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Forums des investisseurs heureux

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#1 30/11/2014 16h26 → Projet immobilier de construction de 6 maisons : quel montage fiscal ? (montage fiscal villa status juridique optimisation)

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Je m’appele Michel, j’ai une experience de 25 environs dans la construction de maison individuelle. Je suis artisan à mon compte.
Je souhaite investir dans l’achat d’un grand terrain pour y construire 6 maisons individuelle de standing.
Je chiffre l’opération à 2 millions d’euros financé par 25% de fonds propre et 75% d’emprunt bancaire.
Mon objectif est de construire ces maisons pour les vendre en direct. (pas de vente sur plan). J’estime une plus-value avant impôt de l’ordre de 200 000 euros. Si tout se passe bien, je souhaite re investir ces gains dans une opération similaire.

Je me pose des questions sur le montage fiscal.
Je ne souhaite pas que ces gains potentiel impactent mon revenu fiscal et donc être imposé sur le revenu sur ces gains.
J’ai cherché sur le forum, mais je n’ai pas réussi à trouver une réponse qui correspondrait à ma situation. Mais d’après ce que j’ai compris je suis un marchand de bien?
Mon avocat me conseille de créer une société SAS qui détiendrait 100% des parts d’une SCCV crée spécialement pour l’occasion.
Je doute que ce choix soit le plus optimal c’est pourquoi je me permets d’avoir votre avis sur ce montage?

Mots-clés : montage fiscal villa status juridique optimisation

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#2 30/11/2014 20h50 → Projet immobilier de construction de 6 maisons : quel montage fiscal ? (montage fiscal villa status juridique optimisation)

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Vous comptez ne gagner que 200k€ pour un projet de 2 millions???   Lâchez l’affaire de suite!


Left the Rat Race in 2013

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#3 30/11/2014 21h32 → Projet immobilier de construction de 6 maisons : quel montage fiscal ? (montage fiscal villa status juridique optimisation)

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Je suis entierement d’accord : faire 10% avec autant d’investissement financier mais surtout temporel (et je ne compte pas la sueur de votre front) est faible.


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#4 30/11/2014 21h35 → Projet immobilier de construction de 6 maisons : quel montage fiscal ? (montage fiscal villa status juridique optimisation)

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Certes mais il va investir €500k donc le retour sur fonds propres sera de 40%. C’est pas négligeables si c’est reproductible plusieurs fois de suite.

A €2.2m de prix de vente pour 6 maisons, ça nous donne probablement une maison de €400k.
Dans quel coin opérer vous pour que cela soit qualifié de standing?

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#5 30/11/2014 21h58 → Projet immobilier de construction de 6 maisons : quel montage fiscal ? (montage fiscal villa status juridique optimisation)

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Bonsoir,

ZX-6R a écrit :

Vous comptez ne gagner que 200k€ pour un projet de 2 millions???   Lâchez l’affaire de suite!

Au delà de cet avis qui peut être soit partagé (lemouz) ou bien challengé (kiwijuice), reste que la question posée initalement par Plume313 sur le montage fiscal n’a pas été addressée.
Je me garderai bien d’emettre un avis mais je gage que GBL ou Philippe30 auront quelque chose à proposer !

Bien à vous,


Dooffy

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#6 30/11/2014 22h08 → Projet immobilier de construction de 6 maisons : quel montage fiscal ? (montage fiscal villa status juridique optimisation)

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Il faut prendre en compte la marge d’erreur! Une approximation de 10% sur 500k€ c’est 50k€ mais sur 2M€ c’est 200k€, et quand on emprunte 75%, c’est la banqueroute. Notre ami vu sa question est complètement néophyte en tant que promotteur, donc je lui conseille vivement de bien réfléchir à son projet et de viser beaucoup plus petit.


Left the Rat Race in 2013

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#7 30/11/2014 22h27 → Projet immobilier de construction de 6 maisons : quel montage fiscal ? (montage fiscal villa status juridique optimisation)

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ZX-6R a écrit :

Il faut prendre en compte la marge d’erreur! Une approximation de 10% sur 500k€ c’est 50k€ mais sur 2M€ c’est 200k€, et quand on emprunte 75%, c’est la banqueroute.

Merci pour vos remarques, il est vrai que 10% sur ce type d’investissement peut paraitre faible mais il s’agit de mon scénario pessimiste. Je table sur un scénario normal à une rentabilité de 35%.
Je prefere toujours être prudent avant d’avancer des chiffres qui par experience ne refléteront pas forcement la réalité.

kiwijuice a écrit :

Certes mais il va investir €500k donc le retour sur fonds propres sera de 40%. C’est pas négligeables si c’est reproductible plusieurs fois de suite.

A €2.2m de prix de vente pour 6 maisons, ça nous donne probablement une maison de €400k.
Dans quel coin opérer vous pour que cela soit qualifié de standing?

Je suis dans le sud-ouest, quand j’utilise le mots standing c’est pour pas définir une maison en carton faites avec des matériaux bas de gamme et des finitions qui laisse à désirer.
Je ne fais pas cet investissement que pour une raison financière, meme si j’attache de l’importance sur ce point, j’aime avant tout construire des maisons , c’est d’ailleurs pour cela que je fais ce métier (je dirige une entreprise dans le secteur du batiment).
Certains aiment jouer au tennis ou au golf, moi j’aime construire des maisons de qualités.

Dernière modification par Plume313 (30/11/2014 22h36)

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#8 01/12/2014 00h16 → Projet immobilier de construction de 6 maisons : quel montage fiscal ? (montage fiscal villa status juridique optimisation)

Modérateur
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En ce qui concerne le montage fiscal, je n’ai rien de mieux que ce qui a été conseillé par l’avocat à proposer. Mais je ne suis pas du tout spécialiste de ce genre de montage, et, si j’avais à m’y lancer, je prendrais pas mal d’autres avis, et surtout je m’efforcerais de comprendre moi-même les alternatives (il faudrait déjà commencer par les identifier….) et leurs avantages/inconvénients potentiels.
Il faut sans doute isoler le plus possible l’activité du patrimoine personnel de Plume313 aussi bien au niveau responsabilité (mais ça ne sera pas complètement étanche, car les banques demanderont sans doute des garanties sur le patrimoine perso de Plume313, et comme gérant sa responsabilité pourra sans doute être recherchée aussi si un créancier estime que la gestion a été défaillante) que fiscal (pour que, si tout se passe bien, le bénéfice ne soit pas imposé à l’IR et aux prélèvements sociaux, et reste dans une société où il pourra -après paiement de l’IS- être investi ensuite dans d’autres opérations).

Moi aussi, vu le niveau d’incertitude sur l’opération, et donc le risque pris (qui est de perdre une partie voire la totalité des 500k€ investis, voire plus car comme gérant les créanciers poursuivront sur biens propres), le temps consacré et le stress à encaisser, viser une marge potentielle de 200k€ me semble trop peu pour que l’opération en vaille la peine. Il faudrait espérer gagner bien plus (au moins 500k€ si tout se passe comme anticipé, et avoir déjà lister les aléas, et en avoir levé la plupart) pour que je me lance la dedans, car je sais d’expérience qu’il y a des aléas qui rendent la plupart du temps le résultat final d’un projet moins alléchant que les prévisions ne le laissaient entrevoir. Plume313 étant du métier, j’imagine qu’il connait ces aléas bien mieux que moi, et à l’habitude de s’en occuper.

La liste des aléas (je ne la liste pas pour décourager Plume313, qui en est sans doute bien conscient et les a pris en compte) est longue :
   - difficulté (ou même simplement retard) pour vendre les maisons au prix anticipé
   - dépassement du prix de revient anticipé (pour toutes les causes possibles et imaginable pouvant intervenir lors d’un tel projet)
   - retard dans le projet (pour de multiples causes : retard dans l’obtention des autorisations, des homologations post-construction, sous-traitant défaillant, intempéries, chantier arrêté par une autorité tierce, etc.)
   - malfaçons non détectées à temps
   - tous les risques sociaux associés à une entreprise
   - etc.

Au niveau du financement, soit Plume313 a déjà un accord presque définitif d’une banque (pour des raisons qu’il n’auraient pas décrites), soit il va devoir l’obtenir, et alors un apport de 500k€ risque de ne pas être suffisant pour obtenir un financement avec l’intention de ne commercialiser les maison qu’après leur construction (la banque ne débloquera les fonds nécessaire pour construire que s’il y a déjà des acheteurs pour une bonne partie des maisons, ou si Plume3131 peut apporter d’autres garanties).
Je pense qu’il serait mieux de commercialiser les maison avant de les avoir terminées (autant pour le financement que pour permettre aux acheteurs de les personnaliser un minimum, voire un maximum). Pour quelle raison ne pas le faire ?  (il faut faire la maison qui plaira le plus à l’acheteur, pas à Plume313)


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#9 01/12/2014 06h54 → Projet immobilier de construction de 6 maisons : quel montage fiscal ? (montage fiscal villa status juridique optimisation)

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Plume313 a écrit :

Mon avocat me conseille de créer une société SAS qui détiendrait 100% des parts d’une SCCV crée spécialement pour l’occasion.

Votre avocat vous a expliqué le pourquoi de ce montage ?
La Société civile de construction vente  n’est elle pas suffisante ?
Pourquoi passer par une SAS ?

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#10 01/12/2014 09h51 → Projet immobilier de construction de 6 maisons : quel montage fiscal ? (montage fiscal villa status juridique optimisation)

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Les sociétés civiles de construction vente sont soumises au même régime fiscal que les SNC et sont exclues de l’IS. S’il veut maîtriser la distribution des revenus, il doit passer par une second structure, ici une SAS.

Code général des impôts - Article 239 ter | Legifrance

Dernière modification par pierrejacques11 (01/12/2014 09h52)

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#11 01/12/2014 12h48 → Projet immobilier de construction de 6 maisons : quel montage fiscal ? (montage fiscal villa status juridique optimisation)

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Merci pour l’information.


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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