (PVC, Alu, bois, croisillons…)
Velux existant ou pas

Tout cela vous renseignera sur le degré des ABF et donc la difficulté d’obtention de la DP.

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#17 25/06/2014 09h57 → Lumière directe : transformation d'un logement indécent en lgt décent... (logement, lumière, transformation)

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J’ai pris rdv à la mairie la semaine prochaine pour voir tout ça.

La personne de la mairie, m’a dit qu’un Velux ne suffit pas. Pour qu’un logement soit décent, il faut "que la personne soit assise" !!!!
Normalement, il doit me montrer les textes.

Le decret ci dessous n’évoque pas cela. Est ce une interprétation "locale" ou y a t il d’autres textes ?

Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains. | Legifrance

Aussi je vais contacter le voisin direct pour construire de bonnes relations de voisinage.

Effectivement, en IdF, impossible d’avoir une une bonne rentabilité avec un produit "sur étagère".

Dernière modification par Boubouka (25/06/2014 10h01)

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#18 20/11/2014 12h16 → Lumière directe : transformation d'un logement indécent en lgt décent... (logement, lumière, transformation)

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Que veut dire cette personne de la mairie par "personne assise"?Quel rapport avec le vélux???


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#19 20/11/2014 13h19 → Lumière directe : transformation d'un logement indécent en lgt décent... (logement, lumière, transformation)

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Par "assise" est certainement entendu "avec vue".
Y aurait il possibilité technique et acceptation en positionnant la fenêtre de toit plus bas ?
Ou mieux en terme de lumière, en mettant deux Velux l’un sous l’autre, ce qui implique une modification d’aspect architectural ?
Cinq mois après, si c’est toujours pas vendu, c’est bon signe wink


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#20 20/11/2014 21h48 → Lumière directe : transformation d'un logement indécent en lgt décent... (logement, lumière, transformation)

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toudoucement a écrit :

Je ne suis pas spécialiste,je trouverais juste plus clair pour tout le monde de mettre en clause suspensive que les travaux soient réalisés

Effectivement ce serait plus simple mais fiscalement ce serait une grosse erreur.
Il vaut mieux négocier le prix et faire faire les travaux vous-même pour les déduire sur la déclaration 2044.

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