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#1 01/08/2015 16h26 → Réhabilitation d'un immeuble insalubre : quel montage fiscal ? (agrandissement, immeuble, montage fiscal, travaux)

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Bonjour

Je viens de signer un compromis pour un immeuble ancien vétuste en centre ville (structure pan de bois) qui a été frappé d’un arrêté d’insalubrité il y a plus d’un an. La mairie ne souhaite pas faire les travaux et est bien contente que je m’en occupe.

Il y a une grosse capacité de gagner en m². Aujourd’hui, le nombre de m² déclaré est d’environ 230 sur 3 étages, mais c’est essentiellement parce qu’il y a énormément de perte de place.

L’immeuble est en R+2 mais il pourrait y avoir une extension d’un étage, sur tout ou partie de la structure. Je me suis renseigné auprès de l’urbanisme, via la consultation du plu, c’est quelque chose de possible.

L’acquisition en principal est correct : 160k€. Mon budget travaux est aujourd’hui difficile à réellement estimer (j’attends encore les estimations d’entreprise et d’archi). D’après les premières infos, je table pour être large sur 600k€, avec tout le formalisme archi / bureau d’étude / assurance dommage ouvrage and co. D’après ce que j’ai compris, il est parfois plus simple de casser et de retrouver la structure, pour reconstruire les logements avec un agencement optimisé.

Mon questionnement porte sur le montage financier et fiscal de l’opération. Comment faire pour optimiser la fiscalité de cette opération, sachant qu’à la base je souhaitais faire du LMNP. d’après ce que j’ai compris, la rénovation ne fait pas partie du déficit foncier à partir du moment où on réalise des extensions de surface (ce qui sera mon cas).

J’ai regardé du côté de l’anah mais le prix du loyer est ridicule : je serai obligé de rester pdt 9 ans à 45% de décote pour une subvention de max 200k, qui sera en plus fiscalisée.

Bref, je suis à l’écoute de vos suggestions.

Merci d’avance !

Mots-clés : agrandissement, immeuble, montage fiscal, travaux

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#2 03/08/2015 22h28 → Réhabilitation d'un immeuble insalubre : quel montage fiscal ? (agrandissement, immeuble, montage fiscal, travaux)

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Bonjour,

il y a des organismes qui peuvent financer une grosse partie des travaux, autres que l’anah, type CALD ou via une OPAH (pour un complément sur la façade en général). Renseignez vous auprès de votre mairie, de votre agglo, de votre département et de votre région pour faire le tour de ce que vous pouvez avoir. Dans certains cas, ce sont 80% des travaux qui peuvent être financés !
Attention, vous avez raison, il y a des contreparties en termes de loyers plafonnés et de type de locataires que vous pouvez accueillir.mais à ce niveau de subvention si vos collectivités sont généreuses ça peut valoir le coup.

par ailleurs, réhabiliter un immeuble en centre ville doit être une action parfaitement réfléchie et étudiée :
- vous dites qu’il peut être plus simple de tout faire tomber pour reconstruire. Exact.
Mais en centre ville, les immeubles sont souvent mitoyens, il faut faire attention à préserver la structure des voisins
- ce qui se passe sous le sol est souvent une grande inconnue qui peut peser lourd : des caves qui peuvent s’affaisser, un cours d’eau, quelles fondations ?
- quel est le voisinage… la nuit

le passage d’un expert immobilier et la lecture attentive de l’arrêté d’insalubrité sont un préalable intéressant avant tout chiffrage.

pour le statut, posez la question à un expert comptable qui s’y connait à la fois en SCI et LMNP.

dans votre cas précis,vous allez faire tellement de travaux que le déficit foncier qui sera créé permet beaucoup de choses pour ne pas être imposé sur les loyers avant un sacré bout de temps !

bonne soirée


Eldorado immobilier : Stratégie et marketing de la location saisonnière

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#3 03/08/2015 22h41 → Réhabilitation d'un immeuble insalubre : quel montage fiscal ? (agrandissement, immeuble, montage fiscal, travaux)

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Eldoradoimmo a écrit :

le déficit foncier qui sera créé permet beaucoup de choses pour ne pas être imposé sur les loyers avant un sacré bout de temps !

Bonjour Eldoradoimmo, oui en effet SAUF que les travaux de construction, reconstruction et agrandissement ne sont pas pris en compte pour le calcul du déficit foncier…
Attention au redressement par l’administration fiscale.

J’ai fait un billet de blog complet sur la technique du déficit foncier, pas toujours simple à appréhender:

Déficit foncier : Le double effet Kiss Cool - Immeuble de Rapport

Bien à vous.

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#4 04/08/2015 13h12 → Réhabilitation d'un immeuble insalubre : quel montage fiscal ? (agrandissement, immeuble, montage fiscal, travaux)

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précision très intéressante en effet

en général, par "reconstruction", l’administration veut dire démolition/puis reconstruction des murs. Dans ce cas, le bâtiment existant n’est pas pris en compte, et seul la création d’un nouveau bâtiment est retenue. Au passage, cela entraîne aussi le devoir de payer les taxes locales d’aménagement.

raison de plus pour ne pas tout faire tomber et reconstruire, mais bien réhabiliter l’existant en gardant les murs.

en général, cela se contourne en créant une deuxième enveloppe au bâtiment, pour ensuite faire tomber les murs déjà existants… mais difficile à imaginer en centre ville par manque de place.


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#5 04/08/2015 15h36 → Réhabilitation d'un immeuble insalubre : quel montage fiscal ? (agrandissement, immeuble, montage fiscal, travaux)

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Eldoradoimmo a écrit :

en général, par "reconstruction", l’administration veut dire démolition/puis reconstruction des murs

En général oui, mais il faut vraiment faire attention à l’envergure des travaux. Un tableau du BOFIP donne quelques exemples intéressants : alinéas 120 et suivants à l’adresse Revenus fonciers - Charges déductibles - Définition des dépenses de travaux

The Dude a écrit :

Comment faire pour optimiser la fiscalité de cette opération, sachant qu’à la base je souhaitais faire du LMNP. d’après ce que j’ai compris, la rénovation ne fait pas partie du déficit foncier

Si vous souhaitez faire du LMNP, oubliez tout de suite la notion de déficit foncier… Les déficits BIC n’étant pas imputables sur le revenu global

Dernière modification par Siocnarf (04/08/2015 15h38)


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#6 04/08/2015 15h38 → Réhabilitation d'un immeuble insalubre : quel montage fiscal ? (agrandissement, immeuble, montage fiscal, travaux)

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Pour le statut LMNP, il faut prendre en compte la valeur des murs pour l’amortissement.
Dans votre cas, bien se renseigner surtout si tout ou une partie sont à démolir…

L’autre solution serait de constituer une SCI à l’IS (avez vous fait mentionné dans votre compromis une clause de ce type ?) vous aurez ainsi le loisir de louer en nu ou en meublé chaque lot.
Les divers travaux engagés passeront en charges/amortissements (par contre je me pose la question : même en cas de démolition/reconstruction/agrandissement ?)

Le bémol sera en cas de vente lorsque la valeur comptable des murs tombera à 0 €…

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#7 04/08/2015 15h53 → Réhabilitation d'un immeuble insalubre : quel montage fiscal ? (agrandissement, immeuble, montage fiscal, travaux)

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Je me trompe où en LMNP l’ensemble des travaux viendra réduire les revenus BIC, et donc l’imposition BIC.

Soit c’est de l’entretien et c’est une charge à opposer directement aux recettes.

Soit c’est de la réha et donc à amortir selon les règles appliquées par votre Expert Comptable, amortissement réduisant le revenu BIC.

Pour ce qui est d’un BIC négatif, cela est synonyme de cash négatif…

De mémoire, excusez moi, jai pris du recul par rapport à ces montages dernièrement, l’amortissement LMNP est illimité contrairement au déficit foncier qui est plafonné.


Pourquoi pas Vous?

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#8 04/08/2015 16h00 → Réhabilitation d'un immeuble insalubre : quel montage fiscal ? (agrandissement, immeuble, montage fiscal, travaux)

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Oui, pour moi on ne peut faire de déficit en BIC (je me suis sans doute mal exprimé), ou cela viendra estomper des bénéfices d’autres sources de type BIC mais en aucun cas ne viendra estomper les impôts impôts sur le revenu du ménage.

Dans du LMNP ancien "classique", l’amortissement des murs sur 10 ans max vient estomper le revenus touchés par les loyers mais par contre quant-est t’il avec ce genre de projet qui ne générera pas de recettes immédiatement, grand travaux oblige ? Ceci peut être rapporté d’une année sur l’autre ?

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#9 04/08/2015 16h07 → Réhabilitation d'un immeuble insalubre : quel montage fiscal ? (agrandissement, immeuble, montage fiscal, travaux)

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En effet, vous ne pouvez faire de déficit en LMNP uniquement sur la base des amortissements.

C’est l’article 39 C du Code Général des Impôts qui limite la déduction des amortissements à hauteur des loyers.

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#10 05/08/2015 23h00 → Réhabilitation d'un immeuble insalubre : quel montage fiscal ? (agrandissement, immeuble, montage fiscal, travaux)

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Gamma76 a écrit :

Dans du LMNP ancien "classique", l’amortissement des murs sur 10 ans max vient estomper le revenus touchés par les loyers mais par contre quant-est t’il avec ce genre de projet qui ne générera pas de recettes immédiatement, grand travaux oblige ? Ceci peut être rapporté d’une année sur l’autre ?

Avec le statut LMNP, les déficits générés par les amortissements (et eux seuls) sont reportables indéfiniment


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#11 05/08/2015 23h06 → Réhabilitation d'un immeuble insalubre : quel montage fiscal ? (agrandissement, immeuble, montage fiscal, travaux)

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Gamma76 a écrit :

Oui, pour moi on ne peut faire de déficit en BIC (je me suis sans doute mal exprimé), ou cela viendra estomper des bénéfices d’autres sources de type BIC mais en aucun cas ne viendra estomper les impôts impôts sur le revenu du ménage.

La loi a changé récemment?  Il y a peu le LMP pouvait très bien reporter son déficit( BIC) sur son IR. C’est d’ailleurs une des principales différences LMNP LMP.


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#12 06/08/2015 00h52 → Réhabilitation d'un immeuble insalubre : quel montage fiscal ? (agrandissement, immeuble, montage fiscal, travaux)

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@ZX-6R

Voici ce que m’a répondu mon comptable lorsque je lui ai fait la même réflexion que vous
a toutes fins utiles

Compta expert a écrit :

Imputation des déficits : Possible en apparence mais … souvent impossible en réalité.

Un des avantages souvent évoqué du statut LMP est qu’il permettrait d’imputer les déficits constatés sur le revenu d’ensemble du loueur.
Or cet avantage est fortement amoindri du fait qu’il n’est pas possible de constater des déficits provenant d’amortissements dans le calcul du résultat fiscal d’une activité de location (art 39 C II 2 du CGI).
En pratique cette disposition aboutit à ne constater aucun déficit, mais seulement des amortissements reportables, ou imputables sur les plus values réalisées ultérieurement, chez les loueurs en meublé.
Cet inconvénient est pondéré par le fait que ces amortissements sont reportables sans limite dans le temps. Cette règle est également valable pour les loueurs en meublé non professionnels, ce qui aboutit en pratique à pouvoir reporter leurs déficits sous forme d’amortissements excédentaires sans limitation de durée, et ainsi à limiter la contrainte d’imputation des reports déficitaires dans un délai de 10 ans, cette limitation ne concernant que les déficits non issus d’amortissements.


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#13 06/08/2015 07h59 → Réhabilitation d'un immeuble insalubre : quel montage fiscal ? (agrandissement, immeuble, montage fiscal, travaux)

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Eldoradoimmo a écrit :

Avec le statut LMNP, les déficits générés par les amortissements (et eux seuls) sont reportables indéfiniment

Ce n’est pas tout à fait exact. Techniquement, on ne peut pas créer de déficit comptable avec les amortissements. On consomme les amortissements pour annuler un résultat bénéficiaire primaire (ie : hors imputation des déficits reportés), et ce à concurrence de ce résultat maximum. L’amortissement non consommé est différé.

Donc techniquement, ce n’est pas un "déficit généré par les amortissements reportable indéfiniment", c’est un amortissement non consommé.

L’impossibilité de générer un déficit via l’amortissement induit l’impossibilité d’imputer, en LMP, ce déficit non générable sur le revenu global.

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#14 06/08/2015 13h35 → Réhabilitation d'un immeuble insalubre : quel montage fiscal ? (agrandissement, immeuble, montage fiscal, travaux)

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Il n’est pas bien difficile de faire un déficit (sans parler d’amortissements). Vous achetez un bien en milieu d’année, vous ne rentrez pas de loyers pendant la période de travaux, si en plus vous avez un prêt in fine sur une courte durée, vous devez avoir pas mal de charges et peu de revenus. Donc ce déficit pourrait théoriquement venir baisser votre IR.

Le problème est que je ne suis pas sur que vous puissiez conserver le statut LMP en étant déficitaire. Vu que le bénéfice doit représenter plus de 50% des revenus du foyer, si vous avez d’autres revenus, techniquement vous perdez le statut LMP.


Left the Rat Race in 2013

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#15 06/08/2015 13h46 → Réhabilitation d'un immeuble insalubre : quel montage fiscal ? (agrandissement, immeuble, montage fiscal, travaux)

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ZX-6R a écrit :

Le problème est que je ne suis pas sur que vous puissiez conserver le statut LMP en étant déficitaire. Vu que le bénéfice doit représenter plus de 50% des revenus du foyer, si vous avez d’autres revenus, techniquement vous perdez le statut LMP.

Ce n’est pas exact. Ce sont bien les recettes et pas les bénéfices qui sont prises en compte pour déterminer le statut LMP ou non :

les recettes annuelles retirées de cette activité (total des loyers TTC, charges comprises)

Source : http://vosdroits.service-public.fr/prof … 2805.xhtml

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#16 06/08/2015 14h23 → Réhabilitation d'un immeuble insalubre : quel montage fiscal ? (agrandissement, immeuble, montage fiscal, travaux)

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Autant pour moi, je confonds avec l’ISF.  thank you pour la rectification.

désolé pour mon anglais, le francais est interdit pour thank you


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#17 06/08/2015 15h09 → Réhabilitation d'un immeuble insalubre : quel montage fiscal ? (agrandissement, immeuble, montage fiscal, travaux)

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En pratique, c’est surtout l’année où il réalise une acquisition, qu’un LMP a la possibilité d’imputer un déficit (lié aux frais associés à l’acquisition) de son revenu. (Et si ça correspond àune année avec de forts revenus, tant mieux pour ce LMP). Les autres années, ça présente peu d’intérêt, car il sera rare que ce déficit (par exemple généré en partie avec les intérêts d’emprunt ou les amortissements) dépasse significativement les revenus hors charges, sur une période de quelques années.
Cette situation n’a nullement évolué depuis + de 15ans, et un comptable qui découvre ceci me semble un peu découvrir la roue. Mais il est vrai que certaines personnes (en général pour vendre leurs produits) prennent un malin plaisir à vanter certains prétendus avantages du statut LMP …. qui n’existent pas vraiment.


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