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Forums des investisseurs heureux

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#1 06/02/2015 10h33 → Investir dans un T2 avec la loi Pinel... (loi pinel)

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bonjour

Nous sommes en négociation depuis quelques semaines avec un courtier que nous avons démarché nous mêmes (et que nous connaissions déjà pour un projet immo il y a une 10e d’année, et qui a pres de 20 ans d’experience)  pour un investissement en loi Pinel (sur 9 ans).
Nous avons de sa part 3 propositions pour des appartements T2  de chez nexity à Massy (40 m²+20m² en balcon), Pontoise (53 m² + 6m² balcon) ou Poissy (43 m²+balcon) , pour des prix oscillant autour des 230.000 €. Ces T2 sont plutot bien situés, proches des ecoles, commerces et transports.
La coût mensuel estimé sera d’environ 140 €/mois ( frais de gestionnaire de site inclu, hors assurance loyer impayé que nous prendrons).
Seulement lorsque je vais sur seloger.com et que je regarde le prix de l’ancien (pour me donner une idée de la revente au terme des 9 ans), on est tres tres loin de ce prix d’achat… on tourne plutot autour de 160 k€ pour un T2, voir un T3 ………..
Si on doit perdre 70 000€ lors de la revente, ce sera bien sûr une catastrophe financiere pour nous.
Mais comme c’est la 1ere fois que l’on se lance dans du pinel (bonne idée ?), je ne sais pas si on a la bonne approche, ou si je suis dans le faux.
Je me dis qu’un bien acheté 230k€ neuf alors que l’ancien se situe à 160 k€ pour un bien similaire, c’est plutôt une mauvaise affaire ….
Le prix de 230k€ est celui vendu par nexity, j’ai vérifié sur leur site. Il n’y a donc pas de surévaluation par le courtier, c’est bien le prix public.
Mais j’ai toujours lu qu’un bon investissement se faisait au prix d’achat. Si le prix d’achat est trop haut, l’investissement sera caduque. Et je me doute que le courtier a comme intérêt de vendre, son principal objectif etant commercial, ce qui est totalement compréhensible.
Merci pour votre aide, on doit lui apporter une réponse d’ici lundi (temps de reservation du bien aupres du promoteur).

Cdlt

Mots-clés : loi pinel

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#2 06/02/2015 11h17 → Investir dans un T2 avec la loi Pinel... (loi pinel)

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pascal95 a écrit :

Seulement lorsque je vais sur seloger.com et que je regarde le prix de l’ancien …/…
Si on doit perdre 70 000€ lors de la revente, ce sera bien sûr une catastrophe financiere pour nous.

Vous avez parfaitement cerné la problématique et résumé l’intérêt d’un investissement de ce type. Le neuf d’aujourd’hui sera de l’ancien quand viendra le moment de la revente…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#3 06/02/2015 11h17 → Investir dans un T2 avec la loi Pinel... (loi pinel)

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Bonjour,

Je pense que vous avez déjà répondu à votre question.
Vous allez sur-payer un bien d’environ 45% par rapport aux prix dans l’ancien, tout en ne sachant pas dans quel état sera le marché immobilier dans 10 ans (ça pourrait être encore pire…ou mieux).

La coût mensuel estimé sera d’environ 140 €/mois ( frais de gestionnaire de site inclus, hors assurance loyer impayé que nous prendrons).

Vous ne précisez pas le calcul, mas je suppose que ça représente le delta entre loyers - (crédits + charges + TF ).
Vous sortez donc 1680€ / an, soit environ 15 K€ au bout de 9 ans.

Vu de loin, un bien surpayé avec un cashflow mensuel négatif c’est loin d’être l’affaire du siècle, voir potentiellement une mauvaise affaire.

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#4 06/02/2015 11h50 → Investir dans un T2 avec la loi Pinel... (loi pinel)

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Effectivement, je crois que la reponse est donc simple …
de plus, suivant cette evolution du prix de l’immobilier sur pontoise:
Évolution des prix de l’immobilier
le prix n’est pas de 4300€/m² comme annoncé par le courtier, mais de 3586 actuellement ….
Le choix est vite fait ! ça sent effectivement la (tres) mauvais affaire…
Merci à tous.

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#5 06/02/2015 11h52 → Investir dans un T2 avec la loi Pinel... (loi pinel)

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Vous avez mis le doigt où ça fait mal. Les promoteurs vous vantent souvent les mérites de leur programme avec une simulation qui fait une hypothèse de revente à 9 ans au prix d’achat. Certains osent même ajouter "c’est une hypothèse prudente, je n’ai pas ajouté de hausse du prix".

Seulement voilà, en pratique l’avantage fiscal va en réalité souvent en très grande partie dans la poche du promoteur plutôt que la vôtre. Ce que vous remarquez quand vous comparez le delta entre le prix de l’ancien et celui du neuf (une différence entre les 2 est bien normale - isolation thermique etc. -, une aussi importante non…).

Le seul cas où un Pinel peut parfois être intéressant est si vous devenez, entre guillemets, vous-mêmes le promoteur. Cela, sur un appartement, ce n’est pas facile. Par contre, sur une maison, dans une commune résidentielle d’une agglo de Province, ça se joue : en achetant un petit terrain en lotissement, et en faisant construire dessus (donc en payant le même prix qu’un primo-accèdant et pas +).

Enfin, je pense que vous avez déjà très bien cerné le problème des investissements Pinel classique… Ce n’est d’ailleurs pas un hasard si le lobby des promoteurs s’active à fond lorsque est débattue l’idée de remettre en cause ces avantages…

Dernière modification par julien (06/02/2015 14h55)

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#6 06/02/2015 12h23 → Investir dans un T2 avec la loi Pinel... (loi pinel)

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Pour avoir fait un robien il y à maintenant 12 ans dans des conditions similaires

1- Souvent  l’étude du courtier ne tient pas compte de quelques détails
- La taxe Fonciere
- le différé d’impots (car souvent le cout mensuel est la différence entre l’emprunt - le loyer et la reduc d’impots) hors vous payer votre emprunt maintenant et la réduction d’impots sera appliqué plus tard
- les vacances locatives : sur le planning des 10 prochaines années vous allez garder les mêmes locataires sur un T2 ?
- Certains occulte même la CSG/RDS
- les charges même si elles sont minimes au début seront au moins normales dans 9/10ans

2- Résultat :
- Reprenez l’étude du commerciale et vérifiez que tous cela est bien prise en compte
si ce n’est pas le cas ajustez l’étude

et calculez combien ca vous rapporte au bout de 6/9/12 ans

3a- Comparez avec du "sans risque" (voir 4)
Calculateur d’épargne
140E par mois pendant 10ans à 3% par an ca fait 20 000
(en gros une assurance vie potable avec tres tres peu de risque,  CSG/RDS non pris en compte)

3b- Comparez avec de l’ancien
Un appartement de la même taille qui a 5 ans
combien coute-t-il quel est le loyer

4- Le but du 3a c’est d’estimer si le jeux en vaut la chandelles
si vous achetez un appartement que vous devez le gérer ce ne sont pas les mêmes contraintes que de déposer son argent en bourse ou sur une Assurance vie ou sur sont livret A

Une bonne partie de la différence va venir de l’évaluation du prix de votre bien dans 10 ans (au moment de la revente)
sachant que si on estime que le prix de l’immo augmente de 1% par an il est fort probable que le calcul ne soit pas à faire sur le prix neuf mais plutôt sur le  prix de l’ancien.

5- Prendre une décision
Je ne connais pas précisément cette offre et je n’ai pas de vision franche sur l’évolution de l’immo dans ces villes

Dans mon expérience donc a posteriori (ce qui est plus facile car je connais le prix auquel j’ai vendu le bien) je me suis "embêté" pendant 12 ans avec un bien (embêté est un bien grand mots car une agence s’occupait de tout et je n’ai eu que 2 mois de vacances locative en 12 ans) pour un rendement égale a une assurance vie sans risque (le fait de déléger la gestion a mangé une partie du potentiel)

Pour votre cas il paut s’agir d’une bonne affaire je n’en sais rien même si je part sur un a priori négatif.

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#7 06/02/2015 14h09 → Investir dans un T2 avec la loi Pinel... (loi pinel)

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julien a écrit :

Le seul cas où un Pinel est intéressant est si vous devenez, entre guillemets, vous-mêmes le promoteur. Cela, sur un appartement, ce n’est pas facile. Par contre, sur une maison, dans une commune résidentielle d’une agglo de Province, ça se joue : en achetant un petit terrain en lotissement, et en faisant construire dessus (donc en payant le même prix qu’un primo-accèdant et pas +).

+1,Très bon conseils julien!
J’ajouterais en direct avec des artisans afin d’avoir un produit qui se démarque du petit pavillon défisc plain pied standard de promoteur.Ces pavillons standards défisc sont aussi très surévalués  et la plus value pas forcément aquise.

la chose la plus genante dans ces programmes c’est la différence de durée entre l’engagement(20 ou 25 ans pour l’emprunteur) et l’avantage beaucoup plus court.

Il faudrait demander une simulation au promoteur dans le cas ou on conserve le bien jusqu’à la fin du crédit et sans plus value. à mon avis on arriverait viteà démonter tout l’argumentaire commercial.

Quand on lit le commentaire de LordWolfy qui ne fait que retomber sur ses pieds après la periode fate qu’a connu l’immobilier,il me semble qu’il est important d’être plus que prudent concernant ces investissements.


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#8 06/02/2015 14h24 → Investir dans un T2 avec la loi Pinel... (loi pinel)

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Les arguments déjà énoncés me semble pertinents.

Il faut cependant aussi ajouter, pour comparer avec de l’ancien, que :
   - le bien neuf sera exonéré de TF pendant 2 ans au départ (contrairement à l’ancien);
   - le bien neuf subira bien moins de "frais de notaire" (payés par l’acquéreur) que l’ancien;
   - le bien neuf bénéficie de la garantie décennale et il ne devrait pas y avoir de ravalement ou autre gros travaux à prévoir avant pas mal d’années, alors que pour le bien ancien les perspectives de travaux sont généralement moins favorables;
   - un bien construit en 2015 ne vaudra, dans 10 ou 20 ans, sans doute pas exactement le même prix au m² qu’un bien construit en 1995 par exemple (qui est considéré comme "ancien" à présent) : les normes de construction ont évolué, la vétusté sera différente, etc.;
   - un bien neuf Pinel permet un certain gain sur l’IR à payer.

… sachant que tous ces aspects ne sont pas forcément suffisants pour justifier la différence de prix.

A chacun de faire ses calculs (et d’évaluer si le rendement de l’immobilier résidentiel lui apparait présenter un bon rapport rendement / risques, et de bonnes perspectives de revalorisation) !

PS : C’est clair que si l’acheteur tient aussi le rôle du promoteur (=fait le boulot du promoteur, prend les risques, assure le financement, coordonne les intervenants sur le chantier, etc.) ou d’autres intervenants (s’il remplace un artisan en construisant soi-même, etc.) l’acquisition lui reviendra moins cher …. s’il considère (à tord à mon avis) que ce qu’il a fait comme "promoteur" ou "artisan" ne lui a rien couté (ou n’a aucune valeur). Tout travail mérite rémunération, non ?


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#9 06/02/2015 14h47 → Investir dans un T2 avec la loi Pinel... (loi pinel)

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merci à tous pour votre aide.
Je pense que le choix est tres clair à present !

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#10 06/02/2015 14h48 → Investir dans un T2 avec la loi Pinel... (loi pinel)

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Tout à fait GBL mais on peut appliquer là même règle à tout investissement(à la gestion d’un compte titre par exemple).


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#11 06/02/2015 15h08 → Investir dans un T2 avec la loi Pinel... (loi pinel)

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Petite précision

J’étais relativement jeune lors de cet achat et je me suis fait avoir comme il faut
- information plus dure à obtenir à l’époque ,
-bien situé loin de chez moi dans une zone que je ne connaissais pas (et donc pas terrible)
-bien surpayé, acheté sur plan comme un achat "financier’

la chance dans ce malheur c’est que c’était au début des Robien et les appartement vendu était encore "Viable"
l’appartement même si pas terriblement situé à eu des locataires durant quasi toute la période ou je l’ai possédé donc je n’ai pas "perdu" d’argent et d’autres ont eu moins de chance.

Ce n’est que plus tard avec des émissions genre "Robien de la colère"  que j’ai compris que je n’étais pas passé loin de la catastrophe à cause de mon manque d’intérêt et de connaissance donc j’ai approfondi (ici en grande partie)

De plus j’étais un peu pressé lors de la vente ce qui n’a pas arrangé le tout

Chaque expérience est unique et je pense qu’il n’y a pas de solution absolue, donc il faut prendre un peu de temps, faire ses calculs et voir si l’on se sent bien avec la solution choisie

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#12 06/02/2015 22h13 → Investir dans un T2 avec la loi Pinel... (loi pinel)

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Bonjour,

Merci pour votre témoignage et celui de LordWolfy.
Les personnes qui reconnaissent leur erreurs sont rares et c’est encore plus difficile d’admettre qu’on s’est fait "pigeonner".

D’ailleurs, après tout les reportages TV sur la défisc (Robiens de la colère ect…) et le nombre de personnes ruinées, je ne comprends pas que des gens arrivent encore à s’intéresser au Pinel via un promoteur !

Le pourcentage d’investisseurs qui a réellement gagné de l’argent comme ça doit être très très faible…

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#13 07/02/2015 00h52 → Investir dans un T2 avec la loi Pinel... (loi pinel)

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@Guillaume33 : J’ai l’impression que vous faites une généralisation un peu rapide, à partir du témoignage de Lordwolfy.

Il est clair qu’une personne qui achète un bien immobilier situé loin de chez lui, comme un achat "financier", sans même aller sur place donc sans rien connaitre du marché local, et juste en se fiant aux promesses verbale d’un commercial, et en étant obnubilé par une simulation et une défiscalisation, aura toutes les chances de ne pas se rendre compte que ce qu’il achète n’est pas optimal ou pas adapté pour lui, et d’avoir ensuite une grosse déconvenue.

Ca ne signifie nullement que toutes les opérations proposées par des promoteurs soient inadéquates (tout dépend d’ailleurs de ce qu’on y cherche vraiment), ni qu’une majorité d’investisseurs (parmi ceux qui ont correctement "fait leurs devoirs", c’est à dire étudié ce qui leur était proposé suffisamment pour en vérifier l’adéquation avec leurs objectifs et besoins) n’y ai pas "gagné de l’argent".   

Combien de personnes ont ainsi "investi" (un peu au hasard) dans un bien immobilier 10x plus que le montant auquel ils ont payé leur voiture, sans même creuser le dossier, alors qu’ils auront passé des heures à choisir (et à essayer) leur voiture ?  Faut-il les plaindre lorsque leur "investissement" tourne mal, ou espérer que ça leur apprenne à se prendre en main, au lieu de se reposer sur un "vendeur"…


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#14 07/02/2015 10h41 → Investir dans un T2 avec la loi Pinel... (loi pinel)

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Peut-être auront un jour la chance de lire sur ce forum le témoignage d’un "investisseur en défiscalisation" ayant obtenu une rentabilité significative et ayant fait une plus value à la revente…  j’attends toujours ce témoignage smile


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#15 07/02/2015 10h50 → Investir dans un T2 avec la loi Pinel... (loi pinel)

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Ddtee, à mon avis, 100% des investisseurs ayant fait une défiscalisation Perissol à Paris (et ailleurs?) entre 96 et 99 pourraient faire ce témoignage, donc pourquoi généraliser ?

Et en y pensant, c’est même un regret de ne pas l’avoir fait !

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#16 07/02/2015 11h32 → Investir dans un T2 avec la loi Pinel... (loi pinel)

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Vous avez raison de me reprendre, j’aurais du parler d’opération relativement récente c’est ce que j’avais en tête…


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#17 10/02/2015 08h20 → Investir dans un T2 avec la loi Pinel... (loi pinel)

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bonjour

J’ai vu avec le courtier, qui va réorienter sa recherche sur des biens moins "luxueux" (dixit lui même).
Mais à la reflexion, je me posais la question suivante:
Dans 5 ans on finit de payer notre habitation principale. L’habitation en loi Pinel commencerait vers fin 2016/ debut 2017.
Faut il mieux ainsi:
- garder à l’issue des 9 ans l’appartement en pinel, et avoir ce seul credit immo ?
- revendre à l’issue des 9 ans et avoir 0 de credit immo ?
- oublier Pinel et se lancer directement dans l’ancien (moins cher à l’achat, mais frais de notaire, possibles travaux et pas de reduction d’impôt sad )

Merci

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#18 10/02/2015 08h35 → Investir dans un T2 avec la loi Pinel... (loi pinel)

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La présentation des promoteurs est trompeuse. On vous parle des avantages (réduction d’impôt principalement). Ensuite on vous parle du quartier qui en pleine rénovation et qui prendra de la valeur etc etc. et vous vous retrouvez avec un appartement plein nord front à rue qui perdra 50% de sa valeur dans 12/15 ans.

J’ai une amie qui a acheté 98 000€ (+FN) un appartement en de Robien en 2003. On vient de le faire estimer… 40 000€. Appartement situé à Oyonnax, zone à fort faux de chômage (20%), situé plein nord front à rue…

Je vous communique en MP le nom du promoteur qui a changé de nom histoire de se faire un peu oublier. Mais il sévit toujours en 2014.


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#19 10/02/2015 10h44 → Investir dans un T2 avec la loi Pinel... (loi pinel)

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bonjour
Merci à vous
Pour le courtier avec qui je travaille, il ne fait que sur la region parisienne, proche ecole, commerce et transport. C’est ce qu’il m’avait dit et effectivement je l’ai constaté sur les offres qu’il m’a présenté.
Il ne fait pas d’offre "originale" dans des zones inconnues.

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#20 10/02/2015 11h01 → Investir dans un T2 avec la loi Pinel... (loi pinel)

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Encore un bel exemple que vous nous donnez Lachignolecorse. Malheureusement ils sont trop nombreux ces témoignages…
GBL, je ne généralise pas avec 2 ou 3 retours négatifs. J’en ai des centaines sous le coude c’est impressionnant.
Encore la semaine dernière, un client m’appelle, il souhaite revendre un De Robien en fin de Défiscalisation. Un T2 acheté 130 k. Dans la même résidence, il y en a déjà  en vente, certains bradés à 80 K et personne n’en veux !

J’ai gentiment dis à ce client que je ne pouvais pas faire de miracle.
Le pire c’est qu’il est bien entendu en cashflow négatif…donc c’est la double peine.

Pascal95, vous devriez plutôt vous intéresser à l’ancien avec travaux pour générer du déficit foncier.

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#21 30/04/2015 19h59 → Investir dans un T2 avec la loi Pinel... (loi pinel)

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Je déterre le sujet, mais en effet comme tout investissement il faut s’y intéresser. Le courtier avec qui vous travaillez ne vous propose que des biens dans des zones bien placées, cela est normal. La loi Pinel ne peut s’appliquer que dans certaines zones, des grandes villes principalement, finit les biens situés en rase campagne du De Robien. Concernant le prix d’achat, lorsqu’on regarde le coût global, frais de notaire, impôt, normes RT, etc. en général si le prix du bien neuf ne dépasse pas de 15/20% le prix de l’ancien, c’est rentable. Au delà de 20% cela devient plus compliqué.
Cependant il est toujours difficile de faire des généralités, personne n’aurait pu prévoir il y a 20 ans que des T2 à Paris se vendraient plus de 350k € (voire même beaucoup beaucoup plus dans certains quartiers…)

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#22 11/06/2015 12h59 → Investir dans un T2 avec la loi Pinel... (loi pinel)

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bonjour,

Je relance un peu ce sujet car je suis dans une situation proche de celle de Pascal.

On me propose aujourd’hui un projet d’achat en Pinel.
un F2 de 46m2 + 8m2 balcon + parking à saint Jean de Braye (proche banlieue d’Orléans) à 154.000€ + frais de notaire.
L’appartement est orienté ouest (pour le salon + terasse, Nord pour la chambre), à 10min à pied du tram et des bords de Loire.
Selon ma simulation (celle du CGP complétée avec ce qu’il me semblait manquer TF, frais de gestion, assurance PNO, crédit via le simulateur de boursorama et sans tenir compte d’une inflation sur les loyers/charges, ni de vacances (mais d’une assurance vacances locative), ni de travaux) le cashflow serait d’environ -350€/mois.
Déjà, je trouve que ça fait bcp pour une rentabilité qui n’est pas énorme. En cas de revente au prix d’achat : 12.500€ à 6 ans, 24.000 à 9 ans, 31.500 à 12 ans.
Une moins-value à la revente de 15.000 serait donc déjà suffisante à rendre l’opération inintéressante sur 10 ans (qui est mon horizon de placement).

Et en regardant les prix sur seloger.com, la plupart des appartements en vente sur 45-50m2 sont entre 70 et 100k€.

Pour confirmation, pensez vous donc comme moi que le prix de 154k est totalement surévalué ?

Merci

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#23 11/06/2015 13h48 → Investir dans un T2 avec la loi Pinel... (loi pinel)

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@ YannDR

Vous avez répondu vous-même à votre interrogation. C’est un mauvais investissement.
Pour ce prix vous pouvez prétendre à un F2 en deuxième couronne parisienne.

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#24 11/06/2015 22h28 → Investir dans un T2 avec la loi Pinel... (loi pinel)

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C’est effectivement un prix complétement déconnecté du marché pour le coin


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#25 11/06/2015 22h45 → Investir dans un T2 avec la loi Pinel... (loi pinel)

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@yannDR
Je ne pense pas que le prix soit surévalué, car l’erreur est humaine. Là, j’estime qu’on vous pigeonne dans les règles de l’art. Pour 154 000 FAI  je vous trouve un 3 pièces correct dans l’ancien à Aubervilliers, dans un quartier qui prendra de la valeur avec l’arrivée du métro… En banlieue d’Orléans, c’est vraiment, mais alors vraiment, n’importe quoi…
Excusez mon ton direct, qui vise l’arnaque évidente, et non votre bonne foi.
Rastignac

Dernière modification par Rastignac (11/06/2015 22h55)


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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