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Forums des investisseurs heureux

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#1 24/09/2015 09h20 → Achat locatif d'un T2 à Bastia en loi Pinel... (location, pinel, t2)

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Bonjour,

Je viens vous faire partager mon projet. J’ai trouvé un bien immobilier qui me semble intéressant.
Après avoir parcouru le forum j’ai vu que plusieurs d’entre vous étaient réticents à l’idée d’investir en Loi Pinel (défiscalisation).

Dites moi ce que vous en pensez, c’est mon 1er investissement locatif, j’ai surement fait plusieurs erreurs. Si ’il faut préciser des choses ou en changer, n’hésitez pas à me le dire.

TMI de 30% et revenus annuel de 46k

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : résidentiel appartement
- Année de construction = livraison 2017
- Étage = 4 ème étage sur 5 avec ascenceur
- Terrasse avec vue panoramique sur la mer

LOCALISATION DU BIEN

- 2B (Corse) : Bastia
- Centre-ville
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Oui

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire = 128750
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé = 567 HC
- Taux de vacance envisagé : 1 mois tous les 3 ans
- Frais de gestion locative envisagé si délégation = A voir

- Travaux immédiats = aucun
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent = aucun
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) = aucun
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) = aucun

- Taxe foncière hors TEOM = environ 600€
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés = 3%

- Rentabilité brut : 5.55% (sans compter la défiscalisation)

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport = 5000
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 2.65% et 0.18% assurance
- Durée du crédit : 20 ans

RÉGIME D’EXPLOITATION

- Loi Pinel

CASH FLOW

- Cash flow négatif de 55€

Du coté du bien C’est un T2 de 46m² avec 16m² de terrasse à 125000€. Il est à l’avant dernier étage avec une très belle vue mer, exposé Sud-Est donc ensoleillé toute la journée. Dans un quartier tranquille résidenciel à 1 min du centre ville.
Je pense que le loyer (bas à cause de la loi Pinel) et l’emplacement (lieu, étage, vue) va permettre un taux de vacance locative très bas et une hausse du prix. Le prix du bien est assez attractif comparé à ce qui se fait en programme neuf et en logement ancien dans le secteur.

L’investissement est fait par un prêt classique amortissable sur 20 ans à autant de 100% de la valeur du bien (je paye les frais de notaire). L’obligation de location est de 12 ans pour un taux de défiscalisation de 21%.
Au bout de 12 ans le bien est revendu et le prêt soldé.

D’après mes calculs (à vérifier), la revente du bien au bout de 12 ans, la défiscalisation et les loyers feraient gagner un total de 60000€ sur 12 ans.
A ce chiffre il faut enlever les impots des revenues locatifs sur X années (années sans déficit foncier, je ne sais pas le calculer) et le cout des intêrets intercalaire (environ 4000€).

Qu’en pensez-vous?

Édit : sachant que le bien va mettre 2 ans a sortir de terre. Je vais devoir payé les intérêts intercalaires et l’assurance pendant 2 ans pour rien. N’est il pas intéressant de débloquer le crédit de suite pour commencer à amortir le capital? Si je fais ça je vais sûrement perdre l’effet du crédit et ne plus avoir de déficit foncier lors de la mise en location. J’hésite.

Cordialement

ps : Vous avez un site autre que rendement locatif.com qui donne les informations sur toute la durée du projet?

Message édité par l’équipe de modération (24/09/2015 19h02) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par Shonen07 (24/09/2015 11h47)

Mots-clés : location, pinel, t2

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#2 24/09/2015 10h04 → Achat locatif d'un T2 à Bastia en loi Pinel... (location, pinel, t2)

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Pinel à Bastia pour 46 m2 c’est plafonné à 512 € / mois le loyer non ?

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#3 24/09/2015 11h06 → Achat locatif d'un T2 à Bastia en loi Pinel... (location, pinel, t2)

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46m2 + (16/2). Surface éligible 54m2 avec la terrasse. D’après simulation sur internet ça fait 567€ pour la zone B1.

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#4 24/09/2015 13h24 → Achat locatif d'un T2 à Bastia en loi Pinel... (location, pinel, t2)

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OK je n’avais pas inclus la terrasse (NB : les surfaces annexes sont incluses à hauteur maxi de 8 m2).

Par contre je ne vois pas trop comment vous arrivez à un cash flow négatif de 55 € ni à une rentabilité brute de 5,5 (à la louche je dirais moins de 5%).
En calculant rapidement :
- effort d’épargne mensuel 110 €
- taxe foncière + GLI : 800 € / an
soit environ 2100 € /  an à sortir contre une économie d’impôt de 2400 € / an (les 9 premières années puis 1200 les 3 dernières années)

sans parler des revenus fonciers que vous allez générer donc de la hausse de revenus.
Pas mal de membres du forum ne sont pas très favorables au dispositif Pinel, je vous laisse lire leur prose.

Sinon vous pouvez aussi lire un article sur le sujet publié sur un site connu et intitulé "Loi PINEL, oubliez la défiscalisation, pensez rendement global de l’investissement."
http://goo.gl/BRsWmO

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#5 24/09/2015 13h34 → Achat locatif d'un T2 à Bastia en loi Pinel... (location, pinel, t2)

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Pour investir en Corse, je crois qu’il vaut mieux être corse, vu le contexte politique et législatif. Est-ce le cas ? Il y a quelques années, l’assemblée corse avait voté une "résolution" exigeant 5 ans de résidence en Corse pour pouvoir acheter un bien immobilier. J’ignore si c’est légal et si cela a eu des effets.
Bastia est une ville sympathique, où j’ai passé une dizaine de jours de vacances, et je crois que votre bien n’aura pas de vacances locatives (sauf mauvais payeur). Avez-vous fait le même calcul dans l’ancien, en essayant le meublé (LMNP), toujours facile pour un deux-pièces ?
A votre avis, est-ce qu’un petit investisseur "continental" peut tenter d’acheter en Corse sans "problèmes" ? J’aime beaucoup cette île.
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#6 24/09/2015 14h19 → Achat locatif d'un T2 à Bastia en loi Pinel... (location, pinel, t2)

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alexfr85 a écrit :

OK je n’avais pas inclus la terrasse (NB : les surfaces annexes sont incluses à hauteur maxi de 8 m2).

Par contre je ne vois pas trop comment vous arrivez à un cash flow négatif de 55 € ni à une rentabilité brute de 5,5 (à la louche je dirais moins de 5%).
En calculant rapidement :
- effort d’épargne mensuel 110 €
- taxe foncière + GLI : 800 € / an
soit environ 2100 € /  an à sortir contre une économie d’impôt de 2400 € / an (les 9 premières années puis 1200 les 3 dernières années)

sans parler des revenus fonciers que vous allez générer donc de la hausse de revenus.
Pas mal de membres du forum ne sont pas très favorables au dispositif Pinel, je vous laisse lire leur prose.

Sinon vous pouvez aussi lire un article sur le sujet publié sur un site connu et intitulé "Loi PINEL, oubliez la défiscalisation, pensez rendement global de l’investissement."
http://goo.gl/BRsWmO

Merci pour votre réponse.

Pour le cashflow, C’est le calcul du site rendement locatif.com

Vous pensez donc que ce n’est pas spécialement interessant? Ce qui m’attire surtout dans ce bien c’est son prix. Il est moins chers que beaucoup d’appartements ancien et permet en + d’envisager une défiscalisation. Je ne sais pas trop pourquoi. Mais le neuf a Bastia est souvent moins cher que l’ancien bien placé.

Rastignac a écrit :

Pour investir en Corse, je crois qu’il vaut mieux être corse, vu le contexte politique et législatif. Est-ce le cas ? Il y a quelques années, l’assemblée corse avait voté une "résolution" exigeant 5 ans de résidence en Corse pour pouvoir acheter un bien immobilier. J’ignore si c’est légal et si cela a eu des effets.
Bastia est une ville sympathique, où j’ai passé une dizaine de jours de vacances, et je crois que votre bien n’aura pas de vacances locatives (sauf mauvais payeur). Avez-vous fait le même calcul dans l’ancien, en essayant le meublé (LMNP), toujours facile pour un deux-pièces ?
A votre avis, est-ce qu’un petit investisseur "continental" peut tenter d’acheter en Corse sans "problèmes" ? J’aime beaucoup cette île.
Rastignac

Pour tout vous dire j’ai aussi entendu parlé de cette résolution mais je n’ai jamais fais attention étant Corse et habitant la bas depuis ma naissance. Mais il me semble sue c’est pour les résidence secondaire et non les investissements.

Dernière modification par Shonen07 (24/09/2015 14h22)

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#7 24/09/2015 15h52 → Achat locatif d'un T2 à Bastia en loi Pinel... (location, pinel, t2)

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Je viens de voir qu’il manque les couts de copro / charges d’entretien.

De mémoire Le Particulier chiffrait cela vers les 40 € par m2 avec toutes les options (à pondérer bien sur selon la localisation, si gardien ou pas…). Même si on se base sur 20 € / m2 ca va vous couter encore 1000 € / an… si l’ascenseur ne tombe pas en panne ou autre joyeuseté de ce genre.
Ca peut vite faire une belle somme !

Dernière modification par alexfr85 (24/09/2015 15h54)

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#8 24/09/2015 16h35 → Achat locatif d'un T2 à Bastia en loi Pinel... (location, pinel, t2)

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Les charges de co-pro sont estimées par le promoteur a 50€ par mois.

Pour l’ascenseur, sur un immeuble neuf j’espère qu’il ne tombera pas souvent en panne en 12 ans.

Peut-on considérer les risques de travaux comme nuls sur un immeuble neuf sur une période de 12 ans? Ou doit-on l’inclure?

J’ai pas précisé mais dans le calcul la revente du bien est fixé a 130000€ soit 5000€ de plus sur le prix de base sur 12 ans, ce qui me parait assez faible vu l’emplacement.

N’hésitez pas a détailler vos propos, je suis nouveau dans le domaine et j’étudie tout conseil.

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#9 24/09/2015 16h54 → Achat locatif d'un T2 à Bastia en loi Pinel... (location, pinel, t2)

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Bonjour,
Mes remarques.
Rendement brut : 5,28% (567*12/128.750)
Mensualité de 683€.
Donc pour chaque mensualité, sans aucun frais rajouter 115€.

Compter 600 de TF non impactable et 3% de GRL.
Ca fait 67€ en plus par mois.
Auquel il faut aussi ajouter l’assurance PNO, et les frais de copro (même sans travaux, il y a des frais, et tous ne sont pas impactable sur le locataire)

Donc compter plutôt un cash flow négatif proche de 200€.

Il faut néanmoins ajouter l’intérêt fiscal du PINEL, d’environ 180€ par mois.
Donc effectivement, le calcul semble réaliste avec un cash flow négatif annoncé à 55€.

Après, par défaut, je reste peu enclin aux programmes défiscalisants, mais c’est mon à priori.
Là pour une fois, je trouve le programme correct.

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#10 24/09/2015 17h38 → Achat locatif d'un T2 à Bastia en loi Pinel... (location, pinel, t2)

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Bonjour,

Mes calculs ne sont pas si faux que ça alors, ça me rassure que vous trouviez le projet correct.
Par contre je n’ai pas compté les intérêts intercalaires et l’assurance du prêt pendant les travaux. Ça peut coûter cher.

D’autres avis?

Dernière modification par Shonen07 (25/09/2015 12h17)

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#11 08/10/2015 09h10 → Achat locatif d'un T2 à Bastia en loi Pinel... (location, pinel, t2)

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Bonjour,

Je reviens vers vous avec de nouvelles informations.
Nous avons réussi a négocier (très légèrement) le prix du bien qui passe à 123000€ à la place de 125000.
Le taux du pret passe de 2.65 sur 20 ans à 2.55%.
Je me pose cependant une question sur l’assurance, je vais prendre une délégation mais comme c’est du locatif je peux prendre soit assurance mini sans ITT, soit avec ITT. Cela peut faire baisser l’assurance de quelques milliers d’euros.

Pensez-vous qu’il est intéressant de ne pas prendre l’ITT? ou est-il pour vous une nécessité?

Cordialement

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#12 08/10/2015 09h26 → Achat locatif d'un T2 à Bastia en loi Pinel... (location, pinel, t2)

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Vos loyers devraient rentrer…que vous soyez en ITT ou pas…donc pour du locatif, je ne vois pas trop l’intérêt de prendre des assurances avec ITT (le cas est différent dans le cadre d’un prêt immobilier personnel).

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#13 08/10/2015 09h39 → Achat locatif d'un T2 à Bastia en loi Pinel... (location, pinel, t2)

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Bonjour,

Cashflow négatif de 55 €, certes ça parait peu de prime abord.
Seulement n’oubliez pas que cette opération de pseudo-défisc va plomber votre endettement si vous voulez à nouveau emprunter.
Les banquiers ne prenant généralement que 70% des loyers encaissés.
Au final ça vous coûte bien plus que 55€/mois…

A méditer avant de s’engager.

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#14 08/10/2015 13h10 → Achat locatif d'un T2 à Bastia en loi Pinel... (location, pinel, t2)

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Concernant l’ITT, regardez bien les conditions d’application (franchise, carence, etc).

Quant à l’utilité, c’est comme toute assurance. C’est un vrai cout. un cout important. Si le risque se réalise, c’est une vrai aide. Autrement il faut voir si on est capable d’assumer le risque.

Quels sont les cas où par exemple on a une ITT > 90j (pour prendre le cas le plus classique des franchises ITT) ?

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#15 08/10/2015 13h36 → Achat locatif d'un T2 à Bastia en loi Pinel... (location, pinel, t2)

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1) Petit calcul simpliste (donc faux ; mais peut-être qu’il apport un point de vue intéressant quand même) :

Si l’on néglige le cashflow négatif de 55 € (avantages fiscaux inclus), et qu’on considère qu’il ne vous coûte rien ni ne vous rapporte rien, chaque mois. Ca revient à dire : le loyer + la défiscalisation paient les mensualités du prêt.

Ca revient à dire : quand vous revendez au bout de 12 ans, l’appart ne vous a presque rien coûté, mais vous en êtes devenu (en partie) propriétaire grâce au remboursement du prêt.

Votre bénéfice, sur le total de l’opération, n’est réalisé qu’à la revente. Ce bénéfice est est donc presque exclusivement constitué de : prix de revente (net vendeur), diminué du prêt restant à rembourser.

Autant le montant de prêt restant à rembourser au bout de 12 ans, ça se calcule ; autant le prix de revente, c’est l’inconnue. Si ça se revend très bien, vous gagnez. S’il a baissé de 30 % de valeur et qu’il y a 10 000 € de travaux : c’est beaucoup moins avantageux. Non ?

2) Sinon, par curiosité : on parle bien d’un appart que vous louez vous, en direct à un occupant, avec un bail de location nue classique ? Pas d’un bail commercial envers une societé qui loue à son tour aux occupants ?

3) Enfin, j’ai une question naïve : si, au bout de 12 ans, le bien est vendu occupé, le nouvel acheteur est-il tenu de continuer d’appliquer le loyer Pinel ? En effet, même s’il n’est plus tenu par le dispositif Pinel en tant que tel, il est quand même tenu par l’encadrement des loyers (augmentation annuelle limitée l’indice de revalorisation des loyers), ce qui l’oblige à rester sur la même "trajectoire". Il ne peut pas augmenter brutalement le loyer de 20 % s’il pense que ça se louerait encore à ce tarif ? Donc le Pinel, même si c’est, en théorie, un engagement limité dans le temps, donne en fait une trajectoire quasi définitive au prix du loyer ? Ce qui peut évidemment limiter l’attractivité (donc le prix) du bien à la revente ? Ou bien j’ai faux ?

Dernière modification par Bernard2K (08/10/2015 13h45)

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#16 08/10/2015 15h04 → Achat locatif d'un T2 à Bastia en loi Pinel... (location, pinel, t2)

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Bernard2K a écrit :

3) Enfin, j’ai une question naïve : si, au bout de 12 ans, le bien est vendu occupé, le nouvel acheteur est-il tenu de continuer d’appliquer le loyer Pinel ? En effet, même s’il n’est plus tenu par le dispositif Pinel en tant que tel, il est quand même tenu par l’encadrement des loyers (augmentation annuelle limitée l’indice de revalorisation des loyers), ce qui l’oblige à rester sur la même "trajectoire". Il ne peut pas augmenter brutalement le loyer de 20 % s’il pense que ça se louerait encore à ce tarif ? Donc le Pinel, même si c’est, en théorie, un engagement limité dans le temps, donne en fait une trajectoire quasi définitive au prix du loyer ? Ce qui peut évidemment limiter l’attractivité (donc le prix) du bien à la revente ? Ou bien j’ai faux ?

L’encadrement du loyer c’est pas (encore) partout, donc ça dépend de l’emplacement de l’immeuble et de la réglementation dans 12 ans.
Mais c’est effectivement un risque!

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#17 08/10/2015 18h00 → Achat locatif d'un T2 à Bastia en loi Pinel... (location, pinel, t2)

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Pour Guillaume : Mon principal problème sur le taux d’endettement est la résidence principale. Elle génère a elle seule 30%. Donc je suis bloqué encore pendant quelques temps à cause de ça.

Pour boubouka : La différence d’assurance est de 2300€ entre pas ITT et ITT, donc pas énorme mais il faudrait un arret de 6 mois et demie pour rentabiliser le surcout.

Pour bernard.
1) C’est sur qu’on ne peux pas prévoir ce que l’immobilier sera dans 10 ans. Mais à la date d’aujourd’hui ce type de bien, ainsi que la localisation sont recherchés. Je vois le coté Pinel comme un petit +, car comme expliqué au début de ce topic, l’appartement est très intéressant (je considère que je l’aurais pris en résidence principal si j’en avais pas déjà une).
Cela restera moins rentable qu’un bien ancien négocier sous les prix du marché c’est sur. Mais la encore dans du neuf sur une promotion comme ça je n’ai pas beaucoup de crainte et de boulot à faire, à part rechercher un locataire.

2) Pour le bail c’est une location nue classique

3) Je ne sais vraiment pas

Merci

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#18 08/10/2015 18h55 → Achat locatif d'un T2 à Bastia en loi Pinel... (location, pinel, t2)

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En fait, il y a deux types de limite à l’augmentation du loyer :
1)
la loi de 1989 qui dit que le loyer ne peut pas être augmenté de plus que l’IRL lors de la révision annuelle (et vu les niveaux récents d’augmentation de l’IRL, à moins de 1%, ben ça augmente pas beaucoup !). A supposer que le bien soit vendu avec un locataire entré depuis 6 mois, l’acheteur est donc tenu à ce loyer (avec cette augmentation annuelle très limitée) pendant au moins 2,5 ans si le locataire ne s’en va pas de lui-même (si bail de 3 ans).
- lors du renouvellement du bail, on retrouve cette augmentation limitée à l’IRL, sauf si le loyer est "manifestement sous-évalué" ; dans ce cas, le bailleur peut l’augmenter, avec procédure à suivre et références à fournir.
Ces dispositions, qui existent de longue date, sont déjà contraignantes. Puisque le plan est de vendre l’appart au bout de 12 ans, l’acheteur de ce bien va avoir du mal à augmenter le loyer au-dessus de l’ex-encadrement Pinel ; non pas parce que l’encadrement Pinel s’applique à lui ; mais parce qu’il ne peut pas réviser le loyer comme il l’entend. C’est pour ça que je disais que l’encadrement Pinel se poursuit au-delà des 9 ou 12 ans initiaux et peut donc être contraignant pour l’acheteur, diminuant d’autant la rentabilité du bien acheté, donc le prix qu’il est prêt à y mettre.
Cf : Bail d’habitation : la révision du loyer - Location - Le Particulier

2) L’autre limite, c’est le fameux encadrement des loyers institué par la loi Alur. La liste des communes concernées est longue comme le bras (elle est fixée par l’annexe du décrêt de 2013 instituant la taxe annuelle sur les logements vacants) et Bastia en fait partie. Par contre, il faut qu’il y ait un observatoire agrée du prix des loyers ;  pour le moment seul Paris et Lille en sont dotés. Au rythme où ça va, on ne sait pas si Bastia en aura un d’ici 12 ans ou non ; ou si cet encadrement n’aura pas été abandonné d’ici là.

Ce n’est pas cette seconde disposition qui m’inquiétait, mais la première, qui existe de longue date. On retombe dans la discussion de "acheter un bien loué à un loyer trop bas", qu’on a eu récemment : Achat d’un appartement déjà loué avec un loyer beaucoup trop bas ?

Comme on le voit dans cet exemple : si, à la fin des 12 ans, au moment où on veut vendre le bien, on a un locataire bien installé dans un appartement agréable et au loyer bas, qui ne compte pas partir, qui a encore une durée de bail importante, et qui va lutter bec et ongles contre toute tentative d’augmentation de loyer, ça risque de faire baisser la valeur de vente. Parce que l’acheteur potentiel va réagir comme cowglow dans cette file de discussion : pas assez rentable ; on ne peut pas augmenter le loyer avant l’issue du bail ; et ça risque d’être bien compliqué. Donc, j’achète pas, ou j’achète à prix cassé.

Après, il y a des solutions : congé pour vendre ; reprise pour habiter ; révision du loyer. Mais tout cela n’est possible qu’à la fin du bail !

La précaution à prendre sera donc de faire bien gaffe à coordonner la durée du bail avec le moment où on veut vendre, en fonction des divers délais applicables.

Le cas idéal, c’est : le bail en cours finit quelques mois après les 12 ans d’engagement. On fait donc une procédure de révision de loyer (ou de congé pour vendre) en respectant bien les délais ; on applique donc soi-même "vider le logement" ou "révision de loyer", et ensuite on vend un bien vide ou avec un loyer augmenté ; dans les deux cas, on vend un bien attractif, donc cher.
Le mauvais cas, c’est : bail nouveau ou renouvelé quelques mois avant la fin de l’engagement de 12 ans. Par exemple, 3 mois avant les 12 ans, le locataire précédent s’en va, et on reloue tout simplement parce qu’on se dit que ça serait dommage de laisser le bien vide ou parce qu’on se sent obligé du fait de l’engagement Pinel de louer pendant 12 ans. Donc on signe un bail de 3 ans. On se retrouve alors à essayer de vendre un bien avec un locataire incrusté pour encore minimum 2 ans et 9 mois, à loyer bas, sans moyen de le réviser à la hausse. Ca va fortement faire baisser la valeur de revente.

On voit que l’encadrement Pinel risque de se prolonger au-delà de la période d’engagement, de par cette difficulté qu’il peut y avoir à augmenter les loyers, surtout si c’est le même locataire qui reste en place. Et que ça risque, en conséquence, de faire baisser la valeur de revente.

PS: d’ailleurs, plus le marché immobilier augmente, plus cette occupation avec maintien d’un loyer bas impacte négativement la valeur du bien. Exemple : l’appart acheté 125 k€ vaut désormais 200 k€ (valeur d’un tel bien, vide). Pour autant, l’IRL est resté désespérément bas et donc le loyer n’est que de 600 € par mois. (l’IRL reflète l’inflation des prix de la consommation lors loyer ; il est donc théoriquement possible d’avoir un marché immobilier qui repart, tout en gardant des prix à la consommation qui n’augmentent qu’à peine comme toutes ces dernières années ; donc une déconnexion entre prix de l’immobilier et augmentation maxi des loyers). L’acheteur potentiel voit donc une rentabilité brute de 600 * 12 /200000 = 3,6%. Pas intéressant. L’appart loué 600 € vaut donc beaucoup moins que l’appart vide ou que l’appart loué 750 € (par exemple).

Non ?

PS : au niveau du prêt, on doit pouvoir faire mieux. Je vous conseille de comparer plusieurs banques ainsi qu’un courtier.

Dernière modification par Bernard2K (09/10/2015 07h50)

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#19 10/10/2015 13h49 → Achat locatif d'un T2 à Bastia en loi Pinel... (location, pinel, t2)

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PS : pour affiner cette question de l’augmentation de loyer en "fin de Pinel".

L’option initiale est de 6 ou 9 ans.

La réduction d’impôt est de 12% de la valeur neuve si 6 ans, 18 % si 9 ans. Soit une réduction fiscale de 2 % de la valeur neuve, chaque année.
Ensuite, on peut opter à nouveau pour une nouvelle durée :
- si on avait opté pour 6 ans initiaux : 3 ans, puis 3 ans à nouveau
- pour 9 ans initiaux : 3 ans.
L’avantage fiscal des 3 dernières années (entre 9 et 12 ans) n’est que 3 %, soit 1 % de la valeur neuve, chaque année. Donc, le dispositif Pinel devient brutalement 2 fois moins intéressant entre les années 9 et 12, par rapport aux 9 premières années.

Donc l’avantage sur 12 n’est pas de 21 % à répartir par également par année. Il faut distinguer les 9 premières années, et les 3 suivantes.

Donc, il ne faut pas raisonner sur 12 ans. De toute façon, on peut pas opter pour 12 ans d’emblée. Donc, on fait les 9 premières années avec l’avantage maxi (2 % par an). Puis, environ 1 an avant la fin des 9 ans, il faudra regarder attentivement les différentes solutions qui s’offriront à ce moment-là, en fonction du contexte qui existera à ce moment-là : valeur du bien sur le marché de l’immobilier ; loyers pratiqués pour un tel bien hors Pinel ; solutions pour augmenter le loyer, en fonction des lois et encadrements de loyer qui existeront à ce moment-là.

Il ne sert à rien de tirer des plans sur la comète. On fera ses choix à ce moment-là, qui dépendront fortement du contexte, par exemple :
- marché immobilier stagnant : valeur du bien reste aux alentours de 120 k€, loyer constaté pour un tel bien 600 €/mois. Ca ne sert à rien de s’exciter sur les augmentations de loyer, puisqu’il ne peut pas se louer plus cher. Autant opter pour 3 ans de Pinel encore.
- marché immobilier florissant : valeur du bien 180 k€, loyer d’un tel bien (non encadré) 800 €/mois : là il faut s’exciter pour trouver la solution qui permet d’augmenter le loyer avant de revendre, parce que la valeur du bien à revendre est plus faible lorsqu’il est loué à 600 € que lorsqu’il est vendu vide ou avec loyer réevalué. Dans ces conditions, il vaut mieux gagner 200 € de loyer en plus que de bénéficier de 100 € de réduction Pinel par mois. Il sera sans doute plus intéressant de ne pas opter pour 3 ans d’engagement supplémentaire… à condition d’avoir la solution pour augmenter le loyer !

… et bien d’autres scénarios sont possibles encore, en fonction de si l’encadrement des loyers "Alur" a atteint Bastia ou non, de si le locataire est en fin de bail ou s’il vient de rentrer, etc.

Donc, dans tous les cas, rendez-vous dans 9 ans (ou plutôt 8 ans pour s’y prendre avec un peu d’avance) pour réévaluer les options possibles.

Dernière modification par Bernard2K (10/10/2015 13h59)

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#20 30/10/2015 15h05 → Achat locatif d'un T2 à Bastia en loi Pinel... (location, pinel, t2)

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Bonjour,

J’ai bien réfléchi et fait plusieurs simulation, il est vrai que sur le pinel 12 ans la rentabilité chute d’au moins 1 point à partir de la 9ème année.

J’ai fais un calcul sur 9 ans et revente au même prix au bout de 9 ans sur rendementlocatif.com
Cela donne ceux-ci :

Rendement net d’impots par an:
1 : 6.17%
2 : 5.72%
3 : 5.34%
4 : 5.66%
5 : 5.62%
6 : 5.24%
7 : 5.55%
8 : 5.51%
9 : 5.13%

Avec un TRI de 23.9
et un Van de 32690€
Enrichissement à terme : 42003

Les calculs du site rendement locatif peuvent être considérés comme fiable?
Que pensez-vous au final de l’investissement ?

Cordialement

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