Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 18/11/2014 01h46 → Investir dans un grand studio en région parisienne... (le laisser tel quel ou à transformer en t2, qu'en pensez-vous)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

J’envisage d’acheter un grand studio en région parisienne en vue de faire un investissement locatif. Je compte signer le compromis sous peu mais j’aurai besoin d’avis d’experts sur le forum (d’autant plus qu’il s’agit de ma première opération et que je ne possède pas de résidence principale à l’heure actuelle).

Pour vous décrire le bien, en gros, il s’agit d’un studio situé à proximité de Paris (10 minutes) et des transports (tramway, bus, 2 lignes de métro dont un dans le cadre du Grand Paris…).

Voici quelques détails supplémentaires sur ce studio:
Immeuble: Année 70 environ
Surface : 36m2 carrez
Cave
Orienté ouest-sud, côté court
Cuisine US
Chauffage: gaz
Charges de copro: 130 (oui sa pique un peu)
Prix d’acquisition: 130000e
Agencement du studio (j’ai retouché un peu le croquis de la personne qui a réalisé le DPE vu qu’il s’est quand même un peu planté dans les proportions mais globalement sa donne sa):
http://www.imabox.fr/a4/1418111721p2mNlT33.png

Petite info: ce qui sépare la pièce du balcon est une grande baie vitrée, qui est à refaire en plus des petits travaux de rénovation.

Pour le prix je trouve pas sa forcément déconnant vu la proximité avec Paris et les commodités. Par contre dans un soucis d’augmenter le rendement locatif, que pensez-vous de transformer le studio en T2 (voire T1 bis) , bien que la disposition actuelle de l’appartement ne s’y prête pas actuellement (notamment dû à la présence de la baie vitrée) ?
Quelles sont les pistes pour y parvenir selon vous?
(faire appel au syndic pour mettre une cloison séparant coin chambre et salon et remplacer la baie vitrée par 2 plus petites par exemple?)

Voilà éclairez moi de vos lumières et dites moi ce que vous en pensez yikes

Dernière modification par nazarite (18/11/2014 17h35)

Mots-clés : le laisser tel quel ou à transformer en t2, qu'en pensez-vous


Parrainage Number26 (CB internationale sans frais de change), poulpeo (cashback) : contact par PM

Hors ligne

 

#2 18/11/2014 07h47 → Investir dans un grand studio en région parisienne... (le laisser tel quel ou à transformer en t2, qu'en pensez-vous)

Membre
Réputation :   127 

Quel est le loyer ?
quel financement ?
Taxe foncière ?
Séparer en T2 serait mieux, mais en cloison interne ou porte coulissante.

Les charges me semblent faibles.

Ici certains vous décourageant a investir en dessous de 10% de renta ce qui exclut la Région Parisienne a moins d’aller chercher des zones "très sensibles" type st ouen, stain, aubervillier, etc.rendement et risques vont de pair.

Hors ligne

 

#3 18/11/2014 08h33 → Investir dans un grand studio en région parisienne... (le laisser tel quel ou à transformer en t2, qu'en pensez-vous)

Membre
Réputation :   

Alors le loyer que j’espère en tirer c’est au moins 850 (sa se loue 750 en non meublé sans travaux dans la ville pour un studio de ce type) donc à mon avis un coup de travaux et de meublé et sa peut le faire (sauf si vous me dites que je peux pas me faire une telle marge même en LMNP?).
Taxe foncière j’avoue j’ai pas réussi à avoir l’info faut que je me renseigne.
Financement à 100% par la banque sur 25 ans (je paie les frais de notaire pour garder une tréso positive chaque mois).
Les travaux seront financés via un autre prêt à 1,25%.
Le problème des cloisons internes comme tu cites vont poser un souci au niveau de la luminosité du studio tu ne penses pas? Peux-tu préciser ton idée sinon?

Dernière modification par nazarite (18/11/2014 08h48)


Parrainage Number26 (CB internationale sans frais de change), poulpeo (cashback) : contact par PM

Hors ligne

 

#4 18/11/2014 14h54 → Investir dans un grand studio en région parisienne... (le laisser tel quel ou à transformer en t2, qu'en pensez-vous)

Membre
Réputation :   

Le plus urgent est de mettre une porte vers le sejour  … ;-)

j ai du mal a comprendre la separation sejour / salon pour un studio

vous pourriez faire un coin nuit en " deplacant" la cloison vers le niveau du debarras et joindre jusqu a la baie vitre par un rideau coulissant ( ou panneau japonais etc .. ) cela permettrait au coin nuit d avoir un peu de lumiere naturelle meme ferme.

( je ne m aventurerai pas plus loin en conseil de design interieur )

un autre point plus general, je ne connais pas l endroit precis proche banlieue, mais le prix semble tres raisonnable , la mention " immeuble 70 " attire mon attention. quelle est la qualite du bati? Quels sont les travaux a venir.. se pencher sur la copropriete me semble important ( par exemple travaux de remises aux normes repousses  … ou deja effectues et payes )

Cdt

Dernière modification par Timinel (18/11/2014 15h02)

Hors ligne

 

#5 18/11/2014 17h34 → Investir dans un grand studio en région parisienne... (le laisser tel quel ou à transformer en t2, qu'en pensez-vous)

Membre
Réputation :   

Merci Timinel pour ta réponse.
Le coin en question est dans le Val de Marne (94), qui est quasiment accolé au 13ème arrondissement de Paris (je ne donne pas plus de détails mais je suppose que tu as deviné wink)

La cloison semble être de base (en tout cas tous les biens en location vide présente cette cloison).

Concernant ta suggestion de la lier à la baie vitrée cela me semble difficile, dans la mesure où la baie vitrée prend véritablement toute la largeur de la pièce. Voici un plan un peu plus exact au niveau des proprotions:
http://www.imabox.fr/a4/1418111721p2mNlT33.png

Concernant le bien en lui même , il semble être un bien de standing d’époque avec service de gardiennage, bien entretenu globalement pour ce qui concerne le jardin sur cour. Parties communes OK mêmes si c’est pas vraiment à mon goût…cela explique le prix relativement élevé des charges de la copropriété.
Pour ce qui est des travaux de ce que j’ai pu constater et d’après les infos que je possède, rien de prévu à l’instant mais j’étudierai la question plus en détail.

Pour l’agencement, pensez-vous que cela soit jouable de mettre une cloison séparant carrément 2 baies vitrées (qui sera alors à changer)? Un peu comme cela :
http://www.imabox.fr/a4/1418111733837Joy44.png


Parrainage Number26 (CB internationale sans frais de change), poulpeo (cashback) : contact par PM

Hors ligne

 

#6 18/11/2014 18h42 → Investir dans un grand studio en région parisienne... (le laisser tel quel ou à transformer en t2, qu'en pensez-vous)

Membre
Réputation :   317 

Concernant l’aspect agencement de ce bien , je casserais la cloison de l’entrée et la cuisine.

La partie séjour deviendrais une grande pièce , la partie perdu de l’entrée agrandirais le séjour et la cuisine deviendrais une cuisine américaine.

Pour la partie salon , j’en ferais une chambre avec la SDB à coté

Pour le reste , je trouve que les charges de 130 € / mois sont trop importantes.

Renseignez vous sur les travaux effectués et ceux à venir car à ce niveau de charges mensuels , les mauvaises surprises de travaux risquent d’être très douloureuses.

Philippe

Pour info
Sa est un pronom possessif  utilisé comme par exemple "sa voiture"
Ça est un pronom démonstratif  qui est la contraction de cela utilisé comme par exemple "cela donne le résultat suivant " ou "Ça donne le résultat suivant"

Dernière modification par Philippe30 (18/11/2014 18h45)


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

Hors ligne

 

#7 18/11/2014 19h18 → Investir dans un grand studio en région parisienne... (le laisser tel quel ou à transformer en t2, qu'en pensez-vous)

Membre
Réputation :   157 

Philippe30 a écrit :

Concernant l’aspect agencement de ce bien , je casserais la cloison de l’entrée et la cuisine.

Pour la cuisine, je suis d’accord qu’il faudrait la relier, voir l’intégrer directement au séjour.
Pour l’entrée, cependant, j’avais le même projet dans le studio dans lequel j’habitais. Ca m’aurait fait gagner quelques précieux mètres carrés de séjour.

Mais au final, je trouve beaucoup plus confortable d’avoir une interface entre l’extérieur et le lieu de vie: contre le froid et les courants d’air, le bruit, pour avoir une démarcation "symbolique", pour stocker les chaussures et autres parapluies mouillés, etc…
Je pense que pour un studio de 30 m2 ou plus, garder une entrée est un confort supplémentaire.


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

Hors ligne

 

#8 19/11/2014 06h06 → Investir dans un grand studio en région parisienne... (le laisser tel quel ou à transformer en t2, qu'en pensez-vous)

Membre
Réputation :   317 

Pour un studio c’est plus du luxe que du confort de conserver une entrée.

Il est toujours possible de  placer une séparation de type meuble bas ou bibliothèque pour isoler de l’extérieur.
Au vue du plan soit la cuisine est petite mais comparé à l’entrée les tailles sont similaires donc un beau gain de surface visuelle.

Bien sûr je ferme la porte de la cuisine coté entrée ce qui me fait gagner de la lumière dans la cuisine

Et c’est toujours drôle lors de la revente de voir que son bien à gagner des mètres carrés ….

A ce sujet , j’ai des biens qui sans les modifier on plus ou moins de mètres carrés à la revente.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

Hors ligne

 

#9 19/11/2014 09h27 → Investir dans un grand studio en région parisienne... (le laisser tel quel ou à transformer en t2, qu'en pensez-vous)

Membre
Réputation :   11 

Bonjour,

J’espère que je ne vais pas plomber l’ambiance mais je crois qu’avant de passer du temps à dessiner le futur plan il faut d’abord que tu précises mieux le projet smile

- procure-toi au plus vite les derniers comptes rendus de la copro (au moins les deux dernières années) comme ça tu seras bien au coeur des éventuelles difficultés de l’immeuble, par exemple un immeuble qui a des soucis de chauffage récurant il faut laisser tomber, tu n’auras que des problèmes avec les locataires …

- procure toi au plus vite les diagnostics techniques, parce qu’un appart plein d’amiante ça a pas la côte…

- renseignes toi sur la taxe foncière

-renseignes toi sur le CFE si tu fais du meublé (c’est cher la CFE)

- au vu de ta situation fiscale personnelle calcule bien si c’est vraiment mieux pour toi d’être en LMNP ou en location nue

- fais un comparatif des autres locations du même type que la tienne dans la quartier

- détermine avec précision que type de population tu veux toucher en fonction bénéfices/risques (avec des étudiants par ex tu peux faire des baux de 9 mois et tu as les parents en caution, les étudiants ça diminue le risque d’impayés qui n’est pas un risque négligeable surtout dans un quartier comme ça), louer plus grand, donc à des couples, n’est pas toujours mieux…

Hors ligne

 

#10 19/11/2014 11h58 → Investir dans un grand studio en région parisienne... (le laisser tel quel ou à transformer en t2, qu'en pensez-vous)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Tout d’abord merci à tous pour votre retour (mention spéciale pour Philippe30 et son cours de français!)
Effectivement je trouve les charges assez chères mais de ma "petite" expérience, il est actuellement difficile de trouver des appartements en assez bon état en Région parisienne en dessous de 100 €…
pour répondre à tes questions rollingstone:
-Je me suis procuré les 2 PV d’AG: Rien d’extra mis à part des travaux concernant la toiture de l’immeuble mais déjà voté, je suppose que les provisions aux différentes échéances seront à la charge du vendeur? Dites moi si je me trompe.
- Je suis déjà en possession du diagnostic, mis à part des anomalies concernant l’électricité, pas de trace d’amiante.
- je n’ai pas pu avoir l’info concernant la taxe foncière auprès de l’AI. Je vais tenter ma chance avec le notaire. je ne connaissait pas le CFE je vais également me renseigner sur ce sujet :o
- Situation fiscale personnelle: Difficile de te dire vu que je n’ai pas encore payé d’IR :D (en CDI que depuis un an), sachant que je suis cadre en informatique et que je gagne environ 2500 net. Je commence à m’intéresser au LMNP notamment pour son aspect défiscalisant.
- Comparatif: les biens en locations nue sont autour de 750 en nue, sur ce type de bien.
- Le bien est proche des transports, à côté d’une école d’ingénieur, des entreprises également…Effectivement du coup j’hésite sur la cible. Dans tous les cas j’envisage de souscrire à une assurance GLI.


Parrainage Number26 (CB internationale sans frais de change), poulpeo (cashback) : contact par PM

Hors ligne

 

#11 19/11/2014 14h17 → Investir dans un grand studio en région parisienne... (le laisser tel quel ou à transformer en t2, qu'en pensez-vous)

Membre
Réputation :   -1 

nazarite a écrit :

Merci Timinel pour ta réponse.
Le coin en question est dans le Val de Marne (94), qui est quasiment accolé au 13ème arrondissement de Paris (je ne donne pas plus de détails mais je suppose que tu as deviné wink)[/url]

Vitry sur Seine, Mac Val ?

Hors ligne

 

#12 19/11/2014 15h20 → Investir dans un grand studio en région parisienne... (le laisser tel quel ou à transformer en t2, qu'en pensez-vous)

Membre
Réputation :   

nazarite a écrit :

Je commence à m’intéresser au LMNP notamment pour son aspect défiscalisant.

Bonjour,
alors a moins que je me trompe lourdement ( et je dois serieusement revoir mes dernieres declarations ) mais le LMNP n est pas defiscalisant.
vous allez pouvoir rester plus longtemps en deficit ( ou avec un faible revenu imposable ) grace notamment aux ammortissements.. mais l impot sur le revenu ( salarie ) n aura pas de reduction fiscale.

pour revenir a l agencement, verifie si vous avez des murs porteurs  ( j imagine qu ils ne sont pas dans les appartements cela dit ) et si la baie vitree fait effectivement toute la piece , laissez la comme ca avec un coin nuit ( que personnellement je decalerai pour faire un petit espace de chambre et un sejour/ cuisine ouvert plus important.

Pour les charges de 130 euros, il y a quoi d inclus dedans ? ( chauffage gaz c est a dire individuel ? )

Cdt

Hors ligne

 

#13 19/11/2014 16h27 → Investir dans un grand studio en région parisienne... (le laisser tel quel ou à transformer en t2, qu'en pensez-vous)

Membre
Réputation :   

Prix d’acquisition: 130000e

Philippe30 a écrit :

Pour le reste , je trouve que les charges de 130 € / mois sont trop importantes

Bonjour,
habitant pas loin dans le 94, le prix d’acquisition n’est pas cher (ou alors le coin est pourri ce qui expliquerait cela).
Les charges ne sont pas délirantes mais un peu élevées (à vérifier si gardien il y a quels sont les "services" compris dedans car ça chiffre vite, s’il a un logement de fonction ça coûte cher).
Idem à voir si le syndic coûte cher ou pas (mais sur Paris c’est TOUJOURS trop cher).

NicK.

Hors ligne

 

#14 19/11/2014 16h48 → Investir dans un grand studio en région parisienne... (le laisser tel quel ou à transformer en t2, qu'en pensez-vous)

Membre
Réputation :   

cl3m3nt a écrit :

nazarite a écrit :

Merci Timinel pour ta réponse.
Le coin en question est dans le Val de Marne (94), qui est quasiment accolé au 13ème arrondissement de Paris (je ne donne pas plus de détails mais je suppose que tu as deviné wink)[/url]

Vitry sur Seine, Mac Val ?

Perdu! C’est là où j’habite par contre big_smile

Timinel a écrit :

nazarite a écrit :

    Je commence à m’intéresser au LMNP notamment pour son aspect défiscalisant.

Bonjour,
alors a moins que je me trompe lourdement ( et je dois serieusement revoir mes dernieres declarations ) mais le LMNP n est pas defiscalisant.
vous allez pouvoir rester plus longtemps en deficit ( ou avec un faible revenu imposable ) grace notamment aux ammortissements.. mais l impot sur le revenu ( salarie ) n aura pas de reduction fiscale.

pour revenir a l agencement, verifie si vous avez des murs porteurs  ( j imagine qu ils ne sont pas dans les appartements cela dit ) et si la baie vitree fait effectivement toute la piece , laissez la comme ca avec un coin nuit ( que personnellement je decalerai pour faire un petit espace de chambre et un sejour/ cuisine ouvert plus important.

Pour les charges de 130 euros, il y a quoi d inclus dedans ? ( chauffage gaz c est a dire individuel ? )

Cdt

Je serai plus qu’intéressé d’avoir votre confirmation à ce sujet. Je pensais que sa défiscalisait les revenus en général, et pas uniquement foncier, à hauteur de ~10000€ max / an.
Dans les charges, selon l’AI: chauffage (collectif au vue de la tête du bouzin), eau chaude/froide, gardien, entretien.

Dernière modification par nazarite (19/11/2014 16h49)


Parrainage Number26 (CB internationale sans frais de change), poulpeo (cashback) : contact par PM

Hors ligne

 

#15 19/11/2014 17h06 → Investir dans un grand studio en région parisienne... (le laisser tel quel ou à transformer en t2, qu'en pensez-vous)

Membre
Réputation :   221 

Vous faites une confusion et devriez utiliser le moteur de recherche en haut à droite, ces questions ont été abordés des dizaines de fois smile

LMNP = revenus déclarés en Bénéfices Industriels et Commerciaux. Les charges sont déductibles et reconductibles durant plusieurs années mais seulement dans les BIC qui ne sont pas des revenus fonciers. L’intérêt est principalement dans l’amortissement de la valeur du bien

Nu = revenus fonciers, une partie du déficit peut être déductible des revenus IR mais aucun amortissement possible donc peu de déficit.

C’est rébarbatif, mais indispensable de se pencher sur la fiscalité avant d’investir. A l’arrivée il peut selon les choix réalisés, la situation de chacun, y avoir des différences de revenus nets très importants !


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

Hors ligne

 

#16 19/11/2014 17h11 → Investir dans un grand studio en région parisienne... (le laisser tel quel ou à transformer en t2, qu'en pensez-vous)

Membre
Réputation :   

NicK2 a écrit :

Prix d’acquisition: 130000e

Philippe30 a écrit :

Pour le reste , je trouve que les charges de 130 € / mois sont trop importantes

Bonjour,
habitant pas loin dans le 94, le prix d’acquisition n’est pas cher (ou alors le coin est pourri ce qui expliquerait cela).
Les charges ne sont pas délirantes mais un peu élevées (à vérifier si gardien il y a quels sont les "services" compris dedans car ça chiffre vite, s’il a un logement de fonction ça coûte cher).
Idem à voir si le syndic coûte cher ou pas (mais sur Paris c’est TOUJOURS trop cher).

NicK.

Pour te répondre, c’est sûr dans ce coin c’est pas Vincennes / Saint-mandé yikes
Mais les transports se développent vachement bien (notamment le tramway T7 qui vient de s’y installer, projet d’extension de la ligne métro 14 jusqu’à la ville, arrivée de la ligne 15 avec le Grand Paris), et le coin commence à mon sens à être dynamique et à se développer (arrivée de sièges d’entreprise, centre commercial..).
Bien sûr je vais pas te mentir on est dans le 94 on entend parfois des pré-ados s’amusent à rouler sur une roue sur un scooter débridé…

DDtee a écrit :

Vous faites une confusion et devriez utiliser le moteur de recherche en haut à droite, ces questions ont été abordés des dizaines de fois smile

LMNP = revenus déclarés en Bénéfices Industriels et Commerciaux. Les charges sont déductibles et reconductibles durant plusieurs années mais seulement dans les BIC qui ne sont pas des revenus fonciers. L’intérêt est principalement dans l’amortissement de la valeur du bien

Nu = revenus fonciers, une partie du déficit peut être déductible des revenus IR mais aucun amortissement possible donc peu de déficit.

C’est rébarbatif, mais indispensable de se pencher sur la fiscalité avant d’investir. A l’arrivée il peut selon les choix réalisés, la situation de chacun, y avoir des différences de revenus nets très importants !

Merci pour cet éclaircissement DDtee. Selon tes dires le LMNP reste tout de même plus intéressant

Dernière modification par nazarite (19/11/2014 17h46)


Parrainage Number26 (CB internationale sans frais de change), poulpeo (cashback) : contact par PM

Hors ligne

 

#17 19/11/2014 17h54 → Investir dans un grand studio en région parisienne... (le laisser tel quel ou à transformer en t2, qu'en pensez-vous)

Membre
Réputation :   127 

je vais être catégorique, mais vous faites votre opinion par vous même.

Quand je vois des jeunes regroupés en bas d’un immeuble, ou devant un commerce, ou des jeunes rouler sans casques, je fuis.

Là où il n’y a plus l’état de droit (même si sur des micro territoires) on ne sait pas quelles sont les règles et comment elles peuvent évoluer.

De mon point de vue, nous avonçons malheureusement vers une fracture forte entre
1- des territoires de desert economique, dont la conséquence est un désert juridique
2- des territoires avec un niveau économique correct (jusqu’à excellent) avec des règles explicites, affichées et respectées par tous. Ce sont les règles de la république.
3- des déserts économiques mais intégrés à la république (les zones rurales schématiquement)

Chercher un rendement de 5% dans un territoire de type 1, ne semble pas suffisament rémunerer le risque. Dans le 18° ou le 20° de paris, vous trouvez ce genre de territoires avec de meilleurs rendements … que je deconseille personnellement.

Que faites vous demain si vous avez un locataire qui ne paie pas et qui vous accueille avec sa joyeuse bande le jour où aller discuter avec lui de l’échéancier de reglement de ses retards de paiement ?

Dans les territoires de type 1, à mon sens, il ne peut y avoir un avenir pour un bailleur privé. Nous nous acheminons vers trois cas : HLM, Marchand de Sommeil et recycleurs d’argent liquide. Ces trois cas, aux objectifs orthogonaux, s’appuient sur les mêmes locataires non solvables.

Si vous cherchez le rendement, éloignez vous un peu plus du centre parisien vers des territoires qui s’apparentent à la catégorie 3 à défaut de pouvoir (vouloir) investir dans des territoires de catégorie 1.

Enfin dans 1 - 2 et 3  n’est pas une question d’hiérarchie.

Hors ligne

 

#18 20/11/2014 00h47 → Investir dans un grand studio en région parisienne... (le laisser tel quel ou à transformer en t2, qu'en pensez-vous)

Membre
Réputation :   

Pour répondre à Boubouka: Tout d’abord merci pour ta réponse!

La question que je souhaite te poser est la suivante: As-tu déjà investi dans la petite couronne parisienne voire Paris? Même si je ne connais pas ton patrimoine, j’aimerai bien savoir où? yikes

Ensuite, je trouve ton avis un peu dur effectivement. Il existe à ce jour des coins en IDF petite couronne fortement déprécié que tu classerais dans ta zone 1 auparavant qui commencent à prendre de la valeur, voire même s’embourgeoisent (j’ai Montreuil (93) et Paris 19eme en tête). Donc investir dans une ville qui se donne les moyens d’évoluer dans le bon sens, pourquoi pas?

Concernant la question du locataire, à ce que je sache, tu as au minima le droit de le choisir! C’est sûr si tu choisis des cas sociaux, sa va pas être la joie yikes

Boubouka a écrit :

Dans les territoires de type 1, à mon sens, il ne peut y avoir un avenir pour un bailleur privé. Nous nous acheminons vers trois cas : HLM, Marchand de Sommeil et recycleurs d’argent liquide. Ces trois cas, aux objectifs orthogonaux, s’appuient sur les mêmes locataires non solvables.

Pas d’accord sur ce point là, cela dépend juste du prix de ton loyer. De plus, les moins riches ne bénéficient t’ils pas d’aides sociaux? Les APL par exemple peuvent être directement versés au bailleur ce qui est quand même un réel point positif.

Après je suis d’accord avec toi pour dire que l’Ile de France est assez grand donc il est possible de sortir de la petite couronne pour trouver des affaires. Même si je ne me lance pas dans ce projet à l’heure actuelle par manque de connaissance.

Enfin, la ville dans laquelle je souhaite investir offre quand même des atouts indéniables:
- De nombreux moyens de transport en commun (tram, 3 lignes de métro, bus) vers plusieurs coins attractifs tels que Paris ou l’aéroport d’Orly. Pour moi mis à part la ville d’Issy-les-Moulineaux qui offre les mêmes prestations dans le 92 en terme de commodités au niveau des transports en commun, je ne vois pas d’autres villes capables d’en offrir autant.
- 2 centres hospitaliers de grande renommée
- Installation des grandes entreprises
- Investissement de la municipalité pour rendre la ville plus attractive (campus destiné à la recherche sur la santé notamment)

Dernière modification par nazarite (20/11/2014 01h03)


Parrainage Number26 (CB internationale sans frais de change), poulpeo (cashback) : contact par PM

Hors ligne

 

#19 20/11/2014 01h46 → Investir dans un grand studio en région parisienne... (le laisser tel quel ou à transformer en t2, qu'en pensez-vous)

Membre
Réputation :   127 

Je connais bien Maison Alfort, Levallois, Courbevoie, Colombes, Argenteuil, Aubervilliers, Saint Denis, Asnieres, Neuilly sur Seine, Colombes et Saint Ouen pour avoir bien étudié ces villes. En plus de Paris.

Mon avis est tranché, et ça je ne le cache pas. Ensuite, chacun est libre de prendre ses propres décisions.

Pour moi, la République et l’état de droit sont non négociables. C’est le seul et unique cadre qui me convienne. Ceci est une conviction personnelle que l’on peut partager ou non. De part mon histoire,  j’ai déjà  vécu dans des zones de non droit. Je connais l’impact sur la préservation du patrimoine a long terme. Ceci me permet d’apprécier pleinement et quasiment a chaque instant le bonheur de la République et de l’état de droit.

Quand a l’évolution de notre société et de ses fractures, malheureusement  elles sont profondes et vont s’accentuer. Toutes les données de l’Insee vont dans ce sens. Le jour ou on depenalisera les drogues douces (j’y suis favorable), ces fractures seront encore plus franches. Le trafic dans les cités joue aujourd’hui un rôle d’amortisseur et de soupapes. La diminution des aides sociales, et l’augmentation du ticket d’entrée (diplôme,  savoir faire,  QI) d’accès a l’emploi (avec la robotisation et la digitalisation) vont encore aggraver la tendance.

Dans les zones de type 1, on peut faire de bonnes voire de très bonnes affaires (meilleure qu’a Paris), mais il faut le faire en connaissance de cause ; en distinguant entre approches court et long termes. Un investisseur "standard" ne peut y survivre. Tout simplement car le modèle "standard" (celui de la République) n’est plus applicable n’est plus opérant.

Bonne réflexion.

ps. Ne soyez pas surpris si dans quelques temps, j’efface ce message avec la fonction edit.

Hors ligne

 

#20 20/11/2014 06h07 → Investir dans un grand studio en région parisienne... (le laisser tel quel ou à transformer en t2, qu'en pensez-vous)

Membre
Réputation :   317 

Je suis totalement d’accord avec les propos de Boubouka.

J’ai habité à Asnières il y plusieurs années près de Gennevilliers et la piscine , déjà la situation n’était pas terrible , j’imagine que l’évolution n’a pas du se faire dans le bon sens.

Un super rendement doit pouvoir être perçu autrement qu’avec un fusil, à savoir dans certaines zones les huissiers n’y vont plus.

Imaginons un huissier accompagné d’une escorte de police pour aller déposé un courrier dans une boite aux lettres servant de relais à de la drogue  pour signifier un impayé à un locataire….

Effectivement les zones décrites de type 1 sont à fuir , les seuls qui peuvent y investir sont les caïds du secteur,  y aller c’est comme un mouton allant au milieu d’une meute de loups.

Pour la zone 2 souhaitons qu’elle se maintienne en terme de surface et ne devienne pas un ilot au milieu de la jungle.

La zone 3 décrite est plus un no man’s land récupérant les exclus des zones précédemment indiqués ou ceux qui se placent un peu hors système.
Cette zone 3 sera à terme délaissé par l’état , on voit une réflexion sur les aides aux logement déjà évoqué sur le forum.
Cette zone rapportant peu et coutant deviendra un désert économique total où sans parler de caïds , il sera toutefois impossible de percevoir des loyers car la notion d’argent sera en perte par rapport à un système d’entraide , de troc , de système alternatifs de paiement.

Le plus complexe est de définir sur un horizon de 15 à 20 ans les possibles mouvements de ces zones.

Ce sont des supputations personnelles qui me semblent cohérentes face à la dégradation de la société.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

Hors ligne

 

#21 21/11/2014 00h31 → Investir dans un grand studio en région parisienne... (le laisser tel quel ou à transformer en t2, qu'en pensez-vous)

Membre
Réputation :   

Sur le fond je ne peux également qu’être d’accord avec vous.
Après tout, pourquoi hésiter entre une sportive flambant neuve et une clio d’occasion qui a déjà fait 150 000 bornes?
Car la conséquence directe des quartiers sûrs et dynamiques (type 2 donc) est forcément une montée des prix de l’immobilier. Pensez-vous alors que les investisseurs débutants (moi par exemple - cdi depuis 1 an, pas de résidence principale) peuvent se permettre dès le départ d’investir dans des zones huppées sans rogner sur la qualité du bien?

Le tout est de trouver le juste milieu.
Pour moi, là où je souhaite investir entre dans un territoire de type 2.
Pour d’autres, cela doit-être des villes comme Neuilly sur Seine ou Levallois-Perret minimum.

Boubouka a écrit :

Je connais bien Maison Alfort, Levallois, Courbevoie, Colombes, Argenteuil, Aubervilliers, Saint Denis, Asnieres, Neuilly sur Seine, Colombes et Saint Ouen pour avoir bien étudié ces villes. En plus de Paris.

J’en déduis donc que vous en êtes restés à la phase d’étude. Cela m’étonne donc car il y a des coins très sympa dans votre liste (à moins que vous ne soyez pas du coin).

En restant dans ce sujet, personne parmi les investisseurs dans le forum n’ont investi dans des coins dits "chaud" et y trouvent satisfaction?

Dernière modification par nazarite (21/11/2014 00h37)


Parrainage Number26 (CB internationale sans frais de change), poulpeo (cashback) : contact par PM

Hors ligne

 

#22 21/11/2014 10h46 → Investir dans un grand studio en région parisienne... (le laisser tel quel ou à transformer en t2, qu'en pensez-vous)

Membre
Réputation :   221 

nazarite a écrit :

En restant dans ce sujet, personne parmi les investisseurs dans le forum n’ont investi dans des coins dits "chaud" et y trouvent satisfaction?

Prenez le risque de poser la question sans y apporter d’emblée une réponse rassurante, cela sera peut-être un peu plus objectif wink


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

Hors ligne

 

#23 21/11/2014 11h12 → Investir dans un grand studio en région parisienne... (le laisser tel quel ou à transformer en t2, qu'en pensez-vous)

Membre
Réputation :   11 

j’ai un de mes biens dans un quartier moins reluisant que tous les autres, c’est pas la "zone" mais bon, le loyer s’adapte donc ce n’est pas les mêmes profils de locataires non plus

pas trop de problèmes avec mes locataires à moi mais dans la copro soucis que je n’ai pas avec d’autres copro:

- les proprio rechignent à voter en assemblées les réparations, les embellissements (et ça se dégrade vite une copro)
- frais d’entretien plus importants et dégradations récurrentes
- problèmes de procédures d’impayés envers d’autre proprio

bref, pas de quoi fouetter un chat mais moi je pense revendre d’ici 1 à 2 ans

si ton objectif est de garder sur du long terme (objectif retraite par exemple) vaut mieux éviter les secteurs qui vont lentement mais surement se dégrader

la question d’un bon investisseur c’est pas de se demander ce qu’il veut au départ…mais ce qu’il veut avoir dans les mains à l’arrivée
si c’était pour du long terme j’aurais pas acheté ce bien par exemple

Hors ligne

 

#24 21/11/2014 11h41 → Investir dans un grand studio en région parisienne... (le laisser tel quel ou à transformer en t2, qu'en pensez-vous)

Membre
Réputation :   

DDtee a écrit :

nazarite a écrit :

    En restant dans ce sujet, personne parmi les investisseurs dans le forum n’ont investi dans des coins dits "chaud" et y trouvent satisfaction?

Prenez le risque de poser la question sans y apporter d’emblée une réponse rassurante, cela sera peut-être un peu plus objectif wink
- See more at: [url=http://www.devenir-rentier.fr/post.php?tid=7732&qid=120528#sthash.OBxGSsti.dpuf

]Info • Forums des investisseurs heureux[/url]
Effectivement question mal formulée, j’en tiendrais compte la prochaine fois smile
Le but recherché était bien sûr d’avoir un réel retour d’expérience de personnes ayant réalisé ce type d’opération et d’avoir une comparaison "bonnes expériences vs les mauvaises".
Dans mon entourage par exemple:
* J’ai un ami qui a acheté un 3p à Aubervilliers, il travaillait en tant que serveur dans un resto et là il est redevenu étudiant. Il m’a dit qu’il avait contracté un prêt avec des mensualités assez importantes par rapport à ses revenus (autour de 1k€/mois). Maintenant qu’il est de nouveau étudiant, je ne sais pas comment il va se payer le crédit, sachant qu’il n’a eu qu’un locataire pour une courte durée…
* Ma tante avait acheté un 3p à Vitry-sur-Seine pour y loger mon grand père. Après son décès, elle décide de le louer. Il s’agit d’une résidence des années 70, avec cave et parking.
Il est loué nu à 800-850€/mois et a trouvé un locataire en quelques semaines. Aucun souci d’impayé et loué depuis 1 an et demi maintenant.

rollingstone a écrit :

j’ai un de mes biens dans un quartier moins reluisant que tous les autres, c’est pas la "zone" mais bon, le loyer s’adapte donc ce n’est pas les mêmes profils de locataires non plus

pas trop de problèmes avec mes locataires à moi mais dans la copro soucis que je n’ai pas avec d’autres copro:

- les proprio rechignent à voter en assemblées les réparations, les embellissements (et ça se dégrade vite une copro)
- frais d’entretien plus importants et dégradations récurrentes
- problèmes de procédures d’impayés envers d’autre proprio

bref, pas de quoi fouetter un chat mais moi je pense revendre d’ici 1 à 2 ans

si ton objectif est de garder sur du long terme (objectif retraite par exemple) vaut mieux éviter les secteurs qui vont lentement mais surement se dégrader

la question d’un bon investisseur c’est pas de se demander ce qu’il veut au départ…mais ce qu’il veut avoir dans les mains à l’arrivée
si c’était pour du long terme j’aurais pas acheté ce bien par exemple

Merci pour ton retour rollingstone! Effectivement le but n’est pas dans l’absolu de garder l’appartement jusqu’à ma mort mais de réaliser une première "bonne affaire", et de déterminer avec les membres du forum si ce bien en est une ou pas.

J’apprends pas mal de choses grâce à vos remarques en tout cas et j’aurais sûrement mis plus de temps à chercher les infos par moi-même!

Dernière modification par nazarite (21/11/2014 11h44)


Parrainage Number26 (CB internationale sans frais de change), poulpeo (cashback) : contact par PM

Hors ligne

 

#25 21/11/2014 13h54 → Investir dans un grand studio en région parisienne... (le laisser tel quel ou à transformer en t2, qu'en pensez-vous)

Membre
Réputation :   

nazarite a écrit :

Sur le fond je ne peux également qu’être d’accord avec vous.
Après tout, pourquoi hésiter entre une sportive flambant neuve et une clio d’occasion qui a déjà fait 150 000 bornes?
Car la conséquence directe des quartiers sûrs et dynamiques (type 2 donc) est forcément une montée des prix de l’immobilier. Pensez-vous alors que les investisseurs débutants (moi par exemple - cdi depuis 1 an, pas de résidence principale) peuvent se permettre dès le départ d’investir dans des zones huppées sans rogner sur la qualité du bien?

Le tout est de trouver le juste milieu.
Pour moi, là où je souhaite investir entre dans un territoire de type 2.
Pour d’autres, cela doit-être des villes comme Neuilly sur Seine ou Levallois-Perret minimum.

Boubouka a écrit :

Je connais bien Maison Alfort, Levallois, Courbevoie, Colombes, Argenteuil, Aubervilliers, Saint Denis, Asnieres, Neuilly sur Seine, Colombes et Saint Ouen pour avoir bien étudié ces villes. En plus de Paris.

J’en déduis donc que vous en êtes restés à la phase d’étude. Cela m’étonne donc car il y a des coins très sympa dans votre liste (à moins que vous ne soyez pas du coin).

En restant dans ce sujet, personne parmi les investisseurs dans le forum n’ont investi dans des coins dits "chaud" et y trouvent satisfaction?

Bonjour Nazarite,

Suite à votre demande, je me permets d’apporter mon témoignage et de vous faire partager ma "petite" expérience d’investisseur en région parisienne.

Au passage et si j’ai bien deviné, vous cherchez à investir du côté du Kremlin Bicetre (ou Ivry sur seine) n’est-ce pas ? smile

Je suis de Thiais donc je connais très bien le coin.. et je comprends parfaitement votre problématique.

Pour ma part,  un de mes investissements à été effectué sur Corbeil-Essonnes.  Ville réputée « chaude ». La cité des Tarterets  n’y est pas étrangère… (Sans compter les déboires de notre cher Sergio Dassault…).

Pourtant, mise à part cette fameuse cité (et quelques autres…) c’est une ville qui évolue dans le bon sens.

Pour faire bref sur mon acquisition : c’est un T2 de 50m2 (nécessitant beaucoup de travaux) avec lequel j’atteins un peu plus de 10% de renta brut (7.5 nette).

L’immeuble est très propre (petite copro des années 2000) et le coin tranquille. Les  locataires sont de jeunes cadres sans histoire. Bref, pour l’instant, tout roule.

Maintenant c’est clair que je ne vais pas conserver ce bien 10 ans.  Au bout de 5 ans je revendrai. Car malgré le fait que la ville évolue bien, on ne sait jamais ce qui peut se passer. Au contraire de villes comme Sceaux ou Vincennes par exemple…

Mais si cela peut vous rassurer, même Elise Franck se met à investir sur Corbeil…

Cependant et pour en revenir à votre problématique, je vous rejoins sur la difficulté à trouver du 9 ou 10 % de rentabilité en région parisienne. (Sauf bien évidement les Grigny, Aubervilliers etc… où le « mal » est bien trop profond.. )

Vous êtes forcé de « bouger » en province.

Dans mon cas et pour pouvoir continuer d’investir, je dois regarder ailleurs.

Rouen, Orléans, Montargis, Chartres par exemple..

Sinon je connais un investisseur qui dépasse les 11 % de rentabilité brut sur Choisy le Roi et Créteil. Son Truc ? Il fait de la coloc pour étudiant..

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech