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#1 23/01/2016 21h13 → Falcon40 : étude de cas immobilier (achat d'un appartement en loi Pinel) (immobilier, loi pi, package)

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Bonjour, je suis nouveau sur le site et j’aurai une question à poser à un connaisseur en investissement immobilier loi Pinel.

Je viens de rencontrer mon conseiller financier en gestion de patrimoine, et il me propose un package pour un investissement locatif en loi Pinel.

voici ce qu’il me propose :

Appartement : 195.000 euros (loi Pinel : Zone B1)
Frais de gestion,  du package… : 3.120 euros (assurance loyers impayés, assurance dégâts, gestion des entrants/sortants, conseils …)
Frais acte du bien : 4.649 euros
Frais acte de prêt : 2.602 euros
Revalorisation du bien : 1.00% / an
Revenus locatifs mensuel : 605 euros / mois
Revalorisation du loyer : 1.00% / an
Charges locatives (% loyer) : 11.76%
Charges forfaitaires mensuelles : 0.00
Charges de copro (% loyer) : 3.00%
Taxes foncières : 605 euros / an

Prêt de 205.000 euros à un taux de 2.10% pendant 20 ans avec assurance décès invalidité à 0.3% init. (1ère mensualité pleine à 1.160 euros)
-> Loi Pinel : économie  d’impôts de 32.900 euros au terme des 11 années.
-> Capital dispo après revente appartement (11 ans) et remboursement total du prêt : 106 000 euros.

Est-ce un bon placement et quel est le rendement ?… Q’en pensez-vous ?

Merci d’avance
un novice …  avec beaucoup de questions :-)

Message édité par l’équipe de modération (27/01/2016 13h36) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : immobilier, loi pi, package

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#2 23/01/2016 21h26 → Falcon40 : étude de cas immobilier (achat d'un appartement en loi Pinel) (immobilier, loi pi, package)

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Bonjour,
Je vous suggère de faire une recherche sur "loi Pinel" sur le site. Le sujet a été évoqué de nombreuses fois, avec, en général, des conclusions négatives. En particulier, pensez-vous possible qu’un logement éligible Pinel se revalorise chaque année? Que les loyers, dans la situation actuelle, croissent tous les ans?
Cordialement.

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#3 23/01/2016 21h53 → Falcon40 : étude de cas immobilier (achat d'un appartement en loi Pinel) (immobilier, loi pi, package)

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Bonsoir Falcon,

La rentabilité brute est de 3,70%. Je fais abstraction de l’économie d’impôt car ce n’est qu’une cerise sur le gâteau.

La revalorisation du bien à 1% chaque année sur un marché baissier est à mon avis un peu optimiste de la part du gestionnaire. Maintenant je ne suis pas voyante et d’autres membres auront peut être un autre avis sur le sujet. Par contre il ne faut pas oublier que le neuf d’aujourd’hui sera l’ancien de demain. Il faut donc voir si vous investissez sur le long terme ou si vous comptez vendre à la fin de la période de défiscalisation  (qui sera le cas de beaucoup d’investisseurs de la résidence).

Le bien est-il proche de chez vous ? Sera t-il en agence ou allez-vous le gérer vous-même ?

La revalorisation du loyer est également très optimiste… car il est indexé sur l’indice de référence des loyers (IRL).
Lorsque vous signé un bail, il est indiqué dessus le trimestre de référence pour l’augmentation du loyer (enfin il s’agit du trimestre anniversaire de la signature du bail en fait).
La formule est la suivante : loyer en cours × nouvel IRL du trimestre de référence divisé par l’IRL du même trimestre de l’année précédente = le résultat donne le nouveau loyer.
Prenons un exemple l’IRL du 3ème trimestre 2015 est de 125,26 (source INSEE)
L’IRL du 3ème trimestre 2014 est de 125,24
Supposons un loyer hors charges de 300 euros. Le calcul est le suivant : 300 × 125,26/125,24 = 300,05 euros.
Autant dire que nous sommes loin des 1% annoncé dans la brochure.

Vous parlez d’un package qui comprend les assurances, la gestion des entrées et sorties (donc les états des lieux). Je ne comprends pas pourquoi on vous fait payer ces points sous forme de package. Normalement ces assurances sont lissées mensuellement. Donc cette somme correspond à combien d’années d’avance ?
J’en conclu que si on vous propose ce service, il s’agit d’un appartement avec un gestionnaire imposé  (du moins en premier lieu car on peut toujours le quitter mais c’est compliqué et il faut encore sortir le chéquier).

Avez-vous prospecté le marché de l’ancien dans la zone du projet pinel ? Quels sont les prix ?
Pour en revenir au neuf, d’autres projets sont-ils en construction dans le même périmètre  (si oui, il s’agira de concurrence locative donc trop d’appartements libres peuvent faire baisser le loyer ou attirer des candidats sans stabilité financière).

Prospectez ! Si ce n’est pas ce projet, ce sera un autre…
Les taux d’emprunts sont encore bas donc vous avez encore quelques mois pour mieux apprivoiser le marché immobilier local où vous souhaiterez investir.

Dernière modification par Gwen11 (23/01/2016 21h55)


Parrainage possible de ma part chez : Boursorama (80€) et Bourse direct (50€)

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#4 23/01/2016 22h38 → Falcon40 : étude de cas immobilier (achat d'un appartement en loi Pinel) (immobilier, loi pi, package)

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Bonjour,

Au delà des chiffres, hypothèses, scénario, il conviendrait de connaitre avec précision et clairvoyance vos objectifs. (Défiscalisation pure, investissement de rendement, allocation d’actif dans la pierre, débancarisation, préparation de votre retraite, etc…).

En fonction de vos objectifs, les chiffres ne s’analysent pas avec le même prisme de lecture. Et puis on peut faire dire n’importe quoi à des prévisions (les promesses n’engagent que ceux qui les croient…).

Pour finir, une défiscalisation Pinel, c’est en premier lieu un investissement immobilier. Il faut donc connaitre le secteur de l’immobilier, et vérifier les fondamentaux. La défiscalisation ne doit être que la cerise sur le gâteau.

Cordialement

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#5 23/01/2016 23h43 → Falcon40 : étude de cas immobilier (achat d'un appartement en loi Pinel) (immobilier, loi pi, package)

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Vous arrivez à faire une demande d’avis sur un cas d’achat d’immobilier… sans le moindre mot sur le bien immobilier ! Belle performance.

Dernière modification par Bernard2K (23/01/2016 23h47)

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#6 24/01/2016 10h19 → Falcon40 : étude de cas immobilier (achat d'un appartement en loi Pinel) (immobilier, loi pi, package)

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Bonjour,

tout d’abord merci de vos réponses.

Pour être plus précis :

Mon projet est de revendre après les 9 années.

La résidence comporte 16 logements dont 12 réservés à des particuliers et 4 proposés au groupe gestionnaire.

Qui dit zone loi pinel, dit forcément d’autres investissements dans la ville et donc concurrence …

le loyer semble être en dessous de la moyenne dans le secteur (La Rochelle) pour un appartement avec balcon, sur une surface habitable de 58m² proche de toutes commodités avec un parking sous toit.

je pensais également que les revalorisations du loyer et de la valeur du bien à 1.00% sont peut-être un peu sur-estimés par les temps qui courent…

Pour répondre à Gwen11, il s’agit bien d’un appartement avec un gestionnaire imposé. Le projet est bâti sur 9 années, donc je pense que le package est également basé sur ces 9 années.

Oui vous avez raison sur la présentation du bien immobilier.
A chaud, je focalisais plus sur le rendement et cherchais à trouver le loup dans cette présentation de projet.
j’ai fait le nécessaire pour donner plus d’info sur le bien immobilier.

Merci.

Dernière modification par falcon40 (24/01/2016 10h29)

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#7 24/01/2016 11h32 → Falcon40 : étude de cas immobilier (achat d'un appartement en loi Pinel) (immobilier, loi pi, package)

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falcon40 a écrit :

je pensais également que les revalorisations du loyer et de la valeur du bien à 1.00% sont peut-être un peu sur-estimés par les temps qui courent…

Concernant la revalorisation du bien, à mon opinion il y a incompréhension complète… vous achetez un bien neuf et revendrez un bien d’occasion. Regardez les prix du marché, la question n’est pas celle du montant de revalorisation mais de celui de sa dévalorisation !

Lisez les files sur le LMNP et vous percevrez mieux les nombreux pièges des programmes de défiscalisation.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#8 24/01/2016 13h34 → Falcon40 : étude de cas immobilier (achat d'un appartement en loi Pinel) (immobilier, loi pi, package)

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Et vous le louerez comment, ce bien ? C’est vous qui louez en direct à un locataire, avec bail d’habitation classique ?

Ou bien vous avez une obligation de le louer au gestionnaire avec un bail commercial ?

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#9 24/01/2016 13h49 → Falcon40 : étude de cas immobilier (achat d'un appartement en loi Pinel) (immobilier, loi pi, package)

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C’est le gestionnaire qui gère tout avec assurance sur les loyers (occupé ou non).

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#10 24/01/2016 14h09 → Falcon40 : étude de cas immobilier (achat d'un appartement en loi Pinel) (immobilier, loi pi, package)

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Qui est votre locataire, et quel est la nature de son bail ? Est-ce le gestionnaire, et dans ce cas c’est un bail commercial entre vous et lui ?

Si ce n’est pas un bail commercial : quel est le rôle exact du "gestionnaire" et quelle est sa rémunération ?

Dans le même ordre d’idée, vous avez parlé de "conseiller financier en gestion de patrimoine" : indépendant, au sein d’une banque, autre ? Quel est son lien avec le promoteur qui propose ce package loi Pinel ?

Vous devez absolument comprendre dans quoi vous vous apprêtez à mettre les pieds. Qui fait quoi, quel type de bail, quelle rémunération de chacun…

Dernière modification par Bernard2K (24/01/2016 16h46)

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#11 24/01/2016 17h43 → Falcon40 : étude de cas immobilier (achat d'un appartement en loi Pinel) (immobilier, loi pi, package)

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Le projet n’est pas encore lancé. donc pas de locataire …

Le conseiller en gestion de patrimoine vient d’une branche de ma banque (iselection pour ne pas le citer). Le package à 3120 comprend tous les frais (assurance loyers impayés, assurance dégâts, gestion des entrants/sortants, conseils …).
Ce sont les promoteurs qui proposent leur produit à l’organisme de gestion et sont sélectionnés ou non après différents audits …
Au niveau du bail, je ne sais pas … j’ignorais qu’il pouvait en exister différents types pour une location d’appartement (commercial…).
La seule chose que je puisse dire est que ce bail prend fin après 6 ou 9 ans avec possibilté de le revendre vide (en fin de bail) ou avec locataires (en cours de bail) et même de prolonger avec moins d’avantage (loi pinel) après 9 ans. Mais ce n’est pas mon cas.

Merci.

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#12 24/01/2016 20h02 → Falcon40 : étude de cas immobilier (achat d'un appartement en loi Pinel) (immobilier, loi pi, package)

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Bon, alors ce qu’on peut en dire :
- il semblerait y avoir 3,5 % de rentabilité brute, un cashflow mensuel probablement négatif (ce que les vendeurs appellent pudiquement l’"effort d’épargne"), ce n’est pas un bon projet immobilier.
- vous croyez avoir affaire à un conseiller en gestion de patrimoine, moi j’appelle ça un vendeur. Il est là pour vous vendre un produit, donc il vous présente l’affaire sous un jour favorable. Le résultat : vous ne comprenez pas dans quoi vous investissez, vous ne savez pas quel rôle joue le gestionnaire, vous ne savez pas combien ça va vous coûter… et vous avalez la fable d’une valorisation de 1% par an d’un appartement qui vieillit !
- j’essayais (avec beaucoup de difficultés) d’attirer votre attention sur la possibilité que le montage corresponde à un bail commercial entre vous et un gestionnaire, qui reloue ensuite à l’occupant. Dans ce cas, attention à diverses conséquences désagréables, dont l’indemnité d’éviction si vous souhaitez récupérer votre bien en fin de bail. Cf : Nexity et résidences étudiantes : attention à la rédaction du bail commercial !
- Même si ce n’est pas un bail commercial entre vous et le gestionnaire, mais bien un bail d’habitation classique entre vous et l’occupant, quel est le rôle du gestionnaire ? Et surtout, combien il coûte ? C’est incroyable qu’on vous parle d’un gestionnaire "imposé", et que vous acceptiez cette idée sans chercher à comprendre pourquoi vous seriez ainsi lié à un gestionnaire, quel est son rôle et quelle est sa rémunération !
- si (je dis bien si, car rien n’est clair dans la façon dont vous présentez ce projet), donc SI le loyer de 605 € est net de frais, et que les 3120 € de "frais de gestion du package" s’ajoutent chaque année à ce revenu, ça fait du 10380 € de revenus totaux par an. Soit des "frais de gestion du package" de 30 % des revenus. C’est énorme et honteux. Un agence immobilière normale vous prend de l’ordre de 8 à 13 % des revenus par an pour la gestion locative + garantie des loyers.

Bref, vous êtes pour le moment un candidat pigeon à un programme de défiscalisation coûteux et désavantageux pour vous. Dites-vous bien que ce programme est conçu pour rapporter de l’argent au promoteur, à l’intermédiaire qui le vend, et au "gestionnaire", mais pas à vous !

Faites des recherches sur ce forum sur la défiscalisation Pinel, vous devriez en apprendre assez pour sortir du rôle de candidat pigeon… et renoncer à ce mauvais projet.

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#13 25/01/2016 10h44 → Falcon40 : étude de cas immobilier (achat d'un appartement en loi Pinel) (immobilier, loi pi, package)

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100% d’opinion partagée avec @Bernard2K

j’ajouterai que comme

falcon40 a écrit :

Le projet n’est pas encore lancé.

les estimatifs de charges sont sans doute très sous évoluées. Dans la réalité, elles seront certainement plus lourdes et avec le vieillissement du bien en constante augmentation…

Si vous faites une bêtise, vous ne pourrez pas dire que vous n’aurez pas été prévenu wink


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#14 25/01/2016 19h45 → Falcon40 : étude de cas immobilier (achat d'un appartement en loi Pinel) (immobilier, loi pi, package)

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Ce n’est pas 3120 euros / an mais 3120 euros pour toute le durée du "contrat" (11 ans càd 2 ans pour la consruction…. + 9 ans de bail)
A la question de l’indemnité d’éviction pour récupérer le bien en fin de bail, il n’y en a aucun … d’après le conseiller.

Si je comprend bien, vous me déconseillez ce type d"investissement immobilier.

Dernière modification par falcon40 (25/01/2016 19h46)

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#15 25/01/2016 20h03 → Falcon40 : étude de cas immobilier (achat d'un appartement en loi Pinel) (immobilier, loi pi, package)

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Lorsqu’on vous vend un bien neuf, qui ne le sera plus dans 9 ans, et qu’on vous affirme qu’il prend 1% de valeur par an dans un marché globalement baissier, cela veut dire "arnaque". Je n’ai même pas envie d’analyser les autres pigeonnades, comme le "gestionnaire imposé" (= le second plumeur de pigeon…).
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#16 25/01/2016 20h07 → Falcon40 : étude de cas immobilier (achat d'un appartement en loi Pinel) (immobilier, loi pi, package)

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Je comprend bien.
je vous remerccie pour vos réponses, cela confirme mes premières impressions.

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#17 27/01/2016 13h27 → Falcon40 : étude de cas immobilier (achat d'un appartement en loi Pinel) (immobilier, loi pi, package)

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Si je comprend bien, vous me déconseillez ce type d"investissement immobilier.

OUI.

Mais surtout, ce que je vous conseille pour la suite :
- si vous voulez investir dans l’immobilier, informez-vous sur l’immobilier. Là vous êtes au niveau de connaissance qui fait de vous, disons, une proie facile.
- D’une manière générale, quand on vous propose une affaire (immobilier ou autre), assurez-vous d’en comprendre les tenants et aboutissants.

Dernière modification par Bernard2K (27/01/2016 13h36)

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#18 27/01/2016 21h14 → Falcon40 : étude de cas immobilier (achat d'un appartement en loi Pinel) (immobilier, loi pi, package)

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Petit calcul "Pinel".
Le vendeur vous affirme 1% de hausse par an, ce qui pour une valeur de 100 vous donne un capital de 109,36 au bout de 9 ans. C’est un beau chiffre 1%, ça fait sérieux, modéré… et c’est de  l’arnaque à la revente, au bout de 9 ans.
Pourquoi ?
Parce qu’un bien neuf, au bout de neuf ans de l’est plus, et a perdu 15 à 20 % de sa valeur, voire bien plus dans des coins bien "pinélisés". Dans cette chute de 15%, j’inclus le changement des droits d’enregistrement, environ de 3% pour le neuf et 9% pour l’ancien. Si vous vendez votre bien 1 mois après l’avoir acheté neuf, vous êtes déjà perdant de 6% : l’acheteur de logement neuf va payer 100+3 de frais, et vous vendez le votre dans le même immeuble, avec la même surface 100+9 de frais, ça ne marche pas… Vous êtes obligé de baisser votre prix de 100 à 94 pour qu’avec les frais vous puissiez atteindre 103. Et dans mon calcul je n’intègre pas l’incertitude de l’achat "d’occasion" au lieu du "neuf"directement au constructeur. De plus, au début un bien neuf ne coûte rien ou presque à l’entretien, alors qu’après 9 ou 12 ans, il faut envisager des frais.  Donc au bout de 9 ans, la valeur de votre capital passe de 100 à 85, à prix constant.
Oui, mais le bien est loué  tout bien vendu loué perd au moins 10 % de son prix, voire plus. Sur la décote des biens vendus occupés, voir un vieil article du "Particulier" : Acheter un logement occupé, piège ou bon plan ? - Achat-Vente - Le Particulier .
Or l’appartement est loué à bas prix, rançon de l’avantage fiscal. Et dans un trois ou quatre pièces, les locataires tournent moins que dans un studio, surtout quand le loyer est bas. Donc le rabais passe de 10 % à 15%. Le prix du bien passe de 85 - 15%, soit 72, 25.
Est-ce tout ? Non ! Vous avez en plus un gestionnaire imposé, et ça fait vraiment fuir les investisseurs et en général les charges sont énormes, donc 20 % de rabais en plus (pour ne pas dire 35 que j’exigerai pour juste regarder le dossier…). Donc 72,25-20%, soit 57,8. Mais tout ceci vous est fourni à prix constants, or un bon investisseur sait bien que l’immobilier en France a flambé entre 1998 et 2010 : il anticipe une gentille baisse de 10% en province, et là je suis très optimiste… La Rochelle n’est pas une métropole, même si la côte atlantique est attirante. 57,8 - 10% =52,02
Et je reste optimiste, car je crois que votre bien est loué, et donc génère des revenus. Renseignez-vous sur les pigeonnades de Bergerac [=immeubles vides et investisseurs ruinés], et vous en saurez plus…
Donc vous avez deux options: croire le vendeur de Pinel, et penser obtenir 109 dans 9 ans, ou me suivre et arriver à un capital divisé par 2. La différence, c’est que les intervenants de ce site ne touchent rien et ont une pratique de l’immobilier, alors que le vendeur touche sa "com", et en général n’achète pas les produits qu’il recommande…
Rastignac

Dernière modification par Rastignac (29/01/2016 13h41)


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