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#1 07/01/2016 16h32 → Rachat d'un appartement déjà loué : récupérer la caution du locataire après l'achat ? (caution, litige, location)

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Bonjour,

Il y a deux ans j’ai acheté une maison déjà joué, le locataire est toujours en place aujourd’hui.
En relisant le bail, je me suis rendu compte que l’ancien propriétaire avait gardé deux mois de caution.
Je lui ai réclamé le mois dernier, mais pas de nouvelle.
Ai je le droit de demander le remboursement de la caution 2 ans après l’achat?
Puis je envoyé une lettre a mon locataire pour lui signifier que sa caution est toujours chez l’ancien propriétaire, et qu’en cas de départ il faudra qu’il se débrouille avec lui?

Merci de vos réponses

Message édité par l’équipe de modération (07/01/2016 18h02) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : caution, litige, location

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#2 07/01/2016 17h34 → Rachat d'un appartement déjà loué : récupérer la caution du locataire après l'achat ? (caution, litige, location)

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Pour avoir été dans la même situation (rachat d’un bien déjà loué), normalement quand le notaire fait bien son boulot, la caution fait partie du décompte.

En tout cas, c’est comme cela qu’avait fait le mien. Dans un 1er temps, essayez peut-être de vérifier votre décompte du notaire si vous le retrouvez, pour voir s’il en avait tenu compte ou non.

Dernière modification par julien (07/01/2016 17h35)

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#3 07/01/2016 17h37 → Rachat d'un appartement déjà loué : récupérer la caution du locataire après l'achat ? (caution, litige, location)

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A mon avis, faire une lettre à votre locataire n’est pas une bonne idée. Votre locataire n’est pas concerné par cela. Vous êtes son bailleur et vous devrez lui rendre sa caution le cas échéant.
Essayez de voir avec votre notaire, en plus de l’ancien propriétaire, car il a bien raté son coup.

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#4 07/01/2016 17h58 → Rachat d'un appartement déjà loué : récupérer la caution du locataire après l'achat ? (caution, litige, location)

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Bonsoir et merci de votre intérêt

Mon premier reflex a été de voir cette affaire avec le notaire, mais il à habillement mis une close dans le contrat de vente :

"Les parties déclarent vouloir faire leur affaire personnelle de tous les comptes  de prorata de loyers et remboursement éventuel de loyers d’avance ou dépôts de garantie, dispensant expressément le notaire soussigné d’avoir à en tenir compte"

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#5 07/01/2016 18h02 → Rachat d'un appartement déjà loué : récupérer la caution du locataire après l'achat ? (caution, litige, location)

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C’est cuit ! En signant l’acte vous avez accepté de perdre la caution. Au mieux vous pouvez plainder "le défaut de conseil" du notaire. Mais bon, je pense que vous n’irez pas bien loin.

C’était le notaire de qui ? Vous aviez le même que celui du vendeur ? Si vous aviez votre notaire, je vous recommande de ne plus l’utiliser. Il ne sert pas vos intérêts. Si vous avez pris celui du vendeur, je vous recommande de ne plus le faire et d’en trouver un à vous.

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#6 07/01/2016 18h14 → Rachat d'un appartement déjà loué : récupérer la caution du locataire après l'achat ? (caution, litige, location)

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Le notaire était le sien.

Mais j’ai le bail d’origine stipulant que le locataire a versé la caution,
Et l’ancien propriétaire ne peut fournir  de document prouvant que la caution a été remboursée.

La clause du notaire stipule que le notaire n’est pas concerné par le litige, pas que la caution ne doit être remboursée! Enfin, c’est comme çà que je le comprend…

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#7 07/01/2016 21h56 → Rachat d'un appartement déjà loué : récupérer la caution du locataire après l'achat ? (caution, litige, location)

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(EDIT : je laisse ce message, mais il est faux. Lire mon message suivant pour les explications)

Comme vous l’avez bien compris, la clause du notaire dit effectivement qu’il n’est pas impliqué dans cette dette, mais ça n’annule pas la dette pour autant. Ca dit juste que cette dette est entre l’ancien propriétaire et vous.

La prescription d’une dette est de 5 ans (voire plus selon la nature de la dette) depuis la loi du 17 juin 2008. La dette a été générée par la vente du bien immobilier sans transfert de la caution, donc elle date du jour de la vente, donc elle ne date que de 2 ans. Donc, le précédent propriétaire vous doit cette caution. Il a cette dette envers vous, elle n’est pas prescrite, et vous avez donc raison de la réclamer.

Vous pouvez commencer par le mettre en demeure de payer en lui adressant une lettre recommandée bien rédigée. Faites vous aider de quelqu’un connaissant le droit, au besoin. Vous écrivez qu’en l’absence de paiement, vous vous verrez contraint de porter l’affaire devant le tribunal d’instance.
Vous pouvez aussi le motiver en expliquant qu’à titre de règlement amiable, s’il paie dans le délai que vous lui donnez, vous lui demandez le montant exact et pas un euro de plus, alors si vous devez aller devant la justice, vous demanderez alors à ce que la somme soit augmentée des intérêts et de tous frais que vous aurez dû engager.

Si il refuse de payer, la seule façon de l’obliger à payer est d’aller devant le tribunal d’instance (vu le montant inférieur à 4000 €, ça passera devant le juge de proximité). Ce qui va vous coûtez des sous. S’il est reconnu fautif, vous pouvez aussi le faire condamner par le tribunal "aux dépens", c’est à dire qu’il vous devra les frais de justice et d’huissier. Donc au final ça ne vous aura rien coûté, si ce n’est beaucoup de temps et d’emmerdements.

Voilà un excellent article de maître Eolas, article ancien mais toujours d’actualité, sur comment on fait pour aller au tribunal d’instance pour se faire rembourser des sous par quelqu’un qui vous en doit (en 3 parties) :
Au fait, comment on fait un procès ? - Journal d’un avocat
Au fait, comment on fait un procès ? 2e partie - Journal d’un avocat
Au fait, comment on fait un procès ? 3ème et dernière partie - Journal d’un avocat

Même si vous ne comptez pas aller devant le TI, lisez le premier billet, et notamment la partie sur la mise en demeure.

Dernière modification par Bernard2K (08/01/2016 00h29)

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#8 07/01/2016 22h58 → Rachat d'un appartement déjà loué : récupérer la caution du locataire après l'achat ? (caution, litige, location)

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La prescription de ce type de dette (comme pas mal d’autres dettes) n’a-t-elle pas été ramenée à 2 ans ?


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#9 07/01/2016 23h33 → Rachat d'un appartement déjà loué : récupérer la caution du locataire après l'achat ? (caution, litige, location)

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En fait, je crois que j’ai dit une connerie.

J’ai trouvé un arrêt de la cour de cassation : Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 26 mars 2014, 13-10.698, Publié au bulletin | Legifrance
et une analyse : La vente d’un immeuble loué

Si je comprends bien cet arrêt et son analyse (donc, sous toutes réserves) :
- en l’absence de clause de l’acte de vente qui règle le sort du dépôt de garantie, celui-ci reste au propriétaire précédent.
- du coup, c’est le propriétaire précédent qui reste responsable de sa restitution au locataire.
- dans tous les cas, l’acquéreur ne peut pas demander au locataire de verser un nouveau dépôt de garantie.

En pratique, le dépôt de garantie est souvent transféré au nouveau propriétaire qui le restitue au locataire à la fin du bail… C’est le plus simple et le plus logique. Mais il n’y a pas d’obligation, pour le vendeur, à transmettre le dépôt de garantie à l’acheteur (sauf si l’acte de vente le prévoit expressément).

Donc, tout mon message précédent, disant que la vente avait crée l’obligation au vendeur de transmettre le dépôt de garantie, et avait donc crée une dette du vendeur envers l’acheteur, est faux. Désolé.

On voit que le notaire a été un peu léger en excluant de l’acte de vente la question des loyers et du dépôt de garantie. Si le transfert de ces éléments avait été mis noir sur blanc dans l’acte de vente, tout aurait plus clair et plus simple ! Comme dit l’analyse suscitée : "[ces arrêts de la cour de cassation] confirment indirectement tout l’intérêt de clauses précisant la répartition des droits et obligations de l’acheteur et du vendeur".

La leçon à retenir est donc :
- prendre son propre notaire
- s’assurer que le sort des arriérés de loyer, dépôt de garantie et autres dettes et créances soit bien précisé dans l’acte de vente.
- en l’absence de telle précision, le vendeur n’a aucune obligation de transférer le dépôt de garantie à l’acheteur ; mais le vendeur reste alors redevable de la restitution du dépôt au locataire en fin de bail.


Maintenant, dans votre situation : puisque la clause rédigée par le notaire dit que les vendeurs et acheteurs déclarent "faire leur affaire personnelle" du sort de ces sommes, c’est à régler à l’amiable :
- si le vendeur accepte de vous verser le dépôt de garantie, il vous est transféré, et c’est vous qui le restituerez au locataire en fin de bail.
- si le vendeur refuse, il garde le dépôt, et c’est lui qui devra le restituer au locataire en fin de bail.

Vous pouvez donc essayer d’obtenir (courrier RAR) du vendeur le transfert du dépôt de garantie en votre faveur, mais vous ne pourrez pas le contraindre à le faire (on oublie le Tribunal d’Instance).

Si jamais il refuse (ou fait le mort), il pourrait être pédagogique d’envoyer un second courrier RAR, du genre genre "vous avez refusé (ou : vous n’avez pas donné suite à) ma proposition de transfert du dépôt de garantie du locataire. Je vous rappelle que, dans ce cas, c’est vous qui restez redevable de sa restitution au locataire en fin de bail."

Enfin, pour répondre à GBL (même si ce n’est plus trop le sujet vu que le vendeur n’a pas de dette envers l’acheteur) : pour la plupart des dettes, la prescription est de 5 ans dans le cas général. La durée de 2 ans est spécifique lorsqu’un consommateur doit de l’argent à un professionnel. Cf. DGCCRF - Délais de prescription | Le portail des ministères économiques et financiers

(qu’est-ce que c’est compliqué, l’immobilier ! wink   )

Dernière modification par Bernard2K (08/01/2016 10h20)

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#10 08/01/2016 10h38 → Rachat d'un appartement déjà loué : récupérer la caution du locataire après l'achat ? (caution, litige, location)

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Bernard2K a écrit :

Maintenant, dans votre situation : puisque la clause rédigée par le notaire dit que les vendeurs et acheteurs déclarent "faire leur affaire personnelle" du sort de ces sommes, c’est à régler à l’amiable :
- si le vendeur accepte de vous verser le dépôt de garantie, il vous est transféré, et c’est vous qui le restituerez au locataire en fin de bail.
- si le vendeur refuse, il garde le dépôt, et c’est lui qui devra le restituer au locataire en fin de bail.

Vous pouvez donc essayer d’obtenir du vendeur le transfert du dépôt de garantie en votre faveur, mais vous ne pourrez pas le contraindre à le faire (on oublie le Tribunal d’Instance).

Un point que je ne comprends pas.
Du point de vue du locataire, le bailleur a changé.
Donc lorsqu’il quitte le logement, il demandera la restitution du dépôt de garantie à son bailleur, et pourra même mettre en demeure le bailleur si la restitution n’est pas réalisé dans le mois.

C’est d’ailleurs expliqué sur un site du gouvernement : lien

D’ailleurs systématiquement, on retrouve l’explication :

http://www.universimmo.com/fiches/unifiche00x.asp?Fiche_Code=102#.Vo-Cu0ZkBxA a écrit :

En cas de changement de propriétaire des locaux loués (vente, succession…), la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation.

Ps : dans mon cas, l’accord a été réalisé par le notaire (qui a été particulièrement honnête sur ce point alors que l’ancien proprio à tenter de gratter 15j de loyer)

Dernière modification par gunday (08/01/2016 10h39)

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#11 08/01/2016 11h48 → Rachat d'un appartement déjà loué : récupérer la caution du locataire après l'achat ? (caution, litige, location)

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Bernard2K a écrit :

Si je comprends bien cet arrêt et son analyse (donc, sous toutes réserves) :
- en l’absence de clause de l’acte de vente qui règle le sort du dépôt de garantie, celui-ci reste au propriétaire précédent.
- du coup, c’est le propriétaire précédent qui reste responsable de sa restitution au locataire.
- dans tous les cas, l’acquéreur ne peut pas demander au locataire de verser un nouveau dépôt de garantie.

Euh … Non, vous ne comprenez pas cet arrêt ! Désolé.

La commune a exigé auprès du locataire (une association) le paiement du dépôt de garantie. En Appel, il est dit que l’acte de vente ne prévoit pas le versement de ce dépot par le vendeur auprès de l’acheteur. La commune en déduit (c’est le premier moyen du pourvoi) que l’Appel a conclu que l’acte vente réglait la question. Sur ce moyen, la Cassation rejette en précisant "la cour d’appel n’ayant pas retenu que le dépôt de garantie avait été transféré à la commune par l’acte de vente de l’immeuble, le moyen manque en fait de ce chef"

Traduction : la cour d’appel n’a jamais dit que l’absence de clause dans le contrat de vente signifiait que le transfert de ce dépot était entendu. Donc on ne peut pas demander la cassation d’un jugement sur une chose qui n’est pas dite dans ce jugement.

Sur le deuxième moyen, la commune argue que l’association détenait une créance qu’elle n’a pas fait jouer sur l’ancien propriétaire et vendeur, vendeur mis en liquidation. ET qu’en ne répondant pas à cette question,la cour d’appel avait violé la loi.

Ce a quoi la cassation répond, en gros : la commune reconnait s’être substituer dans l’exercice du bail intégralement, donc ne peut exiger plus de droit que le vendeur, lequel ne pouvait réclamer à nouveau le dépot de garantie. Ce qui rend inopérant la question : le locataire dispose d’une créance sur son bailleur. Point ! La cour d’appel n’ayant pas à répondre sur un fait établi, elle n’a pas à répondre sur ce point. Donc Circulez, il n’y a rien à voir.

C’est donc bien le NOUVEAU bailleur qui devra restituer le dépôt de garantie en fin de bail, il ne peut rien exiger auprès du locataire en place.

Sur la créance vis-à-vis du vendeur, la question est simple : il n’y a créance que si la question a été abordée dans la transaction et que le versement prévu dans la transaction initiale n’a pas été fait. Sinon, rien n’oblige le vendeur à transférer les fonds, c’est la raison d’être de la clause notariale : l’acheteur et le vendeur se mettent d’accord, entre eux, sur les questions liées aux loyers, provision de charge et dépôt de garantie.

Aujourd’hui, pour réclamer au vendeur ce dépôt, il faut montrer que dans la discussion initiale, la question était sur la table et que l’accord prévoyait la restitution des loyers, provisions et dépot à partir de telle date.

@Gunday

"Du point de vue du locataire, le bailleur a changé.
Donc lorsqu’il quitte le logement, il demandera la restitution du dépôt de garantie à son bailleur, et pourra même mettre en demeure le bailleur si la restitution n’est pas réalisé dans le mois."

Exactement. L’acheteur s’est substitué dans le bail tant pour les loyers, provisions, régule de charge à venir que dépot de garantie à restituer. Plus aucun lien avec l’ancien bailleur.

C’est à l’acheteur de prévoir et de faire attention à ce détail.

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#12 08/01/2016 12h26 → Rachat d'un appartement déjà loué : récupérer la caution du locataire après l'achat ? (caution, litige, location)

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Voici une autre analyse de cet arrêt :
http://cnb.avocat.fr/file/158439

Ca doit être fiable, puisque émanant du "Conseil National des Barreaux" et publié par les éditions Dalloz. Par ailleurs, ça semble beaucoup plus clair que l’arrêt lui-même et que l’analyse que j’avais précédemment mise en lien, car cette seconde analyse fait un point global sur la question du dépôt de garantie, en intégrant les jurisprudences plus anciennes ainsi que la modification apportée par la loi ALUR.

A sa lecture, voilà ce que je comprends :

Pour les baux d’habitation relevant de la loi du 6 juillet 1989:

1) l’obligation de restitution incombe depuis la loi ALUR au nouveau bailleur (loi du 6 juillet 1989 article 22)
2) Le dépôt de garantie n’est cependant pas transféré au nouvel acquéreur de plein droit.
3) Donc, si l’acte de vente n’a pas transféré explicitement le dépôt de garantie (cas du présent fil) :
- le vendeur (ancien bailleur) n’a pas l’obligation de restituer le dépôt de garantie au locataire.
- l’acheteur (nouveau bailleur) a l’obligation de restituer le dépôt de garantie au locataire. Vu qu’il ne l’a pas reçu du vendeur, et qu’il n’a pas le droit de demander au locataire un nouveau dépôt de garantie, l’acheteur doit sortir cette somme de sa poche !

Donc, gamdy, vous n’avez aucun moyen d’obliger l’ancien proprio à vous verser le dépôt de garantie. Vous pouvez toujours le lui demander. S’il paie, ça sera un effet de sa bonté, mais il n’a aucune obligation. Comme il n’a pas non plus obligation de le restituer au locataire, s’il ne vous le verse pas non plus, c’est tout bénef pour lui, et c’est vous qui êtes perdant. Vous devrez restituer au locataire un "dépôt" que vous n’avez pourtant jamais reçu ! C’est peut-être "mal foutu", mais c’est comme ça.

(pour être un peu retors : vous pouvez le lui demander de façon appuyée en lui écrivant qu’il vous le doit. D’après la loi, il ne vous le doit pas, mais vous pouvez quand même tenter un coup de bluff !)

Il est donc indispensable que l’acte de vente prévoit explicitement le transfert du dépôt de garantie (sinon, l’acheteur en est de sa poche).

Pour les autres baux :

La Cour de cassation n’ayant pas eu à ce jour à se positionner de nouveau sur cette question s’agissant des autres baux, il est probable que c’est la jurisprudence précédente qui continue à s’appliquer, à savoir :
"la Cour de cassation a longtemps décidé que l’obligation de restitution est une
dette personnelle qui ne se transmet pas propter rem (c’est-à-dire automatiquement
avec l’immeuble en question). Le débiteur de la restitution du dépôt de garantie demeure le vendeur, même en cas de transfert conventionnel du dépôt de garantie au nouvel acquéreur."
Du coup :
- si le dépôt de garantie n’a pas été transféré dans l’acte de vente, le vendeur (ancien bailleur) reste redevable de la restitution du dépôt de garantie au locataire.
- si le dépôt de garantie a été transféré, le vendeur (ancien bailleur) reste aussi, théoriquement, redevable de la restitution du dépôt de garantie au locataire (puisque "même en cas de transfert conventionnel du dépôt de garantie au nouvel acquéreur") ; mais, dans les faits, puisque l’acheteur a reçu le dépôt de garantie, c’est lui qui le restitue au locataire au départ. Théoriquement, le locataire pourrait réclamer le dépôt à l’ancien propriétaire, mais puisqu’il reçoit le dépôt du nouveau propriétaire, il ne va pas le réclamer deux fois, et cette demande devrait être extrêmement rare.

A la lumière de cette analyse : xa, "merci" pour vos explications détaillées, avec lesquelles je suis d’accord à 99%.

Là où je ne vous suis pas, c’est sur ce point : "c’est le NOUVEAU bailleur qui devra restituer le dépôt de garantie en fin de bail" : pour un bail d’habitation, oui. Mais dans l’arrêt en question, il ne s’agit (probablement) pas d’un bail d’habitation. L’arrêt ne dit pas qui devra restituer le dépôt en fin de bail, il dit seulement que l’acheteur ne peut pas le réclamer une seconde fois.

Si la commune veut jouer au c.., elle pourra refuser la restitution du dépôt de garantie à la fin du bail. Ca pourrait aller alors à nouveau devant les tribunaux et jusqu’à la cour de Cassation. Celle-ci, si elle est constante, dirait alors en substance "l’obligation de restitution est une dette personnelle qui ne se transmet pas propter rem (c’est-à-dire automatiquement avec l’immeuble en question). Le débiteur de la restitution du dépôt de garantie demeure le vendeur". Comme le vendeur a été liquidé, si la Cour juge ainsi, le locataire ne récupérera pas son dépôt de garantie.

Dernière modification par Bernard2K (08/01/2016 13h01)

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#13 08/01/2016 14h29 → Rachat d'un appartement déjà loué : récupérer la caution du locataire après l'achat ? (caution, litige, location)

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Bernard2k a écrit :

"L’arrêt ne dit pas qui devra restituer le dépôt en fin de bail, il dit seulement que l’acheteur ne peut pas le réclamer une seconde fois."

La cour valide le fait que "la commune, qui s’était trouvée substituée au bailleur initial pour l’intégralité des clauses du contrat de bail et de ses accessoires" …

Or qu’est-ce qui fonde l’existence du dépot de garantie, et sa restitution future éventuelle ? Le contrat en question, dont les seules parties sont, dixit la cour, l’association locataire et la commune propriétaire.

Bernard2k a écrit :

Si la commune veut jouer au c.., elle pourra refuser la restitution du dépôt de garantie à la fin du bail. Ca pourrait aller alors à nouveau devant les tribunaux et jusqu’à la cour de Cassation. Celle-ci, si elle est constante, dirait alors en substance "l’obligation de restitution est une dette personnelle qui ne se transmet pas propter rem (c’est-à-dire automatiquement avec l’immeuble en question). Le débiteur de la restitution du dépôt de garantie demeure le vendeur". Comme le vendeur a été liquidé, si la Cour juge ainsi, le locataire ne récupérera pas son dépôt de garantie.

Impossible … du fait de l’existence d’un contrat. Si le tribunal validait la "nécessité de réclamer au vendeur" pour le locataire, le tribunal validerait alors qu’un tiers non partie au contrat doit de l’argent à l’une des parties au titre de ce contrat.

C’est justement sur ce point que le second moyen "soulevé" par la commune tombe. Comme la commune est substituée intégralement dans les droits et devoirs du bailleur, c’est à elle d’assumer intégralement les clauses du contrat. Lorsque la commune conteste la décision en appel parce que la cour d’appel a négligé la créance du locataire sur le vendeur, la cassation rétorque : le point n’est pas négligé, le locataire a une créance auprès de son bailleur (cf le contrat de bail), or c’est la commune, le bailleur, donc la question reproché est inopérante.

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#14 08/01/2016 15h43 → Rachat d'un appartement déjà loué : récupérer la caution du locataire après l'achat ? (caution, litige, location)

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xa a écrit :

La cour valide le fait que "la commune, qui s’était trouvée substituée au bailleur initial pour l’intégralité des clauses du contrat de bail et de ses accessoires" …

Or qu’est-ce qui fonde l’existence du dépot de garantie, et sa restitution future éventuelle ? Le contrat en question, dont les seules parties sont, dixit la cour, l’association locataire et la commune propriétaire.

C’est ce qui me paraît le plus logique aussi, mais que faites-vous de cette analyse du Conseil National des Barreaux :
"la Cour de cassation a longtemps décidé que l’obligation de restitution est une
dette personnelle qui ne se transmet pas propter rem
(c’est-à-dire automatiquement
avec l’immeuble en question).
Le débiteur de la restitution du dépôt de garantie demeure le vendeur, même
en cas de transfert conventionnel du dépôt de garantie au nouvel acquéreur."

D’après cette analyse, la vente substitue l’acheteur au vendeur pour l’intégralité du bail et de ses accessoires… sauf pour le dépôt de garantie, dette personnelle du vendeur envers le locataire.

Ca semble une bizarrerie, et très malcommode en pratique, mais si la Cour de Cassation a jugé en ce sens de façon constante…

Dernière modification par Bernard2K (08/01/2016 15h51)

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#15 08/01/2016 16h47 → Rachat d'un appartement déjà loué : récupérer la caution du locataire après l'achat ? (caution, litige, location)

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Bernard2k a écrit :

C’est ce qui me paraît le plus logique aussi, mais que faites-vous de cette analyse du Conseil National des Barreaux :
"la Cour de cassation a longtemps décidé que l’obligation de restitution est une
dette personnelle qui ne se transmet pas propter rem (c’est-à-dire automatiquement
avec l’immeuble en question).
Le débiteur de la restitution du dépôt de garantie demeure le vendeur, même
en cas de transfert conventionnel du dépôt de garantie au nouvel acquéreur."

Pour moi, le conseil commet une erreur dans son analyse, ou le formule très mal.

Il constate d’abord que, jurisprudence constante, le dépot (la somme) ne se transfert pas de fait lors de la vente. Pas de souci là dessus, mais il en conclut ou semble en conclure que du coup le locataire conserve une créance auprès de l’ancien bailleur. 

Or justement le jugement dit le contraire en rejettant ce motif donc l’existence d’une créance sur le locataire envers l’ancien bailleur, en confirmant la substitution dans toutes les obligations. Ici, le bail étant un bail civil, le dépôt de garantie est contractuel puisque seul le bail loi 89 inclut la notion dans le code lui même.

Or la jurisprudence sur les contrats est dense, très dense. Lorsqu’une personne se substitue dans un contrat à une autre, elle en reprend intégralement les devoirs.

A noter que tel que c’est expliqué dans le CNB, on pourrait croire que l’article 22 a été modifié en conséquence de cette décision de cassation (Civ. 3e, 26 mars 2014, FS-P+B, n° 13-10.698), alors que ce n’est pas du tout le cas : la loi le prévoit, pour les baux loi 89, depuis mars 2009 (LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 103, application depuis le 28 mars de la même année).

On peut faire le parallèle avec les charges. Le nouveau bailleur devra faire la régule de charges en considérant intégralement les provisions, même si c’est l’ancien bailleur qui a perçu ces provisions de charge. Là aussi, aucun transfert par effet de la loi, cet équilibrage doit se traiter durant la vente, contractuellement, entre l’acheteur et le vendeur.

Edit : complément

De toute facon, pour gamdy, la question est probablement réglée par l’article 22 e la loi du 6 juillet 89 sur ce point.

Dernière modification par xa (08/01/2016 17h00)

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#16 08/01/2016 18h24 → Rachat d'un appartement déjà loué : récupérer la caution du locataire après l'achat ? (caution, litige, location)

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Xa, je comprends vos arguments, mais m’étonne tout de même que l’analyse puisse être fautive.

En tout cas, il est vrai que la mise à la charge du nouveau bailleur de la restitution du dépôt de garantie, pour les baux d’habitation, prévu par l’article 22 de la loi de 89, a été apporté par la loi de 2009 et non par la loi ALUR comme je l’ai écrit plus haut.

Désolé pour cette erreur. j’ai décidément beaucoup tâtonné sur ce sujet, mais c’est aussi l’intérêt de ce forum : apprendre en cherchant. Maintenant, je suis prévenu : si je signe un acte de vente d’un appartement occupé, je veillerai à ce que le sort de toutes les sommes dues entre le bailleur et le locataire soit bien réglé par une clause de l’acte !

Dernière modification par Bernard2K (08/01/2016 18h49)

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#17 10/01/2016 11h22 → Rachat d'un appartement déjà loué : récupérer la caution du locataire après l'achat ? (caution, litige, location)

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Une leçon que je ne suis pas près d’oublier.
merci pour vos interventions (j’aurais tout  de même préféré que  Bernard2K ait eu raison sur sa première réponse).

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#18 11/01/2016 10h11 → Rachat d'un appartement déjà loué : récupérer la caution du locataire après l'achat ? (caution, litige, location)

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Bernard2K a écrit :

Xa, je comprends vos arguments, mais m’étonne tout de même que l’analyse puisse être fautive.

Ca ne serait pas la première fois qu’un raccourci un peu rapide est publié (il y a aussi des petites mains qui travaillent sur ces textes), faute d’une décision formelle sur laquelle s’appuyer. Par ailleurs, ma position ne se base que sur la loi, rien que la loi, sans passage devant le tribunal.

Elle a cependant l’énorme avantage d’imposer la prise en compte de ce problème dès la signature du compromis, au lieu d’attendre 3 ou 4 ans pour se poser la question éventuellement en contentieux devant un tribunal, et d’être en phase avec la jurisprudence opposable sur les charges, indemnités diverses, destinataire des loyers et des corrections de loyers, contrairement à celle supposée à la lecture du CNB.

Donc il me semble qu’en matière de sécurité juridique, cette position anticipatrice du problème est de loin préférable.

Bernard2K a écrit :

Désolé pour cette erreur. j’ai décidément beaucoup tâtonné sur ce sujet, mais c’est aussi l’intérêt de ce forum : apprendre en cherchant. Maintenant, je suis prévenu : si je signe un acte de vente d’un appartement occupé, je veillerai à ce que le sort de toutes les sommes dues entre le bailleur et le locataire soit bien réglé par une clause de l’acte !

Personnellement, j’avais aussi complètement zappé cette modification de 2009. Comme de toute facon je considère au départ que le dépot est de la responsabilité du bailleur en place, je traite le problème bien avant qu’il se pose, que ce soit pour mon patrimoine ou pour mes partenaires.

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#19 12/01/2016 10h38 → Rachat d'un appartement déjà loué : récupérer la caution du locataire après l'achat ? (caution, litige, location)

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Bernard2K a écrit :

Maintenant, je suis prévenu : si je signe un acte de vente d’un appartement occupé, je veillerai à ce que le sort de toutes les sommes dues entre le bailleur et le locataire soit bien réglé par une clause de l’acte !

Si vous avez un bon notaire, c’est fait d’office.
Ayant signé un bien hier, les notaires avaient déjà préparés le décompte :
prorata de TF, des loyers du mois en cours, et versement de la caution.

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#20 12/01/2016 10h53 → Rachat d'un appartement déjà loué : récupérer la caution du locataire après l'achat ? (caution, litige, location)

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@gunday dit vrai, normalement ce genre de question ne devrait pas se poser. Pour mémoire, pour ceux qui passent ici, quelque soit la situation TOUJOURS prendre SON notaire !

Dernière modification par DDtee (12/01/2016 10h54)


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