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#1 23/09/2015 20h52 → Achat d'un appartement déjà loué avec un loyer beaucoup trop bas ? (achat, appartement, loyer trop bas)

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Bonjour,

Je souhaiterais investir dans un appartement à Nancy.

Celui-ci est occupé par une personne ne souhaitant pas partir car le loyer appliqué à ce bien est de moitié ce qu’il devrait être.

En chiffres :

- Surface : 60m2
- Loyer : 315 euros ( 650 euros minimum en temps normal)
- Prix : 72.000 euros (1200 euros / m2)

Appartement très lumineux, au 3e étage d’une petite copro à faibles charges, situation assez exceptionnelle, beaucoup de cachet, quelques travaux à prévoir.

Il faut préciser que cet appartement est soumis au régime de copropriété depuis que l’ensemble a été acheté par un marchand de biens puis revendu à la découpe.

Le locataire jouit donc d’un loyer de 315 euros pendant une durée de 6 ans, sans que ce loyer puisse être augmenté. (D’après ses dires).

Je possède déjà l’appartement situé en face (loué) et entretient de bons rapports avec ce Monsieur.

Je me tourne vers vous pour savoir quelle stratégie adopter pour acquérir cet appartement. Est-il possible de l’acheter en tant que résidence principale et ainsi pouvoir congédier ce Monsieur (qui sera loin d’être à la rue, il possède 17 appartements) avant ce délai de 6 ans ?

Merci à tous pour vos précieuses réponses.

Message édité par l’équipe de modération (24/09/2015 08h17) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : achat, appartement, loyer trop bas

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#2 23/09/2015 21h44 → Achat d'un appartement déjà loué avec un loyer beaucoup trop bas ? (achat, appartement, loyer trop bas)

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cowgloy a écrit :

Je me tourne vers vous pour savoir quelle stratégie adopter pour acquérir cet appartement. Est-il possible de l’acheter en tant que résidence principale et ainsi pouvoir congédier ce Monsieur (qui sera loin d’être à la rue, il possède 17 appartements) avant ce délai de 6 ans ?

Ce serait drôle de voir dans les prochains jours un nouvel inscrit sur ce forum se présenter ainsi
"Je suis rentier grâce à un patrimoine constitué de 17 appartements à Nancy, et locataire de ma résidence principale pour laquelle j’ai pu négocier un loyer réduit de moitié. Mon problème : un petit malin s’est mis en tête de racheter mon appartement et compte me déloger, que puis-je faire ?"
;-)

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#3 23/09/2015 21h59 → Achat d'un appartement déjà loué avec un loyer beaucoup trop bas ? (achat, appartement, loyer trop bas)

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Sinon 1200 eur/m2 pour Nancy, ç’est bien en dessous du prix du marché

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#4 23/09/2015 22h23 → Achat d'un appartement déjà loué avec un loyer beaucoup trop bas ? (achat, appartement, loyer trop bas)

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Je ne vois pas 36 solutions dans votre cas.

Si le proprio actuel veut vendre alors il aura 2 options:
- Soit il vend avec locataire en place. Alors l’acheteur percevra un loyer bien en dessous du marché pendant 6 ans. Donc pas très attractif --> Pas la meilleure solution pour l’actuel proprio
- Soit il vend en demandant au locataire d’évacuer et dans ce cas il doit proposer PRIORITAIREMENT à ce dernier s’il veut acheter le bien (apparement le locataire pourrait avoir les moyens) --> La seul vrai option du proprio à mon avis

Donc dans les 2 cas l’actuel locataire aura son mot à dire.

Une solution pourrait être d’offrir une somme pour inciter le locataire à partir (ex 4000€ = 12 x (650-315) = 1 an de manque à gagner sur vos futurs revenus locatifs). Malheureusement je ne sais pas si l’argent est vraiment une motivation pour cette personne…

Ainsi je crains que vous n’ayez pas vraiment de contrôle ni de recours dans cette situation.
Est-ce que cela vaut vraiment le coup de s’investir dans un casse tête sans pouvoir de négociation ou

Cordialement

Bruno R


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#5 23/09/2015 22h43 → Achat d'un appartement déjà loué avec un loyer beaucoup trop bas ? (achat, appartement, loyer trop bas)

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brakotozafy a écrit :

Une solution pourrait être d’offrir une somme pour inciter le locataire à partir (ex 4000€ = 12 x (650-315) = 1 an de manque à gagner sur vos futurs revenus locatifs). Malheureusement je ne sais pas si l’argent est vraiment une motivation pour cette personne…

Solution que je privilégierais à votre place. Cependant si j’étais locataire, je ne partirai pas à moins de la somme totale que je ferais gagner au nouveau propriétaire, soit 4000*6.

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#6 23/09/2015 22h44 → Achat d'un appartement déjà loué avec un loyer beaucoup trop bas ? (achat, appartement, loyer trop bas)

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Oui, je ne pense pas que vous ayiez la possibilité de faire sortir le locataire avant la fin du bail (et encore en respectant la forme) - cf Congé donné par le bailleur | service-public.fr

Le mieux me semble de
1/ faire une offre d’achat à votre prix max, avec comme clause suspensive le fait que le propriétaire donne à son locataire un "congé pour vendre" au prix de votre offre
2/ laisser le temps au locataire de décider si il veut acheter l’appartement ou pas

Mais avant de faire cela, essayez de connaître les intentions du locataire. Vous pouvez effectivement, comme dit précédemment, lui "racheter" son loyer jusqu’à la fin du bail + éventuellement un petite prime pour le motiver. Tout dépend de son rapport à l’argent et de son intérêt pour avoir un 18ième appartement.

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#7 23/09/2015 23h12 → Achat d'un appartement déjà loué avec un loyer beaucoup trop bas ? (achat, appartement, loyer trop bas)

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1) Pourquoi 6 ans ?

- Si le proprio actuel est une personne physique, c’est 3 ans, personne morale 6 ans, depuis la signature ou le renouvellement du bail. Vous n’auriez pas de chance que le bail vienne juste d’être signé ou renouvelé avec une personne morale, quand même ?
- De plus, le bail continue à courir pour sa durée actuelle. Vous ne repartez pas de zéro et pour 6 ans, mais seulement pour la période restant à courir.

2) Vous pouvez acheter puis engager la procédure de réévaluation de loyer en fin de bail dans le secteur privé, prévue pour le cas loyer sous-évalué.

3) Vérifiez quand même que cet appart est bien sa résidence principale. Avec 17 appartements, il s’est peut-être domicilié ailleurs. La résidence principale correspond à une définition bien précise.

Dans tous les cas, demandez à lire le bail (et la caution ou tout autre acte qui s’y rattache) avant de vous décider ; vérifiez aussi que le locataire paie régulièrement ses loyers.

Il vous faut donc vérifier :
- nature du propriétaire (personne physique ou morale) ?
- est-ce que le propriétaire du logement est toujours le marchand de biens qui a vendu l’immeuble à la découpe, ou bien un nouveau propriétaire ?
- date de signature du bail et durée ?
- est-ce que le bail prévoit une clause de reprise par le proprio (normalement, ce n’est possible que pour une personne physique) ?

C’est important car, de ces informations dépendent la procédure de vente et vos possibilités d’action pour déloger le locataire et/ou augmenter son loyer. Revenez quand vous aurez ces infos.

Dernière modification par Bernard2K (24/09/2015 09h25)

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#8 24/09/2015 09h18 → Achat d'un appartement déjà loué avec un loyer beaucoup trop bas ? (achat, appartement, loyer trop bas)

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Bonjour,

Merci à tous pour vos réponses.

J’ai oublié une chose des plus importantes lorsque j’ai posé ma question :

Le locataire en place a souhaité acheter cet appartement, a négocié, mais s’est vu refusé son financement par ses banques.

Une somme d’argent pourrait peut-être l’inciter à quitter le logement, cela resterait une bonne affaire. Je vais y réfléchir. (Bonnes remarques de Nann et Brakotozafy, merci à vous)

Pour répondre à Bernard2K :

1) C’est ce que m’a annoncé le locataire qui a fait appel à un huissier pour être sûr de partir sur un bail de 6 ans ( début du bail : un an environ), en ajoutant une clause au contrat : le loyer ne peut être augmenté durant ces 6 années. (Je vais me procurer le contrat de location afin de vérifier tout ça, en particulier cette histoire de personne morale ou physique).

2) Après ces 6 ans, cette option est envisageable.

3) Je vais également me pencher sur cette question, merci à vous.

Dernière modification par cowgloy (24/09/2015 09h19)

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#9 24/09/2015 09h18 → Achat d'un appartement déjà loué avec un loyer beaucoup trop bas ? (achat, appartement, loyer trop bas)

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Bonjour,

Pour les durées depuis la loi Alur on ne peut plus donner un congé pour vente à la fin du bail qui suit l’acquisition :

"En cas d’acquisition d’un bien occupé, tout congé pour vente n’est autorisé qu’à compter du terme du premier renouvellement du bail en cours."

Ce n’est pas forcément 6 ans donc c’est à étudier au cas par cas.

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#10 24/09/2015 09h48 → Achat d'un appartement déjà loué avec un loyer beaucoup trop bas ? (achat, appartement, loyer trop bas)

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BrunoIIC a écrit :

- Soit il vend en demandant au locataire d’évacuer et dans ce cas il doit proposer PRIORITAIREMENT à ce dernier s’il veut acheter le bien

Si droit prioritaire du locataire, vous vous mettez dans l’hypothèse Congé pour vente, congé qui ne peut prendre effet qu’à la fin du bail en cours, donc dans 6 ans.

Pour le vendeur, c’est la meilleure alternative SI le locataire veut sans attendre la fin du bail. Sinon, il se retrouve avec un appart bloqué pour 6 ans.

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#11 24/09/2015 13h20 → Achat d'un appartement déjà loué avec un loyer beaucoup trop bas ? (achat, appartement, loyer trop bas)

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xa a écrit :

BrunoIIC a écrit :

- Soit il vend en demandant au locataire d’évacuer et dans ce cas il doit proposer PRIORITAIREMENT à ce dernier s’il veut acheter le bien

Si droit prioritaire du locataire, vous vous mettez dans l’hypothèse Congé pour vente, congé qui ne peut prendre effet qu’à la fin du bail en cours, donc dans 6 ans.

Tout à fait. L’hypothèse "congé pour vente" donné par le propriétaire actuel n’est pas une solution, parce que ce congé ne peut prendre effet qu’à l’échéance du bail en cours.

Pour ce qui est de lui proposer une somme d’argent pour partir : dans la mesure où la rupture du bail sera illégale, il peut la contrer d’une façon ou d’une autre, par exemple :
- il promet oralement qu’il acceptera ; et puis, une fois la vente faite, il refuse. Simple et efficace !
- accepter (théoriquement) de partir, encaisser l’argent, puis attaquer la rupture du bail en justice, quelle que soit la forme qu’ait pris cette rupture (même si c’est le locataire qui a donné un congé !). Il a de très bonnes chances de gagner, donc que le bail soit rétabli pleinement. Sans compter d’éventuels dommages et intérêts.
Dans tous les cas, ça me paraît très hasardeux.

Pour ce qui est de la reprise pour habiter (c’est à dire acheter le bien, puis donner congé pour y habiter) : puisque c’est le bail précédent qui est transféré, et que cette reprise avant la fin du bail ne peut s’effectuer que si elle prévue au bail, il faut lire attentivement le bail actuel pour voir si cette clause est prévue ; clause qui ne serait légale que si le proprio actuel est une personne physique. De plus, depuis la loi ALUR, cette clause de reprise ne peut pas être activée dans les 2 premières années après l’achat. Donc la reprise pour habiter, après achat, est compliquée et aléatoire.

Sur cette question des conditions et délais de congé, cf; : LOI ALUR et location immobilière : le  congé pour reprise et le congé pour vendre | Chambre de Paris

Enfin, pour les 6 ans dont il se prévaut : c’est peut-être un bail de 3 ans, auquel s’ajoute l’interdiction de donner congé par le nouveau propriétaire à la première échéance (cf citation de tom 76). C’est pour ça qu’il faut vérifier soigneusement la nature du proprio et lire très attentivement le bail.

C’est pourquoi la solution la plus adaptée me semble être :
1) acheter avec transfert du bail (dans ce cas, a priori, le locataire n’a pas de droit de préemption ; à confirmer quand même, car si le vendeur est le marchand de bien qui a scindé l’immeuble pour le vendre, je crois que le droit de préemption s’applique quand même). Dans cette hypothèse, puisque vous n’êtes pas en concurrence avec le locataire pour l’achat, vous pouvez faire baisser le prix de vente en arguant du manque à gagner sur les loyers à venir.
2) avant l’échéance du bail, appliquer la procédure de révision de loyer pour loyer manifestement sous-évalué. Mais :
- vérifier soigneusement la durée du bail et cette prétendue interdiction de réviser le loyer avant 6 ans. Si c’est vraiment écrit, vous êtes mal.
- respectez scrupuleusement la procédure.
- attendez-vous à ce que ce locataire conteste cette augmentation, probablement en justice. Il s’y trouve bien et, vu ça a l’air d’être un procédurier, attendez vous à ce qu’il vous fasse ch..r jusqu’au bout.
- il peut aussi faire la grève des loyers. S’il n’y a pas de caution, évacuer un locataire qui ne paie plus prend 1 à 2 ans et est un parcours du combattant.

Autrement dit : ça me semble être une situation bien tordue. Il n’y a pas de solution pour évincer rapidement le locataire. La seule solution en restant dans les clous me semble être : acheter avec les conditions actuelles du bail, puis faire des pieds et des mains pour augmenter le loyer, à l’échéance du bail. Mais s’attendre à ce que le locataire résiste par tous les moyens !

s’il s’avère que le locataire a vraiment tout blindé pour 6 ans, la valeur du bien est à diminuer de la différence entre le loyer normal et le loyer qu’il paie, cumulé sur 6 ans. Et encore, il faudrait ajouter les probables frais d’huissier, d’avocat etc. que ça va très probablement générer. Autrement dit encore : c’est un bien immobilier "vérolé" à cause du loyer minoré et des frais à venir.

Si vous voulez poursuivre ce projet, je pense qu’il faut obtenir tous les documents (bail etc.) et étudier cela très attentivement avec l’aide d’un professionnel du droit. Ses honoraires pour blinder la stratégie avant l’achat ne seront probablement que très modiques, à comparer du manque à gagner et des frais qui vous arriveront si cette stratégie n’est pas blindée.

Dernière modification par Bernard2K (24/09/2015 13h53)

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#12 24/09/2015 14h42 → Achat d'un appartement déjà loué avec un loyer beaucoup trop bas ? (achat, appartement, loyer trop bas)

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Merci beaucoup pour cette réponse plus que complète.

Je vais étudier le contrat de location , mais je ne pense pas m’aventurer sur ce terrain.

En espérant que ce sujet aidera d’autres personnes dans le même cas que moi.

Merci à vous tous pour votre aide et votre participation. Un forum efficace et réactif, le top !

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#13 24/09/2015 15h46 → Achat d'un appartement déjà loué avec un loyer beaucoup trop bas ? (achat, appartement, loyer trop bas)

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Après, le prix semble intéressant, surtout si vous arrivez à le faire baisser encore de 10 ou 20 k€ sur l’argument du déficit des loyers à percevoir.

Mais il faut avoir le "goût" de s’engager avec un locataire procédurier qui risque de vous mettre des bâtons dans les roues pendant des années. Se faire ch..r pendant quelques années, mais avec la perspective de récupérer enfin un loyer normal d’ici 3 ou 6 ans (ou récupérer le bien à cette échéance), ça peut se tenter. Si vous en avez le goût, si vous êtes patient et opiniâtre, ou encore si vous connaissez un professionnel du droit compétent et pas trop cher, ça peut se tenter… mais si vous avez une "phobie administrative", c’est carrément déconseillé !

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#14 24/09/2015 15h54 → Achat d'un appartement déjà loué avec un loyer beaucoup trop bas ? (achat, appartement, loyer trop bas)

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Bernard2K a écrit :

Pour ce qui est de la reprise pour habiter (c’est à dire acheter le bien, puis donner congé pour y habiter) : puisque c’est le bail précédent qui est transféré, et que cette reprise avant la fin du bail ne peut s’effectuer que si elle prévue au bail

La loi du 6 juillet 89 prévoyait explicitement que la reprise ne peut se faire qu’à l’échéance du bail, une telle clause ne risque-t-elle pas d’être considérée comme nulle par le tribunal ?

Dans ce cas, on se retrouverait dans la situation d’une rupture illégale du bail qui entraine de facto l’indemnisation du locataire indument expulsé : soit la réintégration du bien aux mêmes conditions, soit la prise en charge du différentiel de loyer entre le nouveau logement comparable du locataire et le loyer prévu dans le bail illégalement rompu.

A ma connaissance, il n’y a que 2 manières de rompre un bail en cours : le départ volontaire du locataire et la clause résolutoire du bail, qui ne peut porter que sur une défaillance grave du locataire.

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#15 24/09/2015 16h05 → Achat d'un appartement déjà loué avec un loyer beaucoup trop bas ? (achat, appartement, loyer trop bas)

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Bonjour,
Le bien ne vaut en fait presque rien avec cette ’moins-value’ locative qui est en vente.
Le vendeur cherche juste à fuir son bien. Le même en face vaut un rendement plus important!
En plus qui vous dit qu’il va partir au bout de 6 ans ? Il y sera bien !
Bref le bien vaut :
Prix du marché - 24 000€ -(le fait qu’il y ai un locataire en place)
bref … passez votre chemin …. ou creusez pour comprendre toutes les conséquences de votre achat smile

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#16 24/09/2015 17h13 → Achat d'un appartement déjà loué avec un loyer beaucoup trop bas ? (achat, appartement, loyer trop bas)

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Non, je ne suis pas un grand procédurier et je n’y trouve aucun plaisir la dedans. Vous avez pu me confirmer qu’il n’existe aucun moyen de virer le locataire, l’appartement est clairement bradé à cause de ce loyer très faible.

Si cela intéresse quelqu’un, qu’il me contacte en message privé.

Un appartement comme celui-ci dans dans son état actuel vaut au moins 110.000 euros et bien plus si rénovation.

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#17 24/09/2015 18h14 → Achat d'un appartement déjà loué avec un loyer beaucoup trop bas ? (achat, appartement, loyer trop bas)

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xa a écrit :

Bernard2K a écrit :

Pour ce qui est de la reprise pour habiter (c’est à dire acheter le bien, puis donner congé pour y habiter) : puisque c’est le bail précédent qui est transféré, et que cette reprise avant la fin du bail ne peut s’effectuer que si elle prévue au bail

La loi du 6 juillet 89 prévoyait explicitement que la reprise ne peut se faire qu’à l’échéance du bail, une telle clause ne risque-t-elle pas d’être considérée comme nulle par le tribunal ?

Vous avez raison, je me suis légèrement emmêlé les pinceaux ; si cette clause était prévue au bail précédent, elle est nulle.

Dernière modification par Bernard2K (24/09/2015 18h41)

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#18 24/09/2015 18h24 → Achat d'un appartement déjà loué avec un loyer beaucoup trop bas ? (achat, appartement, loyer trop bas)

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Tom76 a écrit :

Bonjour,

Pour les durées depuis la loi Alur on ne peut plus donner un congé pour vente à la fin du bail qui suit l’acquisition :

"En cas d’acquisition d’un bien occupé, tout congé pour vente n’est autorisé qu’à compter du terme du premier renouvellement du bail en cours."

Sauf que

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

Article 15 loi 89

xa a écrit :

Bernard2K a écrit :

Pour ce qui est de la reprise pour habiter (c’est à dire acheter le bien, puis donner congé pour y habiter) : puisque c’est le bail précédent qui est transféré, et que cette reprise avant la fin du bail ne peut s’effectuer que si elle prévue au bail

La loi du 6 juillet 89 prévoyait explicitement que la reprise ne peut se faire qu’à l’échéance du bail, une telle clause ne risque-t-elle pas d’être considérée comme nulle par le tribunal ?

Vous parlez d’un congé pour reprise ou d’un bail d’une durée conventionnellement réduite (article 11 loi 89) ?
On ne peut pas transférer cette clause d’un bailleur à un autre puisqu’on parle d’un motif professionnel ou familial, donc propre au bailleur qui a signé le contrat (qui au surplus doit être une personne physique).

Dernière modification par pierrejacques11 (24/09/2015 18h37)

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#19 24/09/2015 18h29 → Achat d'un appartement déjà loué avec un loyer beaucoup trop bas ? (achat, appartement, loyer trop bas)

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Cowgloy,
Commencez par lire le bail en cours, vous y verrez plus clair.
Quel âge à le locataire ?

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#20 24/09/2015 19h20 → Achat d'un appartement déjà loué avec un loyer beaucoup trop bas ? (achat, appartement, loyer trop bas)

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Age du bailleur : environ 60 ans.

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#21 24/09/2015 21h17 → Achat d'un appartement déjà loué avec un loyer beaucoup trop bas ? (achat, appartement, loyer trop bas)

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pierrejacques11 a écrit :

Vous parlez d’un congé pour reprise ou d’un bail d’une durée conventionnellement réduite (article 11 loi 89) ?
On ne peut pas transférer cette clause d’un bailleur à un autre puisqu’on parle d’un motif professionnel ou familial, donc propre au bailleur qui a signé le contrat (qui au surplus doit être une personne physique).

Etant donné qu’on parle d’un bail de 6 ans, on ne parle pas d’un bail de moins de 3 ans en application de l’article 11.

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#22 24/09/2015 22h34 → Achat d'un appartement déjà loué avec un loyer beaucoup trop bas ? (achat, appartement, loyer trop bas)

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Ok donc la clause de reprise serait forcément hors des clous, qu’elle soit transférée ou pas.

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