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#1 01/06/2015 18h48

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Après Corum convictions et PFO2, deux nouvelles augmentations du prix des parts de scpi sont annoncées :

- Le prix de la part de Rivoli avenir patrimoine augmente de 6,92% au 1er juillet 2015. Il passe de 260 € à 278 €.

- Le prix de la part de Edissimmo augmente de 4,40% au 1er juillet 2015. Il passe de 225 € à 235 €.

Pour votre information, sachez que je peux vous proposer ces deux scpi avec un petit discount sur le prix d’achat de vos parts en pleine propriété ou en nue-propriété, jusqu’au 1er juillet 2015.

Merci de me contacter en message privé à ce sujet.

J’ai de plus en plus l’impression que la baisse des taux des emprunts obligataires et le quantative easing de la banque centrale européenne vont entrainer une nouvelle vague de hausses du prix des parts de scpi, sans augmentation proportionnelle du rendement distribué.

Message édité par l’équipe de modération (24/07/2023 12h37) :
- modification du titre

Dernière modification par stephane (01/06/2015 18h57)

Mots-clés : baisse, edissimmo, evolution, hausse, nue-propriété, prix de part, rivoli avenir patrimoine, scpi

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#2 24/07/2023 09h41

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Début du cycle de baisse des SCPI ?

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Baisse des valeurs des parts de Rivoli Avenir Patrimoine et Edissimmo confirmée ce jour.

Dernière modification par Oblible (24/07/2023 09h50)


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#3 24/07/2023 09h57

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Dernier RA de Rivoli : prix de souscription 306,00€ - valeur de retrait 281,54€
Site Amundi Immobilier ce matin : prix de souscription 268,00€ - valeur de retrait 246,58€
Une baisse de plus de 12%
Et un écart avec la valeur de reconstitution > 10%

Si je me suis pas trompé, ça taille sévèrement


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#4 24/07/2023 10h09

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A peine croyable ! on revient au prix de 2015 presque !

Comment peut on aussi mal gérer ?

Ils mettent en réserve mais ne verse pas la réserve pendant le covid

Sur 8 ans alors que les prix à Paris flambe eux, ils stagnent

Qu’elle déception !


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#5 24/07/2023 10h11

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Pour Edissimmo c’est pire le prix de souscription passe de 237€ à 204€ et le prix de retrait de 218.06€ à 187.69€.
On est presque sur une baisse de 14 %


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#6 24/07/2023 10h13

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RIVOLI AVENIR PATRIMOINE : prix de souscription 268€ au lieu de 306€, soit une baisse de 12,41%
EDISSIMMO :  prix de souscription 204€ au lieu de 237€, soit une baisse de 13,92%

Genepierre → avis sur cette SCPI (Amundi Immobilier) p.2

GENEPIERRE : prix de souscription 224€ au lieu de 270€ , soit une baisse de 17%

Dernière modification par Oblible (24/07/2023 10h20)


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#7 24/07/2023 10h31

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Et évidemment aucune communication d’Amundi Immobilier sur le sujet…insupportable

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#8 24/07/2023 10h34

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C’est quoi vos sources ?


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#9 24/07/2023 10h38

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Le site Amundi-immobilier rubrique Fiche produit -> Marché des Parts  :

EDISSIMMO | Home Amundi Immobilier

RIVOLI AVENIR PATRIMOINE | Home Amundi Immobilier


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#10 24/07/2023 10h44

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Greyna a écrit :

C’est quoi vos sources ?

L’info a circulé ce week-end sur divers forums spécialisés et ça a été confirmé ( en catimini ) sur le site officiel d’Amundi.

La question qui se pose maintenant : quelle autres SCPI vont annoncer des baisses similaires et quand ?


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#11 24/07/2023 10h46

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Avec la forte hausse des taux, il est normal que ça baisse. C’est le contraire qui aurait été étonnant.

Normalement, la plupart des SCPI devraient suivre.


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#12 24/07/2023 11h09

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loulou75015 a écrit :

Comment peut on aussi mal gérer ?

Ils mettent en réserve mais ne verse pas la réserve pendant le covid

Sur 8 ans alors que les prix à Paris flambe eux, ils stagnent

Qu’elle déception !

Même avis, par contre la distribution de réserves aurait encore davantage appauvri la scpi. L’autre point à noter c’est qu’Amundi entretenait un discours très rassurant sur RAP.. Par ailleurs j’ai du mal à comprendre pourquoi Amundi s’est empressé de faire réévaluer les biens à mi-année, cela coûte de l’argent aux associés et je doute que ça aide à relancer la collecte.

Pour info même les OPCI pourtant investis en foncières cotées n’affichent pas de telles baisses.

Dernière modification par NicolasV (24/07/2023 11h32)

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#13 24/07/2023 11h17

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exactement, c’est ce discours rassurant de d’Amundi Immo en particulier sur RAP qui déçoit. On sait que c’était pas une bête de course mais plutôt un long fleuve tranquille !
En définitive en période faste on n’a pas profité du rendement et en période de vache maigre on baisse plus fort que le marché. C’est cet asymétrie qui est insupportable. Je serai moins choqué de voir Corum perdre 15%


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#14 25/07/2023 10h24

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Une hypothèse :
un classique, dans les sociétés côtées, lors d’un changement de management, est de sortir tous les cadavres du placard rapidement pour évaluer à la baisse un bon coup. L’idée étant d’avoir une mauvaise année et disant "c’est de notre faute" pour ensuite rebondir fortement et dire "le nouveau management est très fort !".

Pour les SCPI, si on est toujours au milieu du classement, la société de gestion en tire peu de bénéfices. Si elle apparaît dans le top 3, même une année, ça peut la propulser. Pour y arriver, il faut avoir une mauvaise année…

Scénario purement théorique d’un néophyte.

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#15 25/07/2023 13h55

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Je ne pense pas que ces baisses de prix de la part aient une chance quelconque de propulser ces SCPI dans le top3, ne serait-ce que pour une année, ni au niveau du taux de rendement (faites le calcul…), ni à un autre niveau.

Ca peut tout au plus éviter que le marché secondaire de ces SCPI se retrouve complètement bloqué, ce qui serait encore plus pénalisant (pour les associés souhaitant vendre, comme pour la société de gestion, et même pour les autres associés, car, sans collecte, la SCPI ne pourrait pas investir dans des actifs affichant de meilleurs taux de rendement, et risquerait d’aller de mal en pis) qu’une baisse du prix de la part.

Une baisse du prix des parts, actant la réalité de l’état du marché, me semble préférable (pour les associés) à la création par la SdG d’une nouvelle SCPI  pour capter la collecte avec la perspective d’investir aux actuels niveaux du marché (sachant que cette nouvelle SCPI serait tôt ou tard fusionnée avec l’une des SCPI historiques).

Par ailleurs, les SdG de SCPI filiales de groupes bancaires n’ont guère besoin que leurs SCPI figurent dans le top3 pour collecter : l’octroi de crédits par les filiales bancaires de leur groupe constitue déjà un solide argument de vente de leur réseau de collecte.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#16 25/07/2023 14h50

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FCP, le 24/07/2023 a écrit :

Avec la forte hausse des taux, il est normal que ça baisse. C’est le contraire qui aurait été étonnant.

Normalement, la plupart des SCPI devraient suivre.

Remarque d’un bon sens absolu. Autant je comprends les frustrations sur les soucis de transparence et proactivité dans la communication, autant j’espère que personne ici ne doute sur la nécessité d’un réajustement des valeurs étant donné l’évolution du marché.

Quand le prime bureaux (Paris QCA) prend 100 bps sur 12 mois, le "juste un peu moins prime" où beaucoup de SCPI sont investies prend 150 bps (genre première/deuxième couronne RP et régions). A loyer constant ça fait entre 25 et 50% de perte de valeur, à modérer par disons 10% d’indexation là où les m² génèrent encore des CF.

Il est sain et responsable de faire baisser les valeurs de parts quand la valeur des actifs sous-jacents baisse. Après le boulot des experts c’est de faire un peu d’amortisseur à la hausse comme à la baisse pour ne pas casser les courbes, mais la technique de ne retenir que la transaction "record" ne marche pas éternellement (du style immeuble très sous-loué et bien placé, donc transacté à un taux initial très bas).

Le vrai risque pour les actifs dont la localisation est bancale, nécessitant des capex pour rester au gout du jour sans même parler des investissements à la résilience climatique, c’est le double effet kiss cool avec des charges qui augmentent mais les cash-flows qui disparaissent et qui entrainent encore plus vers le fond les valeurs…

Dernière modification par Shadok00001 (26/07/2023 11h53)

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#17 25/07/2023 16h07

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Selon moi la 1ère étape en cas de marché bloqué c’est de supprimer le délai de jouissance, pas de dépenser de l’argent pour acter une baisse à 2 chiffres. RAP n’était même pas bloquée au dernier BT.

Je doute que ce signal renforce l’attractivité de RAP, car la supposée résilience de son patrimoine central et qualitatif était l’argument clé pour défendre son rendement misérable. Je rappelle que cette expertise intermédiaire était facultative et qu’elle est payée par les associés.

Dernière modification par NicolasV (25/07/2023 16h13)

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#18 26/07/2023 19h42

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ISTP

NicolasV, le 25/07/2023 a écrit :

Je rappelle que cette expertise intermédiaire était facultative et qu’elle est payée par les associés.

Certes mais cette expertise intermédiaire protège en partie les associés qui ne souhaitent pas vendre et bénéficier de leurs loyers. Car elle bloque en partie les vendeurs (qui vont devoir prendre leur perte). Si le prix de part n’avait pas été réévalué, les vendeurs auraient pu sortir en étant mieux payés que la valeur réelle de ce qu’ils vendaient, cela aurait pu engendrer une forte hausse des parts en attente, la mise en place d’un fonds de remboursement alimenté par les ventes de biens qui n’auraient plus profité en termes de dividende aux associés qui restent.

Quelqu’un qui veut garder ses parts pendant 30 ans se fiche un peu de la valeur de part à un instant T. Il veut son rendement (ce qui est discutable on est d’accord chez Amundi) et veut que la société de gestion protège son patrimoine.

En baissant le prix des parts, Amundi a protégé le patrimoine des porteurs qui restent et se placent sur un temps long.

Dernière modification par Asn540 (26/07/2023 19h43)

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#19 27/07/2023 10h51

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NicolasV, le 25/07/2023 a écrit :

Quelqu’un qui veut garder ses parts pendant 30 ans se fiche un peu de la valeur de part à un instant T. Il veut son rendement (ce qui est discutable on est d’accord chez Amundi) et veut que la société de gestion protège son patrimoine.

En baissant le prix des parts, Amundi a protégé le patrimoine des porteurs qui restent et se placent sur un temps long.

Tout à fait d’accord.
Après Amundi a aussi profité de la conjoncture pour baisser la part et de facto augmenter le TDVM qui passe je crois de 3.3 à 3.8%

L’un des attraits des SCPI est la faible volatilité par rapport à des SCI en assurance vie par exemple ou des OPCI, revalorisées régulièrement.
Je  trouve dommage de refaire une expertise couteuse dans le but de pouvoir baisser la part

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#20 29/07/2023 11h34

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Asn540, le 26/07/2023 a écrit :

Certes mais cette expertise intermédiaire protège en partie les associés qui ne souhaitent pas vendre et bénéficier de leurs loyers. Car elle bloque en partie les vendeurs (qui vont devoir prendre leur perte). Si le prix de part n’avait pas été réévalué, les vendeurs auraient pu sortir en étant mieux payés que la valeur réelle de ce qu’ils vendaient, cela aurait pu engendrer une forte hausse des parts en attente, la mise en place d’un fonds de remboursement alimenté par les ventes de biens qui n’auraient plus profité en termes de dividende aux associés qui restent.

Les anciens associés étaient protégés car une vente ne peut avoir lieu sans acheteur en face. En soi je ne suis pas contre une baisse du prix (peut-être préférable au fonds de remboursement effectivement) mais je trouve qu’Amundi n’a pas respecté la "gradation" des mesures visant à fournir de la liquidité. Depuis mon message initial j’ai appris que les SDG avaient reçu un courrier de l’AMF les incitant à faire ré-expertiser leur patrimoine. Je comprends donc mieux cette décision.

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#21 30/07/2023 15h42

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NicolasV, le 25/07/2023 a écrit :

Selon moi la 1ère étape en cas de marché bloqué c’est de supprimer le délai de jouissance, pas de dépenser de l’argent pour acter une baisse à 2 chiffres. RAP n’était même pas bloquée au dernier BT.

Je doute que ce signal renforce l’attractivité de RAP, car la supposée résilience de son patrimoine central et qualitatif était l’argument clé pour défendre son rendement misérable. Je rappelle que cette expertise intermédiaire était facultative et qu’elle est payée par les associés.

Vous avez totalement raison ! 1ere étape, baisser le délai de jouissance puisqu’il n’y a pas d’immeubles à acquérir.
Deuxième étape : comme il n’y a pas d’immeuble à acquérir, baisser la commission de souscription ! Ou au moins ne garder que la quote part servant à rémunérer le distributeur.
J’observe que, de ce point de vue, les scpi sans commission de souscription sont plus fair play puisqu’elles ne facturent une commission d’investissement que lorsqu’elles achètent de nouveaux immeubles.

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#22 31/07/2023 09h16

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baisser le délai de jouissance puisqu’il n’y a pas d’immeubles à acquérir ?

Quand on souscrit des parts, on injecte de l’argent qui est censé être investi. Le délai de jouissance est justement là pour compenser le fait que l’investissement prend du temps : recherche d’opportunité, signature de l’acte, recherche de locataires etc.

J’imagine que le marché des parts et le marché des biens immo sont tout aussi bloqués puisque le principe est le même : face à la hausse des taux, tout le monde rechigne à matérialiser les pertes.

Pour moi, diminuer le délai de jouissance dans ce contexte est une décision marketing pour continuer à attirer de nouveaux associés au détriment des associés historiques. Cela ne semble bénéficier qu’à la société de gestion.

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#23 01/08/2023 10h07

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Partagez-vous que lorsque un associé fait un retrait et qu’un nouveau entre en même temps, pour les mêmes quantités, la scpi n’a pas de nouveau cash ? Je suis racheté à 90euros,le nouveau souscripteur paie 100e. L’écart, ce sont les frais de souscription qui disparaissent de la scpi.

Dans ces conditions, les frais de souscription ne récompensent pas un nouvel Investissement et le délai de jouissance est injustifié pour le nouvel entrant.

Certes, l’investisseur en place est gagnant, mais le nouvel entrant est injustement lésé. Ce n’est donc pas marketing, c’est de la saine gestion à mon avis.

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#24 01/08/2023 14h23

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Oui, lorsqu’un achat compense un retrait, c’est un jeu à somme nulle pour la SCPI (mais pas pour la SDG qui empoche sa commission).

Baisser le délai de jouissance nuit effectivement aux associés historiques car c’est une forme de frais acquis à la SCPI, mais à condition qu’il y ait des acheteurs. Si la réduction du délai de jouissance permet à la SCPI de ne pas être bloquée et de collecter/investir sur des immeubles aux rendements plus élevés, je pense que tout le monde y gagne. Et c’est bien moins douloureux pour les associés vendeurs qu’une baisse de 15% du prix de la part.

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