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Forums des investisseurs heureux

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#26 23/04/2015 14h47 → Sentenza : étude de cas immobilier (studio en région parisienne) (locatif, pinel, studio)

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non je ne pense pas que mon investissement est dangereux. Dans le pire des scénarios je sors 250€ de ma poche par mois ce que je peux assumer sans problème.
J’ai acheté  un bien dans un secteur demandé et neuf et qui va probablement prendre de la valeur à l’arrivée du métro mais j’entends bien vos arguments.
Même si Montrouge perds quelques %, ça n’effacera pas la hausse vertigineuse qu’a connu cette ville en dix ans. j’y ai travaillé il y a deux ans, le quartier de la mairie est devenue très sympa.
J’ai également travaillé à Saint Ouen l’année dernière, cette ville est en pleine transformation (mais déjà quasiment trop tard pour investir)

Dernière modification par sentenza (23/04/2015 14h49)

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#27 23/04/2015 14h58 → Sentenza : étude de cas immobilier (studio en région parisienne) (locatif, pinel, studio)

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Si vous ne croyez pas au phénomène de gentrification, allez voir dans le 19e arrondissement : quartiers Jourdain / Pyrénées / Buttes Chaumont, vous verrez, il a été à l’oeuvre en quinze ans.

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#28 23/04/2015 17h02 → Sentenza : étude de cas immobilier (studio en région parisienne) (locatif, pinel, studio)

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Je ne comprends pas trop votre démarche.
Vous vous présentez comme un débutant, vous demandez des conseils, tout le monde vous dit que c’est une bêtise mais vous persistez…

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#29 28/04/2015 16h30 → Sentenza : étude de cas immobilier (studio en région parisienne) (locatif, pinel, studio)

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Il est toujours intérressant de partager des retours d’expérience et les points de vue.

Si je passais sur 25 ans en remboursement de crédit, au final, je devrais faire payer 35000 euros de plus en interets de crédit. Je pense garder ce logement très longtemps donc ça m’interresse pas vraiment.

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/5016_screen.png

Voilà ma simule dans le cas où 80% des loyers seulements entrent (ce qui est quand même assez pessimiste), je ne sais pas si j’ai oublié quelque chose.

Dernière modification par sentenza (28/04/2015 16h32)

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#30 28/04/2015 16h46 → Sentenza : étude de cas immobilier (studio en région parisienne) (locatif, pinel, studio)

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Je n’ai pas le même raisonnement que vous sur le "surcoût" de 35000 €.
Ce qui vous coûte, c’est l’argent que vous mettez (donc le CF négatif).
Si vous allongez le prêt mais que vous passez en CF positif, c’est votre locataire qui paye les 35000€, pas vous. J’essaierai de vous faire une simulation quand j’aurais un peu de temps pour vous montrer la différence.

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#31 28/04/2015 20h15 → Sentenza : étude de cas immobilier (studio en région parisienne) (locatif, pinel, studio)

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Je n’aime pas les cash-flow négatifs, ni les emprunts à 25 ans… Mais entre ces deux problèmes, je choisirais les 25 ans. Pourquoi ? Parce que c’est votre première affaire et qu’il faut garder de la marge si une autre occasion se présente. Un cash flow positif renforce votre crédibilité auprès de la banque, vous avez réussi un investissement qui n’entame pas votre salaire. Et puis c’est le locataire qui paie les intérêts explosifs du prêt à 25 ans, pas vous… Et aussi parce que vous affirmez ne pas être vendeur avant très longtemps. Bref, je tenterai un prêt à 25 ans, modulable sans trop de pénalités pour pouvoir le ramener à 20 ans, si les loyers augmentent.
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#32 29/04/2015 14h56 → Sentenza : étude de cas immobilier (studio en région parisienne) (locatif, pinel, studio)

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Je pensais avoir fait mon opinion sur la durée. ma partenaire préfère elle aussi 20 ans.

Mais vos arguments sont peut etre recevables, y a il d’autre avis sur la pertinence de passer de 20 ans à 25 ans de crédit?

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#33 29/04/2015 16h23 → Sentenza : étude de cas immobilier (studio en région parisienne) (locatif, pinel, studio)

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De mon point de vue @Rastignac a parfaitement résumé votre problématique


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#34 29/04/2015 18h57 → Sentenza : étude de cas immobilier (studio en région parisienne) (locatif, pinel, studio)

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Bonjour,

Michael a écrit :

Acheter une dette n’est pas un investissement, cela vous condamne à remettre au pot tous les mois,

Je ne comprends pas trop le besoin qu’ont les investisseurs issus de la finance personnelle de redéfinir à leur sauce les concepts économiques et surtout de vouloir transformer ces nouvelles définitions en axiomes.
La substantifique moëlle d’un investissement c’est de pouvoir en tirer un avantage économique futur. Je comprends aisément qu’on puisse souhaiter que ce «futur» soit le plus proche possible mais beaucoup plus difficillement qu’on érige la gratification immédiate en principe non discutable.
Pourquoi un investissement devrait interdire la mobilisation de fonds propres ? Contractez-vous des crédits pour vos investissements en bourse et si oui les mensualités sont-elles systématiquement couvertes par les dividendes ? Pourtant sur votre blog vous écrivez bien «investir en bourse»…
Et mobiliser l’intégralité des fonds à t0 ou par échéance à t1, t2, … tn où n est inférieur à l’infini ce n’est pas fondamentalement différent…
Le point qui est discutable c’est sur la certitude de faire la plus-value du millénaire après la période de défiscalisation. Berkshire Hathaway n’est pas très réputé pour le montant des dividendes qu’il verse peut-on pour autant traiter de buses ceux qui placent leur confiance en Warren Buffett ?

yomaze a écrit :

Ce qui vous coûte, c’est l’argent que vous mettez (donc le CF négatif).
Si vous allongez le prêt mais que vous passez en CF positif, c’est votre locataire qui paye les 35000€, pas vous.

Rastignac a écrit :

Et puis c’est le locataire qui paie les intérêts explosifs du prêt à 25 ans, pas vous…

Quelqu’un aurait-il l’extrême amabilité de m’expliquer par quelle magie la somme que vous verse votre employeur devient immédiatement «votre argent» alors que celle que vous verse votre locataire continue à être «son argent» ?
Si je retire 20 € sur mon salaire et 20 € sur les loyers que je perçois et que je mélange les deux billets je vous mets au défi de me dire lequel des billets est mon argent et lequel est l’argent de mon locataire. A moins que vous soyez très fort au bonneteau vous avez 50% de chance de vous planter…
C’est bien beau l’argent des autres (ça parle à la ménagère de moins de 50 ans) mais c’est totalement vaseux sur le plan purement économique. Pour vous en convaincre le jour où votre locataire ne paye pas son loyer allez expliquer à votre banquier que c’est le locataire qui paie et qu’en attendant que celui s’execute (ou que vous en trouviez un autre en cas de vacance locative) le banquier devra s’assoir sur ses mensualités…

La seule vérité économique c’est quel est le coût du financement de votre cashflow négatif (il s’agira d’un coût d’opportunité c’est-à-dire que l’argent que vous mettrez au pot vous ne le mettrez pas ailleurs) d’une part et d’autre part quel est le gain de votre cashflow positif (ie à quel taux pouvez-vous placer ce cashflow ?). Si vous ne menez pas la comparaison sur la durée d’emprunt la plus longue (n’oubliez pas que si vous empruntez sur 20 ans vs 25 ans il y a les 5 dernières années où le cashflow de l’emprunt sur 20 ans surpasse le second) il ne faudra pas oublier les flux finaux (celui qui a emprunté sur le plus long terme a moins remboursé de capital il aura donc plus à rembourser au banquier, prendre aussi en compte les éventuels IRA etc)
En fonction des 4 taux il sera plus rentable d’opter pour l’un ou l’autre. Ce n’est quand même pas totalement pour rien qu’on s’embête avec des calculs de valeur actuelle nette…

Rastignac a écrit :

Bref, je tenterai un prêt à 25 ans, modulable sans trop de pénalités pour pouvoir le ramener à 20 ans, si les loyers augmentent.

Là encore c’est une stratégie qui n’est pas vraiment intéressante économiquement. Générallement le taux du prêt augmente avec la durée prendre une durée plus longue si on a une forte probabilité de la raccourcir c’est payer un surcoût pour pas grand chose.
C’est un peu comme si chez le boucher le kilo coûtait 1.95 € pour 1Kg et 2 € pour 1 ,5Kg si vous prenez 1.5 Kg et que le lendemain vous vous faites rembourser les 500 g que finalement vous n’avez pas mangé vous avez payé 0.5 € en trop. Il est plus judicieux d’emprunter sur 20 ans et de négocier une modulation à la baisse (ie allongement de la durée) comme il est plus économique d’acheter 1kg à 1.95 et de retourner prendre 500g si vraiment on a une grande faim…
Bien sûr il est possible d’effectuer un choix sur un critère non économique par exemple vous prendrez 1.5 Kg parce que vous préférez rapporter les 500 g le lendemain plutôt que d’avoir à retourner chez le boucher avant de vous mettre à table (avoir une mensualité plus faible est plus rassurant)…

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#35 29/04/2015 19h33 → Sentenza : étude de cas immobilier (studio en région parisienne) (locatif, pinel, studio)

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Quelques remarques pour DidierFabrice :

1/ Sur un investissement immobilier, vos arguments fondés sur la bourse ne valent rien. L’immobilier est un investissement spécifique, qui fonctionne avec d’autres règles. Donc j’attends des remarques, ou des critiques, fondées sur des exemples précis dans ce domaine.
2/ Ce blog est remarquablement conçu, aussi je vous conseille de voir d’autres avis que les miens, car mon expérience est trop courte (2 biens achetés) pour m’ériger en référence. En revanche, vous avez ici de vrais "cadors" de l’immobilier, dont les commentaires m’ont beaucoup appris. Lisez-les…
3/ L’investissement immobilier passe de manière quasi-obligatoire par la case "banque", surtout quand on pratique le 110%, que vous connaissez, bien sûr… Il faut donc satisfaire le banquier à chaque emprunt, et pas seulement se contenter de réussir une bonne affaire pour soi. L’autofinancement du bien devient vite une sorte de "Graal" de l’investisseur immo, même s’il existe bien sûr d’autres manières de travailler.

Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#36 30/04/2015 12h31 → Sentenza : étude de cas immobilier (studio en région parisienne) (locatif, pinel, studio)

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DidierFabrice a écrit :

Quelqu’un aurait-il l’extrême amabilité de m’expliquer par quelle magie la somme que vous verse votre employeur devient immédiatement «votre argent» alors que celle que vous verse votre locataire continue à être «son argent» ?

Ce que j’ai voulu dire, c’est qu’une des stratégies en immobiliers consiste à acquérir un bien sans piocher dans ses revenus actuels. C’est pour cela que je n’inclus pas les loyers dans mes revenus.
Je fais effectivement un raccourci en disant que le locataire paye le prêt mais si je n’avais pas acheté, je n’aurais pas ce revenu…
D’autre part, je prends toujours une GRL, donc si le locataire ne paie pas, je ne vais pas pleurer chez mon banquier.

Visiblement, vous ne maîtrisez pas l’investissement immobilier. Cela n’a rien à voir avec la bourse.

Concernant vos explications alimentaires, je rejoins Rastignac sur le fait que la valeur de la mensualité joue sur le fait d’obtenir ou non un autre prêt. C’est donc effectivement payer un peu plus sur ce bien pour pouvoir en acheter un autre à crédit et avoir un résultat global supérieur à terme. Cette stratégie est donc tout à fait recevable.

Enfin, sachez que les intérêts de prêt sont déductibles des loyers perçus (dans le cas du choix déclaratif au réel). Il faut prendre en compte cela dans l’équation globale et utiliser un tableau de simulation qui donne le cash flow mensuel moyen sur 10 ans et les sommes gagnées à 10, 20 et 30 ans.
Avec cet outil, et seulement avec celui-ci, on peut voir la différence entre 20 et 25 ans mais certainement par sur un calcul de coin de table.

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#37 17/03/2016 19h41 → Sentenza : étude de cas immobilier (studio en région parisienne) (locatif, pinel, studio)

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bonjour à tous,

je me permets de déterrer ce fil pour mettre à jour l’avancée du projet.

petit rappel: le projet était censé être livré fin 2016. je reçois l’acte notarié et comme je suis assez méticuleux, je l’ai lu en entier (un sacré pave de 200 pages environ). Bien m’en a pris, car il était indiqué que le projet était désormais prévu pour le troisième trimestre 2017 (soit un retard possible de 9 mois)
Evidemment c’est une mauvaise nouvelle mais qui ne m’impacte pas trop car je les avais trouvé bien trop optimiste (je vais sur le chantier régulièrement), j’avais prévu 6 mois de retard. Bon ça sera sûrement 9 (à minima).
Pourquoi bien m’en a pris de lire l’acte notarié car je n’étais légalement lié au projet que par le contrat de réservation (que j’aurais pu faire sauter facilement vu que les termes ont changé). De ce fait, j’ai appelé le promoteur qui ne voulait rien entendre au sujet d’un quelconque dédommagement car "seul l’acte notarié fait fois". Ce qui est vrai, sauf que je n’avais pas encore signé l’acte et lorsque je leur ai dit qu’il était inenvisageable que je sois le seul à supporter la remise en question d’un contrat en ma défaveur, ils ont compris. Du coup, ils m’ont proposé d’installer du carrelage ou une kitchenette équipée. Comme j’avais déjà le parquet, j’ai opté pour la kitchenette. On va dire que c’est un dédommagement de quelques centaines d’euros (plus la pose déjà faite ce qui n’est pas plus mal car dans tous les cas j’avais prévu d’en poser une)

moralité: bien bien lire les contrats et toujours tenter la négociation (ça ne coute rien). Par exemple sur ce projet, le vendeur l’avais mis à prix à 154k et soutenait mordicus qu’il ne descendrait pas d’un euro, j’avais fait une offre à 150 et bien elle avait été acceptée.

Sinon, je suis satisfait de l’emplacement du parking par rapport à l’ascenseur, j’ai affiné mes devis. Pour la garantie des loyers, je vais passer par la préfecture de police de paris afin d’économiser 3% des loyers.

L’un des objectifs de cet investissement est de se positionner sur la future extension de la ligne 11 et bonne nouvelle puisque les travaux ont commencé
Ligne 11 du métro : les tout premiers travaux à Romainville

Maintenant que le projet est lancé, je cherche à faire un autre investissement immobilier toujours en région parisienne mais en la jouant un peu plus risqué (mais aussi plus rentable du coup).

Dernière modification par sentenza (17/03/2016 19h45)

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#38 17/03/2016 20h46 → Sentenza : étude de cas immobilier (studio en région parisienne) (locatif, pinel, studio)

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Bonjour,
C’est très bien de nous donner des nouvelles de votre projet.
Qu’entendez vous par louer en "astuce parking Pinel"?

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#39 17/03/2016 21h08 → Sentenza : étude de cas immobilier (studio en région parisienne) (locatif, pinel, studio)

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Les loyers pinel sont plafonnés mais cela ne concerne pas les parkings, du coup en louant le parking un peu plus cher, on compense la faiblesse du loyer initial

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#40 18/03/2016 23h56 → Sentenza : étude de cas immobilier (studio en région parisienne) (locatif, pinel, studio)

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Bonjour,
Si le locataire ne souhaite plus louer votre place de parking, comment allez vous procéder?

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#41 19/03/2016 00h03 → Sentenza : étude de cas immobilier (studio en région parisienne) (locatif, pinel, studio)

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Bonsoir,

Je le remettrais sur le marché tout simplement. Il y a moins de parkings que de logements dans l’immeuble et les possibilité de parking gratuit dans la rue limité.

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