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#1 13/01/2015 22h31 → Récupération d'un viager avec un locataire sans bail : que faire ? (loi carrez, viager)

Membre
Réputation :   13 

Bonjour,

Nous sommes propriétaires avec mon conjoint d’un viager depuis quelques années.
Il s’agit d’un appartement familial avec une chambre de bonne de 8m2.

Le crédirentier vient de décéder.
La chambre de bonne est louée sans contrat depuis 12 ans au même locataire.

Le locataire, que nous avons rencontré, souhaite vivement rester dans les lieux. Il est au chômage, il sait qu’il n’arrivera pas à trouver facilement un logement. La compagne du crédirentier nous a dit que c’était une personne sans histoire, que le loyer a toujours été payé.

Nous n’avons pas besoin de cette chambre de bonne, nous n’avons pas envie de lui dire de partir mais nous n’avons pas envie non plus d’être dans l’illégalité.
Aussi nous cherchons une solution pour régulariser cette situation.

La chambre fait moins de 9 m2 ou de 20m3 donc elle n’est pas louable officiellement.
Elle fait exactement 8.2 m2.

Nous hésitons entre les 2 solutions suivantes :

- Continuer sans rien changer
- Lui faire un bail (meublé) en mentionnant une surface de 9m2

Dans les 2 cas, nous sommes en dehors de la réglementation mais nous ne nous voyons pas lui demander de partir.

Nous avons une préférence pour la 2ème car au vue de sa situation, il toucherait les APL ce qui serait plus rentable pour lui.
De plus, en cas de contrôle, je me dis qu’on n’est vraiment pas loin de la marge d’erreur des 5% pour la loi carrez.
En revanche, côté fiscalité, je ne sais pas du tout comment on peut procéder.
Je précise que je connais (un peu) la fiscalité immobilière puisque je loue 2 studios avec le statut de LMNP au réel. Idem pour mon conjoint qui possède un 2 pièces. Mais chacun fait sa déclaration de son côté (enfin, c’est moi qui fait les 2 mais je remplis sa déclaration en son nom)

Là, l’appartement et la chambre de bonne nous appartiennent à 50% chacun. Côté amortissement et charges, je ne sais pas du tout ce qu’on peut faire vue que la chambre n’est qu’une partie de notre bien.

Je serais ravie d’avoir vos avis sur cette situation même si cela revient à vous demander de choisir entre la peste et le choléra… Si vous voyez une 3ème alternative, n’hésitez pas !

Merci d’avance.

Mots-clés : loi carrez, viager

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#2 13/01/2015 23h58 → Récupération d'un viager avec un locataire sans bail : que faire ? (loi carrez, viager)

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Très difficile, entre une volonté d’aider tout en restant dans la légalité.
En cas de pb, sachez que vous avez tous les torts et toutes les Emm***

Blinder votre contrat. Un contrat de location contient des diagnostiques. Donc … voilà. Soit vous êtes dans la légalité ou pas. Les textes sont précis.

L’APL vous rajoute une couche, car elle vous sera est versée directement. Et cas de pb le bailleur est fautif vis a vis de la CAF.

Pour l’indivision il me semble qu’il faut faire 50/50 avec une declaration de l’activité a vos deux noms. En principe le comptable saura vous le dire précisément … mais ceci n’est pas le vrai soucis.

Votre chambre de bonne est un caillou dans la chaussure. Le jour où vous avez un pb ça risque de vous coûter vraiment cher (même très cher) et vous priver de quelques nuits de sommeil. A moins que vous soyez a 100% conforme aux textes.

Ceci dit, il existe des marchands de sommeil aussi mais ils ont une approche différente …

Perso, je ne prendrais pas le risque. Probablement lui faire un petit chèque pour l’aider a déménager serait le bon compromis. A débattre …

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#3 14/01/2015 01h32 → Récupération d'un viager avec un locataire sans bail : que faire ? (loi carrez, viager)

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Il y a toujours bail…mais oral, non écrit. Il n’en reste pas moins que le logement est régi par la loi de 89.

L’idéal serait un non renouvellement de bail signifié dés à présent pour la prochaine échéance, pour motif sérieux et légitimes, mentionnant l’article 15-I et évidemment la maniére dont le bien est rentré dans votre patrimoine.

Si vous ne prenez pas les devants, le risque est tout simplement que cela se retourne contre vous, notamment location d’un logement non décent (pénal, amende etc).

Pour votre bien, la surface erreur admise est de 8.61, soit moins que les 9. Dura led sed lex, 9m² c’est 9m².

Dernière modification par BorderLine (14/01/2015 01h37)

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#4 14/01/2015 10h18 → Récupération d'un viager avec un locataire sans bail : que faire ? (loi carrez, viager)

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La CAF ne verse pas d’allocations lorsque la surface de logement est inférieur à 9m².
C’est vous qui allez déclarer la surface dans le dossier d’aide de la CAF.

J’obterai aussi pour la solution d’un (petit) chèque pour le départ de l’actuel locataire.

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#5 14/01/2015 17h32 → Récupération d'un viager avec un locataire sans bail : que faire ? (loi carrez, viager)

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Bonjour,

Je n’ai pas compris si vous occupiez le logement principal. Si c’est le cas, une sous location est peut-être possible ?
En bonus, il me semble que ce n’est pas imposable.

Autre solution: ajouter artificiellement de la surface avec un couloir qui deviens une entrée (a voir suivant la configuration?)

Frédéric

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#6 14/01/2015 17h39 → Récupération d'un viager avec un locataire sans bail : que faire ? (loi carrez, viager)

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Pas imposable?

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#7 14/01/2015 17h47 → Récupération d'un viager avec un locataire sans bail : que faire ? (loi carrez, viager)

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@frederic89

Fausse bonne idée. Pour un logement décent, c’est la pièce principale qui compte. Relire la réglementation.

Si le logement est déclaré indécent (par la mairie ou le prefet) le proprietaire a l’obligation de reloger l’occupant a ses frais. Comme je l’ai déjà indiqué en cas de pb c’est très problématique.

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#8 14/01/2015 18h08 → Récupération d'un viager avec un locataire sans bail : que faire ? (loi carrez, viager)

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Bonjour,
Moi je dirais que vous avez été floué par le crédirentier. C’est lui qui louait illégalement à vos dépens.
Maintenant vous "héritez" du boulet…et vous ne pouvez pas mettre dehors le locataire même s’il n’a pas de bail, de toutes manières vous n’avez pas le droit d’en faire un.
Vous êtes dans une impasse que vous n’avez pas souhaité je suppose, vous n’étiez pas au courant quand vous avez acheté ce viager. Donc vous avez été trompé.
Cela mériterait peut être d’être mis dans les mains d’un bon avocat ou trouvez un accord avec les héritiers…

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#9 14/01/2015 22h28 → Récupération d'un viager avec un locataire sans bail : que faire ? (loi carrez, viager)

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Bonjour,

Merci à tous pour vos réponses.
C’est clair qu’on va au devant de problèmes…

Nous n’étions pas au courant mais il était toutefois noté dans l’acte de vente au niveau d’un paragraphe "Réserve du droit d’usage et d’habitation" la mention suivante :

Observation étant ici faite que s’agissant de la chambre située au 6ème étage, il est consenti à Monsieur X un usufruit restreint lui permettant de l’occuper ou de la louer et d’en percevoir les loyers, si la loi le permet compte tenu des possibilités légales d’occupation.

On a pensé aujourd’hui à une autre solution un peu comme Frederic89 le suggère. Racheter un bout du couloir à la copro et l’incorporer à la chambre pour atteindre les 9m2.

Dans tous les cas, on va sur se mettre en rapport avec un avocat rapidement car c’est vraiment complexe comme situation.

Sinon, pour répondre à votre question Frederic89, nous n’y habitons pas encore. Les héritiers doivent libérer les lieux sous 3 mois. Nous allons ensuite y emménager (après de gros travaux). On n’a pas le choix, il faut absolument que cet appartement devienne notre résidence principale  par rapport à la plus-value à la revente.
Il est probable que nous le revendions assez rapidement, savez-vous SVP quel est le délai raisonnable d’habitation pour que le fisc ne conteste pas le statut de résidence principale ?

J’ai encore une petite question assez complexe…par rapport à l’ISF
Si ce bien n’est pas notre RP, on est au-dessus du seuil de 1.3M€.
S’il l’est, avec la décote des 30%, on repasse en-dessous (en minorant légèrement la valeur de l’appart).
D’après ce que je sais, quand on fait sa déclaration en juin, on estime son patrimoine au 01/01 de l’année en cours.
Or dans notre cas, l’appartement deviendra notre RP qu’en juin/juillet et non au 01/01.
Le crédirentier est décédé en décembre (j’aurais préféré en janvier !) et les lieux seront libérés en février. Je me dis que je peux (peut-être abusivement) considérer que l’appartement était toujours occupé au 01/01 et lui appliquer la même décote qu’un viager avec un crédirentier en vie. Ou a minima celle d’un appart occupé (20%)
Si j’ai envie d’être le plus réglo possible côté chambre de bonne, j’avoue être prête à être un peu plus border line sur l’ISF… On m’a souvent dit qu’une fois qu’on payait l’ISF, ce n’est pas si simple d’en sortir, c’est bien plus difficile de minorer ses biens immobiliers.
Si vous avez un avis sur cette question ISF, merci d’avance.

Bonne soirée.

Dernière modification par Sandra (14/01/2015 22h49)

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#10 15/01/2015 06h02 → Récupération d'un viager avec un locataire sans bail : que faire ? (loi carrez, viager)

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Bonjour,

Il me semble que le point de départ est :

Observation étant ici faite que s’agissant de la chambre située au 6ème étage, il est consenti à Monsieur X un usufruit restreint lui permettant de l’occuper ou de la louer et d’en percevoir les loyers, si la loi le permet compte tenu des possibilités légales d’occupation.

L’occupant n’est pas locataire, il est usufruitier : il dispose de l’usus (droit d’utiliser le bien) et du fructus (droit d’en percevoir les fruits).

- fructus : il peut la louer à un tiers "si la loi le permet…possibilités legales d’occupation".  Donc il ne peut pas la louer à un tiers.

- usus : il a le droit de l’habiter.

Cela expliquerait qu’il n’ait pas de bail "écrit". Le nu-propriétaire ne peut pas en consentir à l’usufruitier sur ce bien, donc il ne devrait même pas payer de loyer ?

Il est usufruitier, donc les questions seraient :
- durée de l’usufruit ?
- quid des charges de copropriété afférentes à cette chambre ? Imputable à l’usufruitier ?

Ce n’est que mon opinion, à vérifier avec le Notaire ayant rédigé l’acte ou un Avocat.

Dernière modification par JulienSoleil (15/01/2015 06h04)

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#11 15/01/2015 08h44 → Récupération d'un viager avec un locataire sans bail : que faire ? (loi carrez, viager)

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Le Monsieur X auquel il est fait référence dans le paragraphe "réserve du droit d’usage et d’habitation" du contrat de vente (entre le créditrentier et Sandra) n’est-il pas plutôt le créditrentier lui-même (aujourd’hui décédé) ?

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#12 15/01/2015 09h48 → Récupération d'un viager avec un locataire sans bail : que faire ? (loi carrez, viager)

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Comment avez vous, ou votre notaire, pu laissé passer un truc pareil….vous avez l’usufrutier d’une des pièces de votre habitation qui vit chez vous…C’est ne pas du tout un locataire, il est propriétaire de cette chambre en tant qu’usufrutier.

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#13 15/01/2015 11h05 → Récupération d'un viager avec un locataire sans bail : que faire ? (loi carrez, viager)

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Bonjour,

Attention, j’aurais dû le préciser, Angevin a raison, Monsieur X c’est bien le crédirentier. Absolument pas le locataire heureusement !

On a accepté cette mention en pensant à l’époque (en 2005) que si la loi permettait de louer des chambres de moins de 9m2, ça donnait la possibilité au crédirentier de louer officiellement cette chambre.
Ce qui ne nous posait aucun problème puisqu’à terme, on savait que les loyers seraient pour nous et qu’on n’avait pas besoin de cette chambre. Ca permettait aussi de compléter les revenus du crédirentier.

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#14 16/01/2015 00h06 → Récupération d'un viager avec un locataire sans bail : que faire ? (loi carrez, viager)

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Le problème maintenant c’est que le défunt crédirentier en louant illégalement cette chambre vous refile un "boulet".
Je pense que cette chambre est agréable, propre et tout à fait vivable pour une personne seule, seulement certains pourrait assimiler ça à du marchand de sommeil.
Imaginons, votre locataire qui parait sympa aujourd’hui, retourne sa veste et vous fais un procès…
Il y a urgence de prendre les devants et négocier son départ.
Pour moi ce sont les héritiers du crédirentier qui devraient passer à la caisse, la faute vient de lui.
Une bonne transaction qui vous permettrait peut être de proposer un petit arrangement financier avec le locataire pour le faire partir…
Prenez conseils…

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#15 16/01/2015 00h20 → Récupération d'un viager avec un locataire sans bail : que faire ? (loi carrez, viager)

Modérateur
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Bonjour,
Avez-vous étudié la possibilité de louer cette chambre en tant que local de stockage par exemple et non comme logement loi de 1989 ?
Si le locataire l’a aménagé et y habite, c’est son choix.
Lui devient un locataire régularisé, et vous vous êtes couverte.
C’est juste une idée pour vous aider dans votre réflexion, je n’ai pas approfondi la faisabilité.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#16 16/01/2015 05h23 → Récupération d'un viager avec un locataire sans bail : que faire ? (loi carrez, viager)

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Bonjour,

Vous pourriez délivrer un congé pour motif légitime et sérieux, le logement ne pouvant être mis aux normes, mais il faut pouvoir déterminer le terme du bail.

Si le locataire ne part pas une procédure d’expulsion doit être engagée, au cours de laquelle les services sociaux aident au relogement.

Par précaution la consultation d’un Avocat semble une dépense nécessaire.

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#17 18/01/2015 21h37 → Récupération d'un viager avec un locataire sans bail : que faire ? (loi carrez, viager)

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Bonsoir,

Merci pour vos réponses. Je vais effectivement consulter avocat et notaire pour essayer d’y voir plus clair.
Je n’avais pas pensé à la possibilité de le louer en local de stockage, je vais regarder ça.
Merci beaucoup!

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