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Forums des investisseurs heureux

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#1 06/10/2015 11h49 → Convaincre un ami qu'un investissment Pinel n'est pas une bonne idée ? (défiscalisation, investissement, locatif, mauvais, pinel)

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Bonjour,

mon frère commence à réflechir à de l’investissement locatif (région Nantaise). Sa première réaction fut de penser à du neuf défiscalisant, type Pinel, package tout compris "gracieusement" proposé par sa banque, en ne voyant que la réduction d’impôt…

J’aimerais pouvoir facilement lui démontrer que :
- certes le Pinel peut être intéressant dans quelques rares cas (en particulier si on fait construire ou qu’on achète hors programme avec peu d’intermédiaires, qu’on est fortement taxé et qu’on pense rester en France au moins 10 ans),
- cependant dans 99% das cas, ce n’est pas intéressant d’un point de vu financier/patrimonial (cashflow négatif sur 10-20 ans et sur-coût notable à l’achat, sans compter qu’en cas de programme important, alors ville ’inondée’ de neuf et sur-demande locative moins forte).

Malheureusement il est peu réceptif à mes arguments et/ou démonstrations chiffrées, et (surtout) ne voit que la facilité de prendre un truc tout packagé.

Bref mes questions maintenant :
- Avez-vous déjà réussi à convaincre un bon ami ou un membre de votre famille que son investissement Pinel était une mauvaise idée ?
- Si oui, comment ? Et surtout quelles ressources avez-vous utilisé ? (site web ?)

Merci et bonne jourée.

Mots-clés : défiscalisation, investissement, locatif, mauvais, pinel

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#2 06/10/2015 11h58 → Convaincre un ami qu'un investissment Pinel n'est pas une bonne idée ? (défiscalisation, investissement, locatif, mauvais, pinel)

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A-t-il un apport conséquent ?
- Si oui,  faites-lui faire une comparaison sur la base d’un placement sur assurance-vie en fonds euros/immo, voire SCPI qui sont d’une "faible complication" égale.

Est-il propriétaire de sa résidence principale ?
- Si non, pourquoi ne pas plutôt investir dedans ?

Dernière modification par Nann (06/10/2015 11h59)

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#3 06/10/2015 12h56 → Convaincre un ami qu'un investissment Pinel n'est pas une bonne idée ? (défiscalisation, investissement, locatif, mauvais, pinel)

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Il est récemment proprio de sa nouvelle RP, et donc aurait un faible apport…

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#4 06/10/2015 13h42 → Convaincre un ami qu'un investissment Pinel n'est pas une bonne idée ? (défiscalisation, investissement, locatif, mauvais, pinel)

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Le mieux est de lui signaler le site, pour qu’il puisse s’informer et réfléchir avant d’investir. S’il a du bon sens, il arrêtera vite les projets Pinel. Sinon… On peut empêcher un âne de boire, mais on ne fait pas boire un âne qui n’a pas soif…
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#5 06/10/2015 13h52 → Convaincre un ami qu'un investissment Pinel n'est pas une bonne idée ? (défiscalisation, investissement, locatif, mauvais, pinel)

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Les gens sont différents quant à leur rapport à l’argent.
Certains cherchent à optimiser le moindre sou. D’autres "achètent" une forme de quiétude et de tranquillité - quitte à prendre des produits marketés où ils n’ont rien à faire - même si c’est moins ou peu rentable.

Vouloir le "bien" des autres malgré eux est une mission quasi - impossible, et source de désagréments et de chamaillerie.

Pourquoi ne pas laisser votre frère faire ses choix ? Ce sont ses sous.


Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave…   Friedrich Nietzsche.

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#6 06/10/2015 14h01 → Convaincre un ami qu'un investissment Pinel n'est pas une bonne idée ? (défiscalisation, investissement, locatif, mauvais, pinel)

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J’ai déjà eu ce type d’expériences avec des amis proches.

C’est toujours très difficile de conseiller ses proches dans un investissement quel qu’il soit…
En effet, surtout pour des novices, l’investissement immobilier (ou autre) prend en compte de nombreux paramètres émotionnels que vous ne pourrez pas combattre par un argument rationnel. L’immobilier a une image de sécurité tellement important que vous aurez toutes les peines du monde à prouver le risque associé.
Deuxième raison, comme tout investissement, il reste une grande part d’aléatoire que ni vous ni votre frère ne peut prédire.. Imaginez que l’immobilier Nantais fasse +50% dans les 5 prochaines années… Cet investissement à fort effet de levier aura été du pur génie !… Bon, le -50% dans les 5 prochaines années sera une très très mauvaise opération.. mais ça c’est inconcevable pour la pensée dominante.

Bref, je vous conseillerai de donner votre avis avec un simple tableau Excel très rationnel pour montrer les risques pris par rapport au rendement théorique associé. Pour la décision & les émotions, seul votre proche peut se décider. Comme vu plus haut, il n’est pas impossible que son investissement soit finalement excellent. Votre proche pourrait alors se retourner contre vous si votre avis trop tranché aurait été à l’unique origine de l’annulation de son projet…

Bref, un tableau Excel de bon sens avec un avis rationnel me semble être nécessaire mais suffisant pour ne pas dominer le projet et risquer de fragiliser la relation,

Bon courage,

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#7 06/10/2015 14h08 → Convaincre un ami qu'un investissment Pinel n'est pas une bonne idée ? (défiscalisation, investissement, locatif, mauvais, pinel)

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MichelPlatini a écrit :

Vouloir le "bien" des autres malgré eux est une mission quasi - impossible, et source de désagréments et de chamaillerie.

Je ne peux que valider cela. C’est très noble de votre part de veiller sur votre frère, mais si celui-ci n’est pas forcément demandeur de conseils, vous perdrez votre temps et risquerez de l’irriter plus que de l’aider…


Parrainage possible pour Boursorama (80€), Linxea (20€), Bourse Direct (50€) et Binck (100€).

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#8 06/10/2015 14h12 → Convaincre un ami qu'un investissment Pinel n'est pas une bonne idée ? (défiscalisation, investissement, locatif, mauvais, pinel)

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Et à l’inverse, je ne veux pas m’en vouloir (même secrètement) si dans 10 ans l’investissement s’est trouvé être un désastre et que j’ai l’impression que j’aurais pu facilement l’en dissuader, ou au moins essayer. C’est tout autant pour lui que pour moi/ma conscience.

Merci de tous ces conseils en tout cas.

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#9 06/10/2015 14h34 → Convaincre un ami qu'un investissment Pinel n'est pas une bonne idée ? (défiscalisation, investissement, locatif, mauvais, pinel)

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Bonjour

Je ne peux que rejoindre les avis déjà énoncés plus haut. Il est très difficile de donner des conseils, d’abord parceque vous ne pouvez être certain que votre conseil soit adapté à sa situation (je parle de sa tolérance au risque, de son envie de consacrer du temps et de l’argent etc…), et surtout vous risquez de générer une dispute alors que vos intentions sont bonnes…

Dans ma famille, il y a de nombreux "boursicoteurs", pourtant ils se sont tous soigneusement abstenus de tout conseil malgré mes demandes lorsque j’étais plus jeune. On m’a toujours répondu sur des mécanismes, des ordres, mais jamais on ne m’a conseillé d’acheter ou vendre tel ou tel titre. Cette attitude, frustrante, est sans doute la plus raisonnable en terme de "préservation des relations futures".

L’alternative, je pense, c’est de simplement guider la réflexion. En proposant comme le suggère Tanuky un simulateur Excel, ou en présentant quelques comparaisons (genre: Après impôt, ton investissement a le rendement d’un PEL, les emmerdes et les risques en plus…). Guider la réflexion plutôt qu’apporter une solution toute faite, sur laquelle les membres qualifiés en immobilier sont d’accords, mais qui ne semblent pas évidents aux novices (dont je suis)

Bon courage car ce n’est pas évident.


La finance est l'art de faire passer l'argent de mains en mains jusqu'à ce qu'il ait disparu.Robert W. Sarnoff

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#10 06/10/2015 14h35 → Convaincre un ami qu'un investissment Pinel n'est pas une bonne idée ? (défiscalisation, investissement, locatif, mauvais, pinel)

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Christof a écrit :

Et à l’inverse, je ne veux pas m’en vouloir (même secrètement) si dans 10 ans l’investissement s’est trouvé être un désastre et que j’ai l’impression que j’aurais pu facilement l’en dissuader, ou au moins essayer.

Pour moi la réponse tient en 1 question : vous a-t-il expressément demandé conseil ?

Si oui, donnez-lui votre avis en tentant de rester le plus objectif possible (plutôt que de lui donner des réponses toutes faites, invitez-le à se poser certaines questions auxquelles il n’aura pas pensé) mais laissez-le décider par lui même.

Si non, j’ai envie de vous dire : "de quoi vous mêlez-vous ???"

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#11 06/10/2015 23h11 → Convaincre un ami qu'un investissment Pinel n'est pas une bonne idée ? (défiscalisation, investissement, locatif, mauvais, pinel)

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Bonjour Christof,

J’ai exactement ce qu’il vous faut pour convaincre définitivement votre frère de ne pas faire cette grosse boulette d’investir dans un Pinel packagé . Faites lui lire ce billet de blog :

Un Pinel ? Non merci ! - Immeuble de Rapport

J’espère sincèrement que ça lui sauvera la vie smile

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#12 07/10/2015 07h45 → Convaincre un ami qu'un investissment Pinel n'est pas une bonne idée ? (défiscalisation, investissement, locatif, mauvais, pinel)

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Bonjour,

Un des rares trucs qui peut marcher dans ce cas c’est de voir ce que d’autres investisseurs en pensent avec le recul.

J’avais fait l’interview d’un investisseur Pinel avec cet objectif, ce qu’il dit est bien plus fort que les mises en garde que je pourrais faire. Il y raconte le processus et l’erreur qu’il a commise.
La vidéo est ici :

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#13 07/10/2015 08h52 → Convaincre un ami qu'un investissment Pinel n'est pas une bonne idée ? (défiscalisation, investissement, locatif, mauvais, pinel)

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Bonjour,

Une simulation sur le site Calcul Rendement Investissement Locatif Immobilier pourrait l’aider, le régime Pinel y est proposé. Il pourra facilement comparer avec une assurance-vie ou d’autres types de régime.

Chlorate

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#14 07/10/2015 09h33 → Convaincre un ami qu'un investissment Pinel n'est pas une bonne idée ? (défiscalisation, investissement, locatif, mauvais, pinel)

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Vous ne pouvez pas décider à la place d’autrui et il est recommandé de ne pas suggerer des investissements dans tel ou tel actif.

Mais comment aider votre frère alors ?

Vous pouvez simplement l’éclairer sur les mécanismes
Lui proposer une check list (emplacement, charges, prix au m², valeur du m² dans l’ancien, évolution du prix, TRI, etc). Si ensuite il vous pose des questions sur ces points car il n’a pas envie d’aller faire des recherches lui même vous pouvez donner votre avis.

Quelque soit sa décision (et il faut que ce soit sa décision) il vous sera reconnaissant que l’investissement s’avererait miraculeux, désastreux ou celui d’un père de famille.

Aussi, éviter d’être insistant ou "obsédé". Car cela risque de créer une réaction de "rejet" de votre opinion qui peut être contre-productive.

La difficulté avec les proches c’est qu’on met beaucoup d’affecte et du coup on risque d’être moins efficace dans sa propre argumentation.

Donc, soyez subtil. Eveillez le. Faites lui poser les bonnes questions. Mais abstenez vous de donner un avis. Et surtout dormez tranquille car vous avez fait votre devoir.

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#15 07/10/2015 17h24 → Convaincre un ami qu'un investissment Pinel n'est pas une bonne idée ? (défiscalisation, investissement, locatif, mauvais, pinel)

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Michael a écrit :

J’avais fait l’interview d’un investisseur Pinel avec cet objectif, ce qu’il dit est bien plus fort que les mises en garde que je pourrais faire. Il y raconte le processus et l’erreur qu’il a commise.

Bonjour Michael,
J’avais vu cette vidéo sur votre blog, elle devrait être déclarée d’intérêt public !
Limite le législateur devrait obliger les prospects de ces "merdouilles packagées" à visualiser cette vidéo avant la signature d’un avant contrat Pinel ! smile

Au plaisir

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#16 07/10/2015 19h52 → Convaincre un ami qu'un investissment Pinel n'est pas une bonne idée ? (défiscalisation, investissement, locatif, mauvais, pinel)

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Michael a écrit :

La vidéo est ici

J’allais commettre la même erreur. Censi-bouvard pour moi dans une résidence étudiante.

J’ai commencé à me poser des questions lorsque j’ai compris que l’économie d’impôts partait dans la construction de mon patrimoine. Mon conseiller prenait à coeur de m’expliquer que c’était mieux dans mon patrimoine que dans la poche de l’Etat. Je ne voyais pas les choses comme ça car je voulais "sortir moins" tous les mois et non la même somme (théorie valable sur 9 ans seulement d’ailleurs). La différence pouvait très bien partir sur une AV pour augmenter son cash par exemple. Puis malgré le fait que je pouvais garder le bien, il me disait toujours qu’à la revente dans 9 ans j’allais avoir une plus-value (sauf cas particulier, une bonne affaire se garde sur du long terme). La mayonnaise ne prenant pas le seul argument qu’il me sortait était la diminution d’impôts. Je voulais un bien propre dans lequel j’étais susceptible de vivre en cas d’accident de la vie (ce n’était pas l’objectif principal mais un gros plus pour moi). Je ne m’y connaissais pas du tout en immobilier à cette époque là.

Côte finance, vierge de tout crédit pas de soucis pour trouver une banque sauf que mon taux d’endettement était au max sur 20 ans. Quid de l’achat d’une RP par la suite ?

Dernier point de réserve, l’achat dans une grande ville certes mais inconnue pour moi et dans laquelle je n’ai aucune intention de me retirer un jour. Puis bien livrable 2 ans après… je voulais commencer à payer tout de suite pour gagner du temps sur la suite de mes projets.

Résultat : je n’ai pas donné suite et je me suis documentée sur internet (découverte de ce forum à ce moment-là). J’ai attendu 6 bons mois et depuis 2 ans j’en suis à 3 appartements achetés dans l’ancien  (2 studios et un T2).

S’il ne veut vraiment pas s’embêter pour la gestion, il y a toujours moyen de mettre le bien en agence (choisie soi-même). Même si la rentabilité diminue, les frais sont déductibles des revenus fonciers chaque année.
Il faut voir avec lui ses projets futurs pour tenter de le conseiller au mieux. Il faut juste qu’il comprenne  (pour gagner du temps sur cet achat) qu’il vaut mieux laisser passer une bonne affaire et réfléchir car de toute façon il y en aura d’autres (tous les programmes sont top d’après les vendeurs alors ce lot ou un autre…).

Après quelque soit sa décision il ne faudra pas le juger mais l’aider au mieux dans la suite de son aventure s’il a besoin de conseils plus tard.

Dernière modification par Gwen11 (07/10/2015 19h53)


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#17 10/06/2016 14h20 → Convaincre un ami qu'un investissment Pinel n'est pas une bonne idée ? (défiscalisation, investissement, locatif, mauvais, pinel)

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Vidéo très intéressante

J’ai eu la même proposition d’opération il y a 2 ans sauf que je n’ai pas donné suite. Pour moi le schema est facilement explicable coté CGP:
- approche par un tiers de confiance
- il a des Duflot (maintenant Pinel) à vendre. Il y a cette rétrocommission discutable qui me dérange. Après je suppose que la plupart des CGP sont sérieux dans la sélection des programmes, mais prendre 10000€ sur un bien à 150000€ m’a gèner énormement.
- même chiffre de 150€ "d’effort d’épargne". Je suis d’accord avec le fait que l’on paye plus qu’avant, que ce que l’on donne a l’état on le donne à la banque. Mais ça reste une charge supplémentaire à porter.
- également le parking à l’extérieur du Duflot pour minimiser la surface soumise au plafond de loyer
- également proposition de mise en place d’une assurance vie dans une poche "sécurité". Cette assurance vie lui permet de prendre des frais de versement (2-3%) régulièrement. C’est toujours ça de pris! Le discours était de dire que ça represente un capital que l’on pourra consommer en cas d’impossibilité de vendre à 9 ans à cause de mauvaises conditions de marcher.

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#18 10/06/2016 14h48 → Convaincre un ami qu'un investissment Pinel n'est pas une bonne idée ? (défiscalisation, investissement, locatif, mauvais, pinel)

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Et encore il parlait d’une possibilité d’un mauvais marché au moment de la revente le vôtre.
Ca calme un peu par rapport aux beaux tableaux que le conseiller donne au départ !!
Pourquoi prévoir un mauvais marché si une plus-value est systématique ?

En tout cas j’ai bien compris que ce sont des commerciaux avant d’être CGP avisé.
Enfin… merci au forum surtout car à ce moment là, bien que réticente, je n’avais pas de recul nécessaire pour valider mes doutes. smile


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