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#1 03/12/2015 14h45 → Création d'une société foncière (location d'immeubles) : quel montage juridique ? (création, entreprise, foncière, impots, montage, sas, sci)

Membre
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Bonjour,

Un ami et moi avons pour projet de nous associer afin de créer une entreprise de location d’immeubles (une foncière en somme). Nous avons tous les deux 27 ans, en poste actuellement dans des sociétés de construction/promotion immobilière. Nous avons des profils d’ingénieurs avec seulement des notions de juridique. Notre projet est assez précis mais nous ne savons pas comment le monter juridiquement. Nous souhaiterions avoir le conseil de personnes compétentes en juridique/fiscalité et ayant de l’expérience en matière entrepreneuriat à plusieurs pour nous aider à monter notre entreprise de manière optimisée.

Notre projet consiste à acheter de l’immobilier afin de le mettre en location, acquérir du capital dans cette société grâce aux profits de la location (habitation nue à court terme, commerce et bureaux pourquoi pas par la suite) puis nous rémunérer lorsque l’entreprise fonctionnera bien. Notez que dans mon texte, court terme = 5 à 10 ans (c’est de l’immobilier). Nos contraintes sont les suivantes :

- Bien séparer nos biens personnels de ceux de la société (la SCI seule semble donc proscrite ?)
- Les biens achetés seraient susceptibles de nécessiter des travaux,
- Le financement se ferait premièrement par l’apport d’un capital à définir d’environ 80 k€, d’emprunt bancaire, mais nous ne nous fermons pas les portes sur d’autres modes de financement (participatif, entrée de nouveaux associés…) et nous pourrions compléter le capital de la société par apport ultérieur des associés. A priori donc il faudrait une société à capital variable (?),
- Nous continuerions nos activités professionnelles respectives à court/moyen terme,
- Nous voudrions la flexibilité de l’organisation des responsabilités qui serait susceptible d’évoluer avec l’entreprise (rédaction d’un pacte d’associés révisable adossé aux statuts ?)
- Nous ne nous rémunérerions pas au début de l’activité, les profits devant être réinvestis directement dans le capital de la société. A terme nous envisagerions une rémunération non fixe par dividendes et plus tard (souhaité en tous cas) une rémunération salariale.
- Les biens ont pour vocation à être rentables, nous ne cherchons pas la plus value à la revente. Nous ne serons pas des marchands de biens, toutefois des cessions pourront être envisagés pour renouveler le "parc" immobilier si cela peut-être intéressant du point de vue valorisation locative et rendement.

A la lecture de beaucoup de documentation il semblerait que la SAS serait la structure la plus adaptée pour porter le projet dans notre situation compte-tenu des contraintes ci-dessus. Je pars de ce principe mais suis à l’écoute des connaisseurs si d’autres montages leur semblent plus appropriés. Mes questions sont les suivantes :

- Quel régime fiscal de la SAS serait le plus approprié à court terme (profits réinvestis dans l’entreprise, pas de dividendes, possibilité d’amortir les biens?)? Sera-t-il judicieux de changer de régime quand nous toucherons des dividendes ? Dans quelle mesure nous pourrions modifier plusieurs fois le régime fiscal de la société ?
- Est-il judicieux de créer une SAS holding puis des SCI filiales pour chaque bien afin de se laisser la possibilité de noyer les bénéfices de certains biens dans les pertes des autres ? Quel régime fiscal pour les filiales ?
- Quelle est la flexibilité juridique de transférer des biens d’une structure à l’autre (de la SAS vers la SCI et vice-versa),

Merci aux personnes expérimentées de me dire si nous nous sommes posé les bonnes questions et si nous partons dans le bon sens.

Je remercie ceux qui auront pris le temps de tout lire et remercie bien bas ceux qui prendrons le temps en plus de me répondre smile

Message édité par l’équipe de modération (03/12/2015 15h54) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : création, entreprise, foncière, impots, montage, sas, sci

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#2 03/12/2015 15h28 → Création d'une société foncière (location d'immeubles) : quel montage juridique ? (création, entreprise, foncière, impots, montage, sas, sci)

Modérateur
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Bonjour,

Je vous suggère de bien respecter notre charte et vous présenter avec un peu plus d’info ici.

En ce qui concerne votre projet, les premières questions à se poser à mon avis sont :
   - Quels sont les principaux chiffres de l’activité visée (combien serait investi ? quelles recettes attendues ? quelles charges attendues ? quand ?)
   - Pourrez-vous trouver des financements ? Aucune banque ne prêtera un montant important (de combien y aura-t-il besoin ?) à une société nouvelle et avec de faibles capitaux propres (80 k€) sans prendre de solides garanties, d’une part sur sur les biens dans lesquels la société investira, et d’autre part sur le patrimoine personnel des mandataires sociaux de la société (vous et votre ami). Avez-vous de quoi apporter de telles garanties (du patrimoine et/ou des flux de revenus qui ne servent pas qu’à financer votre train de vie et rembourser des emprunts déjà existants) ? Avez-vous déjà contacté ne serait-ce qu’une banque pour évaluer la faisabilité d’un financement ?
    - Quelles compétences sont requises pour mener à bien un tel projet (vous connaissez la construction/promotion dans l’immobilier, mais quid de la gestion de locataires, des aspects financiers et comptables, pour ne pas parler du juridique/fiscal sur lequel vous êtes conscients de vos lacunes) et comment les couvrir ?
    - Ce projet est-il 100% compatible avec vos contrats de travail actuels (certains contrats de travail interdisent/limitent certaines activités).

Les autres questions viendront éventuellement ensuite. (Mais la complexité de la structure ne se justifierait qu’avec une surface financière en relation, et le "capital variable" n’est nullement nécessaire : creusez la notion de "compte courant d’associé" pour les SARL/SNC/SC, ou la possibilité pour un actionnaire d’une petite SA/SAS de prêter des fonds à la société).


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#3 03/12/2015 16h40 → Création d'une société foncière (location d'immeubles) : quel montage juridique ? (création, entreprise, foncière, impots, montage, sas, sci)

Membre
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Merci de votre réponse et désolé pour l’oubli de présentation (c’est fait).

Pour l’instant nous n’avons pas rencontré de banque. Nous souhaitons "caler" un peu le projet avant d’aller voir des banques quitte à ce que leurs retours ne correspondent pas du tout à nos attentes, nous voulons montrer qu’on a réfléchi un minimum avant de leur demander de nous consacrer du temps.

En fait nous pensons pour commencer acheter un/des biens à la hauteur de notre capital et de ce qu’une banque serait en capacité de nous prêter. N’ayant chacun aucun emprunt en cours, des situations d’emploi correct (cadres en CDI, 50-55k€brut annuels chacun, capacité d’épargne de l’ordre de 10-15k€ pour moi, à peu près autant pour mon associé) nous pouvons (au moins au début) garantir couvrir les éventuelles pertes locatives sur nos deniers et ce point peut d’ailleurs servir à estimer à moindre risque pour les banques le volume de notre premier investissement (appartement(s), 300k€, 12k€ de loyer pour commencer nous conviendrait par exemple et si cela doit être moins vis à vis des banques et bien ce sera moins mais il faut bien un début).

La gestion des locataires ne me pose pas de problème l’ayant déjà fait pour un bien appartenant à mes parents (qui ont eux-même un patrimoine immobilier personnel assez conséquent de plusieurs appartements et immeubles). La gestion financière et fiscale nous l’apprendrons au fur et à mesure mes parents pouvant aussi me conseiller sur ce point. De plus je connais déjà la gestion financière pour du locatif de locaux commerciaux de par mon emploi. Le principe est le même pour la gestion des charges, vacance locative, équilibre avec les dettes…. Bref je ne me fais pas de soucis sur les points "opérationnels".

Concernant nos lacunes juridiques et fiscales, et bien c’est la raison de ma présence sur ce forum wink Me renseigner sur le sujet.

Pas de problème pour cumuler les emplois dans nos situations (convention collective, contrat…).

Je vais creuser un peu vos conseils de compte courant d’associé et d’actionnariat (notion qui est pour le coup complètement étrangère pour moi). La SARL a été écartée de notre réflexion à cause des cotisation sociales (1700€/an) et taxation des dividendes (45%), est-ce une erreur ?

Dernière modification par Jipy (03/12/2015 17h17)

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#4 03/12/2015 17h18 → Création d'une société foncière (location d'immeubles) : quel montage juridique ? (création, entreprise, foncière, impots, montage, sas, sci)

Modérateur
Réputation :   1084 

Si vous visez un premier investissement de 300k€ pour dégager 12k€ de loyer annuel (et d’autres investissements  similaires ensuite, si vous avez le financement pour), vous êtes très mal parti à mon avis.

Ca ne génèrera pas de sitôt de quoi payer quiconque (ne serait-ce qu’une fraction de SMIC), et même ça ne s’autofinancera jamais, et vous pourrez juste injecter du cash frais dans l’activité mois après mois.

Vous devriez atterrir,  viser des rentabilité bien plus élevées, et étudier les SCI (soit à l’IR soit à l’IS) au niveau de la structure, plutôt qu’imaginer faire mieux avec autre chose (sans bien savoir quoi et pourquoi ça ferait mieux). Quand votre SCI aura atteint une certaine taille, et que vous maitriserez les aspects juridiques et fiscaux, vous pourrez toujours envisager autre chose.

Je suis d’accord avec vous qu’il vous faut encore préciser (et améliorer) le plan avant d’aller voir les banques.


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#5 03/12/2015 22h38 → Création d'une société foncière (location d'immeubles) : quel montage juridique ? (création, entreprise, foncière, impots, montage, sas, sci)

Modérateur
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Bonsoir,

1/ Afin d’appréhender les domaines qui vous manquent pour réaliser votre projet, lisez les sujets de la rubrique "Immobilier Physique" de nos forums. Pas de chance pour vous, c’est la rubrique la plus polluée achalandée avec déjà 1745 discussions (50% de plus que la rubrique actions quand même) car vous n’êtes malheureusement pas le premier rêveur qui vient poster sans avoir préalablement fait une recherche et lu nos discussions. Administrer un patrimoine immobilier n’a portant rien à voir avec être rentier ^^.

2/ Quand vous aurez bien assimilé le métier que vous projetez, si vous voulez vraiment constituer une société, intéressez vous à une structure mère et autant de structures fille qu’il y aura de biens immobiliers. Ceci vous permettra de faire circuler les capitaux d’une structure à l’autre plus facilement, d’avoir des fiscalités adaptées à chaque typologie de bien ou d’activité, de conserver l’antériorité fiscale pour l’acquéreur en cas de cession, de minimiser les frais de mutation en vendant des sociétés sous seing privé plutôt que des biens devant un officier ministériel, de les domicilier où vous voulez, de mieux séparer les comptes bancaires, d’esquiver les préemptions, etc etc.

Votre route sera longue, très longue, je vous souhaite bonne lecture, peu de choses sont impossibles …


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#6 03/12/2015 23h33 → Création d'une société foncière (location d'immeubles) : quel montage juridique ? (création, entreprise, foncière, impots, montage, sas, sci)

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Bonjour,

Je partage la dernière remarque de GBL : Pour 300 k investit il faudrait que ça dégage au minimum 30 k de loyer/an ! A défaut autant rester tranquillement dans le canapé smile

Commencez par étudier des dossiers d’immeubles en vente , histoire que vous compreniez bien le marché et les rentabilités possibles…

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#7 07/12/2015 21h49 → Création d'une société foncière (location d'immeubles) : quel montage juridique ? (création, entreprise, foncière, impots, montage, sas, sci)

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Pour le montage, je vous invite également à discuter avec un expert comptable spécialiste de l’immobilier.
Plusieurs options vont s’offir à vous : SAS, SARL, SCI…peut-être même un peu de chaque big_smile

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