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#1 05/05/2014 12h00 → Solution de cautionnement pour un locataire d'un local commercial ? (caution, local commercial, locataire)

Membre
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Bonjour,

Un de mes locataires (local commercial) a demandé de modifier le bail en rapport avec un chgt de statut lié à une extension de son activité.
Jusque là, très bien. Il se développe, prospère, et j’en suis le premier ravi. J’ai donc donné mon accord. Je lui ai même proposé de passer directement au 3-6-9, alors qu’il avait encore un an de bail dérogatoire.

Dans ce bail initial (donc un bail dérogatoire de deux ans qui devait déboucher tacitement sur un bail commercial 3-6-9), qn se portait caution (bail déro et 3-6-9), car le dossier était un peu léger, mais patatra, cette personne ne se reportera visiblement pas caution en cas de signature d’un nouveau bail !

Mon locataire se retrouve bien embêté… car l’agence a qui j’ai confié le bien tient fermement à ladite caution (normal, elle défend mes intérêts).
Initialement, nous avions donné sa chance à ce locataire malgré un dossier un peu léger, mais nous avons eu raison car il s’est jusqu’à aujourd’hui montré un locataire modèle (sympathique, débrouillard, payant à chaque fois en avance, et cerise sur le gâteau : visiblement habile commerçant, donc compétent dans son activité). J’ai vraiment un excellent feeling avec lui, et me félicite de l’avoir comme locataire… mais d’une part, l’agence exige une caution, et moi-même, je sors de trois années d’emmerdes liées à plusieurs générations de légéreté "familiale" dans les affaires (voir ma présentation), et je tiens désormais à pouvoir dormir sur mes deux oreilles.

Avez-vous déjà connu ce cas de figure, et y a-t-il des solutions pour remplacer une caution ?
Mon locataire se dit prêt à verser plusieurs trimestres d’avance. Une sorte de dépôt de garantie "augmenté", en somme ?
Cette solution me semble bien dure pour lui, puisqu’il devra se départir d’une importante trésorerie.
Mais déjà, est-ce légal (dans du commercial) ?
Si oui, et s’il insiste, me conseillez-vous d’accepter cette proposition ?

Y aurait-il d’autres moyens pour lui de trouver une caution, ou de se cautionner ?

Un grand merci !

Mots-clés : caution, local commercial, locataire

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#2 06/05/2014 10h20 → Solution de cautionnement pour un locataire d'un local commercial ? (caution, local commercial, locataire)

Membre
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Alors il semblerait que l’article L 145-40 du Code de commerce réponde à la question.

J’ai trouvé ça :

Le dépôt de garantie sert à garantir au bailleur la bonne exécution par le locataire de ses obligations (financières et matérielles). Il est restituable en fin de bail sous réserve que le preneur soit à jour de ses obligations. La loi ne prévoit aucun délai pour cette restitution.
Le montant du dépôt de garantie est libre - article L 145-40 du Code de Commerce.
Le bailleur peut donc demander un dépôt de garantie équivalent à six mois de loyer. L’usage est cependant de 3 mois.
La loi impose au bailleur de verser au locataire des intérêts, lorsque le locataire paie d’avance au bailleur des sommes, loyer ou dépôt de garantie, supérieures à deux termes de loyer. Dans ce cas, le bailleur doit verser au locataire des intérêts pour les sommes qui excèdent un loyer de plus de deux termes. Ces intérêts sont calculés au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titre. A compter du 20 janvier 2006, le taux pratiqué est de 5.25 %. Par exemple, le bail peut prévoir un dépôt de garantie de six mois de loyer et un paiement trimestriel du loyer, à terme à échoir (c’est-à-dire par avance) . Lorsque le locataire paie son loyer, le bailleur a entre les mains 9 mois de loyer : 6 mois de dépôt de garantie et 3 mois de loyer. Ces 9 mois de loyer correspondent à 3 termes de loyer. Dans ce cas, le bailleur doit verser au locataire des intérêts pour les sommes qui sont payées au-delà de deux termes de loyer.

le premier mois, des intérêts calculés sur 3 mois de loyer,
le deuxième mois, des intérêts calculés sur 2 mois de loyer,
le troisième mois, des intérêts calculés sur 1 mois de loyer.

Pour résumer : dépôt de garantie libre en commercial. On peut demander 6 mois, ou même 9 mois.
Si le DG dépasse deux termes de loyer (mois ou trimestre selon le bail), il faut verser des intérêts au locataire au taux des "avances sur titres".

Donc ce serait légal… mais générateur d’intérêts à redistribuer au locataire à partir d’un certain montant.

Si sur le principe, ça ne me dérange pas (selon le taux, bien entendu), mais ça complique le bazar (syndrôme de l’usine à gaz)…
Quelqu’un sait quel est le taux en 2014 ?

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#3 06/05/2014 12h55 → Solution de cautionnement pour un locataire d'un local commercial ? (caution, local commercial, locataire)

Modérateur
Réputation :   1084 

Le taux en 2014 = 2.75%   (enlevez vos moufles : voir le 1er lien sur google wink)

Si c’est le loyer payé d’avance (même des années payées d’avance, avec caution de 3 mois, par ex), vous devriez éviter l’usine à gaz, mais la garanti est peut-être moins bonne (et varie dans le temps).

Sinon, une caution bancaire doit être possible (sous réserve que le locataire immobilise des fonds à sa banque, et lui paie des frais : voir le témoignage de IH qui avait fait ceci pour rassurer son bailleur réticent à louer à un travailleur indépendant, ici).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#4 06/05/2014 14h05 → Solution de cautionnement pour un locataire d'un local commercial ? (caution, local commercial, locataire)

Membre
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(enlevez vos moufles : voir le 1er lien sur google wink)

ha ha ha !
Vous ne croyez pas si bien dire ! Je vous assure que j’ai vraiment cherché… ne me demandez pas comment j’ai fait pour ne pas trouver ! wink

Si c’est le loyer payé d’avance (même des années payées d’avance, avec caution de 3 mois, par ex), vous devriez éviter l’usine à gaz, mais la garanti est peut-être moins bonne (et varie dans le temps).

Sinon, une caution bancaire doit être possible (sous réserve que le locataire immobilise des fonds à sa banque, et lui paie des frais : voir le témoignage de IH qui avait fait ceci pour rassurer son bailleur réticent à louer à un travailleur indépendant, ici).

Un grand merci, une nouvelle fois, GBL ! (pour vos explication et pour ce lien fort instructif !)

Dernière modification par jul (06/05/2014 14h05)

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#5 06/05/2014 14h27 → Solution de cautionnement pour un locataire d'un local commercial ? (caution, local commercial, locataire)

Membre
Réputation :   183 

Merci pour le lien, c’est surprenant
Pour ma part, Je loue 2 murs commerciaux
1er loué à un commerçant établi, plusieurs exploitations sur Paris. Il a 3 mois de DG + 6 mois de caution bancaire. Caution bancaire valable les 3 premières années bail 3/6/9. Après, on se connaît….
2ème loué à un commerçant qui débutait. 9 mois de DG. Et personne ne me réclame d’intérêt (pour l’instant)!
Les loyers sont payables par trimestre d’avance
Je passe par des professionnels de l’immobilier commercial et 1 an semble assez courant à Paris sur les actifs 1/1bis

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#6 06/05/2014 14h35 → Solution de cautionnement pour un locataire d'un local commercial ? (caution, local commercial, locataire)

Membre
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Merci Tssm, pour ce retour d’expérience !

En plus, coup de bol, votre profil ressemble furieusement au mien : 2 locaux commerciaux, dont un qui se prête parfaitement à mon cas !

Voilà qui va bcp m’aider dans mes démarches.

Jul

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