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#1 24/11/2014 14h59 → Déficit foncier : justificatifs à conserver pour le déficit foncier ? (location nue)

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Bonjour,
J’ai un immeuble de rapport qui a nécéssité d’importants travaux déductibles.
la TVA a donc été a 10% (rénovation) et non remise à neuf (a 20%).
Ces travaux (environ 300 000€) ont été les suivants: isolation-placos, vitrages, parquets, carrelages, création de salle de bains, remise aux normes électriques, VRD (séparation eaux usées/eaux pluviales - obligatoires dans certaines communes). Montants importants mais c’est pour 4 appartements pour 320m2 donc au final on est a moins de 1000€/m2.
Je précise que les murs extérieurs n’ont pas été touché (à part une ouverture aggrandie et l’ajout d’un balcon) et la toiture non plus (bonne état général)
bref c’était des travaux de réaménagement intérieur avec création d’appartements (on est passé de 2 lots a 4 lots).
Ces travaux ont été comptabilisé en déficit foncier et donc je suis exonéré d’impots pour encore quelques années (un peu plus de 4 ans) car je reçois 72000 € de loyers.

Ma question est la suivante - quel justificatifs le fisc peut il me demander?
J’ai les factures de divers entrepreneurs, des achats en direct de leroy Merlin (pour les radiateurs électriques et de multiples marchandises comme le parquet, baignoires..). Je peux donc justifier l’ensemble des montants.

que faut il d’autre? comment prouver par exemple qu il s’agissait de rénovation (c’est vraiment le cas mais on sait jamais avec le fisc)
J’ai des photos des locaux avant et après (mais pas de toutes les pièces)…

Merci pour tous conseils pertinents pour préparer un dossier administratif(les travaux m ont pris tellement d’énergie que j’ai pas été super rigoureux sur la paperasse smile)

Je compte refaire des travaux mais par tranche de 10700€ dans les 2 années suivantes (pour imputer ce déficit sur mon revenue global) - est ce la bonne statégie (j’ai un gros TMI 45%)?
Par exemple je viens de retarder le ravalement de façade à 2015 car j’avais déjà atteint ce plafond de travaux en 2014.

Enfin dernier point, je ne peux revendre les appartements que 3 ans après le déficit foncier. est il possible de vendre un appartement des 4 (en considérant que les travaux étaient sur les 3 autres?) - rien n’est précisé sur les factures des entrepreneurs sur quel lot les travaux ont été fait.

Merci d’avance pour votre aide
Cordialement,
Stocri

Mots-clés : location nue

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#2 24/11/2014 15h14 → Déficit foncier : justificatifs à conserver pour le déficit foncier ? (location nue)

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Bonjour,
Très bonne idée d’utiliser le déficit foncier vu votre TMI.
Personnellement, je garde toutes mes factures et justifs dans une pochette par année sans plus me prendre la tête.
Je ne vois pas trop quoi faire de plus…

Concernant votre idée de vendre un lot en suggérant au fisc que sur cet appartement vous n’avez pas fait de travaux….hum ça reviendrais à prendre les agents du fisc pour des idiots. Moi je ne jouerais pas à ça.
S’ils vous on vraiment dans le collimateur, ils peuvent vérifier un tas de chose que vous ne soupçonnez même pas. sad
Restez droit vos bottes, vous dormirez mieux smile

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#3 24/11/2014 15h38 → Déficit foncier : justificatifs à conserver pour le déficit foncier ? (location nue)

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Bonjour,

Attention les travaux d’aménagement d’espace intérieur ne sont pas déductibles…
vous trouverez un bon résumé ici:http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1119-revenu-foncier-travaux-de-construction-ou-de-reconstruction

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#4 24/11/2014 16h11 → Déficit foncier : justificatifs à conserver pour le déficit foncier ? (location nue)

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Effectivement, il y a différence entre amélioration et reconstruction au foncier !


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#5 24/11/2014 16h36 → Déficit foncier : justificatifs à conserver pour le déficit foncier ? (location nue)

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Bonjour

ci-joint dans votre lien : "Le Conseil d’Etat a toutefois jugé que les travaux qui ont consisté à scinder un appartement en deux et qui ont eu pour objet la remise en état et la modernisation des locaux constituent des dépenses d’amélioration pouvant être admises en déduction du revenu brut foncier"…

Je me suis peut être mal exprimé, j’ai conservé les pieces existantes si ce n’est 2-3 cloisons demolies
Cela ne peut être assimilé à un aggrandissement ou une transformation totale de l’existant…

Il est vrai que la limite doit s’pprécier au cas par cas…c’est pour cela que je demande quel justificatifs il faudrait pour prouver sa bonne foi et pour avoir un dossieer compet au cas ou …

merci

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#6 24/11/2014 16h37 → Déficit foncier : justificatifs à conserver pour le déficit foncier ? (location nue)

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Pour Guillaume,

tout a fait d’accord, je ne vendrais rien avant 3 ans révolus car impossible a prouver au vu de mes factures sur quels appartmeents ont été fait les travaux.

Pour DDtee, quelle est la différence entre amélioration et reconstruction? il semble vu le nombre de cas litigieux que la frontière est ambigue- comment la définir avec précision?
MMerci pour vous éclaircissements
Je me situe clairement dans l’amélioration en tout cas smile

Dernière modification par Stocri (24/11/2014 16h50)

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#7 24/11/2014 17h50 → Déficit foncier : justificatifs à conserver pour le déficit foncier ? (location nue)

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Je ne saurait vous répondre avec une absolue précision, il faudrait me semble t-il, connaître parfaitement la jurisprudence pour pouvoir le faire, ce qui n’est pas mon cas n’étant pas juriste smile

Cependant, il me semble qu’une amélioration peut aller jusqu’à refaire les différents composants d’un logement ou scinder un appartement en deux (conseil d’état) comme transformer un grand T1 en T1bis ou T2. Créer 2 logements avec un seul m’apparaît par contre relever de la construction…

Astuce ? Il me semble qu’au BIC (LMNP) l’ensemble des travaux sont une charge amortissable sans distinction amélioration/agrandissement/construction wink


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#8 24/11/2014 18h04 → Déficit foncier : justificatifs à conserver pour le déficit foncier ? (location nue)

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J’ai déjà fait beaucoup de déficit foncier, et j’ai toujours envoyé l’intégralité des factures. Je n’ai jamais eu de question. La liasse de facture à éplucher est peut être dissuasive.

Par contre, bien respecter le délai de 3 ans sans déficit dans le cas d’une revente ou d’une utilisation pour soi, sinon c’est redressement assuré. Ils ont un warning qui leur sort automatiquement la proposition de redressement. Ils ont réussi à détecter que j’avais récupéré l’appartement pour un usage personnel après 2 ans, 11 mois et 15 jours… Ils ont bien entendu 2 ans 1/2 avant de m’envoyer le document (ils ont 3 ans en principe). J’ai évité le redressement car je n’ai utilisé ce bien que quelques mois pour un cas de force majeure avant de le remettre en location.

Dernière modification par lachignolecorse (24/11/2014 18h16)


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#9 24/11/2014 18h17 → Déficit foncier : justificatifs à conserver pour le déficit foncier ? (location nue)

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DDtee la réponse m’a été donné par "rollingstone" dans ce lien…leConseil d’état a jugé la transformation en 2 appartements à partir de un comme déductible…

effectivement le LMNP était une option - le problème c’est qu il y a peu de marché la ou j’abite pour le meublé (banlieue de Genève côté français)…ou peut-être que j’ai mal appréhendé ce marché smile

La règle es 3 ans apparait vraiment importante…donc je vais pas m’amuser sur ce point-  je précise que dans ma déclaration je n’avais pas envoyé les factures mais un récap avec la liste des entreprises et les montants payés - les factures - j’en ai au moins deux cents smile si je prend tous mes achats a Leroy Merlin.

Donc considérons que je vais encore déduire 10700€ en 2015 (ravalement de façade, installation de VMC…), je ne pourrais donc vendre un appartement qu a partir de 2019, c’est bien cela?

Au niveau de la revente, et dans 4 ans (2019) mon déficit foncier sera totalement purgé…j’aurais les biens depuis 6 ans - je pourrais justifier un forfait travaux de 15% pour le calcul de la plus value (bien de plus de 5 ans), c’est bien cela?

Si je ne veux pas vendre, au lieu de payer 60,5% d’impots sur les loyers (45% TMI + 15.5% de prélèvemements) , je pourrais passer en LMNP au départ des locataires.
Dans ce cas, sur quelle base se calcule l’amortissement? Prix d’achat initial - cout du terrain + travaux (que j’ai déduis en déficit foncier sur la location nue)?
Cela me parait bizarre smile

Merci a tous

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#10 24/11/2014 18h36 → Déficit foncier : justificatifs à conserver pour le déficit foncier ? (location nue)

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Stocri a écrit :

DDtee la réponse m’a été donné par "rollingstone" dans ce lien…leConseil d’état a jugé la transformation en 2 appartements à partir de un comme déductible…

Scinder un appartement en 2 ne signifie pas créer 2 appartements, c’est ce que j’ai tenté de vous expliquer avec l’exemple des T1/T2…


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#11 24/11/2014 19h28 → Déficit foncier : justificatifs à conserver pour le déficit foncier ? (location nue)

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Pour l’astuce du LMNP donnée par DDtee, pourquoi pas mais attention vous ne pourrez "effacer" que d’autres BIC et non venir amputer votre revenu global (maxi 10700/an) comme avec le déficit foncier.
Si vous êtes salarié, la technique du déficit foncier me semble plus adapté surtout en voyant votre TMI.

Si vous ne vendez pas au bout des 6 ans dans votre exemple, vous ne payerais pas 60,5% des loyers encaissés. Rassurez-moi, vous avez fait un emprunt? Vous pourrez continuer à déduire les intérêts, la TF et même dans sa grande bonté le fisc vous accorde également 20 € par appartement smile

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#12 24/11/2014 23h05 → Déficit foncier : justificatifs à conserver pour le déficit foncier ? (location nue)

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oui j ai un emprunt, mais les interests sont faibles par rapport aux loyers, donc apres 6 ou 7 ans je devrais quand meme payer des impots….
autrement reacheter qlqc avec travaux…
ou tout passer en meuble pour amortir le bien.

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#13 24/03/2015 12h58 → Déficit foncier : justificatifs à conserver pour le déficit foncier ? (location nue)

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Stocri a écrit :

effectivement le LMNP était une option - le problème c’est qu il y a peu de marché la ou j’abite pour le meublé (banlieue de Genève côté français)…ou peut-être que j’ai mal appréhendé ce marché smile

Bonjour,
Je pratique le meublé dans ce secteur et je constate qu’au contraire, la demande est TRÈS forte.
Sur des petites surfaces pour ma part, ceci étant.

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#14 24/03/2015 16h30 → Déficit foncier : justificatifs à conserver pour le déficit foncier ? (location nue)

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Bonjour Canardo,
de quel secteur parlez vous? Pays de Gex ou plutôt Haute Savoie?
louez vous plutôt des studios en meublé ou des T2?
merci d’avance
Je voudrais faire construire des appartements neufs et des petits meublés type T2 pourrais être une option.
merci
Stocri

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#15 24/03/2015 18h22 → Déficit foncier : justificatifs à conserver pour le déficit foncier ? (location nue)

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Il s’agit de la haute-Savoie, le genevois. Et vous ?
Le pays de Gex parait plus résidentiel et familial.

J’ai choisi les studios. Il me semble qu’il n’y ait pas plus rentable, à fortiori en lmnp.

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#16 26/03/2015 03h30 → Déficit foncier : justificatifs à conserver pour le déficit foncier ? (location nue)

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Les impôts sont ils du genre a demander les factures? OU ils font "confiance"

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#17 26/03/2015 09h29 → Déficit foncier : justificatifs à conserver pour le déficit foncier ? (location nue)

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Avec la déclaration dématérialisée vous ne devez plus joindre les justificatifs à votre déclaration par contre en cas de contrôle il vous faut tout présenter bien entendu.

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#18 26/03/2015 16h25 → Déficit foncier : justificatifs à conserver pour le déficit foncier ? (location nue)

Membre
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Même avec la déclaration papier, il n’était pas obligatoire de fournir les justificatifs.
D’ailleurs ceux qui les envoyaient systématiquement ne faisaient que participer à la lourdeur administrative…et engorgeait de paperasse les centres des impôts !
Conserver bien tout ça en cas de contrôle. Je vous conseille une pochette par année…

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