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Forums des investisseurs heureux

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#1 06/12/2014 10h12 → Projet d'achat de studio en région parisienne : une bonne affaire ? (lmnp)

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous !!!
Me voila de retour après un petit moment d’absence due à mon travail. Je suis actuellement sur le point d’acheter un studio en région parisienne pour un montant de 74000€, je compte le louer en meublé pour un loyer de 510€. il y a 45€ de charges par mois et la taxe foncière s’élève à 400€. Il me semble que pour la région parisienne c’est une bonne affaire, qu’en pensez vous?
D’autre part, savez vous combien de temps, a t’on pour faire sa déclaration P0i?
J’essaierai de vous tenir informé de l’évolution des choses ( recherche de locataire, signature…).
Bonne journée à tous

Mots-clés : lmnp

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#2 06/12/2014 10h35 → Projet d'achat de studio en région parisienne : une bonne affaire ? (lmnp)

Administrateur
Réputation :   1307 

Bonjour,

Je ne suis pas spécialiste de la section immobilier du forum, mais je me demande bien comment voulez-vous que l’on apprécie la bonne affaire ou non, sans même nous donner l’endroit où se trouve le bien…

La région parisienne, ça va de Meudon à Neuilly-sur-Seine… Et même dans une ville donnée, vous avez le cœur de ville et la périphérie…

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#3 06/12/2014 11h34 → Projet d'achat de studio en région parisienne : une bonne affaire ? (lmnp)

Membre
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Vu le prix et le pseudo cela doit être dans le 94 vers Créteil, Maisons Alfort, Alforville.

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#4 07/12/2014 17h11 → Projet d'achat de studio en région parisienne : une bonne affaire ? (lmnp)

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Bonjour, le bien est situé dans le 77 à bussy plus précisément, proche du rer

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#5 08/12/2014 01h01 → Projet d'achat de studio en région parisienne : une bonne affaire ? (lmnp)

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miguelmantes a écrit :

Vu le prix et le pseudo cela doit être dans le 94 vers Créteil, Maisons Alfort, Alforville.

Wow vous avez l’amalgame facile… j’aimerai bien voir ce que vous me trouvez dans ces prix à part des surfaces de 10-15m2, surotut à Maisons Alfort…
bryant94: Personnellement Bussy je trouve sa un peu loin de la Capitale (mon petit côté parisien qui parle) mais peux-tu nous donner plus d’infos sur ton opération? (surface, étage, état copro…)


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#6 08/12/2014 22h20 → Projet d'achat de studio en région parisienne : une bonne affaire ? (lmnp)

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Bonsoir, c’est un ancien appart’hotel donc pas mal d’offres, la copro est propre et le bien est un studio de 18m2 et normalement j’ai déjà un locataire de prévu .

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#7 08/12/2014 22h21 → Projet d'achat de studio en région parisienne : une bonne affaire ? (lmnp)

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effectivement trouver des studio à ce tarif la dans le val de marne risque d’être compliqué.

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#8 13/12/2014 13h33 → Projet d'achat de studio en région parisienne : une bonne affaire ? (lmnp)

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…. Sauf a villeneuve saint georges  !

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#9 16/12/2014 18h16 → Projet d'achat de studio en région parisienne : une bonne affaire ? (lmnp)

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Bonsoir à tous!! comme promis je vous tiens au courant de l’avancé du projet, aujourd’hui, signature du compromis et demain rendez-vous avec le banquier, je vous en dirai un peu plus, mais au téléphone, mon banquier m’a annoncé des taux à 2,70 sur 20ans.Bonne soirée à tous

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#10 24/01/2015 19h36 → Projet d'achat de studio en région parisienne : une bonne affaire ? (lmnp)

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Bonsoir à tous!!!
je reviens vers vous avec plus de nouvelles. Le compromis a été signé et mon banquier m’annonce un taux à 2,40% donc a priori pas mal en plus il a réussi à m’avoir une assurance à 0,16%. Il ne me reste plus qu’à signer l’acte de vente et au boulot,lol. J,essaierai au fil de mon aventure de venir vous la faire partager.

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#11 24/01/2015 21h39 → Projet d'achat de studio en région parisienne : une bonne affaire ? (lmnp)

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Bonjour Bryant94,

C’est bien d’être passé à l’action. Bravo.
Certains toute leur vie regarderons le train passer ou attendent depuis 10 ans que la bulle éclate.

Avez-vous mouliné les chiffres dans ce simulateur, histoire de voir ce que ça donne dans la durée :

Calcul Rendement Investissement Locatif Immobilier

Au plaisir

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#12 25/01/2015 12h47 → Projet d'achat de studio en région parisienne : une bonne affaire ? (lmnp)

Membre
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Bonjour bryant94,

J’arrive un peu tard pour exprimer un conseil, mais voilà la vision qu’il faut avoir de cet investissement à mon avis :

Ce bien n’est a priori pas un bien attractif pour en faire une résidence principale mais uniquement un investissement locatif, donc première question à se poser : d’où vient la demande locative et comment peut-elle évoluer ?
Pour l’essentiel, les potentiels locataires sont intéressés par un logement abordable permettant de rallier Paris. Y-a-t-il un autre attrait évident à habiter à Bussy ?
La proximité du métro est donc essentielle a priori. Si le bien est vraiment très proche du RER A, il n’y a quasiment aucune chance que le bien perde un jour complètement toute demande locative.
Par contre, le loyer me semble optimiste sur le long terme (même si vous êtes aujourd’hui rassuré par le fait d’avoir déjà un locataire).
510€ pour 18m², ça se trouve dans Paris sur un malentendu, et facilement en petit couronne.
Pour l’instant, vous êtes protégé par le "plancher" des APL, mais la loi à ce sujet pourrait probablement être remise en cause.
Pour calculer une rentabilité à long terme en étant un peu conservateur, 400/450€ me semble plus cohérent.
Au final, ça fait une rentabilité assez éloignée du point mort (quand la rentabilité paye juste les frais et intérêts), mais quand même pas au "sweet spot" (8-10% de rentabilité brute) où vous restez non imposable grâce au LMNP et êtes autofinancé sur une maturité classique de crédit genre 20 ans.

Ça me parait globalement être une opération au juste prix. Une petite opération bien appropriée  pour se faire un savoir-faire et une conviction pour passer à plus gros.

Je suivrai avec plaisir vos débuts sur ce projet.

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#13 25/01/2015 13h26 → Projet d'achat de studio en région parisienne : une bonne affaire ? (lmnp)

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Bonjour,
Je partage les avis de Guillaume 33 et de Gore. Pour le loyer, à 510 euros, est-il hors-charges ou charges comprises ? Si c’est 510 hors charges, alors je trouve l’hypothèse un peu trop ambitieuse pour 18 m2. Il faut bien vérifier dans les agences et sur le net.
Je débute aussi dans l’immobilier en région parisienne, première couronne, et pour un achat, lors de l’ultime visite, je suis accompagné d’un ami plus qualifié que moi, qui m’explique l’état de l’immeuble et de l’appart, pour éviter les grosses réparations plus tard. Cela ne sert à rien de payer des réparations dans son studio si un dégât des eaux de l’étage supérieur fiche tout en l’air…
Pour la distance avec le métro ou RER, je la chronomètre, sans me presser, pour pouvoir justifier un loyer élevé, surtout pour un studio : 3 minutes c’est très bien, 5 minutes c’est correct, 7 minutes c’est à peine moyen. C’est l’argument N°1 pour un petit studio loué à un célibataire étudiant ou jeune travailleur qui souhaite juste un toit où dormir.
Mais le plus dur est de se lancer, c’est en forgeant que l’on devient forgeron…
Bonne journée,
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#14 25/01/2015 13h55 → Projet d'achat de studio en région parisienne : une bonne affaire ? (lmnp)

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Bonjour.

Je viens de voir le fil du post…
je connais très bien l immobilier dans ce secteur… bussy saint George est une ville très endetté à cause d’une gestion incroyablement médiocre.
Du coup, avec une taxe foncière très élevé,  cela réduit la rentabilité.

A côté de cela , pas de problème pour louer … proche de la gare , à 1 station du Val d europe , à 2 de disney et à 30 min de paris avec le rer A.

J avais vu cette annonce à l’époque … je ne me suis pas positionné car je ne trouvais cela rentable pour un ancienne hôtel .

Cordialement

Cricri77700


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#15 25/01/2015 19h54 → Projet d'achat de studio en région parisienne : une bonne affaire ? (lmnp)

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Bonsoir à tous,
concernant la renta je suis à 8% et j’ai bien sur utiliser ce super outil pour calculer le rendement, j’arrive à 5,5% net donc pour un premier appart c’est pas i mal je trouve.Le loyer est toute charge comprise et concernant la demande dans le futur je ne sait pas comment évoluerons les choses, on est jamais à l’abri de voir une résidence étudiante s’installée. Je vous dis à bientôt pour l’évolution de mon projet.

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#16 02/02/2015 11h52 → Projet d'achat de studio en région parisienne : une bonne affaire ? (lmnp)

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Bonjour à tous!
J’ai un nouveau projet immo un T2 qui est déjà loué en nue, pensez vous qu’il est possible de passer le bail en meublé, sans attendre le départ du locataire ou du renouvellement du bail? Je comptais m’arranger avec lui pour racheter des nouveaux meubles et il n’est pas contre.

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#17 02/02/2015 12h17 → Projet d'achat de studio en région parisienne : une bonne affaire ? (lmnp)

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Pour être en règle , il faut une résiliation du bail courant en respectant les règles et un nouveau bail meublé.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#18 02/02/2015 18h43 → Projet d'achat de studio en région parisienne : une bonne affaire ? (lmnp)

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très bien , c’est noté. Mais pensez vous que le fisc puisse trouver cela bizarre ? je me méfie du trésor public qui pourrait y voir une complaisance sans être parano.

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#19 02/02/2015 19h25 → Projet d'achat de studio en région parisienne : une bonne affaire ? (lmnp)

Membre
Réputation :   317 

Vous demandez , je vous répond que c’est mieux maintenant comment le faire avec votre locataire , c’est à vous de voir.

Pour l’aspect  fisc , effectivement il ne faut pas être parano mais il est préférable de refaire un bail en stipulant que vous avez apporté des éléments de confort justifiant une location en meublé.

Il faut mieux être en règle pour le futur que de faire des acrobaties fiscales difficilement justifiables en cas de contrôle.

Je peux supposer que votre cas intéresse peu les impôts  , c’est dommage car cela indique que vous gagnez peu.

En régularisant vous serez plus tranquille.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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