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#1 09/08/2016 15h19 → Remisé un loyer pour fidéliser un locataire, sans le mentionner sur le bail ? (alur, baisse loyer, bon locataire)

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Bonjour,

en pleine mise en location, j’ai été contacté par une personne qui souhaite loger son frère capable d’entretenir le logement, mais pas de faire les démarches administratives pour louer.
Elle se porterait garante, et présente une bonne situation.

Pour mon logement meublé, la perspective de louer plusieurs années sans vacances ni soucis de relocation est attirante.

J’envisage donc de louer avec une remise commerciale liée à une durée de présence potentielle, une sorte de récompense à la fidélité future.

Seulement le hic est la location après le départ du locataire, en effet, je ne souhaite pas faire apparaitre au bail la remise, puisque je devrais mentionner ensuite le loyer minoré, et ainsi présenter des explications qui ne regardent pas le nouveau prospect.

Dans le contexte Alurien, comment puis je faire apparaitre une remise commerciale qui ne serait pas une baisse de loyer?

Le deal doit être clair avec les preneurs, mais invisible pour le locataire suivant.

La situation serait bien sûr plus aisée si la fidélité était déjà constatée…
Une mention sur la quittance?
Un deal oral mais écrit dans les comptes puisqu’un impayé n’aurait pas été réclamé?

Je suis un peu dans le flou.

Peut être avez vous déjà rencontré un cas d’augmentation de loyer, et constaté que les locataires ne chipotent pas?

Merci d’avance pour vos lumières smile

Message édité par l’équipe de modération (10/08/2016 15h42) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : alur, baisse loyer, bon locataire


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#2 09/08/2016 15h37 → Remisé un loyer pour fidéliser un locataire, sans le mentionner sur le bail ? (alur, baisse loyer, bon locataire)

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Je pense tout haut: un avenant?
Vous le faites signer dans la foulée.

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#3 09/08/2016 15h39 → Remisé un loyer pour fidéliser un locataire, sans le mentionner sur le bail ? (alur, baisse loyer, bon locataire)

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Bonjour,

Un avenant modifie le bail, c’est comme un nouveau bail.

Donc une modification de loyer serait à renseigner dans le bail signé avec le locataire suivant.

Cordialement.


Pourquoi pas Vous?

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#4 09/08/2016 15h55 → Remisé un loyer pour fidéliser un locataire, sans le mentionner sur le bail ? (alur, baisse loyer, bon locataire)

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Et pourquoi une remise lors du réglement et cette remise apparait uniquement sur la quittance ?

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#5 09/08/2016 15h58 → Remisé un loyer pour fidéliser un locataire, sans le mentionner sur le bail ? (alur, baisse loyer, bon locataire)

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Qui signerait un bail avec un loyer supérieur à ce qui sera payé?

Faut sacrément faire confiance au bailleur pour aller dans son sens à ce point, non?

A relire le modèle de bail, il y a de la place pour des clauses particulières. Serait ce un espace pour cela, quelle rédaction utiliser?


Pourquoi pas Vous?

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#6 09/08/2016 16h03 → Remisé un loyer pour fidéliser un locataire, sans le mentionner sur le bail ? (alur, baisse loyer, bon locataire)

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Pruls a écrit :

Elle se porterait garante, et présente une bonne situation.

Attention à ce que l’acte de cautionnement ne soit pas nul à vouloir trop bidouiller le montant du loyer ou son évolution. Vous ne pourriez alors pas vous retourner contre le garant en cas d’impayé ou de dégradation.

Dernière modification par Geronimo (09/08/2016 16h04)

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#7 09/08/2016 16h57 → Remisé un loyer pour fidéliser un locataire, sans le mentionner sur le bail ? (alur, baisse loyer, bon locataire)

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Bonjour,

Je ne sais si la loi interdisant l’augmentation de loyer de plus de X% s’applique sur le montant hors ou avec charges. Si c’est le cas, peut-être jouer sur les charges, tout dépend de leur montant et de la remise bien sur.

Vous pouvez également prendre à votre charge certains frais inhérents à l’appartement : abonnement internet, électricité, assurance habitation etc.

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#8 09/08/2016 17h39 → Remisé un loyer pour fidéliser un locataire, sans le mentionner sur le bail ? (alur, baisse loyer, bon locataire)

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Oui, c’est intéressant.

Pour internet, attention à la responsabilité de l’usage. Je crois que DDTEE avait creusé le sujet.
L’électricité est soumise à une interdiction de revente, et surtout pourrait empêcher l’obtention d’un tarif social.

L’assurance suppose l’accord du locataire, c’est probablement la meilleure option.

A explorer certainement.

Dernière modification par Pruls (10/08/2016 16h11)


Pourquoi pas Vous?

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#9 09/08/2016 18h49 → Remisé un loyer pour fidéliser un locataire, sans le mentionner sur le bail ? (alur, baisse loyer, bon locataire)

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Personnellement j’opterais pour un avenant
Quelles modifications sont possibles sur un bail en cours ?

Dernière modification par Ricou (09/08/2016 18h49)


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#10 09/08/2016 19h20 → Remisé un loyer pour fidéliser un locataire, sans le mentionner sur le bail ? (alur, baisse loyer, bon locataire)

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Pruls a écrit :

en pleine mise en location, j’ai été contacté par une personne qui souhaite loger son frère capable d’entretenir le logement, mais pas de faire les démarches administratives pour louer.
Elle se porterait garante, et présente une bonne situation.

Durant la période de location ou le jour de l’état des lieux qui sera votre interlocuteur ?
Pourquoi entretiendrait-il le logement et est-il vraiment compétent ?

Pruls a écrit :

Pour mon logement meublé, la perspective de louer plusieurs années sans vacances ni soucis de relocation est attirante.
J’envisage donc de louer avec une remise commerciale liée à une durée de présence potentielle, une sorte de récompense à la fidélité future.

Quels éléments (ou mieux engagement) vous portent à croire que la durée de location sera plus longue qu’avec un autre locataire ?
Est-ce une forme de négociation du locataire/de sa sœur ou est-ce une initiative de votre part ?

Fournir un service est effectivement un potentiel nœud de problèmes, dès qu’internet ne fonctionnera pas le locataire vous demandera de rendre le service immédiatement opérationnel (pour l’anecdote le mois dernier lors d’une coupure générale de quartier/ville une locataire a appelée pour demander qu’on vienne de suite réparer l’électricité wink)

Je suis bien moins cool que vous : je refuse de discuter les conditions ainsi qu’avec un autre interlocuteur que le futur occupant (mon principe : contact direct et responsable, pas de tiers personne). Le locataire ne touche à rien dans l’appartement, je connais plein de sagouins avec des goûts discutables qui sont persuadés d’être super bricoleur et/ou décorateur.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#11 09/08/2016 19h22 → Remisé un loyer pour fidéliser un locataire, sans le mentionner sur le bail ? (alur, baisse loyer, bon locataire)

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Pas faux DDtee


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#12 10/08/2016 00h09 → Remisé un loyer pour fidéliser un locataire, sans le mentionner sur le bail ? (alur, baisse loyer, bon locataire)

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Peut on louer au prix que l’on veut.
A la fin du bail on loue a une connaissance pour 1 semaine a un nouveau prix
le dernier bail a donner au futur locataire est celui du dernier locataire ? ie le dernier prix ?

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#13 10/08/2016 08h18 → Remisé un loyer pour fidéliser un locataire, sans le mentionner sur le bail ? (alur, baisse loyer, bon locataire)

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Une personne qui n’est pas capable de louer seule un appartement…serait capable de bien s’en occuper ?
Un tel profil, je fuis.

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#14 10/08/2016 09h09 → Remisé un loyer pour fidéliser un locataire, sans le mentionner sur le bail ? (alur, baisse loyer, bon locataire)

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Je suis bien d’accord avec DDtee et je ne comprends pas le titre de la discussion. Du moins je ne vois pas en quoi il est en rapport avec votre locataire potentiel. Rien ne dit qu’il restera plus longtemps qu’un autre et ne se mettra pas à arrêter de payer un jour.
Un bon locataire c’est la norme, si vraiment ça se passe bien à l’usage, le locataire appréciera quelques cadeaux ou aides mais en rapport avec l’appartement. Une relation bon locataire / propriétaire c’est un propriétaire qui accède aux désirs de son locataire s’il veut faire des aménagements et embellissements, acheter un nouveau meuble, une relation gagnant / gagnant, je paie les fournitures, vous faites les travaux, etc…

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#15 10/08/2016 09h32 → Remisé un loyer pour fidéliser un locataire, sans le mentionner sur le bail ? (alur, baisse loyer, bon locataire)

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Bonjour à Tous,

Je suis un peu du même avis que DDTee, de ma petite expérience qui porte maintenant sur plusieurs dizaines de locations, je ne peux que vous dire ’’Méfiance’’ si dès le début le locataire ou l’entourage veut négocier quelque chose au prétexte que ceci ou celà !

A titre perso, ça n’a pas manqué, presque à chaque fois qu’un locataire m’a fait miroiter une location ’’longue duréee’’ (plusieurs années par exemple pour un studio) j’ai eu la surprise qu’il ne reste même pas un an pour X ou Y raisons. Je découvre qu’il y a une frange de population solvable qui aime à déménager régulièrement (ça me dépasse un peu !).

Et a coté de ça, des locataires qui ne font pas d’effets de manche avant la signature du bail…. je n’en entends pas parler et sont là depuis un bon moment.

Lors des visites et lors de la mis en place du bail, si on commence à me demander de la baisse/remise de loyer (par le locataire ou le garant ou entourage présent) ou prise en charge de je ne sais quoi : j’ouvre grand la porte et je dis qu’il existe Xcentaines d’annonces de location, je remercie et racompagne les clients.

Là ou vraiment vous pouvez avoir une certaine stabilité prévisible c’est si vous louez à une personne sous tutelle/curatelle avec l’Udaf ou une association tutélaire (il y en a dans toutes les grandes villes) car techniquement le déménagement n’est pas facile et ils souhaitent une stabilité géographique, autant pour le locataire que pour eux. En contrepartie ça peut être une clientèle pas forcément très soigneuse ou qui n’a pas vos strandard de ménage.

Maxime

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#16 10/08/2016 09h50 → Remisé un loyer pour fidéliser un locataire, sans le mentionner sur le bail ? (alur, baisse loyer, bon locataire)

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"Un bon locataire"

Un bon locataire, ça se constate a posteriori (lorsqu’il est parti et que TOUT s’est bien passé), ça ne se décrête pas à l’avance.

Même le meilleur locataire du monde peut devenir un mauvais locataire en fonction des aléas de la vie qui ne se prévoient pas (il peut devenir dépressif, se droguer, sombrer dans l’alcool, perdre ses revenus…).

"ça se monnaye"

Quelle idée ! Un bon locataire, c’est la norme. Il n’y a pas de monnayage à concéder ; si ce n’est être soi-même un bailleur irréprochable (par exemple intervenir très rapidement sur une réparation incombant au bailleur).

capable d’entretenir le logement

Capable peut-être, mais le fera-t-il ? Et le fera-t-il bien ? Et pourquoi le ferait-il, puisqu’il n’en a aucune obligation (à part le petit entretien locatif) ?

Je pense franchement que même pour un locataire qui réalise des travaux réels et de qualité, il ne faut pas dépasser l’un de ces deux avantages :
- payer les fournitures (attention, si vous voulez que ça soit déductible des impôts, la facture doit être à votre nom et à l’adresse du logement ; et il vaut mieux la payer en direct car si un inspecteur des impôts découvre que c’est le locataire qu’il l’a acquittée, vous êtes mal)
- ou bien, offrir 1 à 2 mois de loyers correspondant au montant supposé des fournitures. Ca se pratique souvent mais attention, du point de vue des impôts, ces loyers, même non perçus, restent à déclarer et sont imposables ! Car c’est vous qui décidez d’abandonner la créance alors que cette somme vous est due : c’est votre choix, mais ça reste imposable comme si vous l’aviez perçue.

La première solution avec facture avec votre nom est donc beaucoup plus avantageuse pour vous (la "perte" a la nature d’une charge déductible au lieu d’être un loyer fictif imposable).

Dernière modification par Bernard2K (10/08/2016 09h53)

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#17 10/08/2016 10h13 → Remisé un loyer pour fidéliser un locataire, sans le mentionner sur le bail ? (alur, baisse loyer, bon locataire)

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Notariat76 a écrit :

Lors des visites et lors de la mis en place du bail, si on commence à me demander de la baisse/remise de loyer (par le locataire ou le garant ou entourage présent) ou prise en charge de je ne sais quoi : j’ouvre grand la porte et je dis qu’il existe Xcentaines d’annonces de location, je remercie et racompagne les clients.

L’un des locataires a tenté la négociation.
Locataire : Il fallait refaire la peinture des murs.
Nous : Elle vient d’être refait.
L : Ha non, le plafond. (qui j’admet n’était pas parfaite).
N : Non
L : Donc le parquet, il vient d’être vitrifié ? Car sinon il faut le refaire.
(Ben, oui entre chaque locataire, je décape le parquet, refait la vitrification, attends 1 semaine ou 2 que ça sèche bien… )
L : Au pire, il veux bien refaire le parquet…
N : Heu non, pas touche!
L : Et sinon, je peux mettre un lino sur le parquet ?
N : Si vous voulez, mais si c’est moisi en dessous, on le fait refaire à vos frais.

Et bien sûr tout cela en échange d’une baisse de loyer car le bien ne correspondait pas à ce qu’il voulait…
Réponse finale : non, ça nous convient ainsi. Si ça vous convient ainsi on peux s’arranger, sinon, bonne journée.

Dernière modification par gunday (10/08/2016 10h17)

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#18 10/08/2016 10h42 → Remisé un loyer pour fidéliser un locataire, sans le mentionner sur le bail ? (alur, baisse loyer, bon locataire)

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Oui Gunday,

J’ai souvenir de visites comme ça avec un couple de parents et l’étudiant (couple qui donnait l’impression de ne plus se sentir car revenu de l’ordre de 6/8K€/mois) et tout était sujet à critique alors qu’ils s’y étaient pris au dernier moment pour trouver un logement étudiant avec des critères multiples (et surtout ne pas passer par une agence car vous comprenez mon brave monsieur, on va nous faire payer un mois de loyer de frais lol).
ça m’avait bien agacé, j’ai ouvert la porte, sur le moment ils n’ont pas compris, j’ai dit ’’c’est bon vous pouvez y aller’’. Stupeur car ils croyaient certainement que j’allais faire leur quatre volontés et les retenir.
J’ai sorti ma feuille avec ma liste de visites et j’ai fait circuler tout ce petit monde.

Sincèrement je pense être patient, à l’écoute et plutot arrangeant mais quand on en veut trop c’est dehors tout de suite, hors de question que je signe un bail avec des gens comme ça même si la solvabilité est excellente. J’achète sur des secteurs ou la demande locative est très forte pour me payer le luxe de refuser un dossier quand je sens dès le début que lon va me fatiguer pour pas grand chose c’est niet.

Enfin, c’est le locatif !

Maxime

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#19 10/08/2016 10h55 → Remisé un loyer pour fidéliser un locataire, sans le mentionner sur le bail ? (alur, baisse loyer, bon locataire)

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Vous êtes plusieurs à interroger le bien fondé de ma démarche, vous souhaitez mieux comprendre la situation du locataire et le contexte de la négociation.

** La situation du frère qui sera locataire, et de sa sœur garante **

La sœur gère les affaires de son frère, puisque celui-ci est malade (je vais en rester là sur cet aspect de leur vie privée).
Elle habite la rue d’à côté, avoir son frère sous la main est un élément rassurant dans la gestion de sa famille.

A ce que j’ai compris, ils viennent de perdre un parent, l’héritage est en cours dont la vente d’une maison de 200m², entretenue par le frère.

Passer l’aspirateur et faire la vaisselle demandent des compétences bien différentes de celles à mobiliser pour chercher un logement, prendre contact avec un proprio, visiter, faire les papiers notamment à la CAF…

NB: entretien est à prendre ici au sens de la vie quotidienne, donc à différencier des réparations dont le propriétaire est responsable.

La sœur sera garante, donc c’est sa situation à elle qui m’intéresse. Prof aux revenus bien supérieurs à 3 fois le loyer.
D’après les échanges que j’ai eu, elle tient à son frère et souhaite s’occuper de lui, bien que cela lui demande un engagement personnel particulier.

** le contexte de négociation **

La sœur m’a contacté pour un T2 loué 490€, et je dispose d’un T2bis/T3 avec un bureau/chambre en sous-plex que je compte louer 570€.
Le second logement est loué plus cher car plus grand, mais présente des caractéristiques freinant la location.

Mon prévisionnel intègre 1 mois de vacances par an et un budget équivalent à 1 mois de loyer pour remettre en état les logements avant relocation.

En réduisant à 520€ le loyer du T3 (en gros un mois lissé sur l’année). Chaque année que je loue sans changement de locataire, je gagne du temps et de l’argent.

J’ai donc proposé de louer le T3 à la sœur avec un mois de loyer "offert", bien que cela ne soit pas sa recherche initiale, et que cela augmente son budget loyer.
Je suis le seul bailleur à proposer un logement meublé aussi proche de chez elle, avec un niveau de prestation permettant de se projeter sur le long terme pour elle.

** Limite de l’exercice et prise de risque **

J’ai bien conscience qu’il faille écarter les locataires négociateurs. Ma posture est claire, j’offre le meilleur produit sur le marché, s’il le veule, il le paye.

Sauf que ce n’est pas vrai pour le T3, et c’est donc moi qui ai initié la négo, dans l’espoir de réduire le turn-over.

Et oui, un bon locataire se constate après coup, non pas par anticipation… Il s’agit d’un risque que je suis prêt à prendre puisque je l’examine.

Vos retours sceptiques me confortent d’ailleurs dans ma démarche! Je dois bien être le seul du coin à envisager sérieusement l’hypothèse de louer à ces personnes. Un déménagement sera donc difficile à envisager pour elles.

Et je crois que mon facteur clé de succès en tant que bailleur est d’être un hybride entre social (qui loue nu) et investisseur classique (qui écarte les locataires avec profil complexe).

** Gestion du risque dans le temps **

La situation familiale tient à la présence de la sœur. J’ai également en tête d’orienter tout ce petit monde vers un système de tutelle/curatelle.

** Conclusion ? **

Je rencontre la sœur vendredi midi, je veux conforter mon feeling par une rencontre en vrai. Et surtout, je fais visiter à d’autres profils.

Stay tuned!

Dernière modification par Pruls (10/08/2016 16h13)


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#20 10/08/2016 11h09 → Remisé un loyer pour fidéliser un locataire, sans le mentionner sur le bail ? (alur, baisse loyer, bon locataire)

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Et faire cadeau du mois de caution? Si c’est une location à long terme comme vous le dites, ça peut équivaloir à un mois cadeau sans que ça n’influe sur le montant du loyer suivant.

Dernière modification par Caligula (10/08/2016 11h10)


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#21 10/08/2016 11h13 → Remisé un loyer pour fidéliser un locataire, sans le mentionner sur le bail ? (alur, baisse loyer, bon locataire)

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Notariat76 a écrit :

Oui Gunday,

J’ai souvenir de visites comme ça avec un couple de parents et l’étudiant (couple qui donnait l’impression de ne plus se sentir car revenu de l’ordre de 6/8K€/mois) et tout était sujet à critique alors qu’ils s’y étaient pris au dernier moment pour trouver un logement étudiant avec des critères multiples (et surtout ne pas passer par une agence car vous comprenez mon brave monsieur, on va nous faire payer un mois de loyer de frais lol).
ça m’avait bien agacé, j’ai ouvert la porte, sur le moment ils n’ont pas compris, j’ai dit ’’c’est bon vous pouvez y aller’’. Stupeur car ils croyaient certainement que j’allais faire leur quatre volontés et les retenir.
J’ai sorti ma feuille avec ma liste de visites et j’ai fait circuler tout ce petit monde.

Sincèrement je pense être patient, à l’écoute et plutot arrangeant mais quand on en veut trop c’est dehors tout de suite, hors de question que je signe un bail avec des gens comme ça même si la solvabilité est excellente. J’achète sur des secteurs ou la demande locative est très forte pour me payer le luxe de refuser un dossier quand je sens dès le début que lon va me fatiguer pour pas grand chose c’est niet.

Enfin, c’est le locatif !

Maxime

Haha, moi aussi du coup, j’ai des anecdotes maintenant smile

Ça commençait bizarre, le père, le fils et la mère, m’ont contacté chacun leur tour. Pétés de thunes, 10k d’impôt sur le revenu, ça fait son effet.

La maman prend RDV pour visiter, mais veut voir les logements finis. J’insiste en expliquant que je peux montrer différents stades de travaux.

Donc je présente un premier logement quasi fini, avec la lumière du soleil, tout va bien.

"Votre logement est luxueux, mon fils, je veux pas tout lui fournir sur un plateau etc…, et vous comprenez, le budget pour sa sœur, faut être équitable…"

Ok, je lui fais visiter un logement plus petit, sous comble, en travaux, avec un loyer plus faible.

Elle me donne les papiers pour louer, tout est ok, et me dit qu’elle va réfléchir, qu’il faut qu’elle en parle à son mari et son fils.

Le lendemain, elle réserve par tel en expliquant qu’elle n’a pas pu échanger avec eux, partis en croisière sur le bateau d’un ami à Vannes…
Je lui envoie mon rib pour formaliser la réservation.

Et finalement, elle m’indique avoir eu son mari qui a réservé à distance un autre logement, et que du coup elle lève l’option.

Les signes d’organisation bordélique seront à éviter pour moi à l’avenir, les gens pétés de thunes peuvent vraiment le jeter par les fenêtres…
Autre élément qui m’a interpellé, papa maman qui cherchent à la place du fils, qui ne se sentait manifestement pas du tout concerné…

Caligula a écrit :

Et faire cadeau du mois de caution? Si c’est une location à long terme comme vous le dites, ça peut équivaloir à un mois cadeau sans que ça n’influe sur le montant du loyer suivant.

Attention, caution et dépôt de garantie sont deux choses à distinguer.

En l’occurrence, vous parlez du dépôt de garantie qui est fait pour permettre d’assurer le paiement de dégradation, sans mettre en place une procédure de recouvrement.

Si le montant du à la sortie du locataire est supérieur à ce dépôt, le locataire doit compléter. Si le locataire ne paye pas, son garant doit assumer. Et si personne ne paye, procédure judiciaire longue, couteuse en temps et en argent.

Donc non, je ne souhaite pas réduire le montant du dépôt, quitte à se séparer en moyen terme en accusant une perte.

Par ailleurs, cette réduction serait ponctuelle, et le deal refusé par la sœur, car trop loin de son budget.

Dernière modification par Pruls (10/08/2016 11h23)


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#22 10/08/2016 12h09 → Remisé un loyer pour fidéliser un locataire, sans le mentionner sur le bail ? (alur, baisse loyer, bon locataire)

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Pardon. C’est vrai, c’est un abus de langage.


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#23 10/08/2016 12h17 → Remisé un loyer pour fidéliser un locataire, sans le mentionner sur le bail ? (alur, baisse loyer, bon locataire)

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Anecdote qui m’a fait sourire le mois dernier :

Une potentielle locataire me contacte en me demandant si j’étais regardant sur les documents à fournir, notamment les fiches de paie et le CDI. Ressentant ma gêne celle-ci me propose d’emblée 6 mois de loyer d’avance (premier contact téléphonique).

Je lui propose donc un rendez-vous (j’étais sur place, aucune contrainte donc), elle visite et commence à me dire que 6 mois de loyer représente une somme trop importante être payée en une fois. Je décide donc de la raccompagner lorsqu’elle m’annonce, de but en blanc, que je suis son "type" et qu’elle pourrait se montrer "affectueuse" contre un rabais sur le loyer demandé.

C’est aussi ca, être bailleur! (on me l’avait jamais faite celle là)

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#24 10/08/2016 12h49 → Remisé un loyer pour fidéliser un locataire, sans le mentionner sur le bail ? (alur, baisse loyer, bon locataire)

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On peut avoir des photos?

C’est dans les conditions particulières du bail, ça?


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#25 12/08/2016 00h29 → Remisé un loyer pour fidéliser un locataire, sans le mentionner sur le bail ? (alur, baisse loyer, bon locataire)

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une solution pourrait être de forfaitiser les charges a un niveau moindre de la réalité. Qui dit forfait dit non récupérables (locataire sécurisé) et non impactant sur le loyer d’ALUR (propriétaire sécurisé)


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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