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Forums des investisseurs heureux

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#1 19/05/2014 18h34 → Fonds de Viager (FPCI Silver Estate 1 de Perial, 123 Viager, ...) (123venture, fcpr, fpci, périal, viager)

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Bonjour,
Avez-vous un avis sur ce produit qui investit dans le viager? D’après ce que j’en ai compris, l’investissement se fait de manière indirecte, via l’achat de titres de sociétés immobilières détenant elles-mêmes les biens, ce qui permet de profiter de l’avantage fiscal d’un FCPI, ex FCPR.
Mais l’investissement n’est-il pas dilué dans les résultats des sociétés immobilières non cotées auxquelles Périal fera appel. Pour l’instant une seule société est citée : Le cabinet Legasse Viager.
Quels sont les risques ? Qu’en pensez-vous ?
Cordialement
Thierry Nonnet

Mots-clés : 123venture, fcpr, fpci, périal, viager

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#2 19/05/2014 22h01 → Fonds de Viager (FPCI Silver Estate 1 de Perial, 123 Viager, ...) (123venture, fcpr, fpci, périal, viager)

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Ce n’est pas un "FCPI", mais un FPCI".   (j’ai corrigé le titre de cette discussion).

Vous devriez relire la documentation de ce produit (ici)…. Il n’y a pas d’avantage fiscal particulier (hormis ceux des FCPR, sur les plus-values éventuelles, si vous conservez assez longtemps, et encore ça reste à vérifier), et c’est réservé aux investisseurs professionnels (pas d’appel public à l’épargne).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#3 20/05/2014 11h17 → Fonds de Viager (FPCI Silver Estate 1 de Perial, 123 Viager, ...) (123venture, fcpr, fpci, périal, viager)

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Bonjour,
Effectivement, je voulais dire FPCI. Merci d’avoir corriger ce lapsus. J’aurais juste souhaité un avis sur le mécanisme utilisé par ce fonds c-a-d  investir de manière indirecte, via l’achat de titres de sociétés immobilières détenant elles-mêmes les biens en viager, en comparaison de la SICAV 123VIAGER de 123Venture et dans laquelle les biens en viager sont détenus en direct.
Bien cordialement

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#4 20/05/2014 11h44 → Fonds de Viager (FPCI Silver Estate 1 de Perial, 123 Viager, ...) (123venture, fcpr, fpci, périal, viager)

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Qu’est-ce qui vous fait croire que ce FPCI va "investir de manière indirecte, via l’achat de titres de sociétés immobilières détenant elles-mêmes les biens en viager" ?  Pour ma part, j’ai lu (ici) tout le contraire : "le FPCI va acquérir des logements situés à Paris et dans les communes « prime » de première couronne de la capitale. Le fonds deviendra propriétaire du bien dès la signature de l’acte notarié mais le vendeur conservera la jouissance de celui-ci sans toutefois pouvoir le louer à un tiers.". Les partenaires de Perial pour ce fond semblent plus être des apporteurs d’affaire que des société dans lesquelles le FPCI prendrait des participations financières.

De ce que je comprend, les deux produits (le FPCI Silver Estate 1 et la SICAV 123 Viager) sont assez similaires (avec qqs différences : par ex la fiscalité du FPCI est plus avantageuse en cas de plus value, mais il est nécessaire de s’engager à ne pas céder avant 6 ans, alors que la SICAV reste plus liquide), et uniquement accessible aux investisseurs qualifiés ou pro (et 30 k€ min). Le FPCI vise Paris, la SICAV vise Paris+petite couronne (40%), Grand Lyon (40%) et Cote d’Azur (20%).

Ce sont tous deux des produits très récents, et il est bien tôt pour évaluer leurs perspective.

Un des risques de tels investissements en viager est de sous-estimer la longévité des usufruitiers, qui ben souvent pourrait s’avérer très supérieure à l’espérance de vie moyenne de personnes du même age (sur laquelle a été basé le prix du viager), en raison d’une situation matérielle plus confortable que la moyenne (en partie grâce aux recettes du viager). J’imagine que 123 et Perial en tiennent compte….


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#5 20/05/2014 13h13 → Fonds de Viager (FPCI Silver Estate 1 de Perial, 123 Viager, ...) (123venture, fcpr, fpci, périal, viager)

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Les biens sont achetés par le biais de SAS. Je ne suis pas spécialiste, mais c’est peut-être la façon classique d’acquérir des biens immobiliers.

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