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#1 16/04/2016 14h40 → Vente immobilière privée et gestion du bien (Pinel) par la banque : vos retours d'expérience ? (gestion, immobilier, vente)

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Bonjour à tous,

Je désire actuellement réaliser mon premier investissement locatif.
Une banque me propose une sorte de pack:
-Faire l’intermédiaire auprès d’un constructeur immobilier pour l’achat d’un appartement neuf sous loi Pinel.
-assurer la gestion locative du bien pour 13,80% à 14,80% (des loyers et charges) selon la taille du bien, avec garanties contre les vacances locatives, diverses garanties contre les loyers impayés, la détérioration immobilière…

La contrepartie étant bien entendu de souscrire un emprunt chez eux (le taux proposé est à 1,5% pour 150 000 e. sur 15 ans).

Ils me garantissent que les biens présentés dans leur catalogue sont sélectionnés et attractifs (en même temps cela me paraît effectivement être leur intérêt). Les loyers correspondent au marché dans des villes étudiantes.

Eux se payent donc sur la commission de l’entrepreneur immobilier, les taux d’intérêts de mon emprunt et les frais de gestion du bien (que je peux reprendre sous mon contrôle dès que je le souhaite).

J’avoue que la formule me paraît attractive: mon métier de militaire me laisse malheureusement peu de temps pour assurer moi même la gestion d’un bien et comme il s’agit du premier, cela a un côté "rassurant".

Certains d’entre vous ont-ils déjà investi sur un modèle similaire ? Y a t-il des retours d’expérience ? Y a t-il des "arnaques" potentielles ?

Merci d’avance aux différents contributeurs.

Message édité par l’équipe de modération (16/04/2016 18h05) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : gestion, immobilier, vente

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#2 16/04/2016 15h18 → Vente immobilière privée et gestion du bien (Pinel) par la banque : vos retours d'expérience ? (gestion, immobilier, vente)

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Le taux d’emprunt est canon pour de l’immobilier locatif, par contre les frais de gestion, même avec les assurances sont chers (maximum 10% avec les assurances, en général 5/6% pour la gestion et plus si assurances). Mais l’assurance impayés est souvent incluse dans les 6% et les assurances contre la vacance locative lorsqu’elles existaient coûtaient autour de 4/5%. Je parle au passé car jusqu’à peu elles n’étaient plus proposées par les assureurs (trop coûteuses). Si c’est une vraie assurance contre la vacance locative qui paye longtemps avec peu de délai de carence et sans condition d’éligibilité autre que la preuve de publication d’annonces, ça se regarde sur la durée du projet (sous réserve que l’assurance ne soit pas annulée tout simplement à l’avenir, ce qui m’était arrivé après en avoir profité 10 mois).

Donc en conclusion, les produits défiscalisants sont rarement une bonne affaire (surcoût à l’achat qui mange l’avantage fiscal), si en plus ils faut perdre 13% des loyers, j’ai du mal à croire que cela puisse être une réussite à l’arrivée.

Si vous n’avez pas le temps de vous en occuper et voulez de l’immobilier, il y a les SCPI (hors fiscales qui ne sont pas non plus intéressantes) et payez vos impôts! Vous ferez des économies.

Il y a plusieurs files sur le sujet, cherchez Pinel et Robien et vous trouverez beaucoup d’avis, en général plutôt négatifs.


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#3 16/04/2016 15h47 → Vente immobilière privée et gestion du bien (Pinel) par la banque : vos retours d'expérience ? (gestion, immobilier, vente)

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Je suis du même avis. Tous les pinels que j’ai vu ou entendu parler avait une surcote qui grignotait l’avantage fiscal.

13% de frais me parait énorme pour la gestion mais après fait voir par des calculs si c’est rentavme. Une idée du coup du bien et du rapport locatif ?

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#4 16/04/2016 15h58 → Vente immobilière privée et gestion du bien (Pinel) par la banque : vos retours d'expérience ? (gestion, immobilier, vente)

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Réputation :   342 

Comme le souligne volthur, il manque dans votre message tous les éléments essentiels d’un projet immobilier locatif :
1) combien ça coûte à l’investissement, pour quelle surface ? Est-ce dans les prix du marché ?
2) combien rapporte l’investissement ? Quelle est la rentabilité brute et nette de l’argent investi ?
3) quel est le cashflow mensuel ? Ca coûte (appelé effort d’épargne) ou ça rapporte chaque mois ?

Si vous faites ce travail d’analyse (qui est le B.A.BA de tout investisseur), vous vous rendrez compte que ces packages Pinel :
- coûtent trop cher à l’achat
- ont une faible rentabilité
- ont un cashflow négatif, c’est à dire qu’ils vous coûtent chaque mois (c’est appelé pudiquement "effort d’épargne").

Lisez ce fil et ses liens externes (articles, vidéos…) : Convaincre un ami qu’un investissment Pinel n’est pas une bonne idée ?

Ce fil devrait vous intéresser aussi : Falcon40 : étude de cas immobilier (achat d’un appartement en loi Pinel)

Dernière modification par Bernard2K (16/04/2016 16h06)

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#5 16/04/2016 20h19 → Vente immobilière privée et gestion du bien (Pinel) par la banque : vos retours d'expérience ? (gestion, immobilier, vente)

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Tout d’abord, merci pour vos réponses.

Sur la forme, des titres aguichants  type vente privée etc… Les ventes sont réalisés dans le cadre de réunion entre acheteurs et promoteur à la banque, qui ont lieu deux à trois fois par an, où à mon avis on met la pression au potentiel client pour qu’il souscrive: On m’a déjà prévenu qu’il faudra se dépêcher car les biens se "vendent très vite".

Et sur le fond, je n’aurai accès au catalogue que lors de cette réunion, ce qui explique que je n’ai pas d’éléments tels que la surface, la rentabilité etc… Je vais donc m’y présenter pour prendre le maximum d’infos et faire mes calculs de rentabilité. Même si j’avoue que vos liens m’ont bien refroidis et que je vais bien prendre le temps de la réflexion. De toutes façons, je ne suis pas à six mois près.

Voici le lien du programme: Zeninvest

Merci pour vos pistes de réflexion, c’est exactement ce que je suis venu chercher.

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#6 16/04/2016 20h46 → Vente immobilière privée et gestion du bien (Pinel) par la banque : vos retours d'expérience ? (gestion, immobilier, vente)

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Vente privée sous forme de réunion : une technique bien connue pour vendre n’importe quoi, du canapé en cuir au timeshare. Avec l’avantage pour le vendeur qu’il n’y a pas le délai de rétractation d’un démarchage à domicile.

Je ne savais pas que les banques avaient recours à ces méthodes de margoulins !

Prudence !

Dernière modification par Bernard2K (16/04/2016 20h53)

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#7 16/04/2016 21h01 → Vente immobilière privée et gestion du bien (Pinel) par la banque : vos retours d'expérience ? (gestion, immobilier, vente)

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Le service du CM est intéressant même s’il est un peu cher je trouve mais avec un bon taux de prêt immobilier d’après ce que vous dites, ça se regarde (ce que vous perdez en frais vous le gagnez sur l’emprunt).
Il faut voir la sélection des biens, comparer leur prix par rapport au marché pour être sûr de ne pas surpayer, s’assurer que les charges seront faibles (pas de concierge, parkings extérieurs non couverts, pas d’ascenseur, pas d’espaces verts par exemple…), s’assurer que des primo accédants achètent (moins de dégradations et syndic actif, mais difficile d’avoir la vérité sur ce chiffre auprès du promoteur ou de l’agent, peut-être chez le notaire ou les autres agences immo du coin…), et enfin s’assurer une rentabilité hors avantage fiscal de 4-5% malgré les frais.

Si toutes ces conditions sont réunies, l’avantage fiscal sera la cerise sur le gâteau et vous ne ferez pas un mauvais investissement.
L’assurance contre la vacance est un vrai plus, les assureurs avaient arrêté de le faire. Le fait qu’ils la proposent montre que le marché se porte mieux et/ou qu’il y a une réelle sélection des biens et de leur attractivité pour les futurs locataires.

Vérifier le taux que vous pouvez obtenir chez un courtier.
Démarchez directement les promoteurs pour voir ce qu’ils proposent.
Achetez dans une région que vous connaissez (pas dans les landes si vous êtes en Bretagne) et visitez le chantier avant de signer.

Ce ne sera pas l’investissement qui va vous faire dégager des cashflows positifs mais d’après votre présentation ce n’est pas ce que vous recherchez et ces serials investisseurs en LMNP que l’on croise sur le forum sont à mon avis des ’professionnels’ à part entière. Ce n’est pas donné à tout le monde, tout le monde n’a pas les qualités requises (recherche, négociations, évaluation des travaux car il y en a forcément pour un bien rentable, réalisation des travaux, recherche et suivi des locataires, etc…) Tout le monde n’a pas la motivation nécessaire pour réussir sur ce créneau.

Donc sur le forum on vous dira que le Pinel ce n’est pas rentable mais en général ’dans l’absolu’ sans prendre en compte vos capacités et choix personnels.
Si vous trouvez un Pinel à 5% de rendement avant l’avantage fiscal, personnellement je trouve que c’est un bon investissement pour quelqu’un qui n’a pas encore d’immobilier.


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#8 16/04/2016 22h35 → Vente immobilière privée et gestion du bien (Pinel) par la banque : vos retours d'expérience ? (gestion, immobilier, vente)

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L’inconvénient de ce genre de programme est que vous risquez de faire affaire dans une ville que vous ne connaissez pas. Aurez-vous le temps de vous renseignez sur le marché local entre le moment de votre réunion et la réservation ?

Pourquoi ne tentez-vous pas d’acheter une bonne affaire dans un coin connu comme chez vos parents ou ceux de votre femme par exemple ?
Je suis militaire également et c’est ce que j’ai fait pour me constituer un patrimoine (je suis une petite investisseuse par contre) et mes appartements sont en gestion locative dans une agence (j’ai opté pour l’agence chez qui j’étais locataire plus jeune). Connaissant ma situation (éloignée), je n’hésite pas à aller les voir quand j’y vais en vacances pour montrer que si distance il y a, je garde un oeil sur mes biens, sur leur gestion eu sur… eux.
Quand je serai pour y retourner, il sera toujours temps de les gérer moi-même. Je n’explose pas dans la rentabilité, je suis en cash flow négatif mais j’ai l’esprit tranquille (pour le moment en tout cas).


Parrainage possible de ma part chez : Boursorama (80€) et Bourse direct (50€)

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#9 17/04/2016 11h14 → Vente immobilière privée et gestion du bien (Pinel) par la banque : vos retours d'expérience ? (gestion, immobilier, vente)

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La banque ne prend aucun risque, elle va juste toucher sa commission auprès du promoteur, déléguer la gestion à une société tierce et prendre les intérêts de votre crédit.

Prenez surtout le temps de lire la proposition parce qu’à mon avis, c’est sans doute un projet dans une ville que vous ne connaissez pas, le prix est au m² est sans doute sur-gonflé et l’offre locative est peut être déjà abondante dans le coin.

Pour résumer, ils vont jouer sur l’avantage fiscal pour faire des prévisions très optimistes mais ce ne sera sans doute au final pas intéressant du tout.

Si vous voulez fâcher le promoteur, posez-lui une question simple : quel est son prix au m² et quel est le prix moyen de la ville en question, et vous verrez comment un bon commercial va pouvoir justifier comment le sien est 2 fois plus cher smile

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#10 17/04/2016 14h53 → Vente immobilière privée et gestion du bien (Pinel) par la banque : vos retours d'expérience ? (gestion, immobilier, vente)

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Jef56 a écrit :

Si vous trouvez un Pinel à 5% de rendement avant l’avantage fiscal, personnellement je trouve que c’est un bon investissement pour quelqu’un qui n’a pas encore d’immobilier.

La question est : est-ce qu’un tel rendement existe dans les packages vendus par les banques ?

L’un des rares exemples sur le forum où le rendement d’un Pinel était assez bon est ici :
Investissement en Pinel avec un rendement de 7% : est-ce possible ?

Le foreumeur en question a acheté en direct au promoteur un bien neuf, bien qui se trouve être éligible au Pinel. Il n’est pas passé par un intermédiaire packageur et marketeur de Pinel. Dans ce second cas, je pense que le dispositif est bien moins avantageux, car l’avantage fiscal est bouffé par les commissions et les marges des intermédiaires.

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#11 17/04/2016 15h25 → Vente immobilière privée et gestion du bien (Pinel) par la banque : vos retours d'expérience ? (gestion, immobilier, vente)

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C’est clair que 5% pour un Pinel c’est beaucoup et 7%… Inattendu!
J’ai un de Robien qui fait 3,8% (cash-flows négatifs) depuis plusieurs années (locataire stable, avant c’était bien moins) avant l’avantage fiscal, géré par une agence (5% des loyers) sans assurance vacance locative.

J’étais passé en direct promoteur, pour un immeuble dans ma région (pas une destination à la mode), pas de saturation du marché, sans ascenseur et sans cave ou parking sous-terrain ou couvert, peu d’espaces verts, en centre-ville.

Aussi comme pour n’importe quel autre bien immo locatif, on n’achète pas pour soi, donc il faut surtout éviter les ’coups de cœur’. C’est un investissement de raison et raisonné. On ne signe pas après une coupe de champagne dans le salon VIP de la banque, bien sûr ;-)


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#12 17/04/2016 18h36 → Vente immobilière privée et gestion du bien (Pinel) par la banque : vos retours d'expérience ? (gestion, immobilier, vente)

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Petites remarques :
14% de frais de gestion locative, c’est de l’arnaque. A Paris, un grand réseau d’agences immobilières propose du 8%, et en banlieue, du 9% avec assurance "loyers-impayés". Dans le Berry, un ami paie du 6 % pour la gestion de sa maison. Alors, vous faire gagner 0,5% sur le taux d’intérêt du prêt pour gratter 6% sur les frais de gestion, cela me semble des plus curieux…
Quand on ne connaît pas, on n’investit pas, et Warren Buffett dit à peu près pareil pour la bourse : "quand je ne comprends pas, je n’investis pas". Pour acheter un bien immobilier, il faut d’abord voir le quartier, puis l’immeuble, et enfin l’appartement. Ensuite on passe au loyer possible, puis au taux d’intérêt et aux charges diverses.
Sur la revente à perte des biens Pinel, surtout dans un marché stable ou baissier, j’ai déjà écrit là-dessus…
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#13 17/04/2016 19h00 → Vente immobilière privée et gestion du bien (Pinel) par la banque : vos retours d'expérience ? (gestion, immobilier, vente)

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Jef56 a écrit :

L’assurance contre la vacance est un vrai plus, les assureurs avaient arrêté de le faire. Le fait qu’ils la proposent montre que le marché se porte mieux et/ou qu’il y a une réelle sélection des biens et de leur attractivité pour les futurs locataires.

Ou juste que la loi ne le permet plus depuis le 1er janvier 2016. Ces assurances étaient sous le régime de la Garantie des Risques Locatifs dont il n’est plus possible de souscrire depuis le premier janvier 2016. La raison exacte m’est inconnue, mais il n’y a effectivement aucun contrat totalement privé qui est proposé depuis.

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#14 17/04/2016 21h57 → Vente immobilière privée et gestion du bien (Pinel) par la banque : vos retours d'expérience ? (gestion, immobilier, vente)

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Gwen11 a écrit :

L’inconvénient de ce genre de programme est que vous risquez de faire affaire dans une ville que vous ne connaissez pas. Aurez-vous le temps de vous renseignez sur le marché local entre le moment de votre réunion et la réservation ?

Pour le coup, un point positif: les biens proposés seront tous dans un rayon d’une heure de ma banque,  notamment dans la ville où j’ai fait mes études, que je connais donc bien et proche de mes attaches familiales. De toute façon, si l’on ne me laisse pas le temps de me renseigner, je ne ferais pas affaire avec eux. Je m’y rends pour prendre les informations, faire mes calculs et comparer au reste du marché local. Même si je suis de plus en plus pessimiste, ce sera toujours une expérience et me prendra tout au plus deux heures dans ma journée.
Je vais également me renseigner directement auprès des agences locales pour connaitre les différents frais de gestion proposés.

Merci pour toutes vos remarques.

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